Mieten oder kaufen

  • Vorzüge und Pflichten
  • Kosten- und Preisfaktoren
  • mit Mietrechner

Mieten oder kaufen ist eine Frage, die viele Facetten beinhaltet. Die zentralen Punkte für eine differenzierte Betrachtung lesen Sie hier – von der derzeitigen Preissituation, über Risiken bis hin zu Verpflichtungen rund ums Eigenheim. Inklusive Mietrechner zum Einschätzen Ihres finanziellen Spielraums.


Mieten oder kaufen: Hintergrundinformationen

Mieten oder kaufen: Hintergrundinformationen
Mieten oder kaufen: Die Preise für Eigentümer als auch für Mieter sind in den letzten Jahren stark gestiegen. (Quelle: © anilakkus - iStock - 1239849888)

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands stark angestiegen. Selbst für Gutverdiener wird es vor allem in Metropolregionen immer schwieriger ein Eigenheim zu erwerben. Aber auch die Mietpreise steigen immer weiter an.

So stehen viele Menschen vor der Entscheidung, ob sie besser mieten oder kaufen sollen. Diese Frage ist nicht pauschal zu beantworten. Es gibt viele Erwägungen, die bei dieser Thematik Beachtung finden müssen. 

Eine wichtige Rolle spielen persönliche Umstände, aber auch äußere Faktoren wie das Zinsumfeld und Marktgeschehen. Im Folgenden beleuchten wir die wesentlichen Faktoren, die maßgeblich zur Entscheidung zwischen Mieten oder Kaufen bedacht und abgewogen werden müssen.  


Mieten oder kaufen: Flexibilität und Preisniveau

Die Situation rund um die Frage „kaufen oder mieten“ lässt sich von Seiten der Mieter und Eigentümer aus unterschiedlichen Perspektiven betrachten.  

Ein oft angeführtes Argument ist, dass ein Eigentümer in Bezug auf einen Wohnortwechsel aufgrund der ständig steigenden Immobilienpreise genauso flexibel sei wie ein Mieter. Im Zweifelsfall könne die Immobilie stets zügig und mit Gewinn veräußert werden, da die Immobilie ständig im Wert steigen würde.

Hierzu sollten Sie folgende Dinge beachten:

  • Auch wenn es in den vergangenen Jahren der Fall war und ist, dass die Preise für Immobilien immer weiter steigen, bedeutet dies nicht, dass es für immer so weitergehen muss.  
  • Falls die Preise stagnieren oder gar fallen sollten, kann es sein, dass Sie in die Situation geraten, in der Sie mit Verlust verkaufen müssen. Ein Grund kann etwa ein Jobwechsel in eine andere Stadt sein. 
Mieten oder kaufen: Flexibilität und Preisniveau
Bei der Entscheidung, ob Sie eher kaufen oder mieten sollten, gibt es viele Details zu beachten. (Quelle: iStock - 1125876921-MarioGuti)
  • Die Alternative hier wäre, die Immobilie zu halten und die Rolle des Vermieters einzunehmen. Ihre Verhandlungsposition ist in diesen Situationen in jedem Fall eine schlechte, da Sie keine Wahl haben und unter Druck stehen.
  • Dass kurzfristige Preiskorrekturen oder ein gegenwärtiger Trend einsetzen können, muss Ihnen bewusst sein. Als Faustregel gilt, dass Sie vorhaben sollten, eine erworbene Immobilie für mindestens zehn Jahre zu halten, um bei einem Verkauf ohne Verlust dazustehen. 

 

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Kaufen oder Mieten: Immobilie als Wertanlage

Häufig wird gesagt, dass Miete zu zahlen, vergeudetes Geld sei. Das ist insofern korrekt, als dass Mietzahlungen reine Kosten sind. Die Zahlung wird geleistet, aber im Gegenzug geht kein Eigentum an der Sache über. Ein Käufer hingegen tätigt mit dem Erwerb einer Immobilie ein Investment. Das Eigenheim stellt eine Wertanlage dar und dient als Absicherung für das Alter.

Bei dieser Gegenüberstellung von Mieten und Kaufen ist jedoch eine differenzierte Betrachtungsweise sinnvoll: Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, um Ihre Immobilie abzubezahlen, zahlen Sie monatlich nicht nur den reinen Tilgungsanteil für Ihre Immobilie. Hinzu kommt ein ordentlicher Teil für Zinsforderungen. Vor allem in der Anfangsphase der Finanzierung bestehen die Raten zu großen Teilen aus Zinszahlungen. Und: Die initialen Kosten für ein Eigenheim sind nicht zu vernachlässigen. Je nach Bundesland und Makler fallen in der Regel von zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises an Kaufnebenkosten an.

Sie werden demnach als Käufer, insbesondere in der Anfangsphase, weniger Kapital und monatliches Budget für andere Verwendungszwecke zur Verfügung haben als ein Mieter. Diese zusätzlichen Geldmittel auf Seiten des Mieters werden in aller Regel nicht einfach auf dem Sparbuch geparkt, sondern am Finanzmarkt mit entsprechender Renditemöglichkeit investiert.  

Hier gilt es, das eigene Risikoprofil zu prüfen. Sehen Sie sich eher auf der Seite der eigenen Immobilie, des „Betongolds“ und haben Respekt vor den Aktienmärkten? Dann könnte Kaufen das Mittel der Wahl für Sie sein. Gut zu wissen dabei: Bei Verkauf des Eigenheims ist der Erlös steuerfrei. Im Gegensatz dazu ist bei der Anlage in Aktien generell eine Abgeltungssteuer auf Gewinne zu leisten.


