Wohnflächenberechnung beim Immobilienkauf

Die Wohnflächenberechnung wird entweder nach der gesetzlichen Wohnflächenverordnung oder nach DIN 277 vorgenommen. Bei Einfamilienhäusern können dadurch Unterschiede von bis zu 20 Quadratmetern zustande kommen. Dementsprechend beeinflusst das gewählte Verfahren für die Wohnflächenberechnung auch die Werteinschätzung von Immobilien. Beispiel München: Dort zahlten Käufer von Eigentumswohnungen laut Erhebung des Portals Immowelt im Jahr 2017 durchschnittlich 6.540 Euro pro Quadratmeter. Angenommen, Sie vergleichen zwei Münchner Kaufangebote, die sich um nur fünf Quadratmeter in der Wohnflächenberechnung unterscheiden. Wenn Sie die Quadratmeterpreise vor Ort kennen, würden Sie bei der anscheinend größeren Immobilie wahrscheinlich akzeptieren, dass sie 30.000 Euro teurer ist. Doch was, wenn sie tatsächlich gar nicht größer ist? Sofern nicht klar ist, welche Wohnflächenberechnung den jeweiligen Angeboten zugrunde liegt, ist ein belastbarer Preisvergleich nicht möglich.

München mit seinen Quadratmeterpreisen ist ein extremes Beispiel. Aber auch in anderen Städten machen fünf Quadratmeter mehr oder weniger in der Wohnflächenberechnung einen Unterschied. In Hamburg beispielsweise kostet der Quadratmeter durchschnittlich 4.050 Euro. Fünf Quadratmeter machen demnach gut 20.000 Euro aus. Und selbst im relativ günstigen Dortmund mit 1.340 Euro pro Quadratmeter summiert sich der Unterschied auf fast 7.000 Euro.

Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) kommt am häufigsten zum Einsatz. Wenn Sie beispielsweise beim Hausbau mit dem beauftragten Unternehmen nichts anderes vereinbart haben, richtet sich die Berechnung üblicherweise nach der WoFlV. Im Internet finden Sie die Verordnung hier: www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html. In der WoFlV ist festgelegt, was zur Wohnfläche einer Immobilie gehört. Außerdem gibt sie vor, wie die Fläche ermittelt wird. Einige der Bestimmungen:

• Wohnfläche unter Dachschrägen wird erst ab einer Raumhöhe von einem Meter gezählt. Und selbst dann nur zu 50 Prozent. Diese Regelung für die Wohnflächenberechnung unter Dachschrägen gilt bis zu einer Höhe von zwei Metern. Ist ein Raum unter der Dachschräge höher als zwei Meter, gilt er ohne Einschränkung als Wohnfläche.
• Ebenso wird mit Flächen unterhalb von Treppen, beispielsweise in einer Maisonettewohnung, verfahren.
• Wenn Pfeiler, Säulen und Ähnliches einen Durchmesser von mehr als 0,1 Quadratmeter haben, dürfen sie bei der Wohnflächenberechnung nicht einbezogen werden.
• Nischen, beispielsweise rund um Fenster, darf der Verkäufer nur dann anrechnen, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.

Besonders relevant und oft ein Streitpunkt bei der Wohnflächenberechnung nach WoFlV sind nicht die Dachschrägen und Nischen, sondern ganze Räume. So zählen beispielsweise Keller- und Bodenräume, Garagen, Heizungsräume und Waschküchen nicht zur Wohnfläche – nicht einmal anteilig. Beheizte Wintergärten dagegen werden mit voller Quadratmeterzahl in die Wohnflächenberechnung einbezogen. Anders sieht es bei Wintergärten aus, die sich nicht beheizen lassen. Sie können über das Jahr gesehen nur temporär genutzt werden: Dementsprechend zählen sie auch nur zu 50 Prozent zur Wohnfläche.

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der Wohnflächenberechnung nach WoFlV in der Regel zu 25 Prozent berücksichtigt. Unter besonderen Umständen (günstige Lage, aufwendige Gestaltung) ist auch eine Anrechnung von 50 Prozent möglich. Voraussetzung bei Eigentumswohnungen ist, dass sich die betreffende Fläche nur von den jeweiligen Eigentümern nutzen lässt. Somit schlagen hier gemeinsame Dachgärten der Hausgemeinschaft nicht zu Buche.

