Erste Immobilie kaufen:
Wie kaufe ich ein Haus?
Unser 6-Punkte-Plan erklärt dir Schritt für Schritt, wie's geht. Mit Gratis-Checkliste für deinen Hauskauf.
Erste Immobilie kaufen:
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 15.05.2026
- Sobald dein Budget steht, kannst du realistisch planen. Ein guter Richtwert sind 20 bis 30 Prozent Eigenkapital.
- Deine maßgeschneiderte Finanzierung kombiniert Eigenkapital, staatliche Förderungen und tragbare Kreditraten.
- Eine gute und strukturierte Planung erleichtert deinen Hauskauf. Nutze dafür unseren 6-Punkte-Plan.
Artikel erstellt von
Constance Schmitt
Schwäbisch Hall-Redaktion
Ein eigenes Haus klingt gut, aber du weißt nicht, wie der Kauf abläuft oder worauf es ankommt? Dafür haben wir einen 7-Punkte-Plan erstellt. Damit kommst du Schritt für Schritt ins eigene Zuhause. Vielleicht noch nicht gleich heute, aber in Zukunft. So gehst du vor:
1. Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen
Kennst du deinen Finanzstatus? Unser Rechner hilft dir weiter. Trage in diesen ein, welche Einnahmen und Ausgaben du hast. Die Summe, die übrig bleibt, zeigt dir, wie viel du grundsätzlich zur freien Verfügung hast. Damit kannst du Eigenkapital aufbauen, um später in deinen Wohntraum investieren zu können. Zwar ist auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich, bringt aber oft einige Nachteile mit sich, zum Beispiel höhere Zinsen.
👉 Probiere den Rechner gleich mal aus:
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Du hast jetzt einen ersten Eindruck, welchen Betrag du in deinen Wunsch von den eigenen vier Wänden investieren könntest.
Du hast zwei Möglichkeiten:
- Bausparen: Sparst du diese Summe monatlich in einen Bausparvertrag, profitierst du von vielfältigen Möglichkeiten. Du baust Vermögen auf, hast die Chance auf staatliche Förderungen und sicherst dir feste Zinsen mit dem Bauspardarlehen für die Zukunft.
- Baufinanzieren: Hast du bereits genügend Eigenkapital, kannst du deine Baufinanzierung starten und mit der ermittelten Summe deine Kreditrate begleichen. Berücksichtige dabei, dass neben den Kreditkosten weitere Kosten anfallen. Zum Beispiel die Nebenkosten, die 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, sowie laufende Aufwendungen. Dazu zählen Abfallgebühren, Versicherungen, Grundsteuer sowie Kosten für Strom, Wasser und Heizung.
2. Eigenkapital ermitteln
Dein Eigenkapital ist eine wichtige Voraussetzung, wenn du ein Haus kaufst, denn es spielt bei der Finanzierung deiner Immobilie eine wichtige Rolle. Der Grund: Hast du Erspartes zur Verfügung, bedeutet das für den Kreditgeber Sicherheit und du bekommst günstigere Konditionen. Gleichzeitig musst du weniger Kredit aufnehmen.
Doch wie viel Eigenkapital brauchst du für einen Hauskauf? Unsere Heimatexperten empfehlen, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises solltest du damit finanzieren können. Zusätzlich solltest du die anfallenden Nebenkosten (zum Beispiel für den Grundbucheintrag oder den Notar) ebenso mit Eigenkapital begleichen können.
Du fragst dich, wie viel Eigenkapital du hast? Liste dazu einfach alle verfügbaren Mittel auf. Dazu zählen
- Barvermögen und Ersparnisse auf Konten
- Guthaben eines Bausparvertrags
- Lebensversicherungen
- Aktien, Fonds, Wertpapiere
- Bezahltes Baugrundstück
- Immobilien, deren Eigentümer du schon bist
- Private Darlehen, zum Beispiel von deinen Eltern oder Großeltern
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- Prüfe genau, welche Beträge du wirklich einsetzen möchtest. Deine Notfallreserve sollte unangetastet bleiben. Drei bis sechs Monatsausgaben solltest du dafür haben.
- Überlege dir, ob du Eigenleistung einbringen kannst. Diese "Muskelhypothek" reduziert die Kosten für den Kredit, den du benötigst. Möglicherweise kannst du gut Parkett verlegen oder Fliesen legen? Rund fünf bis zehn Prozent der Bauskosten können durch gute handwerkliche Fähigkeiten eingespart werden. Es liegt allerdings am Kreditgeber, wie er diese Leistung auf das eigebrachte Eigenkapital anrechnet.
Checkliste Immobilienkauf zum Download
Beim Haus- oder Wohnungskauf gibt es viele Punkte, die berücksichtigt werden sollten. Damit du gut vorbereitet in dein Projekt starten kannst, geben wir dir diese Checkliste an die Hand.
