Einliegerwohnung

  • Definition
  • Steuervorteile
  • Vermietung

In einer Einliegerwohnung können Sie Ihre Kinder oder Eltern, langfristige Mieter, Feriengäste oder Pflegekräfte unterbringen. Ideal für Ihre Altersvorsorge. Und die Kosten für die Einliegerwohnung wirken sogar steuermindernd. Erfahren Sie hier das Wichtigste über Finanzierung, Vermietung und die Vorteile einer Einliegerwohnung.


Was ist eigentlich eine Einliegerwohnung?

Ursprünglich kamen Einliegerwohnungen vor allem auf Bauernhöfen vor. Es handelte sich um separate Räume, in denen Landarbeiter (sog. Einlieger) zur Miete untergebracht wurden. 

Was eine Einliegerwohnung heute ausmacht, ist rechtlich klar definiert. Entscheidend ist, dass es sich um eine in sich geschlossene Wohneinheit in einem Wohnhaus handelt. Ein separater Hauseingang ist nicht zwingend notwendig. Auch die gemeinsame Nutzung von Flur oder Treppenhaus ist zulässig. Nicht zulässig ist hingegen die gemeinsame Nutzung von Küche oder Badezimmer. Denn eine Einliegerwohnung muss seinen Bewohnern die Möglichkeit bieten, einen selbstständigen Haushalt zu führen. Voll und ganz unabhängig von den übrigen Räumen des Hauses.

Sie möchten ein Haus mit Einliegerwohnung bauen oder diese nachträglich einrichten? Denken Sie an Privatsphäre! Denn auch wenn ein separater Zugang nicht zwingend notwendig ist, um von den steuerlichen Vorteilen einer Einliegerwohnung zu profitieren, lohnt sich die Investition. Einliegerwohnungen mit separatem Eingang können nämlich leichter und zu einem höheren Preis vermietet werden.

Extravagantes Wohnhaus
Ein separater Eingang hat sowohl für den Mieter der Einliegerwohnung als auch für den Vermieter Vorteile. (Quelle: AdobeStock-94591158-Ralf Geithe)

Einliegerwohnung: Steuern sparen leicht gemacht

Modern eingerichtete Küche mit Esstisch
Mit Küche und sanitären Einrichtungen in der Einliegerwohnung Steuern sparen. (Quelle: AdobeStock-188191506-undrey)

Warum es sich lohnt eine Einliegerwohnung im rechtlichen Sinne zu vermieten, wird bei Betrachtung der steuerlichen Vorzüge deutlich. Denn Ihre Immobilie wird steuerlich tendenziell schlechter bewertet, wenn zum Beispiel die Kochgelegenheit fehlt. Beim Finanzamt gilt die Vermietung der Einliegerwohnung dann nämlich nur als Zimmervermietung und schränkt Ihre Möglichkeiten ein, Gebäudekosten von der Steuer abzusetzen. Gleiches gilt, wenn Sie selbst nicht dauerhaft im Gebäude wohnen und sich beispielsweise nur am Wochenende im Haus aufhalten.

Um sicher zu gehen, sollten Sie Ihre Pläne für die Einliegerwohnung zusammen mit dem Grundriss sowohl dem Bauamt als auch Ihrem Steuerberater bzw. dem Finanzamt vorlegen. So erhalten Sie eine rechtlich und steuerlich zuverlässige Einschätzung, ob die Räume wirklich als Einliegerwohnung gelten. Das gilt besonders, wenn Sie den Dachboden zur Einliegerwohnung ausbauen möchten.

Tipp: Investieren Sie beim Bau oder Umbau Ihrer Einliegerwohnung in Schallschutz und Wärmedämmung. Und zwar so, dass die Wohnung alle Kriterien erfüllt, um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten. Diese stellt Ihnen die zuständige Baurechtsbehörde aus. Eine solche Bescheinigung lohnt sich besonders dann, wenn Sie Ihre Einliegerwohnung zu einem späteren Zeitpunkt eventuell separat verkaufen möchten. Ohne einen eigenen Zugang und hochwertige Isolierung ist dies aber nicht möglich. Genauere Informationen erhalten Sie von Ihrem Architekten oder Bauträger.


Einliegerwohnung: Das können Sie absetzen

„Mieteinnahmen sind der häufigste Grund, sich für eine Einliegerwohnung zu entscheiden“, so Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland gegenüber der Frankfurter Neuen Presse. Doch nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch steuerliche Vorteile sind ein überzeugendes Argument. Denn Ausgaben rund um die Einliegerwohnung können steuerlich geltend gemacht werden. „Voraussetzung für die Anerkennung der Kosten ist, dass sie klar abgrenzbar sind gegenüber den übrigen Kosten des Hauses“, erklärt Julia Wagner.
 
Sie empfiehlt außerdem, die beiden Wohneinheiten schon beim Bau- und Darlehensvertrag zu trennen. Eine solche Trennung kann auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit Einliegerwohnung erfolgen: Dazu muss aus dem Kaufvertrag hervorgehen, wie sich der Gesamtpreis auf die beiden Wohneinheiten verteilt. Außerdem sollten Sie generell ein gesondertes Konto für die Einnahmen und Ausgaben rund um die Einliegerwohnung nutzen.
 
