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Bausatzhaus: Kosten, Chancen, Risiken

  • Was ist ein Bausatzhaus?
  • Vorteile & Nachteile eines Bausatzhauses
  • Wer bietet Bausatzhäuser an?

Beim Bausatzhaus liefert der Hersteller Materialien und Teile an, Sie bringen als Bauherr und Bauherrin Ihr Geschick und Ihre Muskelkraft ein. Hier erfahren Sie alles rund ums Thema Kosten und was Sie als Käufer eines Bausatzhauses beachten sollten.

Was ist ein Bausatzhaus?

Aufbau eines Bausatzhauses
Wichtig für Ihr Bausatzhaus: Erfahrung und handwerkliches Geschick. (Quelle: Ingo Bartussek - Fotolia)

Das Bausatzhaus wird häufig auch als Selbstbauhaus oder Mitbauhaus bezeichnet. Bei diesem Haustyp verrät bereits der Name: Sie schreiten bei einem Bausatzhaus vermehrt selbst zur Tat. Statt der üblichen Gewerke kommt Ihr Hausbau durch möglichst viel Eigenleistung voran. Selbst Hand anzulegen hat beim Bausatzhaus den großen Vorteil, dass die Kosten Ihres neuen Zuhauses sinken.

Letztlich liegt es bei Ihnen, aus den Materialien ein Haus zu bauen. Ihr Bausatzhaus-Anbieter hilft beim Rest: 

  • Der Anbieter liefert die Baumaterialien in der richtigen Menge und Reihenfolge als kompletten Bausatz an die Baustelle. Je nach Bausatzhaus-Anbieter enthält das Paket lediglich den Rohbau oder auch Material für den Innenausbau. In der Regel werden die Materialien nach Baufortschritt geliefert.
  • Die Kalkulation der benötigten Materialien wird im Normalfall vom Bauträger übernommen. Ihr Anbieter unterstützt Sie auch beim Stellen der Bauanträge bis zur Baugenehmigung, der Statik und der Bauüberwachung. 
  • In der Regel bekommen Sie beim Rohbau praktische Hilfe von Ihrem Anbieter, beispielsweise bei der Legung der ersten Steinreihe. Auch später können Sie Hilfe anfordern, wenn Sie auf Probleme stoßen. 
  • Viele Bausatzhaus-Anbieter bieten Schulungen an. So können Sie sich als Bauherr oder Bauherrin auf das bevorstehende "Projekt Bausatzhaus" vorbereiten und allein durch die Vermeidung typischer Fehler unnötige Kosten sparen.

Bausatzhaus-Preise: Was kostet ein Bausatzhaus?

Das Bausatzhaus ist vor allem für Bauherren mit kleinem Geldbeutel interessant. Die Kosten für ein Bausatzhaus sind dabei abhängig von einigen Faktoren:

  • Haustyp (Einzelhaus, Doppelhaus, Massiv- oder Fertighaus, Anbauten etc.)
  • Umfang der Eigenleistung
  • Kosten für Bodenplatte, Keller, Außenanlage
  • Qualität der Materialien
  • Umfang der Haustechnik (Be- und Entlüftung, HeizsystemSmart Home etc.)

Und auch bei einem Bausatzhaus gilt es, neben den üblichen Nebenkosten beim Hauskauf auch die Kosten für das richtige Baugrundstück und die Erschließungskosten zu beachten.

Da der Preis für ein Bausatzhaus stark von diesen individuellen Gesichtspunkten abhängig ist, sind pauschale Kosteneinschätzungen für ein Bausatzhaus schwierig. Auch wenn einige Angebote im Internet etwas anderes versprechen: Für ein Bausatzhaus müssen Sie einen Mindestpreis von 100.000 Euro einkalkulieren. Darunter lässt sich ein Selbstbauhaus angesichts steigender Baupreise nur sehr, sehr schwer realisieren. 

So gab Bausatzhaus-Pionier Ytong im Jahr 2021 für sein Basismodell "Bungalow 87" einen Preis "ab 99.000 Euro" an. Mittlerweile nennt Ytong genau wie zahlreiche andere Hersteller aufgrund der schwer zu kalkulierenden Preisentwicklung auf dem Bau nur noch "Preise auf Anfrage". 