- Welche Aspekte gilt es bei der Objektbesichtigung zu berücksichtigen?
- Wer kann beim Kauf unterstützen?
- Welche Kosten kommen auf dich zu?
- Was musst du im Rahmen der Finanzierungsplanung berücksichtigen?
Noch Fragen? Infos anfordern oder ganz unverbindlich einen unserer Heimatexperten kontaktieren.
3. Die Finanzierung deiner ersten Immobilie
Deine Finanzen hast du gecheckt und dein Eigenkapital ermittelt. Du vergleichst Konditionen und fragst dich
- Wie hoch sind die Bauzinsen aktuell?
- Wie kannst du Zinsen sichern?
- Wie schnell wirst du schuldenfrei sein? Welche Tilgung ist für dich machbar?
Keine Sorge! Das musst du nicht alleine klären. Unsere Heimatexperten beraten dich gerne, auch zu staatlichen Fördermöglichkeiten beim Hauskauf. Gemeinsam mit dir erstellen sie einen Plan für deine maßgeschneiderte Baufinanzierung. Wie diese konkret aussehen könnte, kannst du mit unserem Baufinanzierungs-Rechner schon mal durchspielen.
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Frage deine Heimatexperten gezielt nach staatlichen Förderungen für junge Erstkäufer. So kannst du diese im Rahmen deiner Finanzierung rechtzeitig beantragen. Wichtig: Dies muss immer vor dem Kauf erfolgen. Dazu zählen:
- Das KfW-Programm "Jung kauft Alt", das sich an junge Familien mit minderjährigen Kindern richtet. Es unterstützt sie beim Kauf älterer Immobilien mit einem zinsvergünstigten Kredit. Mehr dazu liest du hier.
Welche Förderung beim Kauf einer Bestandsimmobilie für dich sonst noch interessant ist, sagt dir dein Heimatexperte. - Ein weiteres KfW-Programm ist "Wohneigentum für Familien (300)" bezuschusst antragsberechtigte Familien, die selbst bauen oder sich für den Kauf eines neu gebauten Hauses oder einer Eigentumswohnung nach klimafreundlichen Baustandards entscheiden.
Bei vielen energetischen Sanierungsmaßnahmen, aber auch beim Neubau, greift dir der Staat mit Fördermitteln unter die Arme. 👉 Hier geht's zu den Förderungen im Überblick.
Weitere staatliche Fördermöglichkeiten sind:
👉 Du benötigst weitere Tipps zum Hauskauf? Informiere dich zum Ablauf einer Baufinanzierung oder nutze die 10 Tipps für die Finanzierung eines Hauses.
Du hast noch Fragen? Infos anfordern oder ganz unverbindlich einen unserer Heimatexperten kontaktieren.
Podcast zum Thema: Wie funktioniert ein Hauskauf?
4. Mit diesen Kosten solltest du zusätzlich rechnen
Unser Baufinanzierungs-Rechner hat dir einen ersten Eindruck davon gegeben, wie deine Finanzierung aussehen könnte. Neben dem eigentlichen Kaufpreis gibt es jedoch noch Nebenkosten, die durchschnittlich zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Kaufst du beispielweise eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro, kommen noch rund 45.000 Euro an Nebenkosten dazu. Diese bezahlst du üblicherweise aus deinem Eigenkapital.
Wie sich Nebenkosten beim Hauskauf zusammensetzen, erfährst du hier:
Unser Baufinanzierungs-Rechner hat dir einen ersten Eindruck davon gegeben, wie deine Finanzierung aussehen könnte. Neben dem eigentlichen Kaufpreis gibt es jedoch noch Nebenkosten, die durchschnittlich zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Kaufst du beispielweise eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro, kommen noch rund 45.000 Euro an Nebenkosten dazu. Diese bezahlst du üblicherweise aus deinem Eigenkapital.
Wie sich Nebenkosten beim Hauskauf zusammensetzen, erfährst du hier:
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- Bitte vergiss nicht, dass nach dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung noch Nebenkosten anfallen. Dazu zählen beispielsweise Abfallgebühren, Versicherungen, Kosten für Strom, Wasser und Heizung sowie für die Grundsteuer.
Unser Heimatexperte gibt dir gerne eine Einschätzung, womit du zusätzlich zur monatlichen Kreditrate rechnen musst. - Plane auch einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes ein, so vermeidest du eine Nachfinanzierung. Denn manchmal dauert eine Maßnahme länger als geplant und verbraucht mehr Geld. Oder ein wichtiges Haushaltsgerät funktioniert nicht mehr und du benötigst Ersatz.
