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Grundstück kaufen: Was sollte ich beachten?

  • Kriterien für die Suche
  • Lage und Grundstückskosten
  • Vom Bebauungsplan bis zum Notartermin

Wer bauen will, braucht dafür das passende Grundstück. Erfahren Sie hier, was Sie zur Lage, Auswahl, Finanzierung und Bebauung eines Grundstücks beachten sollten, bevor Sie ein solches kaufen.

Grundstück kaufen: Kaufkriterien festlegen

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Baugrundstück machen, sollten Sie sich erst darüber klar werden, welche Kriterien das Grundstück für Sie erfüllen muss:

  • Wie groß soll das Grundstück sein (Mindest- bzw. Maximalgröße, nutzbare Fläche)?
  • Wie groß soll das Haus sein, wie groß der umliegende Garten?
  • Welche Infrastruktur benötigen Sie (Nähe zu Arbeitsplatz und Schulen, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten)?
  • Wie steht es um Lärmbelästigung und andere Umweltbedingungen?
  • Welches Wohnumfeld wünschen Sie sich?
Grundstück kaufen: Symbolbild für die Grundstückssuche
Größe, Lage, Ausrichtung - fürs Traumhaus braucht es auch das passende Grundstück. (Quelle: stock.adobe.com/Design Dynasty)
  • Himmelsrichtung und Sonneneinstrahlung (zum Beispiel für eine geplante Photovoltaik-Anlage)
  • Wie steht es um die Nachbarbebauung und zukünftige Entwicklungen in der Umgebung?


Haben Sie die grundsätzlichen Fragen geklärt, müssen Sie bei der Grundstückssuche nach folgenden Grundstücksarten unterscheiden:

Nutzflächen für Forst-
und Landwirtschaft
Bauerwartungsland Rohbauland baureifes Land
Landwirtschaftliche Nutzflächen wie Acker-, Grünland- und Waldflächen zur Holzproduktion werden eben genau dafür genutzt und sind nur in absoluten Ausnahmefällen für die Wohnbebauung geeignet oder überhaupt dafür zugelassen. Bauerwartungsland ist eine Zwischenstufe zwischen Ackerland und Bauland, bei der die Gemeinde eine künftige Bebauung plant, diese aber noch nicht umgesetzt ist. Wann das geschieht, entscheidet die Gemeinde. Rohbauland ist Land, das bereits offiziell für die Bebauung vorgesehen ist. Die Erschließung und Gestaltung der Grundstücke steht aber noch aus, bevor es zu baureifem Land wird. Baureifes Land sind Grundstücksflächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten bebaut werden können. Die Grundstücke sind erschlossen, die Bebauung ist gesichert durch einen rechtskräftigen Bebauungsplan.

Das richtige Baugrundstück finden: Vorschriften beachten

Längst nicht jedes Bauvorhaben lässt sich auf einem Grundstück auch wie geplant realisieren. Was, wo und wie gebaut werden darf, das steht im Flächennutzungsplan beziehungsweise Bebauungsplan (B-Plan).

Dabei ist der Flächennutzungsplan das übergeordnete städtebauliche Entwicklungskonzept einer Gemeinde, aus dem die konkreten Bebauungspläne abgeleitet werden. Der Bebauungsplan der Gemeinde gibt dann ganz konkret vor, wie das Grundstück bebaut werden darf.

Erkundigen Sie sich daher vor dem Grundstückskauf bei der Gemeinde über:

  • die zulässige Bauweise (zum Beispiel freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Mehrfamilienhaus)
  • Baugrenzen (vor allem einzuhaltende Abstände) und Baulinien 
Neubaugebiet mit Baulücke
Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, ist im örtlichen Bebauungsplan klar geregelt. (Quelle: schulzfoto - stock.adobe.com /Alexander & Theresia Schulz)
  • zulässige Geschosszahl, Geschosshöhe und Dachform
  • konkrete Gestaltungsvorschriften (zum Beispiel die Fassadenfarbe, Dachdeckung und Ähnliches)

Ein Bebauungsplan regelt, was auf einem Baugrundstück errichtet werden darf. Ziel ist dabei, ein einheitliches Bild zu wahren. Dabei geht es nicht nur um Stilfragen, auch Einzelinteressen der Hausbesitzer sollen geschützt werden. Die Vorschriften gehen mitunter ins Detail. Besser also, Sie informieren sich vorab, was erlaubt ist und was nicht. Im Bebauungsplan sind zwei Größen maßgeblich:

  • Die Grundflächenzahl (GRZ): Die Grundflächenzahl bestimmt die überbaubare Fläche eines Grundstücks. Bei einem Wert von 0,4 dürfte ein 400 Quadratmeter großer Bauplatz zum Beispiel höchstens auf einer Fläche von 160 m² überbaut werden.
  • Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche maximal auf einem Grundstück bebaut werden darf. Angenommen, Ihr Grundstück hat eine Fläche von 1.000 m² und die GFZ für dieses Baugebiet beträgt 0,8, dann berechnet sich die maximal zulässige Geschossfläche wie folgt: Grundstücksfläche x GFZ = Maximal zulässige Geschossfläche. In Zahlen: 1.000 m² x 0,8 = 800 m².
    Das bedeutet, dass auf Ihrem 1.000 m² großen Grundstück maximal eine Geschossfläche von 800 m² bebaut werden darf, verteilt über alle Vollgeschosse des Gebäudes. Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit 3 Vollgeschossen planen, dürfte jedes Vollgeschoss maximal eine Fläche von 800 m² / 3 = 266,67 m² haben.