Wer bietet Bausatzhäuser an?

Bausatzhaus im Rohbau
Nur wenige Fertighaus-Hersteller bieten noch Bausatzhäuser an. (Quelle: Xella International GmbH)

Bausatzhäuser sind fast immer auch Fertighäuser. Bis vor wenigen Jahren hatte so ziemlich jeder namhafte Fertighaushersteller auch Bausatzhäuser als "Einstiegsimmobilie" im Programm. Das hat sich radikal geändert.

Heute gibt es nur noch wenige Unternehmen, die Bausatzhäuser verkaufen. Das liegt vor allem an den gestiegenen Baukosten. Diese fressen die Einsparungen durch Eigenleistung schnell wieder auf. Und auch die geringe Marge dürfte ein Grund dafür sein, dass sich Bausatzhäuser in vielen Katalogen nicht mehr finden lassen.

Wer heute ein Haus für weniger als 100.000 Euro bauen möchte, muss sich fast schon zwangsläufig mit einem Modulhaus oder einem Tiny House begnügen. Und auch in diesen Segmenten gibt es im fünfstelligen Bereich nur noch wenige Angebote.

So sind es häufig vor allem kleine, lokale Baufirmen, die noch Bausatzhäuser anbieten. Ein Großer der Branche ist gleichzeitig auch ein Bausatzhaus-Pionier: die bereits erwähnte Firma Ytong. Dazu muss man wissen: Hinter der Marke "Ytong" steht der in Duisburg ansässige Konzern Xella. Dieser wiederum schließt über seine Tochterfirma "Ytong Bausatzhaus GmbH" Franchiseverträge mit Bauunternehmen ab, die dann vor Ort Ytong-Häuser vertreiben. Eigentlicher Vertragspartner des Bauherren ist also nicht Ytong, sondern die ausführende Baufirma. Und die rechnet letztendlich auch die Kosten ab.


Bausatzhaus: Arten und Materialien

Beim Selbstbauhaus können Sie Ihre Fantasie spielen lassen. Bausatzhäuser gibt es in viele Formen. Ob Bungalow, Einfamilienhaus oder Blockhaus − Sie entscheiden.  

Auch die Materialien von Bausatzhäusern sind recht vielfältig:

  • Massivstein: Diese Art von Bausatzhaus wird massiv aus Porenbeton-, Ziegel-, oder Kalksandsteinen gebaut. Mit richtiger Anweisung kann hier auch ein Laie aktiv werden. 
  • Holzspandämmstein: Ein Bausatzhaus mit diesem Material wird durch ein Nut-/Federsystem zusammengesteckt. Sobald ein Stockwerk fertig ist, gießen Sie die Hohlräume der Steine mit Beton auf. 
  • Holzbohlen: Die moderne Version des Blockhauses. Ihr Bausatzhaus-Anbieter liefert Ihnen bei einem Bausatzhaus aus Holz passende Holzbohlen, die Sie in der entsprechenden Reihenfolge montieren.
  • Mantelbeton: Ein Bausatzhaus dieser Art bauen Sie mit Schalungssteinen aus expandiertem Polystyrol. Diese werden mit Beton gefüllt, sobald sie an Ort und Stelle sind.

Allerdings gilt auch hier wie beim "normalen" Hausbau: Je einfacher das Modell, desto günstiger die Kosten. Wählen Sie daher einen möglichst simplen Grundriss und verzichten sie auf Extras wie einen Keller oder Gauben.

Bausatzhaus finanzieren: Das sollten Sie beachten

Wenn Sie überlegen, Ihren Immobilienwunsch mit einem Bausatzhaus zu verwirklichen, sollten Sie unbedingt realistisch sein. Denn ein Haus zu bauen, ist ein sehr anspruchsvolles Unterfangen – auch wenn es ein Selbstbauhaus ist.  

Es gibt einige Faktoren zu beachten:   

  • Ihre handwerklichen Möglichkeiten
  • Ihre verfügbare Zeit
  • Die Einsatzbereitschaft Ihrer Freunde

Auch über die Baufinanzierung sollten Sie sich rechtzeitig Gedanken machen. Ihr Heimatexperte berät Sie gerne.