Wie groß eine Immobilie ist, lässt sich alternativ mit der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ermitteln. Die Norm wurde wie alle DIN-Normen vom Deutschen Institut für Normung e.V. festgelegt. Als solche soll sie Klarheit über die Anforderungen an eine korrekte Wohnflächenberechnung schaffen. Doch Achtung: Diese Methode ist meist für den Verkäufer günstiger, da sie in der Regel zu einer höheren Quadratmeterzahl als die Berechnung gemäß WoFlV führt. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 funktioniert folgendermaßen:

• Als erstes wird die vollständige Brutto-Grundfläche einer Immobilie ermittelt. Hierzu wird aus den Außenmaßen des Gebäudes oder der Eigentumswohnung die Quadratmeterzahl errechnet.
• Von dieser Quadratmeterzahl sind die sogenannten Konstruktionsflächen abzuziehen. Dabei handelt es sich um die Wände, eventuell vorhandene Schornsteine, Nischen, Pfeiler und Ähnliches.
• Daraus ergibt sich die Netto-Grundfläche der Immobilie, die sich noch einmal in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt.
• Als Wohnfläche gilt bei der Berechnung nach DIN 277 schließlich die Netto-Grundfläche minus der Funktionsfläche. Zur Funktionsfläche gehören Heizungsräume und Räume, die sonstiger Haustechnik vorbehalten sind.
• Der größte Vorteil für den Verkäufer besteht bei der Methode nach DIN 277 darin, dass dabei der Raum unter Schrägen sowie Balkone, Terrassen und Kellerräume zu 100 Prozent angerechnet werden.

Im Exposé des Maklers finden Sie in der Regel keine Angabe dazu, ob die Wohnflächenberechnung nach WoFlV oder DIN 277 durchgeführt wurde. Da bleibt Ihnen nichts anderes, als die Methode beim Vermittler oder Verkäufer zu erfragen. Schwierig kann es sein, wenn Sie Angebote von professionellen Verkäufern und Privatpersonen vergleichen. Denn bei einem privaten Verkauf kommt unter Umständen erschwerend hinzu, dass Fehler bei der Wohnflächenberechnung gemacht wurden. Bei Maklern ist diese Gefahr allerdings auch vorhanden – wenn auch geringer.

Was können Sie also tun, wenn Sie auf unterschiedlicher Wohnflächenberechnung basierende Angebote vorliegen haben? Wenn der Makler nach DIN 277 arbeitet, der private Verkäufer aber die Berechnung gemäß WoFlV angestellt hat? Am besten ist in jedem Fall, Sie messen selbst genau nach. Wie Sie dabei vorgehen, erfahren Sie weiter unten. Wichtig zu wissen: Die Berechnung nach DIN 277 ergibt in der Regel eine höhere Quadratmeterzahl, sie nützt also dem Verkäufer.

Einen Anspruch auf eine bestimmte Bemessungsmethode haben Sie als Käufer nicht. Sie können aber darauf bestehen, dass die gewählte Methode zur Wohnflächenberechnung korrekt angewendet wird. Das ist aber nicht immer der Fall, warnt die Stiftung Warentest: In zwei von drei Fällen weiche die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben in den Kaufverträgen ab – unabhängig von der Methode. „Nachmessen kann bares Geld bringen“, so die Verbraucherschützer.

Die Stiftung Warentest weist in diesem Zusammenhang auf Folgendes hin: Ist eine Kaufimmobilie tatsächlich kleiner als vereinbart, können Sie als Käufer den Preis mindern. Positiv wirkt es sich aus, wenn Sie bei Abschluss des Vertrags auf einen detaillierten Berechnungsnachweis der Wohnfläche bestanden haben. Wenn Sie jedoch eine Immobilie erst einmal abnehmen und sie sich als kleiner erweist, als im Kaufvertrag ausgewiesen, liegt die Beweislast bei Ihnen. Allerdings entschied das Oberlandesgericht Koblenz im Jahr 2013 zugunsten von Käufern: Auch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bestehe ein Rückzahlungsanspruch, urteilten die Richter. Voraussetzung ist, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner ist als vereinbart (Aktenzeichen 10 U 834/12).

Um für eine solche mögliche Auseinandersetzung gut aufgestellt zu sein, muss die verhandelte Wohnfläche auch im Kaufvertrag vermerkt sein. Oft bleiben darin die Formulierungen erstaunlich vage; beispielsweise heißt es: „Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus aus dem Jahr 2004 bebaut.“ Steht die im Exposé zugesicherte Wohnflächengröße nicht im Vertrag, ergibt sich eine schwierige Argumentationslage, denn das Exposé ist eine werbliche Verkaufsinformation, aber kein Vertragsbestandteil. In den Fußnoten der Exposés wird zudem die Haftung für alle enthaltenen Angaben ausgeschlossen.

