Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?
20 bis 30 Prozent – plus die Nebenkosten! Wir zeigen, warum Eigenkapital so wichtig ist, was dazu zählt, wie es die Kreditkonditionen verbessert und wie Sie es gezielt aufbauen.
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 15.09.2026
- 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten Sie als Eigenkapital haben. Zusätzlich sollten möglichst auch die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden können.
- Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto kleiner wird in der Regel der Kreditbedarf.
- Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, aber meist teurer und eher nur bei sehr guter Bonität realistisch.
Artikel erstellt von
Ulrich Hasper
Schwäbisch Hall-Redaktion
- Wie viel Eigenkapital sollte ich für den Hauskauf einbringen?
- Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?
- So hilft Eigenkapital bei der Baufinanzierung
- Nebenkosten beim Hauskauf: Wie viel Eigenkapital einplanen?
- Kann ich ein Haus auch ohne Eigenkapital finanzieren?
- 7 Tipps, um Eigenkapital für den Hauskauf aufzubauen
- FAQ Eigenkapital beim Hauskauf: häufig gestellte Fragen
- Podcast zum Thema: Eigenkapital aufbauen
Wie viel Eigenkapital sollte ich für den Hauskauf einbringen?
Eigenes Kapital spielt bei einer Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Unsere Empfehlung zur Höhe des Eigenkapitals beim Hauskauf lautet: Mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten Sie durch Rücklagen finanzieren können.
Das hat folgende Vorteile:
- Sie müssen weniger Kredit aufnehmen.
- Ihre Finanzierung wird in der Regel günstiger.
- Die monatliche Rate fällt meist niedriger aus.
- Sie haben oft mehr Spielraum für Modernisierung, Umzug oder Reparaturen.
Viel Eigenkapital verleiht jedem Kreditgeber Sicherheit. Dadurch sinkt die Gefahr von Zahlungsausfällen im Rahmen einer Baufinanzierung. Als Kreditnehmer kommen Sie so in der Regel zu besseren Konditionen.
👉 Wichtig für Erstkäufer: Eigenkapital entscheidet auch mit darüber, wie gut die Finanzierung langfristig in Ihr Leben passt.
Was bedeutet Mindest-Eigenkapital beim Hauskauf? Gibt es eine feste Grenze?
Eine gesetzliche Mindestgrenze für das Eigenkapital gibt es nicht. Es sind grundsätzlich auch Finanzierungen mit sehr wenig oder ganz ohne Eigenkapital möglich. In der Praxis gilt aber: Je weniger eigene Mittel vorhanden sind, desto genauer prüfen Kreditgeber Einkommen, Haushaltsrechnung und Objekt.
Für viele Kaufinteressierte ist es deshalb sinnvoll, mindestens die (nicht unerheblichen!) Nebenkosten aus Eigenkapital zu bezahlen und darüber hinaus möglichst weiteres eigenes Geld einzubringen.
Was zählt als Eigenkapital beim Hauskauf?
Zum Eigenkapital können unter anderem zählen:
- Guthaben auf Giro-, Tagesgeld-, Festgeld- oder Sparkonten
- Wertpapiere wie Fonds, ETFs oder Aktien, sofern sie eingesetzt werden können
- auszahlbare Lebensversicherungen oder deren Rückkaufswert
- schuldenfreie Immobilien oder unbelastete Immobilienanteile
👉 Als Eigenkapital zählt vor allem Vermögen, das zeitnah und ohne neuen Kredit für den Hauskauf eingesetzt werden kann.
Zählt ein Bausparvertrag als Eigenkapital?
Ja, ein Bausparvertrag kann als Eigenkapital zählen. Maßgeblich ist, dass das Guthaben tatsächlich für die Finanzierung genutzt werden kann. Besonders naheliegend ist das bei einem zuteilungsreifen Bausparvertrag.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Beim Neubau oder bei größeren Umbauten können Banken auch Eigenleistungen teilweise als Eigenkapital anerkennen. Das verbessert unter Umständen die Finanzierung, weil dadurch weniger Fremdkapital nötig ist. Aber: die meisten Darlehensgeber erkennen die Eigenleistung nur zu einem relativ kleinen Teil an.