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Bausatzhaus: Das sind die Vorteile

Bausatzhaus in Holzbauweise
In Holzbauweise werden die vorgefertigten Bauteile für Ihr Selbstbauhaus nach dem Baukastenprinzip zusammengefügt. (Quelle: karin eichinger - Fotolia)
  • Kosten: Das wichtigste Argument für Selberbauer sind die vergleichsweise geringen Preise für ein Selbstbauhaus. Welchen Preis ein Bausatzhaus genau hat, hängt von seiner Größe, von Ihren Ansprüchen an den Innenausbau und von Ihrer Eigenleistung ab. Echte "Schnäppchen" sind aber auch in diesem Segment rar.
  • Haustyp: Es gibt eine große Auswahl an Modellen beim Bausatzhaus. Egal, ob Einfamilienhaus, Villa oder Blockhaus - Sie haben die Wahl. Energiesparhäuser haben die Hersteller von Bausatzhäusern ebenfalls im Angebot. 
  • Material: Und auch beim Material haben Sie die Wahl. Sie können mit großen Poren- beziehungsweise Gasbeton-Steinen bauen oder Hohlziegel verwenden, die nach jedem Geschoss mit Beton gefüllt werden (sogenannte Verfüllziegel). Darüber hinaus ist auch ein Bausatzhaus aus Holz möglich. Sie gelten als besonders einfach im Bau, wodurch viel Eigenleistung möglich ist.
  • Hausbau: Die Anlieferung der Materialien durch den Anbieter im Rahmen Ihres Bausatzpakets erspart Ihnen die eigenhändige Beschaffung. Und auch während des Hausbaus profitieren Sie von der Baubegleitung durch Ihren Anbieter.

Bausatzhaus: Die Nachteile

Mann vermisst Steinwand
Beim Bausatzhaus legen Sie selbst Hand an. (Quelle: iStock-1221824985-master1305)
  • Zeitaufwand: Während ein klassisches Fertighaus innerhalb weniger Tage bezugsfertig sein kann, müssen Sie für ein Bausatzhaus deutlich mehr Zeit einplanen. Die tatsächliche Dauer hängt letzten Endes davon ab, wie viel Zeit Sie und Ihre freiwilligen Helfer erübrigen können. Unterschätzen Sie diesen Punkt nicht: Statt nach Feierabend aufs Sofa oder am Wochenende zur Fahrradtour, geht es für Sie auf die Baustelle. Das sollten Sie sich vor einem Vertragsabschluss unbedingt vor Augen führen.
  • Organisation: Können Sie für die Arbeiten am Bausatzhaus weniger Zeit als ursprünglich geplant entbehren, kommt es zu Verzögerungen. Dann müssen Sie umgehend die Herstellerfirma informieren und die Lieferung weiterer Teile und Materialien verschieben. Also: Beim Bausatzhaus jederzeit die Gesamtplanung überblicken. Das erfordert von Ihnen einiges an Organisationstalent.
  • Finanzielle Doppelbelastung: Aufgrund der längeren Bauzeit müssen Sie für geraume Zeit Ihre alte Wohnung weiterhin bezahlen. Darlehensraten können dann oft schon vor dem Einzug fällig werden.
  • Gewährleistung: Für welches Baumaterial Sie sich auch entscheiden, achten Sie darauf, dass Sie bei Ihrem Bausatzhaus bauliche Fehler vermeiden. Sonst bleiben Sie auf möglichen Folgekosten sitzen. Denn in der Regel geben die Hersteller der Bausätze keine Gewährleistung auf die Eigenarbeit des Bauherrn. Das heißt: Sie haften bei Mängeln selbst.  

Zeit, Organisation, finanzielle Belastung, Gewährleistung – diese Punkte sollten Sie ganz genau klären, bevor Sie das "Projekt Bausatzhaus" starten. Denn jeder einzelne Punkt davon kann die Kosten ganz schnell in die Höhe treiben.


Eigenleistung beim Selbstbauhaus

Dank der vielen Möglichkeiten zur Eigenleistung senken Sie die Kosten und bauen Ihr Traumhaus auch mit knappem Budget. Auch für Laien sind Selbstbauhäuser bei entsprechender Vorbereitung umsetzbar. 

