Erbschaftsteuer auf Immobilien: Höhe und Freibeträge
Erfahren Sie, wie die Erbschaftsteuer für Immobilien berechnet wird, wann ein Haus steuerfrei vererbt werden kann und wie Sie Kosten vermeiden.
Das Wichtigste in Kürze
Aktualisiert am 16.12.2025
- Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich nach Immobilienwert, Freibetrag und Steuerklasse.
- Das Familienheim kann unter Umständen steuerfrei vererbt werden, wenn der Erbe es selbst bewohnt.
- Durch frühzeitige Planung lassen sich Erbschaftssteuern legal und deutlich reduzieren.
Inhaltsverzeichnis
- Erbschaftsteuern auf Immobilien – Grundlagen
- Wie wird die Erbschaftsteuer bei Immobilien berechnet?
- Erbschaftsteuer: Steuertabellen und Beispielrechnung
- Wann ist eine Immobilie erbschaftsteuerfrei?
- Wie lässt sich die Erbschaftsteuer mindern oder vermeiden?
- Erbschaftsteuer bei Immobilien: Fragen und Antworten
Erbschaftsteuern auf Immobilien – Grundlagen
Wenn eine Immobilie vererbt oder durch Schenkung übertragen wird, greift in Deutschland das Erbschaftsteuer‑ und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Dabei gilt: Der Erwerb von Todes wegen oder unentgeltliche Zuwendungen unter Lebenden unterliegen der Steuerpflicht.
Bei Immobilien sind Besonderheiten zu beachten: Wertfindung, Nutzung (selbstgenutzt oder vermietet), Verwandtschaftsgrad, Steuerklasse und Freibeträge. Diese Begrifflichkeiten sind wichtig bei einem Immobilienerbe:
- Freibetrag bei einer Immobilien-Erbschaft – er ist je nach Steuerklasse unterschiedlich.
- Steuerklasse I bis III – beeinflussen den Steuersatz und sind je nach Nähe der Verwandtschaft unterschiedlich hoch.
- Verkehrswert/gemeiner Wert – dieser Wert ist maßgeblich bei der (steuerlichen) Bewertung der Immobilie.
Wie wird die Erbschaftsteuer bei Immobilien berechnet?
- Der Verkehrswert der Immobilie wird nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt.
- Vom ermittelten Verkehrswert können unter Umständen noch Abzüge geltend gemacht werden.
- Zur Berechnung der Erbschaftsteuer wird neben dem Immobilienwert noch der Verwandtschaftsgrad herangezogen. Dieser bestimmt nicht nur den Freibetrag (also den Betrag, auf den keine Steuer entfällt), sondern auch die Steuerklasse und den daraus resultierenden Steuersatz.
- Der ermittelte, steuerpflichtige Wert der Immobilie mal dem Steuersatz (zwischen sieben und 50 Prozent) ergibt dann die zu zahlende Erbschaftsteuer.
Erbschaftsteuer: Steuertabellen und Beispielrechnung
| Verwandschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner/Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder und Adoptivkinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern | I | 100.000 € |
| Geschwister | II | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | III | 20.000 € |
| Erwerbswert (= Wert über Freibetrag) | Steuersatz Klasse I | Steuersatz Klasse II | Steuersatz Klasse III |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| mehr | 30 % | 43 % | 50 % |
Beispielrechnung
Ein Enkel erbt eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro. Der Freibetrag für Enkel beträgt 200.000 Euro. Es bleibt ein steuerpflichtiger Betrag von 400.000 Euro. Dieser Betrag wird mit 15 Prozent besteuert:
- 400.000 € × 15 % = 60.000 € Erbschaftsteuer
👉 Eine vermietete Immobilie kann teils günstiger bewertet werden, z. B. durch Abschläge wegen dauerhafter Nutzung oder Belastung durch Mietverträge.