Kaufpreis, Miete und Preisniveau

Um abzuschätzen, ob es sich für Sie preislich lohnt, Eigentum zu erwerben, können Sie den folgenden Vergleich anstellen:
Wenn Ihre derzeit zu leistende monatliche Miete über der Darlehensrate nach dem Erwerb einer vergleichbaren Immobilie liegt, dann spricht dies für einen Kauf – auf jeden Fall zum aktuellen Zeitpunkt und den derzeitigen Konditionen.  

Beachten Sie jedoch, dass es sich bei dieser Berechnung lediglich um eine Momentaufnahme handelt. Da eine Baufinanzierung normalerweise auf einen sehr langen Zeitraum ausgelegt ist, müssen Sie nicht nur die aktuellen Parameter, sondern auch die zukünftige Entwicklung der Mieten, Kaufpreise und Zinsen im Auge behalten und abzuschätzen wissen. Eine fundierte Einschätzung, wie die zukünftigen Entwicklungen voraussichtlich darstellen könnten, finden sie in unserem Experteninterview zur Zinsentwicklung.

Und auch wenn eine Immobilie sehr günstig erscheint, sollten Sie gründlich prüfen, wie dieser Preis am Markt zu Stande gekommen ist. Worin liegen die Gründe? Wie gestalten sich die regionale Bevölkerungsentwicklung und andere Faktoren rund um die Immobilienpreisentwicklung? Welche Einflüsse spielen die größte Rolle im Vergleich von Immobilien in der Stadt und auf dem Land?

Informieren Sie sich umfassend, auch anhand von Bebauungsplänen Ihrer Kommune. Prüfen Sie sorgfältig den Zustand der Immobilie sowie die Bausubstanz. Ziehen Sie im Zweifel sachverständige Gutachter mit hinzu, um den fairen Wert einer Immobilie zu ermitteln.


Mieten oder kaufen: Instandhaltung

Mieten oder kaufen: Instandhaltung
Mieten oder kaufen: Eine eigene Immobilie macht unabhängig vom Vermieter. (Quelle: iStock - 11630979732-byryo)

Egal ob sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen oder mieten wollen – beide Varianten bringen Vorzüge, aber auch Pflichten mit sich:

  • Leben Sie zur Miete, kann es passieren, dass Sie die vier Wände aufgrund der Anmeldung von Eigenbedarf kurzfristig verlassen müssen. Als Eigentümer hingegen sollten Sie sich mit dem Gedanken anfreunden können, regelmäßig und langfristig für Ihr Haus Sorge zu tragen.
  • Im Optimalfall ist es Ihnen möglich, viele Arbeiten am Haus in Eigenleistung zu erbringen. Es werden jedoch im Laufe der Zeit Reparaturen oder Maßnahmen nötig werden, die Sie nicht selbst werden durchführen können, etwa die Erneuerung einer Heizungsanlage. Vernachlässigen Sie wichtige Instandhaltungsmaßnahmen, wirkt sich dies der Wertsteigerung Ihrer Immobilie gegenüber negativ aus.   
  • Als Vermieter beziehungsweise Eigentümer sind Sie also in der Pflicht, die oft preisintensiven Instandhaltungskosten finanziell zu tragen. Sie müssen folglich immer genügend Geldmittel zurückgelegt haben. Die Höhe richtet sich nach der Bausubstanz und dem Alter der Immobilie.  
  • Als Daumenregel sollten Sie mit Instandhaltungsrücklagen in Höhe von etwa 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat kalkulieren, bei älteren Immobilien auch mit zwei oder mehr Euro pro Quadratmeter und Monat. 

Kaufen oder mieten: Mietrechner

Um ermitteln zu können, ob Eigentum gegenwärtig für Sie in Frage kommt und wie viel Ihre Immobilie insgesamt kosten darf, bietet sich unserer Mietrechner an. Hier geben Sie Ihre monatliche Miete an, die Sie als Mieter so oder so entrichten müssen. Schätzen Sie, wie viel Sie monatlich zusätzlich leisten können und ergänzen Sie das Eigenkapital, das Sie einbringen können.

 


 

Mieten oder kaufen: Typsache

Nachdem Sie nun einen Überblick über alle entscheidenden Faktoren vorliegen und Ihre finanziellen Möglichkeiten kalkuliert haben, ist es letzten Endes entscheidend, ob Sie sich mit Ihrem Entschluss zu mieten oder zu kaufen wohlfühlen. Zusammengefasst ist es Typsache, ob Ihnen die Rolle eines Eigentümers oder Mieters mehr zusagt.

 

Der Erwerb einer Immobilie ist für Sie richtig, wenn:
Weiterhin zur Miete zu wohnen ist für Sie das Richtige, wenn:
Sie planen, sehr langfristig an einem Ort wohnhaft zu sein.
 Sie komplett flexibel bleiben möchten.  
Sie Freude daran haben, Ihre Immobilie zu pflegen und instand zu halten.
Sie sich nicht um die Instandhaltung Ihrer Immobilie kümmern möchten und dies lieber dem Vermieter überlassen. 
Sie den Aktienmärkten oder anderen Anlageklassen eher skeptisch gegenüberstehen und lieber auf Betongold bauen.
Sie bereit sind, sich langfristig und intensiv mit den Aktienmärkten oder anderen Anlageklassen auseinanderzusetzen.
Sie mit den hohen finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank emotional gut umgehen können.
Sie sich mit einer hohen Schuldenlast der Bank gegenüber eher unwohl fühlen.
Sie bereit sind, unvorhergesehene und teure Reparaturen selbst zu übernehmen.
Sie keine Rücklagen für unvorhergesehene und teure Instandhaltungsmaßnahmen bilden möchten.
Sie unabhängig von einem Vermieter sein möchten.   es Ihnen nichts ausmacht von Ihrem Vermieter abhängig zu sein.  

Gute Beratung ist unverzichtbar

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