Wenn Sie ein Bausatzhaus in Eigenregie bauen, sollten Sie auf jeden Fall einige Aspekte beachten:

  • Bei entsprechenden handwerklichen Fähigkeiten verbringen Sie durchschnittlich etwa neun bis zwölf Monate auf Ihrer Baustelle. Zusätzlich müssen Sie – anders als beim Fertighaus − auch Faktoren wie Trockenzeiten beachten. Bauen Sie Ihr Bausatzhaus also komplett in Eigenregie, werden Sie einige Arbeitsstunden ableisten müssen.
  • Handwerkliches Geschick, Zeit und Entschlossenheit sind für Ihr Selbstbauhaus die Grundlage zum Erfolg. Die Dauerbelastung, neben dem Beruf noch ein Haus zu bauen, zerrt an den Nerven. Oftmals ist das Projekt nur mit Unterstützung von Freunden und Familie umsetzbar. Kalkulieren Sie das unbedingt ein.
  • Denken Sie bei Ihren Planungen auch daran, dass Ihre Arbeit nicht getan ist, wenn Ihr Bausatzhaus steht. Außenanlagen oder Garagen müssen Sie ebenfalls selbstständig errichten.

Überschätzen Sie Ihr Können nicht. Einige Aufgaben sollten Sie bei Ihren Haus Bausatz besser an Fachleute abgeben. Fehler in der frühen Bauphase können Ihnen später große Probleme bereiten. Auch Elektroinstallationen oder Gasleitungen sind empfindliche Bauschritte. Konsultieren Sie hier unbedingt einen Fachbetrieb. Auch die eigenständige Installation der Heizung ist nur für sehr erfahrene Heimwerker umsetzbar.


Wie viel Kosten spare ich durch Eigenleistung beim Bausatzhaus?

Selber möglichst viel anpacken, um die Kosten zu senken – das ist der Grundgedanke beim Bausatzhaus. Oft ist die Ersparnis aber nicht ganz so hoch, wie so mancher Bauherr sich das wünscht. Der Verband Privater Bauherren (VPB) beziffert die realistische Höhe der Eigenleistung bei seinen Berechnungen mit rund zehn Prozent der Baukosten. Auch Kreditinstitute gehen bei der Berechnung der Eigenleistung bei einer Baufinanzierung in der Regel nicht über diesen Wert hinaus. Nur in wenigen Ausnahmefällen, wenn der Bauherr vom Fach ist und diverse Gewerke beherrscht beziehungsweise vereinen kann, lässt sich der Anteil der Eigenleistung höher ansetzen.

Hier zwei Beispiele der Kosten eines Bausatzhauses inklusive der Ersparnis durch Eigenleistung:

Einfamilienhaus von Ytong Bausatzhaus
Bausatzhaus: Stadthaus von Ytong Bausatzhaus

Individuell geplantes Einfamilienhaus aus Porenbeton mit 185 Quadratmetern Wohnfläche. Klinkerfassade, Erker, Balkon, Kamin (Quelle: Ytong Bausatzhaus)

  • Baukosten: ca. 191.000 Euro (ohne Erschließungskosten)
  • Ersparnis durch Eigenleistung: ca. 32.000 Euro

Massives Stadthaus aus Porenbeton mit 170 Quadratmetern Wohnfläche. Dreifach verglaste Fenster mit Sonnenschutz, Smart-Home-Steuerung, Luftwärmepumpe, Kamin, Doppelgarage. (Quelle: Ytong Bausatzhaus)

  • Baukosten: ca. 240.000 Euro
  • Ersparnis durch Eigenleistung: ca. 70.000 Euro

Der Anteil der (von den Bauherren) angegebenen Eigenleistung liegt in beiden Fällen höher als die erwähnten zehn Prozent. Die Verantwortlichen verweisen hier auf "viele Helfer aus dem Familien- und Freundeskreis" und die "handwerkliche Begabung".


Fragen und Antworten zum Bausatzhaus

Für wen eignet sich ein Bausatzhaus?

Die Bezeichnung Bausatzhaus legt nahe, dass Sie es sehr einfach zusammenfügen können − fast so wie im Modellbau. Doch wenn Sie keine Ausbildung oder zumindest umfassende Erfahrung im Mauern, DachdeckenIsolieren und Estrich verlegen haben, geraten Sie beim Selbstbauhaus schnell an Ihre Grenzen.

