Wohnflächenberechnung: Was muss ich wissen?

  • Berechnungsmethoden: WoFIV & DIN 277
  • Sonderfälle und Wissenswertes
  • Rechtliche Grundlagen


 

Wohnflächenberechnung beim Immobilienkauf

Die Wohnflächenberechnung spielt bei Immobilienkauf und Mietvertrag eine große Rolle. Die erfassten Quadratmeter wirken sich von Kauf- und Mietpreis über Nebenkosten bis hin zur Hausratsversicherung aus. Umso wichtiger, dass hier von Anfang an alles richtig abläuft. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und DIN 277 bilden die gängigen Grundlagen zur Wohnflächenberechnung. Welche Unterschiede es gibt, worauf Sie achten müssen und was rechtlich relevant ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.


Methoden der Wohnflächenberechnung

Die Wohnflächenberechnung erfolgt meist nach der gesetzlichen Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) oder nach DIN 277. Bei Einfamilienhäusern ergeben sich je nach Methode Unterschiede von bis zu 20 Quadratmetern. Das gewählte Verfahren für die Wohnflächenberechnung hat somit großen Einfluss auf die Werteinschätzung von Immobilien.

Die Methode nach DIN 277 führt in der Regel zu einer höheren Quadratmeterzahl als die Berechnung gemäß WoFlV und ist somit für den Verkäufer/Vermieter meist günstiger. 

Beiden Methoden liegen unterschiedliche Vorgehen zu Grunde. In der WoFlN wird direkt die Wohnfläche bestimmt, bei der DIN 277 zunächst die Nutz- bzw. Verkehrsfläche. Nachfolgend erfahren Sie Näheres zu den Berechnungskriterien nach DIN 277 und WoFIN. 

Mit Ausnahme des geförderten Wohnungsbaus gibt es keine Methode, die gesetzlich angewendet werden muss.

Im Exposé des Maklers finden Sie in der Regel keine Angabe dazu, ob die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 oder WoFlV durchgeführt wurde. Erfragen Sie die Methode daher beim Vermittler oder Verkäufer.

Zwiegespräch mit Hilfe des Tablets über die Wohnflächenberechnung
Zwei Methoden zur Wohnflächenberechnung, zwei Ergebnisse. (Quelle: iStock 952643774)

Die Wohnflächenberechnung nach WoFIV

Wenn beim Hausbau mit dem beauftragten Unternehmen nicht anderes vereinbart, richtet sich die Berechnung der Wohnfläche üblicherweise nach der WoFlV:
  • Zur Ermittlung der Grundflächen werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung herangezogen.
  • In die Berechnung fließen die Flächen aller Räume zu 100% ein, die direkt in der Wohnung liegen wie Bad, Esszimmer, Flur, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Wohnzimmer oder Abstellräume.
  • Keller- und Bodenräume, Garagen, Heizungsräume und Waschküchen zählen nicht zur Wohnfläche.
 
  • Pfeiler, Säulen und Ähnliches mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche und über 1,5 Meter Höhe dürfen bei der Wohnflächenberechnung nicht einbezogen werden.
  • Nischen, beispielsweise rund um Fenster, fließen nur dann ein, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.
  • Treppen mit mehr als drei Stufen zählen nicht zur Wohnfläche, ansonsten zu 100%
Einen Sonderfall stellen Dachgeschosswohnungen dar. Bei der Wohnflächenberechnung unter einer Dachschräge gelten folgende Regelungen:
  • Wohnfläche mit einer Raumhöhe unter 1 Meter wird nicht gezählt.
  • Wohnfläche mit einer Raumhöhe zwischen 1-2 Meter zählt zu 50 Prozent in die Berechnung.
  • Ist ein Raum unter der Dachschräge höher als 2 Meter, gilt er ohne Einschränkung als Wohnfläche.
Gleiches gilt für Flächen unterhalb von Treppen, beispielsweise in einer Maisonette-Wohnung.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die gängige Alternative zur Wohnflächenberechnung stellt die Methode nach Industrienorm 277 (DIN 277) dar:

  • Als erstes wird die vollständige Brutto-Grundfläche einer Immobilie ermittelt. Hierzu wird aus den Außenmaßen des Gebäudes oder der Eigentumswohnung die Quadratmeterzahl errechnet.
  • Von dieser Quadratmeterzahl sind die sogenannten Konstruktionsflächen abzuziehen. Dabei handelt es sich um Wände, eventuell vorhandene Schornsteine, Nischen, Pfeiler und Ähnliches.
  • Daraus ergibt sich die Netto-Grundfläche der Immobilie, die sich noch einmal in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt.
Hands of architect comparing blueprint on smartphone with another one on document in front of him
Die Wohnflächenberechnung durch einen Gutachter wird zumeist von allen am Verkauf Beteiligten anerkannt. (Quelle: This content is subject to copyright.)
  • Als Wohnfläche gilt bei der Berechnung nach DIN 277 schließlich die Netto-Grundfläche minus der Funktionsfläche. Zur Funktionsfläche gehören Heizungsräume und Räume, die sonstiger Haustechnik vorbehalten sind.
  • Der größte Vorteil für den Verkäufer besteht bei der Methode nach DIN 277 darin, dass dabei der Raum unter Schrägen sowie Balkone, Terrassen und Kellerräume zu 100 Prozent angerechnet werden.