Experten empfehlen deshalb, dass Sie die Wohnfläche von einem Gutachter ausmessen lassen. Das muss geschehen, bevor Sie den Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnen. Stellt sich heraus, dass die Wohnfläche kleiner als vom Anbieter angegeben ist, sollten Sie den Kaufpreis entsprechend nachverhandeln. Einen Gutachter hinzuzuziehen kostet je nach Größe des Objekts 1.000 Euro und mehr.

Doch auch hier gibt es ein Aber: Sechs Prüfer, sechs verschiedene Messwerte – dieses Ergebnis erbrachte eine Stichprobe des Eigentümerverbands Haus und Grund im Jahr 2015. Der Verband hatte jeweils drei Gutachter gebeten, die Wohnflächen einer Doppelhaushälfte und einer Altbauwohnung zu ermitteln. Beim Haus lagen die Gutachter um bis zu 16 Prozent auseinander, bei der Wohnung um bis zu fünf Prozent. Gründe waren falsches Messen und der Interpretationsspielraum in der Wohnflächenverordnung. Die Stiftung Warentest resümiert: „Es ist alles andere als einfach, die Fläche korrekt zu ermitteln.“ Sie rät sowohl Käufern als auch Mietern, die Maße zu überprüfen.

Wenn Sie also weder dem Verkäufer noch dem Gutachter zu 100 Prozent vertrauen können – was dann? Am besten, Sie überprüfen die Wohnflächenberechnung selbst. Das können Sie anhand des Grundrisses erledigen oder im Rahmen einer tatsächlichen Begehung der Immobilie. Erfragen Sie zunächst aber immer, welche Messmethode – WoFlV oder DIN 277 – der Verkäufer angewendet hat. Entsprechend der jeweiligen Vorgaben können Sie die Wohnfläche dann selbst nachrechnen.

Verbraucherinitiativen geben Ihnen dabei Schützenhilfe, so zum Beispiel die Berliner MieterGemeinschaft e.V. Sie weist darauf hin, dass die Fläche des Fußbodens nicht mit der Wohnfläche identisch ist. So gehören beispielsweise die Flächen der Türöffnung nicht zur Wohnfläche. Außerdem zählen Treppen mit mindestens drei Stufen nicht zur Wohnfläche, etwa eine Treppe im Übergang von Ess- zu Wohnbereich. Eine Treppe in einer Maisonettewohnung hingegen ist geschossübergreifend. Der Raum darunter zählt entsprechend seiner Höhe zur Wohnfläche. Mehr Tipps zu möglichen Stolpersteinen bei der Wohnflächenberechnung hält der Verband auf seiner Internetseite bereit: http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/wohnflaeche.html.

Clevere Immobilienkäufer nehmen schon zum ersten Besichtigungstermin eine Finanzierungszusage ihrer Bausparkasse oder Bank mit. Manchmal fallen Entscheidungen schnell. Wer eine solche Bestätigung vorlegen oder kurzfristig nachreichen kann, erhöht die Chancen, den Zuschlag für das Objekt zu bekommen.

Ihre Immobilienfinanzierung sollte spätestens stehen, wenn nähere Kaufverhandlungen, die Prüfung aller Details und die Wohnflächenberechnung anstehen. Beim Notartermin gehen Sie mit Ihrer Unterschrift eine verbindliche Abnahmeverpflichtung für die Immobilie ein – sollte Ihre Finanzierung dann noch nicht sicher sein, können daraus Probleme erwachsen. Andererseits müssen Sie einen unterschriebenen Darlehensvertrag auch erfüllen, selbst wenn Sie Ihre Traumimmobilie in letzter Minute doch nicht bekommen sollten.

Um bei der Finanzierung auf Nummer sicher zu gehen und optimale Bedingungen zu erhalten, sprechen Sie rechtzeitig mit den Heimatexperten der Schwäbisch Hall. Ein Berater vor Ort erstellt gern gemeinsam mit Ihnen ein passendes, zinssicheres und günstiges Finanzierungskonzept und geht mit Ihnen die Möglichkeiten einer Sofortfinanzierung oder Finanzierung ohne Eigenkapital durch. Zusätzlich prüft er staatliche Fördermöglichkeiten wie Baukindergeld oder Wohn-Riester. So wird der Weg zu Ihrem Wunschobjekt frei.