Wohnflächenberechnung: Was muss ich wissen?

  • Methoden der Wohnflächenberechnung
  • Infos zur Berechnung nach WoFIV
  • Infos zur Berechnung nach DIN 277

Wohnflächenberechnung beim Immobilienkauf

Wenn Sie einen Immobilienkauf planen, vergleichen Sie geeignete Angebote. Ein wichtiges Kriterium ist die Anzahl der Quadratmeter, die Sie für Ihr Geld bekommen. Doch wissen Sie, dass es zwei Methoden zur Wohnflächenberechnung gibt? Je nach Methode kann der Verkäufer zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Wir erklären die Grundlagen beider Methoden und geben Tipps, wie Sie sich vor einer unvorteilhaften Wohnflächenberechnung schützen können


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Wie berechne ich die Wohnfläche?

Zwiegespräch mit Hilfe des Tablets über die Wohnflächenberechnung
Zwei Methoden zur Wohnflächenberechnung, zwei Ergebnisse. (Quelle: iStock 952643774)

Die Wohnflächenberechnung wird entweder nach der gesetzlichen Verordnung der Berechnung der Wohnfläche (WoFIV) oder nach DIN 277 vorgenommen. Bei Einfamilienhäusern kommen so Unterschiede von bis zu 20 Quadratmetern zustande. Das gewählte Verfahren für die Wohnflächenberechnung beeinflusst damit die Werteinschätzung von Immobilien.

Beispiel München: Dort zahlten Käufer von Eigentumswohnungen laut Erhebung des Portals Immowelt im Jahr 2018 durchschnittlich 7.110 Euro pro Quadratmeter. Vergleichen Sie zwei Münchner Kaufangebote, die sich um nur fünf Quadratmeter in der Wohnflächenberechnung unterscheiden. Wenn Sie die Quadratmeterpreise vor Ort kennen, akzeptieren Sie bei einer größeren Immobilie, dass sie 35.000 Euro teurer ist. Doch was, wenn sie gar nicht größer ist? Sofern nicht klar ist, welche Wohnflächenberechnung den jeweiligen Angeboten zugrunde liegt, ist ein belastbarer Preisvergleich nicht möglich.

Nicht nur in München, auch in anderen Städten machen fünf Quadratmeter mehr oder weniger in der Wohnflächenberechnung einen Unterschied. In Hamburg kostet der Quadratmeter durchschnittlich 4.310 Euro. Fünf Quadratmeter machen demnach mehr als 20.000 Euro aus. Und selbst im relativ günstigen Dortmund mit 1.430 Euro pro Quadratmeter summiert sich der Unterschied auf über 7.000 Euro.


Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung nach WoFIV?

Wenn Sie beim Hausbau mit dem beauftragten Unternehmen nichts anderes vereinbart haben, richtet sich die Berechnung üblicherweise nach der WoFlV. In der WoFlV ist festgelegt, was zur Wohnfläche einer Immobilie gehört. Außerdem gibt sie vor, wie die Fläche ermittelt wird. Einige der Bestimmungen:

  • Wohnfläche unter Dachschrägen wird erst ab einer Raumhöhe von einem Meter gezählt. Und selbst dann nur zu 50 Prozent. Diese Regelung für die Wohnflächenberechnung unter Dachschrägen gilt bis zu einer Höhe von zwei Metern. Ist ein Raum unter der Dachschräge höher als zwei Meter, gilt er ohne Einschränkung als Wohnfläche.
  • Ebenso wird mit Flächen unterhalb von Treppen, beispielsweise in einer Maisonette Wohnung, verfahren.
  • Wenn Pfeiler, Säulen und Ähnliches einen Durchmesser von mehr als 0,1 Quadratmeter haben, dürfen sie bei der Wohnflächenberechnung nicht einbezogen werden.
  • Nischen, beispielsweise rund um Fenster, darf der Verkäufer nur dann anrechnen, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.