Was meist nicht als Eigenkapital zählt
Zur besseren Abgrenzung lohnt auch der Blick von der anderen Seite. In der Regel zählen künftige Erbschaften, bloße Zusagen ohne gesicherte Auszahlung oder neu aufgenommene Kredite nicht als Eigenkapital. Für das Bankgespräch hilft deshalb eine ehrliche Bestandsaufnahme.
So hilft Eigenkapital bei der Baufinanzierung
Bauspar-Experte Matthias Zott arbeitet seit mehr als 15 Jahren im Produktmanagement von Schwäbisch Hall:
"Eigenkapital ist kein reiner Selbstzweck. Je mehr Finanzmittel ich angespart habe, desto weniger Darlehen benötige ich für meine Finanzierung. Zudem wirkt sich das Eigenkapital positiv auf meinen Darlehenszins aus.
Und: Je mehr Eigenkapital ich mitbringe, desto besser fällt meine Bonität aus. Das bedeutet, ich erhalte einen höheren Kreditspielraum oder einen besseren Zins."
Niedrigerer Kreditbedarf
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Geld müssen Sie für den Hauskauf finanzieren. Dadurch sinkt grundsätzlich auch der Zinsbetrag, der auf diesen Kredit anfällt.
Häufig bessere Zinskonditionen
Mehr Eigenkapital senkt in der Regel den Beleihungsauslauf. Der beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie. Kreditgeber prüfen diesen Wert bei der Finanzierung. Viele Banken berücksichtigen einen niedrigeren Beleihungsauslauf mit besseren Zinskonditionen. Wie stark sich der Zinssatz verändert, hängt unter anderem von Bank, Bonität, Objekt, Darlehenshöhe und Zinsbindung ab.
Niedrigere Rate oder höhere Tilgung
Ein geringerer Kreditbetrag führt häufig zu einer niedrigeren monatlichen Rate. Alternativ können Sie die bisher geplante Rate beibehalten und den finanziellen Spielraum für eine höhere Tilgung nutzen. Dann kann der Kredit schneller zurückgezahlt werden.
Geringere Gesamtbelastung
Beispielrechnung: So wirkt sich Eigenkapital auf Ihre Finanzierung aus
Das folgende Beispiel* zeigt, wie sich der Eigenkapitalanteil beim Hauskauf auf die Baufinanzierung auswirkt. Wir rechnen mit folgenden Eckpunkten: Kaufpreis 400.000 Euro, Sollzinsbindung über 15 Jahre, gebundener Sollzinssatz 3,99 %, effektiver Jahreszins (Gesamtlaufzeit) 4,06 %, Tilgungssatz 2 %
| Eigenkapital | 0 Euro | 50.000 Euro | 80.000 Euro | 100.000 Euro |
|---|---|---|---|---|
| Finanzierungsbedarf | 400.000 Euro | 350.000 Euro | 320.000 Euro | 300.000 Euro |
| monatliche Rate | 1.996,67 Euro | 1.747,08 Euro | 1.597,33 Euro | 1.497,50 Euro |
| gesamte Zinsleistungen | 195.473,65 Euro | 171.039,84 Euro | 156.379,31 Euro | 146.605,25 Euro |
| Restschuld | 236.073,05 Euro | 206.565,44 Euro | 188.859,31 Euro | 177.055,25 Euro |
- Fußnoten
* Repräsentative Beispielrechnung, Stand 16.10.2024, die Konditionen sind freibleibend. Hausfinanzierung mit FuchsBauDarlehen 15 mit 60 % Beleihungsauslauf (erstrangig).