👉 Für Personen in Steuerklasse II (zum Beispiel Geschwister, Neffen oder Nichten) sowie in Steuerklasse III (zum Beispiel nicht verwandte Personen) fallen deutlich höhere Steuersätze an, die bei 15 beziehungsweise 30 Prozent beginnen. Es empfiehlt sich, einen Steuerberater oder Notar hinzuzuziehen, um Möglichkeiten zur Minimierung oder sogar Vermeidung der Steuerlast zu prüfen.
Wie verteilen sich Erbschaft- und Schenkungsteuer?
Im Jahr 2024 setzten die deutschen Finanzämter insgesamt 13,3 Milliarden Euro an Erbschaft- und Schenkungsteuer fest.
Das waren 12,3 Prozent mehr als im Jahr zuvor – ein neuer Rekordwert.
Davon entfielen 8,5 Milliarden Euro auf die Erbschaftsteuer, was einem Anstieg von
9,5 Prozent gegenüber 2023 entspricht.
Die Erbschaftsteuer hatte 2021 mit 9,0 Milliarden Euro ihren bisherigen Höchststand erreicht, war in den beiden Folgejahren jedoch gesunken. Erst 2024 stieg sie wieder an.
Wann ist eine Immobilie erbschaftsteuerfrei?
Ein wichtiger Punkt beim Thema „Haus erben steuerfrei“ ist die Sonderregelung für das sogenannte „selbstgenutzte Familienheim“.
Voraussetzungen für die Steuerfreiheit
- Ehepartner und Kinder: Das Familienheim kann steuerfrei vererbt werden, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Der Erblasser muss das Haus bis zu seinem Tod selbst bewohnt haben, und der Erbe muss es anschließend als Familienheim übernehmen und überwiegend selbst nutzen.
- Wohnflächenbegrenzung: Bei Kindern gilt häufig eine Obergrenze von 200 m² Wohnfläche, damit die Steuerfreiheit greift.
- Mindestnutzungsdauer: Der Erbe muss das Haus in der Regel mindestens zehn Jahre selbst bewohnen, um die Steuerfreiheit nicht rückwirkend zu verlieren.
⚠️ Achtung, Fallstricke! Wird das Haus vor Ablauf der zehn Jahre verkauft oder vermietet, entfällt die Steuerfreiheit rückwirkend. Wenn die Immobilie nicht vollständig zu Wohnzwecken genutzt wird (zum Beispiel bei großen vermieteten Nebenflächen), gilt die Steuerfreiheit nur für den Wohnanteil.
Praxistipps für Immobilien-Erben
Wer Immobilien erbt, muss sich mit der Erbschaftssteuer auseinandersetzen. Dazu Sandra Leifeld, Rechtsexpertin bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall: „Unabhängig von Freibeträgen und Steuerklassen besteht für jeden Erben die Pflicht, das zuständige Finanzamt innerhalb von drei Monaten über den Anfall der Erbschaft zu informieren. Dieses entscheidet dann, ob eine Erbschaftssteuererklärung abzugeben ist.“
Auch nach dem Erbfall bestehen Möglichkeiten, die Steuerlast zu mindern. Sandra Leifeld: „Häufig setzt das Finanzamt den Immobilienwert zu hoch an. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann den tatsächlichen Marktwert ermitteln. Fällt dieser niedriger aus, reduziert sich die Bemessungsgrundlage – und damit die Steuer.“
Wie lässt sich die Erbschaftsteuer mindern oder vermeiden?
Steuervermeidung im legitimen Sinne heißt hier: Steuerlast legal minimieren unter Nutzung vorhandener Regelungen. Folgende Strategien sind denkbar:
1. Schenkung zu Lebzeiten
- Durch eine frühzeitige Übertragung (Schenkung) kann der Beschenkte von den gleichen Freibeträgen profitieren wie beim Erbe, welche alle 10 Jahre erneut genutzt werden können.
- Beispiel: Eltern schenken den Kindern das Haus in Etappen – so wird der Freibetrag mehrfach genutzt. Bei guter Planung können so Erbschaftssteuern vermindert werden.
- Achtung: Wenn der Schenker innerhalb von 10 Jahren verstirbt, kann die Schenkung rückwirkend der Erbschaftsteuer unterliegen.