Bebauungspläne sind übrigens oft auf den Internetportalen der Städte und Gemeinden einsehbar. Im Zweifelsfall stellen Sie bei der Gemeinde eine Bauvoranfrage, auch "Antrag auf Bauvorbescheid" genannt. Das ist eine Anfrage an die zuständige Baubehörde, mit der geklärt wird, ob ein geplantes Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist und grundsätzlich genehmigungsfähig wäre.


Grundstückskauf: Kosten richtig kalkulieren

264,95 Euro kostet laut dem Statistischen Bundesamt der Quadratmeter baureifes Land im Bundesdurchschnitt (Stand: Juni 2024). Wenn Sie die Durchschnittswerte speziell in der Region wissen möchten, in der Sie bauen wollen, kontaktieren Sie am besten den örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte.

Der reine Grundstückspreis ist allerdings nur ein Teil der Kosten, die mit in die Kalkulation einfließen. Für eine solide Planung sind bei den Kosten noch folgende Punkte zu berücksichtigen:

  • Erschließungskosten: Sind die Anschlüsse für Wasser, Strom, Abwasser, Gas und Telekommunikation bereits vorhanden? Gut. Wenn nicht, dann müssen Sie diese unbedingt in die Kostenplanung mit einbeziehen. Wie teuer die Erschließung eines Grundstücks ist, was Sie dabei beachten sollten, lesen Sie in diesem Artikel: Erschließungskosten: Grundstück erschließen einfach erklärt.
  • Abrisskosten bei bebauten Grundstücken: Wenn sich eine Sanierung nicht mehr lohnt, kommt nur ein Neubau infrage. Vorher muss das Bestandsgebäude abgerissen werden – und das kostet.
  • Grundsteuer: Die Grundsteuer B zählt zu den Kaufnebenkosten und muss jährlich an die Gemeinde abgeführt werden. Alles Wissenswerte dazu lesen Sie in diesem Artikel: Grundsteuer: Das betrifft Eigentümer
  • Grunderwerbsteuer: Auch sie zählt zu den Kaufnebenkosten, wird jedoch nur einmalig fällig. Mehr dazu finden Sie in diesem Artikel: Höhe der Grunderwerbsteuer beim Hauskauf?

Baugrundstück finanzieren

Sie haben bereits ein Baugrundstück im Auge und suchen nun nach einer passenden Finanzierung? 

Bei einer Baufinanzierung sollten Sie viele Faktoren berücksichtigen. Mit unserem Baufinanzierungsrechner verschaffen Sie sich einen ersten Eindruck davon, wie hoch die Raten bei Ihrer Kreditsumme ausfallen würden.

Der Rechner ersetzt aber in keinem Fall eine persönliche Beratung. Unsere Heimatexperten wissen, worauf es ankommt, damit Ihre Finanzierung auf sicheren Beinen steht. Sie erarbeiten mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan, der zu Ihren Wünschen und Voraussetzungen passt.

Persönliche Beratung

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Grundstück kaufen: finanziellen Rahmen abstecken

Wie bei jeder Immobilie ist auch der Grundstückskauf eine Frage des Budgets. Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Grundstück machen, sollten Sie Ihren finanziellen Rahmen festlegen. Dies umfasst:


Baugrundstück kaufen – Vertrag abschließen

Wenn Sie ein passendes Baugrundstück gefunden haben und sich mit dem Verkäufer über den Preis einig sind, übergeben Sie an den Notar. Er prüft alles, was relevant wird. Dazu nimmt er Einsicht ins Grundbuch und ins Baulastenverzeichnis. Ist alles in Ihrem Sinne, setzt der Notar den Kaufvertrag auf.

So läuft der Termin beim Notar ab

Vorbereitung: Prüfen Sie den Vorentwurf des Kaufvertrages und notieren Sie sich gegebenenfalls offene Fragen. Bringen Sie alle notwendigen Unterlagen zum Notartermin mit (Personalausweis oder Reisepass, Finanzierungszusage der Bank, eventuelle Vollmachten).

Beurkundung: Der Notar liest den Kaufvertrag vor und erklärt die Inhalte. Beide Parteien, Käufer und Verkäufer, unterschreiben den Vertrag. 

Notarin beglaubigt Vertragsunterlagen
Wenn Sie ein passendes Baugrundstück gefunden haben, steht ein Termin beim Notar an. (Quelle: djedzura at iStock)

Eintragung & Zahlung: Der Notar kümmert sich anschließend um den Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch. Falls vereinbart, erfolgt dann die Abwicklung der Zahlung über ein Notaranderkonto.

Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, nachdem Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Die beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Dann erteilt Ihnen das Finanzamt die sogenannte steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, die Sie für den Eintrag im Grundbuch brauchen. 


Checkliste für den Grundstückskauf

Hier noch einmal die fünf wichtigsten Punkte beim Grundstückskauf im Überblick. Auf diesen chronlogischen Ablauf sollten Sie achten:

1. Finanzierung klären

  • Eigenkapital
  • Finanzierungsangebote einholen
  • Nebenkosten berücksichtigen

 

2. Kaufkriterien festlegen

  • Lage
  • Größe und Form
  • Erschließungsgrad

 

3. Bebauungsplan prüfen

  • Zulässige Bauweise und Vorschriften

 

4. Kaufvertrag und Finanzierung

  • Finanzierungszusage sichern
  • Kaufvertrag prüfen

 

5. Notartermin

  • Alle Unterlagen mitbringen
  • Vertrag beurkunden lassen

Gute Beratung ist unverzichtbar

Bevor Sie ein Baugrundstück kaufen und mit dem Hausbau loslegen können, muss Ihre Finanzierung geregelt werden. Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, um gemeinsam zu entscheiden, wie Ihr Finanzierungsplan aussehen könnte. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.


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