👉 Deutlich zu sehen: Mit steigendem Eigenkapital sinken nicht nur Finanzierungsbedarf und Monatsrate, sondern auch die gesamten Zinszahlungen und die Restschuld. Genau diese vier Größen zeigen die wichtige Wirkung von Eigenkapital auf die Baufinanzierung.
Nebenkosten beim Hauskauf: Wie viel Eigenkapital einplanen?
Beim Hauskauf geht es nicht nur um den Kaufpreis. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, die oft unterschätzt werden, zum Beispiel für:
- Notar
- Grundbucheintrag
- Grunderwerbsteuer
- gegebenenfalls Maklerprovision
Diese Nebenkosten liegen je nach Bundesland und Kaufsituation häufig bei etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
👉 Mehr Infos dazu finden Sie in diesem Artikel: Nebenkosten beim Hauskauf: Damit müssen Sie rechnen
Wer ein Haus kaufen möchte, sollte die Nebenkosten unbedingt mit Eigenkapital abdecken können. Denn selbst wenn der Kaufpreis finanziert werden kann, müssen die Nebenkosten oft aus eigenen Mitteln bezahlt werden.
Erstkäuferfehler: alles einbringen, keinen Puffer behalten
Ganz wichtig: Nicht das komplette Ersparte bis auf null in den Kauf stecken. Ein finanzieller Puffer kann wichtig sein, etwa für:
- Umzugskosten
- kleinere Renovierungen
- neue Küche oder Möbel
- unerwartete Reparaturen
- höhere laufende Kosten in den ersten Monaten
Kann ich ein Haus auch ohne Eigenkapital finanzieren?
Ja, eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich. Banken vergeben sie aber meist nur dann, wenn Einkommen, Bonität und Objekt sehr gut passen. Wichtig zu wissen: Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist in der Regel teurer. Es fallen dann meist höhere Zinsen an und die Gesamtbelastung steigt.
Für Erstkäufer bedeutet das: Möglich ist nicht automatisch auch sinnvoll. Wer ohne Eigenkapital kaufen möchte, sollte besonders genau prüfen, ob die Monatsrate auch langfristig tragbar bleibt. Nutzen Sie dafür gern unseren Vergleichsrechner: Wie viel Eigentum kann ich mir leisten?
- Lesen Sie dazu gern auch folgenden Artikel: Hauskredit ohne Eigenkapital: So funktioniert die Vollfinanzierung
7 Tipps, um Eigenkapital für den Hauskauf aufzubauen
1. Sparziel aus Kaufpreis und Nebenkosten ableiten
Setzen Sie sich nicht nur eine diffuse Zielsumme. Leiten Sie Ihr Sparziel aus einem realistischen Kaufpreis und den voraussichtlichen Nebenkosten ab.
2. Monatliche Sparrate fest einplanen
Regelmäßigkeit ist wichtig. Eine feste Sparrate schafft Verbindlichkeit.
3. Vorhandene Verträge und Rücklagen prüfen
Bausparvertrag, Tagesgeld, Wertpapiere oder Versicherungen werden oft unterschätzt. Ein Kassensturz zeigt, was schon da ist. Nutzen Sie dafür unseren Haushaltsrechner für Einnahmen und Ausgaben.
4. Zusätzliche Einnahmen gezielt zurücklegen
Bonuszahlungen, Steuerrückerstattungen oder Geldgeschenke können direkt ins Eigenkapital fließen.
5. Teure Konsumkredite vermeiden
Wer parallel Konsumschulden bedient, spart meist langsamer und verschlechtert unter Umständen seine Finanzierungschancen.
6. Frühzeitig den Finanzierungsrahmen prüfen
Auch wenn noch nicht genug Eigenkapital vorhanden ist, kann eine frühe Beratung helfen. Dann wird klar, welche Summe sinnvoll ist und welche Finanzierung realistisch infrage kommt.