Oft sind nicht Nischen oder Dachschrägen in der Wohnflächenberechnung nach WoFlV ein Streitpunkt, sondern ganze Räume. Keller- und Bodenräume, Garagen, Heizungsräume und Waschküchen zählen nicht zur Wohnfläche – nicht einmal anteilig. Beheizte Wintergärten dagegen werden mit voller Quadratmeterzahl in die Wohnflächenberechnung einbezogen. Nicht beheizbare Wintergärten können über das Jahr gesehen nur temporär genutzt werden und zählen nur zu 50 Prozent zur Wohnfläche.


Wie funktioniert die Wohnflächenberechnung nach DIN 277?

Wie groß eine Immobilie ist, lässt sich alternativ mit der Wohnflächenberechnung nach DIN 277 ermitteln. Die Norm wurde wie alle DIN-Normen vom Deutschen Institut für Normung e.V. festgelegt. Doch Achtung: Diese Methode ist meist für den Verkäufer günstiger, da sie in der Regel zu einer höheren Quadratmeterzahl als die Berechnung gemäß WoFlV führt. Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 funktioniert folgendermaßen:

  • Als erstes wird die vollständige Brutto-Grundfläche einer Immobilie ermittelt. Hierzu wird aus den Außenmaßen des Gebäudes oder der Eigentumswohnung die Quadratmeterzahl errechnet.
  • Von dieser Quadratmeterzahl sind die sogenannten Konstruktionsflächen abzuziehen. Dabei handelt es sich um die Wände, eventuell vorhandene Schornsteine, Nischen, Pfeiler und Ähnliches.
  • Daraus ergibt sich die Netto-Grundfläche der Immobilie, die sich noch einmal in Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt.
  • Als Wohnfläche gilt bei der Berechnung nach DIN 277 schließlich die Netto-Grundfläche minus der Funktionsfläche. Zur Funktionsfläche gehören Heizungsräume und Räume, die sonstiger Haustechnik vorbehalten sind.
  • Der größte Vorteil für den Verkäufer besteht bei der Methode nach DIN 277 darin, dass dabei der Raum unter Schrägen sowie Balkone, Terrassen und Kellerräume zu 100 Prozent angerechnet werden.
Hands of architect comparing blueprint on smartphone with another one on document in front of him
Die Wohnflächenberechnung durch einen Gutachter wird zumeist von allen am Verkauf Beteiligten anerkannt. (Quelle: This content is subject to copyright.)

Wie zählt ein Balkon in der Wohnflächenberechnung?

Wohnflächenberechnung nach WoFlV:
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden in der in der Regel zu 25 Prozent berücksichtigt. Unter besonderen Umständen (günstige Lage, aufwendige Gestaltung) ist auch eine Anrechnung von 50 Prozent möglich. Voraussetzung bei Eigentumswohnungen ist, dass sich die betreffende Fläche nur von den jeweiligen Eigentümern nutzen lässt. Gemeinsame Dachgärten der Hausgemeinschaft schlagen nicht zu Buche.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277:
Balkone, Terrassen und Kellerräume werden zu 100 Prozent angerechnet.
 


Welche Wohnflächenberechnung wurde verwendet?

Im Exposé des Maklers finden Sie in der Regel keine Angabe dazu, ob die Wohnflächenberechnung nach WoFlV oder DIN 277 durchgeführt wurde. Erfragen Sie die Methode daher beim Vermittler oder Verkäufer. Schwierig kann es sein, wenn Sie Angebote von professionellen Verkäufern und Privatpersonen vergleichen. Denn bei einem privaten Verkauf kommt unter Umständen erschwerend hinzu, dass Fehler bei der Wohnflächenberechnung gemacht wurden. Bei Maklern ist diese Gefahr auch vorhanden – wenn auch geringer.

Was können Sie also tun, wenn Sie auf unterschiedlicher Wohnflächenberechnung basierende Angebote vorliegen haben? Wenn der Makler nach DIN 277 arbeitet, der private Verkäufer aber die Berechnung nach Wohnflächenverordnung angestellt hat? Am besten ist in jedem Fall, Sie messen selbst genau nach. Wie Sie dabei vorgehen, erfahren Sie weiter unten.  


