Eine Immobilienbewertung hilft dabei, den Preis eines Hauses oder einer Wohnung besser einzuordnen. Wir zeigen, welche Verfahren es gibt, wer eine professionelle Bewertung durchführen darf und was sie kostet.
Aktualisiert am 13.06.2026
Artikel erstellt von
Dirc Kalweit
Schwäbisch Hall-Redaktion
Inhaltsverzeichnis
Bei einer Immobilienbewertung wird eingeschätzt, welchen Wert eine Immobilie am Markt hat. Grundlage sind unter anderem:
Das Ergebnis ist kein Bauchgefühl, sondern eine fachliche Einschätzung nach anerkannten Verfahren. Für Käufer kann sie eine wichtige Orientierung sein, wenn Angebotspreis und Substanz nicht eindeutig zusammenpassen.
Eine Immobilienbewertung ist sinnvoll, wenn der Wert einer Immobilie als Grundlage für eine Entscheidung, Verhandlung oder Vermarktung belastbar eingeschätzt werden soll. Käufer können damit den Angebotspreis besser einordnen. Verkäufer erhalten eine fundierte Basis, um einen marktgerechten Preis festzulegen und ihn gegenüber Interessenten nachvollziehbar zu begründen.
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Für die Immobilienbewertung kommen je nach Objekt unterschiedliche Verfahren infrage.
Hier wird die Immobilie mit ähnlichen, bereits verkauften Objekten verglichen. Das Verfahren eignet sich vor allem für Wohnungen oder Häuser in Märkten mit guter Vergleichsdatenlage.
Beim Sachwertverfahren stehen der bauliche Zustand und die Herstellungskosten im Mittelpunkt. Es wird oft bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet
Dieses Verfahren spielt vor allem bei vermieteten oder renditeorientierten Immobilien eine Rolle. Entscheidend sind dann die erzielbaren Erträge.
Je nach Anlass kommen unterschiedliche Stellen infrage:
Wichtig ist der Zweck der Bewertung. Für eine erste Orientierung reicht oft eine einfache fachliche Einschätzung. Wenn die Bewertung gerichtsfest oder besonders belastbar sein soll, ist ein qualifizierter Sachverständiger die bessere Wahl.
👉 Mehr Infos dazu finden Sie in diesem Artikel: Gutachter fürs Haus: Wie Sie diesen finden, was er leistet und welche Kosten anfallen
Nicht immer ist ein ausführliches Gutachten nötig.
Ein Kurzgutachten ist kompakter und günstiger. Es kann sinnvoll sein, wenn Sie vor allem eine nachvollziehbare Einschätzung für die eigene Entscheidung oder für Preisverhandlungen benötigen. Oft erstellt ein freier Sachverständiger ein Kurzgutachten, das in der Regel rund 10 bis 15 Seiten umfasst.
Das muss nichts Schlechtes sein und dient bei einem Hauskauf allemal als gute Grundlage für die Preisfindung. Es ist aber meist nicht gerichtsfest.
Ein Verkehrswertgutachten ist deutlich umfangreicher. Es wird häufig genutzt, wenn eine besonders belastbare und dokumentierte Bewertung erforderlich ist, etwa für rechtliche oder steuerliche Zwecke.
Der Verkehrswert ist die gängigste Größe bei der Immobilienbewertung. Er gibt an, welcher Preis zum aktuellen Zeitpunkt für eine Immobilie voraussichtlich erzielt werden könnte. Oder anders gesagt: So viel wird ein interessierter Käufer aller Wahrscheinlichkeit nach bezahlen.
Der Verkehrswert ist die gängigste Größe bei der Immobilienbewertung. Er gibt an, welcher Preis zum aktuellen Zeitpunkt für eine Immobilie voraussichtlich erzielt werden könnte. Oder anders gesagt: So viel wird ein interessierter Käufer aller Wahrscheinlichkeit nach bezahlen.
Dabei gibt es – neben Angebot und Nachfrage – eine Menge Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen:
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Eine Immobilienbewertung ist in der Regel nicht kostenlos. Je nach Art und Umfang des Gutachtens fallen die Kosten unterschiedlich aus.
Bei einem Kurzgutachten vereinbaren die Parteien in der Regel eine Pauschale oder einen festen Stundensatz. Die Kosten richten sich nach dem Aufwand, liegen aber meist zwischen 700 Euro und 1.000 Euro.
Hier bemessen sich die Kosten neben Lage und Zustand der Immobilie in erster Linie am erwarteten Verkehrswert. Die Kosten für das Verkehrswertgutachten liegen üblicherweise zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes. Bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro kostet das Gutachten also über den Daumen zwischen 2.500 und 5.000 Euro. Kommen dabei noch Faktoren wie zum Beispiel Erbpacht oder der Verkauf eines Gewerbes ins Spiel, kostet das den Gutachter mehr Zeit – und Sie damit mehr Geld.
Grundsätzlich ist das Honorar für Gutachter und Sachverständige frei verhandelbar. Als Orientierung für die Kosten dient häufig die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).
👉 Informieren Sie sich vor Beauftragung des Gutachters nicht nur über dessen Qualifikation. Fragen Sie direkt auch nach seinem Honorarsatz und versuchen Sie schon im Vorfeld, möglichst viele der erforderlichen Unterlagen bereitzustellen. Gerade Letzteres spart Zeit und damit unnötige Zusatzkosten.
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Ein Verkehrswertgutachten ist eine ausführliche, nachvollziehbar dokumentierte Form der Immobilienbewertung. Es dient dazu, den Marktwert einer Immobilie nach anerkannten Verfahren zu bestimmen und schriftlich zu begründen.
Bei seiner Arbeit stützt sich ein Gutachter auf viele öffentlich zugängliche Informationen, wie zum Beispiel Erhebungen zur Infrastruktur oder sozioökonomische Daten. Doch zusätzlich benötigt er weitere Unterlagen zum Objekt.
Neben allgemeinen Angaben wie Größe des Grundstücks, Anzahl der Räume und die Wohnfläche sind es vor allem Details zur Ausstattung und den bisher vorgenommenen Modernisierungsmaßnahmen. Nur so lässt sich der Wert eines Hauses en détail festlegen.
Darüber hinaus sollten Sie noch folgende Dokumente für den Gutachter bereithalten:
Sie hilft, den Angebotspreis besser einzuordnen und Stärken oder Schwächen der Immobilie sachlicher zu bewerten.
Eine Immobilienbewertung online kann eine erste Orientierung liefern. Für eine fundierte Einschätzung ersetzt sie aber nicht in jedem Fall die Prüfung durch Fachleute, weil Zustand, Modernisierungsbedarf und Besonderheiten des Objekts vor Ort oft entscheidend sind.
Vor allem dann, wenn eine besonders belastbare Einschätzung gebraucht wird, zum Beispiel bei strittigen Preisfragen, besonderen Objektmerkmalen oder rechtlichen Anlässen.
Das hängt vom Anlass ab. Bei einer freiwilligen Beauftragung trägt in der Regel der Auftraggeber die Kosten.
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