7. Bausparvertrag besparen
Der klassische Weg, um Eigenkapital aufzubauen, ist noch immer ein Bausparvertrag. Das angesparte Guthaben inklusive der Zinsen zählt als Eigenkapital. In Kombination mit einem Altersvorsorge-Bausparvertrag fließen während der gesamten Laufzeit zusätzlich zu der monatlichen Rate die staatlichen Zulagen in Ihren Vertrag.
FAQ Eigenkapital beim Hauskauf: häufig gestellte Fragen
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Empfehlung: 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sollten Sie als Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbringen. Zudem ist es ratsam, auch die Kaufnebenkosten möglichst aus eigenen Mitteln zu decken. Diese Kosten variieren je nach Bundesland und Kaufumständen, liegen jedoch meist bei etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
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Für den Eigenkapitalnachweis eignen sich je nach Vermögensart zum Beispiel aktuelle Konto- und Depotauszüge, Bausparunterlagen, Nachweise über den Rückkaufswert einer Lebensversicherung oder Unterlagen zu einer bereits vorhandenen Immobilie. Bei Wertpapieren ist der aktuelle Depotwert entscheidend. Banken können außerdem Nachweise zur Herkunft des Geldes verlangen.
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Eine echte Geldschenkung kann als Eigenkapital in die Baufinanzierung einfließen. Wichtig ist, dass das Geld tatsächlich zur Verfügung steht und gegenüber der Bank nachgewiesen werden kann. Eine bloße Zusage für eine spätere Schenkung reicht dagegen in der Regel nicht aus.
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Nicht unbedingt. Aktien, ETFs und andere Wertpapiere können grundsätzlich als Eigenkapital berücksichtigt werden, wenn sie kurzfristig veräußer- und für die Finanzierung einsetzbar sind. Da ihre Kurse schwanken, kann die Bank den Wert vorsichtiger bewerten oder einen Sicherheitsabschlag berücksichtigen.
Ob ein Verkauf sinnvoll ist, hängt deshalb von der Finanzierung, dem Zeitpunkt des Kaufs und der Risikobewertung der Bank ab.
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Mit einem Bausparvertrag bauen Sie gezielt Eigenkapital als Basis für Ihre Finanzierung auf und sichern sich außerdem die Option auf ein Bauspardarlehen. Sollten Sie sich für einen Bausparvertrag entscheiden, profitieren Sie unter Umständen von Prämien und Zulagen wie Riester-Förderung (ab 2027 Eigenheimrente), Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage. Mit diesen Instrumenten fördert der Staat die Eigenkapitalbildung.
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"Nein, denn wie soll eine Bank das nachhalten? Generell schwanken dort die Kurse ja noch viel mehr als auf dem Aktienmarkt. Dass Kryptowährungen als Eigenkapital, Tilgungsprodukt oder Sicherheit für die Banken dienen, halte ich daher nicht für möglich", erklärt Heimatexperte Luca Florit im Podcast Hausplaudern.
Dennoch sieht er eine Chance, wie Anleger das Vermögen aus dem sogenannten digitalen Wallet in reales Eigenkapital umwandeln können: "Wenn beispielsweise die Bitcoins verkauft werden und hinterher als Ersparnis eingebracht werden, dann ist das natürlich möglich."
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Eine "Muskelhypothek" bezieht sich auf Eigenleistungen beim Hausbau oder bei Renovierungen. Durch handwerkliche Arbeiten, wie Parkett verlegen oder Fliesen legen können so fünf bis zehn Prozent der Baukosten eingespart werden. Inwiefern der Kreditgeber das auf das Eigenkapital anrechnet, ist Ermessenssache. In der Regel wird genau geprüft, ob der angenommene Wert der Eigenleistungen auch realistisch ist.
Podcast zum Thema: Eigenkapital aufbauen
Hauskauf finanzieren mit Schwäbisch Hall
Die Finanzierung einer Immobilie ist eine komplexe und vor allem individuelle Angelegenheit. Neben dem Eigenkapital sind dabei noch viele weitere Aspekte zu beachten.
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