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Balkon in der Berechnung nach WoFlv und DIN277

Wohnflächenberechnung nach WoFlV:
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der in der Regel zu 25 Prozent berücksichtigt. Unter besonderen Umständen (günstige Lage, aufwendige Gestaltung) ist auch eine Anrechnung von 50 Prozent möglich. Voraussetzung bei Eigentumswohnungen ist, dass sich die betreffende Fläche nur von den jeweiligen Eigentümern nutzen lässt. Gemeinsame Dachgärten der Hausgemeinschaft schlagen nicht zu Buche.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277:
Balkone, Terrassen und Kellerräume werden zu 100 Prozent angerechnet.
 


Wohnflächenberechnung nach WoFIV und DIN 277 im Vergleich

In der nachstehenden Tabelle finden Sie die wesentlichen Kriterien der beiden Berechnungsmethoden:

 WoFIV Din277
Abstellraum Wohnfläche Nutzfläche
Badezimmer Wohnfläche
 Nutzfläche
Balkon, Terrasse 25-50% Wohnfläche Nutzfläche
Dachbodenkeine Wohnfläche keine Wohnfläche
EsszimmerWohnfläche Nutzfläche
FlurWohnfläche Verkehrsfläche
Kellerkeine Wohnfläche Nutz- o. Funktionsfläche
KinderzimmerWohnfläche Nutzfläche
WohnzimmerWohnfläche Nutzfläche

Alternative Wohnflächenberechnungen

Zwar immer seltener, aber gut zu wissen: In manchen Fällen können Sie in Berührung mit der Wohnflächenberechnung nach Zweiter Berechnungsverordnung und DIN-Norm 283 kommen.

Bis 31. Dezember 2003 zogen Eigentümer und Mieter in der Regel die Zweite Berechnungsverordnung heran, um die Wohnfläche zu bestimmen. Seit 1. Januar 2004 ist dies für Neuberechnungen nicht mehr der Fall. In seltenen Fällen kann die Verordnung jedoch noch gültig sein: etwa, wenn die Wohnfläche nach zweiter Berechnungsverordnung vor dem 31. Dezember 2003 bestimmt wurde und seitdem keine baulichen Änderungen stattfanden. Bis auf einige Ausnahmen ähnelt die Zweite Berechnungsverordnung stark der WoFlN.

Sehr selten findet sich noch die DIN 283. Seit 1983 gesetzlich nicht mehr wirksam, kann sie noch angewendet werden, wenn sich beide Parteien explizit dafür entscheiden. Häufiger Streitpunkt hierbei: In der DIN 283 finden sich keine Regelungen bezüglich Heizungsräumen, Terrassen und Garagen.


Wohnflächenberechnung – Fragen und Antworten

Wie kann ich sichergehen, dass die Wohnfläche korrekt berechnet wurde?

Experten empfehlen, dass Sie die Wohnfläche von einem Gutachter ausmessen lassen. Das muss geschehen, bevor Sie den Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnen. Stellt sich heraus, dass die Wohnfläche kleiner als vom Anbieter angegeben ist, sollten Sie den Kaufpreis entsprechend nachverhandeln. Einen Gutachter hinzuzuziehen kostet je nach Größe des Objekts 1.000 Euro und mehr.

Doch auch hier gibt es ein Aber: Sechs Prüfer, sechs verschiedene Messwerte – dieses Ergebnis erbrachte eine Stichprobe des Eigentümerverbands Haus und Grund im Jahr 2015. Der Verband hatte jeweils drei Gutachter gebeten, die Wohnflächen einer Doppelhaushälfte und einer Altbauwohnung zu ermitteln. Beim Haus lagen die Gutachter um bis zu 16 Prozent auseinander, bei der Wohnung um bis zu fünf Prozent. Gründe waren falsches Messen und der Interpretationsspielraum in der Wohnflächenverordnung.

 

Kann ich die korrekte Wohnflächenberechnung selbst prüfen?

Auf jeden Fall: Das können Sie anhand des Grundrisses erledigen oder im Rahmen einer tatsächlichen Begehung der Immobilie. Erfragen Sie zunächst, welche Messmethode – WoFlV oder DIN 277 – der Verkäufer angewendet hat. Entsprechend der jeweiligen Vorgaben können Sie die Wohnfläche dann selbst nachrechnen.

 

Was kann ich tun, wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde?

Einen Anspruch auf eine bestimmte Bemessungsmethode haben Sie als Käufer nicht. Sie können aber darauf bestehen, dass die gewählte Methode zur Wohnflächenberechnung korrekt angewendet wird. Das ist nicht immer der Fall, warnt die Stiftung Warentest: In zwei von drei Fällen weiche die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben in den Kaufverträgen ab – unabhängig von der Methode. „Nachmessen kann bares Geld bringen“, so die Verbraucherschützer.

Die Stiftung Warentest weist in diesem Zusammenhang auf Folgendes hin: Ist eine Kaufimmobilie tatsächlich kleiner als vereinbart, können Sie als Käufer den Preis mindern. Positiv wirkt es sich aus, wenn Sie bei Abschluss des Vertrags auf einen detaillierten Berechnungsnachweis der Wohnfläche bestanden haben. Wenn Sie jedoch eine Immobilie erst  abnehmen und sie sich als kleiner erweist, als im Kaufvertrag ausgewiesen, liegt die Beweislast bei Ihnen. Allerdings entschied das Oberlandesgericht Koblenz im Jahr 2013 zugunsten von Käufern: Auch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bestehe ein Rückzahlungsanspruch, urteilten die Richter. Voraussetzung ist, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner ist als vereinbart.

 

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