Wohnflächenberechnung – Fragen und Antworten

Wer kann die Wohnfläche korrekt berechnen?

Experten empfehlen, dass Sie die Wohnfläche von einem Gutachter ausmessen lassen. Das muss geschehen, bevor Sie den Kaufvertrag für die Immobilie unterzeichnen. Stellt sich heraus, dass die Wohnfläche kleiner als vom Anbieter angegeben ist, sollten Sie den Kaufpreis entsprechend nachverhandeln. Einen Gutachter hinzuzuziehen kostet je nach Größe des Objekts 1.000 Euro und mehr.

Doch auch hier gibt es ein Aber: Sechs Prüfer, sechs verschiedene Messwerte – dieses Ergebnis erbrachte eine Stichprobe des Eigentümerverbands Haus und Grund im Jahr 2015. Der Verband hatte jeweils drei Gutachter gebeten, die Wohnflächen einer Doppelhaushälfte und einer Altbauwohnung zu ermitteln. Beim Haus lagen die Gutachter um bis zu 16 Prozent auseinander, bei der Wohnung um bis zu fünf Prozent. Gründe waren falsches Messen und der Interpretationsspielraum in der Wohnflächenverordnung. Die Stiftung Warentest resümiert: „Es ist alles andere als einfach, die Fläche korrekt zu ermitteln.“ Sie rät sowohl Käufern als auch Mietern, die Maße zu überprüfen.

 

Kann ich die korrekte Wohnflächenberechnung selbst prüfen?

Auf jeden Fall: Das können Sie anhand des Grundrisses erledigen oder im Rahmen einer tatsächlichen Begehung der Immobilie. Erfragen Sie zunächst, welche Messmethode – WoFlV oder DIN 277 – der Verkäufer angewendet hat. Entsprechend der jeweiligen Vorgaben können Sie die Wohnfläche dann selbst nachrechnen.

Verbraucherinitiativen geben Ihnen dabei Schützenhilfe, so zum Beispiel die Berliner MieterGemeinschaft e.V. Sie weist darauf hin, dass die Fläche des Fußbodens nicht mit der Wohnfläche identisch ist. So gehören beispielsweise die Flächen der Türöffnung nicht zur Wohnfläche. Treppen mit mindestens drei Stufen zählen nicht zur Wohnfläche, etwa eine Treppe im Übergang von Ess- zu Wohnbereich. Eine Treppe in einer Maisonette Wwohnung hingegen ist geschossübergreifend. Der Raum darunter zählt entsprechend seiner Höhe zur Wohnfläche. Mehr Tipps zur Wohnflächenberechnung hält der Verband auf seiner Internetseite bereit.

 

Was kann ich tun, wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde?

Einen Anspruch auf eine bestimmte Bemessungsmethode haben Sie als Käufer nicht. Sie können aber darauf bestehen, dass die gewählte Methode zur Wohnflächenberechnung korrekt angewendet wird. Das ist nicht immer der Fall, warnt die Stiftung Warentest: In zwei von drei Fällen weiche die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben in den Kaufverträgen ab – unabhängig von der Methode. „Nachmessen kann bares Geld bringen“, so die Verbraucherschützer.

Die Stiftung Warentest weist in diesem Zusammenhang auf Folgendes hin: Ist eine Kaufimmobilie tatsächlich kleiner als vereinbart, können Sie als Käufer den Preis mindern. Positiv wirkt es sich aus, wenn Sie bei Abschluss des Vertrags auf einen detaillierten Berechnungsnachweis der Wohnfläche bestanden haben. Wenn Sie jedoch eine Immobilie erst einmal abnehmen und sie sich als kleiner erweist, als im Kaufvertrag ausgewiesen, liegt die Beweislast bei Ihnen. Allerdings entschied das Oberlandesgericht Koblenz im Jahr 2013 zugunsten von Käufern: Auch nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags bestehe ein Rückzahlungsanspruch, urteilten die Richter. Voraussetzung ist, dass die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent kleiner ist als vereinbart.

 

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