Natürlich werden Sie beim Errichten eines Bausatzhauses von der Herstellerfirma nicht allein gelassen. Doch je weniger Eigenleistung Sie einbringen und je mehr Beratung beziehungsweise Unterstützung Sie benötigen, desto teurer fällt am Ende Ihr Bausatzhaus aus. So könnte Ihr günstig geplantes Selbstbauhaus wider Erwarten doch mit deutlich höheren Kosten zu Buche schlagen.

Tipp: Nehmen Sie vorab an einer Schulung teil. Dort können Sie sich informieren und Ihre Fähigkeiten als Handwerker testen. Wenn Sie nur sehr wenig oder gar keine Bau-Erfahrungen haben, sollten Sie von einem Bausatzhaus lieber Abschied nehmen.

Was ist der Unterschied zwischen Bausatzhaus, Ausbauhaus und schlüsselfertigem Haus?

  • Das Bausatzhaus ist sozusagen die Grundstufe beim Fertighausbau. Der Anbieter übernimmt lediglich die Lieferung der für die Errichtung des Hauses erforderlichen Materialien beziehungsweise Bausätze. Der Bauherr erstellt dann den Rohbau und übernimmt den kompletten Innenausbau.
  • Beim Ausbauhaus errichtet der Hersteller den Rohbau. Den Innenausbau übernehmen die Bauherren, weshalb Ausbauhäuser oft auch als Mitbauhaus bezeichnet werden. Dazu gehören zum Beispiel das Streichen der Wände oder das Verlegen von Parkett. Aber auch die Installationsarbeiten zur Haustechnik – also Elektrik, das Heizungssystem und die Sanitäranlagen – müssen beim Ausbauhaus von Ihnen geleistet werden.
  • Beim schlüsselfertigen Haus übernimmt der Hersteller neben der Errichtung des Rohbaus auch den Innenausbau. Aber Achtung: Obwohl der Begriff "schlüsselfertig" eindeutig erscheint, kann es je nach Anbieter und Vertragsgestaltung vorkommen, dass noch diverse Arbeiten beim Bauherren verbleiben.

Keine der drei Bezeichnungen ist rechtlich fest definiert. Daher ist es enorm wichtig, vor Baubeginn in einem Bauvertrag die Bau- und Leistungsbeschreibung vertraglich genau zu definieren und festzulegen, wer in welchem Umfang für welches Gewerk und welche Arbeiten zuständig ist.

Wie lässt sich ein Bausatzhaus finanzieren?

Trotz viel Eigenleistung muss auch ein Bausatzhaus in der Regel über eine Baufinanzierung abgesichert sein. Das ist meist auch mit höheren Kreditkosten verbunden. Denn der Kreditgeber bewertet den Faktor Eigenleistung für sich mit einem höheren Risiko (es sei denn, es handelt sich um einen professionellen Handwerker). Unter Umständen wird so die Ersparnis duch die eigene Muskelkraft von höheren Finanzierungskosten wieder aufgefressen. Damit das nicht passiert, sprechen Sie am besten mit Ihrem Heimatexperten vor Ort. Er kennt die einzelnen Finanzierungsformen genau und erstellt einen passenden Finanzierungsplan für Sie.

Wie muss ich mich als Bauherr eines Bausatzhauses versichern?

Der Verband Privater Bauherren (VPB) weist darauf hin, dass private Helfer am Bau versichert werden müssen. Bei Arbeitsunfällen genießen Privatleute, die als Unterstützung des Bauherren auf ihrer Baustelle tätig sind, keinen Schutz durch die gesetzliche Unfallversicherung.

Der VPB empfiehlt den Abschluss einer sogenannten "Bauhelferversicherung". Das kann eine private Unfallversicherung sein oder eine freiwillige Versicherung bei der Berufsgenossenschaft. Letzteres ist beim Einsatz von Freunden, Bekannten und Verwandten ohnehin in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben – und zwar unabhängig davon, ob die Helfer am Bau bezahlt werden oder nicht.

Darüber können laut VPB weitere Versicherungen sinnvoll sein, etwa eine Berufsunfähigkeitsversicherung für den Hauptverdiener, der die Bauschulden bedienen muss.

       

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