5. Dein Zuhause finden: Die Besichtigung
Ob Neubau oder Altbau, die gestiegenen Immobilienpreise machen es nicht einfach, eine Immobilie zu entdecken, die du dir leisten kannst und die zu dir und deinen Bedürfnissen passt. Viele junge Menschen entscheiden sich daher für Bestandsimmobilien, die oft günstiger zu haben sind. Um die passende zu finden, hast du viele Möglichkeiten:
- Makler engagieren
- Angebote der Banken vor Ort prüfen und Exposés anfordern
- Online in Immobilienportalen suchen, zum Beispiel bei wohnglueck.de
- Anzeigen in Tageszeitungen lesen oder selbst inserieren
- Familie, Freunde, Kollegen, im Verein fragen
- Spaziergang im favorisierten Wohngebiet
Da du deinen finanziellen Spielraum bereits kennst, kannst du gezielt nach deinem neuen Zuhause suchen. Hast du dieses gefunden, verschaffst du dir bei einer Besichtigung einen ersten Eindruck zum Zustand der Immobilie, deren Lage und dem Wunschpreis des Verkäufers.
Im Zweifelsfall hilft ein Sachverständiger weiter. Auch ein Energieberater kann bei der Bewertung eines Hauses hilfreich sein, der Energieausweis allein ist teilweise nicht aussagekräftig genug. Das kostet zwar Geld, dieses ist in der Regel aber gut angelegt.
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Plane viel Zeit für die Besichtigung ein und schau dir das Objekt zu verschiedenen Tageszeiten und auch am Wochenende an. Bitte um einen Einzeltermin, um deine offenen Fragen vor Ort klären zu können. Tipp: Wer bei der Besichtigung schon eine Finanzierungsbestätigung mitbringt, hat gegenüber anderen Interessenten einen Vorteil.
Weitere Infos zur Besichtigung und hilfreiche Checklisten habe wir für dich zusammengestellt. Hier downloaden:
Weitere Infos zur Besichtigung und hilfreiche Checklisten habe wir für dich zusammengestellt. Hier downloaden:
Haben Sie Ihre Wunschimmobilie schon gefunden?
Mit der Immobilien-Suche von Wohnglück.de steht Ihnen eine große Auswahl an Häusern und Wohnungen zur Verfügung. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg auf der Suche nach dem passenden Eigenheim.
6. Der Kaufvertrag
Das Haus ist genau das richtige, der Preis stimmt? Dann geht es an den eigentlichen Immobilienkaufvertrag. Den Darlehensvertrag zur Finanzierung des Hauskaufs unterschreibst du bei dem Finanzinstitut, für das du dich entschieden hast. Die eigentliche Durchführung und die Beurkundung des Kaufes regelt ein Notar. Erst dann erfolgt die Schlüsselübergabe.
👉 Was beim Notartermin genau passiert und welche Kosten dafür anfallen.
Du hast noch Fragen? Oder schon Lust auf die eigenen vier Wände? Infos anfordern oder ganz unverbindlich einen unserer Heimatexperten fragen. Die unterstützen dich gerne, bei allem, was ansteht.
Fragen und Antworten rund um den Hauskauf
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Mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises solltest du bereits haben. Das hat für dich Vorteile: Je mehr eigene Mittel du hast, umso bessere Konditionen bekommst du für deine Finanzierung. Außerdem legen viele Kreditgeber Wert darauf, dass du die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie aus eigenen Rücklagen bestreitest. Diese belaufen sich auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Auch ein Hauskredit ohne Eigenkapital ist denkbar, ist aber oft eine teure Alternative.
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Den exakten Zeitraum gibt es nicht. Ein Immobilienkauf dauert im Schnitt 3 – 6 Monate.
Nachdem du dir einen Eindruck über Baupreise und den Immobilienmarkt verschafft hast, checkst du deine finanzielle Situation. Das grenzt die Auswahl möglicher Objekte ein. Hast du deine Auswahl getroffen, sind in der Regel drei Monate vergangen. Anschließend besichtigst du möglicherweise mehrere Immobilien, führst Preisverhandlungen und klärst deine Finanzierung mit der Bank und/oder Bausparkasse. Diese Phase dauert von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten. Zuletzt wird der Kauf mit dem Notar abgewickelt. Auch das nimmt einige Wochen Zeit in Anspruch.
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Für beide Entscheidungen gibt es gute Argumente. Beim Neubau gestaltest du alles nach deinen Wünschen, von Anfang an. Renovierung ist dann kein Thema. Die Bestandsimmobilie ist in der Regel günstiger und du profitierst von einem eingewachsenen Grundstück und einer vorhandenen Infrastruktur. Ob Neubau oder Altbau – beide haben Vor- und Nachteile. Mehr dazu im Artikel "Haus bauen oder kaufen: Vor- und Nachteile bei Neubau und Erwerb."
Gute Beratung ist unverzichtbar
Du hast Fragen zu deinem persönlichen Weg zur Immobilie? Sprich mit einem unserer Heimatexperten, wenn du nach einer passenden Finanzierung für dein Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne deine Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit dir gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbare jetzt einen Termin und profitiere von unserer individuellen Beratung.
