Wohnflächenberechnung beim Immobilienkauf

Sie möchten eine Immobilie kaufen und haben mehrere Angebote zur Prüfung vorliegen? Dann sollten Sie unbedingt darauf achten, dass für die Wohnflächenberechnung dieselbe Berechnungsart zugrunde gelegt worden ist. Es gibt nämlich zwei gängige Methoden zur Berechnung – die beiden Verfahren können zu höchst unterschiedlichen Ergebnissen führen.


1. Berechnung nach Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenberechnung gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird am häufigsten angewandt. Sie ist für öffentlich geförderten Wohnraum verpflichtend. Die WoFlV kann auch bei Eigenheimen genutzt werden. Die wichtigsten Bestimmungen:

  • Garagen, Keller- und Heizungsräume sowie Waschküchen zählen nicht zur Wohnfläche.
  • Bei Dachschrägen gelten Flächen bis zu einem Meter Raumhöhe nicht als Wohnfläche. Flächen zwischen einem und zwei Metern Höhe zählen zu 50 Prozent.
  • Dasselbe gilt für Flächen unterhalb von Treppen.
  • Pfeiler, Säulen und Ähnliches zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie einen Durchmesser von mehr als 0,1 Quadratmeter haben.
  • Nischen darf der Verkäufer nur dann anrechnen, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.
  • Beheizte Wintergärten werden voll angerechnet – nicht beheizbare jedoch nur zu 50 Prozent.
  • Balkone, Loggien und Terrassen werden zu 25 Prozent angerechnet. Unter besonderen Umständen (Lage, Gestaltung) ist in Einzelfällen auch eine Anrechnung von 50 Prozent möglich.

2. Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die Größe der Immobilie lässt sich alternativ auch mit der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ermitteln. Diese Messmethode ist für den Verkäufer meist günstiger, da sie in der Regel zu einer höheren Quadratmeterzahl führt. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 funktioniert folgendermaßen:

  • Zunächst wird die komplette „Brutto-Grundfläche“ ermittelt. Dies geschieht auf Basis der Außenmaße des Gebäudes.
  • Davon wird die „Konstruktionsfläche“ abgezogen – das sind alle Wände, Pfeiler, Stützen usw. Daraus ergibt sich die „Netto-Grundfläche“. Sie besteht aus Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche, also zum Beispiel Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Lagerräumen.
  • Als Wohnfläche gilt bei der Berechnung nach DIN 277 schließlich die Summe aus Nutz- und Verkehrsfläche.

Der größte Vorteil für den Verkäufer gegenüber der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung besteht darin, dass bei der DIN 277-Methode Schrägen, Balkone, Terrassen und Kellerräume zu 100 Prozent angerechnet werden.


Abweichungen in zwei von drei Kaufverträgen

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Schwäbisch Hall Bausparfuchs zeigt mit dem Finger nach vorneBeratung vereinbaren

Die Unterschiede in der Wohnflächenberechnung können je nach Methode 30 bis 40 Prozent betragen, wie der Eigentümerverband Haus & Grund erklärt. Einen Anspruch auf eine bestimmte Bemessungsmethode haben Käufer nicht, wohl aber auf die korrekte Anwendung. Denn unabhängig von der Methode weichen laut der Stiftung Warentest die Angaben in den Kaufverträgen in zwei von drei Fällen von der tatsächlichen Wohnfläche ab.

Deshalb raten Experten, sich vor Unterzeichnung des Kaufvertrages die Wohnfläche von einem Gutachter ausmessen zu lassen. Dabei können je nach Größe und Anbieter Kosten von einigen hundert Euro entstehen. Stellt sich heraus, dass die Wohnfläche kleiner ist als vom Anbieter angegeben, sollten Sie den Kaufpreis entsprechend nachverhandeln.

Schwieriger wird es, im Nachhinein Geld zurückzuverlangen. Allerdings: Das Oberlandesgericht Koblenz entschied 2013, dass auch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags ein Rückzahlungsanspruch besteht, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner ist als vereinbart (Aktenzeichen 10 U 834/12).

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