2. Nießbrauch, Wohnrecht, Belastungen
- Die Belastung einer Immobilie durch Nießbrauch oder Wohnrechte kann den Verkehrswert vermindern und damit die Steuerbasis senken.
- Wird das Familienheim etwa unter Nießbrauch vorbehalten übertragen, bleibt der Erblasser lebenslang in der Immobilie – der Wert für das Finanzamt ist geringer.
3. Nutzung von Freibeträgen & Versorgungsfreibetrag
- Neben dem persönlichen Freibetrag je nach Verwandtschaft gibt es den sogenannten Versorgungsfreibetrag (zum Beispiel für Ehepartner, Kinder bei Altersgrenzen, siehe den Abschnitt in den FAQs).
- Durch frühzeitige Planung – zum Beispiel Aufteilung der Immobilie auf mehrere Erben – kann die Steuerlast auf mehrere Freibeträge verteilt werden.
👉 Die Immobilienpreise sind stark gestiegen, die Freibeträge jedoch seit Jahren nahezu unverändert – dadurch wird Steuerfreiheit seltener. Eine professionelle Beratung (Steuerberater, Fachanwalt) ist bei komplexeren Fällen dringend zu empfehlen.
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Erbschaftsteuer bei Immobilien: Fragen und Antworten
Akkordeon öffnen/schließen Was hat es mit dem Versorgungsfreibetrag auf sich?
Der Versorgungsfreibetrag ist eine zusätzliche steuerliche Regelung im Erbfall, die ergänzend zum persönlichen Freibetrag wirkt. Er mindert die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer auf die geerbte Immobilie.
Der Versorgungsfreibetrag kommt regelmäßig für den Ehegatten, Lebenspartner oder die Kinder (bis 27 Jahre) des Erblassers zur Anwendung. Er ist aber an bestimmte Voraussetzungen gebunden und steht nicht jedem Erben zu.
Voraussetzungen für den Versorgungsfreibetrag
Anspruch haben nur Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder bis zur Vollendung des 27. Lebensjahres des Erblassers.
Voraussetzung ist, dass die begünstigten Erben einen Unterhalts- oder Versorgungsbedarf nach dem Erbfall haben.
Der Versorgungsfreibetrag wird gekürzt, wenn der/die Begünstigte Versorgungsbezüge erhält, die bereits von der Erbschaftsteuer befreit sind – zum Beispiel gesetzliche Rentenansprüche aus Anlass des Todes.
Höhe des Versorgungsfreibetrags
- Ehegatten/Lebenspartner: pauschal 256.000 Euro
- Kinder (gestaffelt nach Alter):
bis 5 Jahre: 52.000 Euro
über 5 bis 10 Jahre: 41.000 Euro
über 10 bis 15 Jahre: 30.700 Euro
über 15 bis 20 Jahre: 20.500 Euro
über 20 bis 27 Jahre: 10.300 Euro
Für andere Erben (zum Beispiel Geschwister, erwachsene Kinder über 27) gibt es keinen Versorgungsfreibetrag.
Beispiel: Erbt ein Kind (23 Jahre) eine Immobilie, können zum persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro zusätzlich 10.300 Euro als Versorgungsfreibetrag abgezogen werden.
Nachweise und Beantragung
Der Freibetrag wird nicht automatisch berücksichtigt, sondern muss im Rahmen der Erbschaftsteuererklärung nachgewiesen werden. Versorgungsbezüge oder Renten wegen des Todesfalls müssen gegebenenfalls belegt werden, weil sie zur Kürzung des Freibetrags führen können.
Damit der Versorgungsfreibetrag greift, muss also im Einzelfall geprüft werden, ob Sie als Erbe zum begünstigten Personenkreis gehören und ob Ihnen steuerfreie Versorgungsleistungen zustehen.
Akkordeon öffnen/schließen Wie hoch ist die Erbschaftsteuer bei einer Immobilie?
Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt vom Wert des Hauses (Verkehrswert), dem persönlichen Freibetrag, der Steuerklasse und dem Steuersatz ab. Sie kann zwischen 0 Prozent (bei Nutzung als Familienheim) und 30 Prozent des Verkehrswertes liegen. Bei Immobilien mit einem Erwerbswert (= Wert über dem Freibetrag) von mehr als sechs Millionen Euro kann der Steuersatz sogar bis zu 50 Prozent betragen.
Akkordeon öffnen/schließen Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?
Nicht automatisch. Wenn der Verkehrswert des Hauses kleiner oder gleich dem entsprechenden Freibetrag (zum Beispiel 400.000 Euro für Kinder) ist und keine weiteren Steuerfaktoren eingreifen, kann Steuerfreiheit eintreten. Wenn jedoch der Verkehrswert den Freibetrag inklusive Versorgungsfreibetrag übersteigt – ja, dann fällt Erbschaftsteuer an.
Akkordeon öffnen/schließen Wie erfolgt die Bewertung der geerbten Immobilie?
Die Steuerlast bei der Erbschaftsteuer wird maßgeblich durch die Bewertung der vererbten Immobilie bestimmt.
- Der Wert der Immobilie wird nach dem Bewertungsgesetz (BewG) ermittelt - es geht um den Verkehrswert („gemeinen Wert“).
- Bei bebauten Grundstücken gilt das Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren, je nach Lage und Nutzung.
- Wird die Immobilie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall verkauft und der Verkaufspreis liegt deutlich unter dem Verkehrswert, kann dieser Wert als Nachweis für einen niedriger bemessenen Steuerwert herangezogen werden.
Akkordeon öffnen/schließen Was ist eine "Erbschaft auf Umwegen"?
Bei einer "Erbschaft auf Umwegen" wird die Immobilie zunächst an ein Familienmitglied mit einem höheren Freibetrag vererbt, das sie später weitergibt. Vererbt beispielsweise der Bruder sein Haus an die Eltern, können diese es später an die Tochter weitergeben. So lassen sich zusätzliche Freibeträge nutzen.
Wichtig ist hierbei jedoch steuerliche und rechtliche Beratung, um Fallstricke zu vermeiden. Hierfür sollten Sie unbedingt den Rat eines Anwaltes für Steuerrecht einholen.
Akkordeon öffnen/schließen Wie kann ich eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen?
Wer Immobilien bereits zu Lebzeiten überträgt, kann erhebliche Steuerbeträge sparen. Für die Schenkungssteuer gelten dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaftsteuer: 500.000 Euro für Ehepartner, 400.000 Euro pro Kind und 200.000 Euro pro Enkelkind. Eine Ausnahme gilt für Schenkungen an Eltern oder Großeltern – hier liegt der Freibetrag bei nur 20.000 Euro.
Eine weitere Möglichkeit ist die Bestellung eines Nießbrauchrechts zu Lebzeiten zugunsten einer anderen Person. „Dieses Recht erlaubt es, eine Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten und die Einnahmen daraus zu beziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein“, erklärt Sandra Leifeld, Rechtsexpertin bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Da das Nießbrauchrecht den wirtschaftlichen Wert des Eigentums mindert, kann es dazu führen, dass das Erbe unter den Freibetrag fällt – und somit steuerfrei bleibt. Hierbei gibt es viel zu beachten, weswegen eine Beratung durch einen Steuerberater oder Anwalt empfohlen wird.
„Der große Vorteil der Schenkung: Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. So können Eltern ihrem Kind beispielsweise alle zehn Jahre 400.000 Euro steuerfrei übertragen und eine Immobilie schrittweise weitergeben“, klärt die Schwäbisch Hall-Expertin auf. Das zeigt: Wer frühzeitig handelt, kann das Erbe aktiv gestalten und Steuern vermeiden.
Unsere Beiträge dienen ausschließlich der Information, stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sie können und sollen eine persönliche Beratung durch Rechtsanwalt, Steuer- oder Finanzberater, bei der die Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt werden können, nicht ersetzen. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Haftung. Die Beiträge verstehen sich nicht als persönliche Empfehlung, sondern als allgemeine Empfehlung für alle Leser.
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