Aufwendungen, die Sie beim Finanzamt geltend machen können, sind zum Beispiel:
  • Anteilige Darlehenszinsen, die für die Einliegerwohnung anfallen
  • Aufwendungen zum Erhalt des Mietobjekts (Instandhaltung, Reparaturen)
  • Kosten für Gartengestaltung und -pflege (wenn Ihr Mieter den Garten mitnutzt)
  • Maklerkosten, wenn Sie für die Vermietung dessen Dienstleistungen in Anspruch nehmen
Tipp: Lassen Sie sich immer getrennte Rechnungen geben, wenn Reparaturen sowohl in der Einliegerwohnung als auch im Rest des Hauses durchgeführt werden. Alternativ muss Ihr Steuerberater dies auseinanderrechnen. Darüber hinaus gilt: Eigenleistungen sind fast nie absetzbar.

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Sie möchten ein Haus mit Einliegerwohnung bauen oder kaufen? Vertrauen Sie auf Experten! Denn bei der Finanzierung eines Hauses mit Einliegerwohnung ist spezielles Know-How gefragt. Um die Darlehenszinsen Ihrer Einliegerwohnung steuerlich geltend zu machen, können beispielsweise zwei separate Darlehen sinnvoll sein. Außerdem können Sie staatliche Förderung und Zuschüsse bei der Realisierung Ihres Wohntraums unterstützen.
 
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Verwandte in der Einliegerwohnung

Ältere Frau im Rollstuhl mit Tochter, die zu Hause am Tisch sitzt und isst.
Eine Einliegerwohnung ermöglicht den Traum vom Mehrgenerationenhaus. (Quelle: AdobeStock-233168983-Halfpoint)

Neben den Steuervorteilen bietet Ihnen das Vermieten der Einliegerwohnung einen weiteren handfesten Vorteil: Während Ihr Kredit für Bau oder Kauf der Immobilie läuft, werden Sie durch die monatlichen Mieteinnahmen entlastet. Später können Ihre Kinder oder Eltern in die Einliegerwohnung ziehen. Und wenn Sie sich mit zunehmendem Alter wohnlich verkleinern möchten, ziehen Sie dort ein. Der dann leerstehende Rest des Hauses kann wiederum vermietet werden.

Ziehen bei Ihnen Verwandte als Mieter ein, sollten Sie auch mit ihnen einen regulären schriftlichen Vertrag schließen. Fehlt er, vergeben Sie unter Umständen die oben genannten steuerlichen Vorteile der Einliegerwohnung. Ein weiteres wichtiges Kriterium bei Vermietung an Verwandte ist die sogenannte 66-Prozent-Regel. „Sie besagt, dass Vermieter, die zum Beispiel von ihren Kindern, Eltern oder anderen Verwandten weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, anfallende Kosten lediglich anteilig absetzen können“, erklärt Christina Georgiadis vom Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe (VLH). Lebt beispielsweise eine Tochter in der Einliegerwohnung und zahlt dafür nur 30 Prozent der ortsüblichen Miete, sind bei der Steuer auch nur 30 Prozent der Kosten absetzbar. „Ab 66,1 Prozent können sie dagegen in vollem Umfang angerechnet werden“, so die VLH-Expertin. 


Der Mietvertrag für die Einliegerwohnung

Wenn Sie Ihre Einliegerwohnung vermieten, wohnen Sie Tür an Tür mit Ihren Mietern und teilen sich ggf. sogar einen bestimmten Teil der Wohnfläche. Der Mietvertrag sollte daher genau definierte Regelungen enthalten.
 
In großen Teilen enthält der Mietvertrag einer Einliegerwohnung dieselben Angaben wie ein Vertrag für jede andere Mietwohnung. Darüber hinaus sollten aber einige weitere Punkte geregelt sein. Beispiel: Wenn Ihre Einliegerwohnung keinen Balkon hat, räumen Sie den Mietern wahrscheinlich ein Recht auf Gartennutzung ein. Doch wie ist es mit den Arbeiten, die dort anfallen? Wer mäht wann den Rasen, wann darf dort Ball gespielt werden, wer muss oder darf sich am Bepflanzen der Beete beteiligen? Wie mit der Gartenpflege verhält es sich auch beim Schneeräumen, der Kellernutzung und der Tierhaltung. Alles, was Ihnen in diesem Zusammenhang wichtig ist, sollten Sie im Vertrag oder in einer Hausordnung festschreiben, um Nachbarschaftsstreits vorzubeugen.
 
Oft sind es auch die Verbrauchskosten, die für Unstimmigkeiten sorgen. Denn Vermieter einer Einliegerwohnung sind nicht verpflichtet, diese verbrauchsabhängig abzurechnen. Um Spannungen zu umgehen, sollten Sie deshalb mit separaten Zählern bei der Wasser- und Energieversorgung für Klarheit sorgen. Zusätzlich können auch getrennte Mülltonnen das Streitpotenzial reduzieren.
Mann schippt Schnee
Es ist ratsam, auch das Schneeräumen eindeutig im Mietvertrag zu regeln. (Quelle: AdobeStock-243952247-Hoda Bogdan)

Sonderkündigungsrecht bei der Einliegerwohnung

Als Vermieter einer Einliegerwohnung können Sie Ihrem Mieter bei Bedarf leichter kündigen als andere Wohnungseigentümer. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlaubt Ihnen, das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen zu beenden. So muss in der Kündigung zum Beispiel kein Hinweis auf Eigenbedarf enthalten sein. Mit dieser Regelung trägt der Gesetzgeber der besonderen Situation des Zusammenlebens auf relativ engem Raum Rechnung. Ihr Sonderkündigungsrecht greift nur dann nicht, wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Ihr Mieter schwer krank ist.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen Sie natürlich einhalten. Hier hat der Gesetzgeber eine Regelung zu Gunsten der Mieter getroffen: Aufgrund Ihres Sonderkündigungsrechts für Einliegerwohnungen verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Diese ist wiederum von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses abhängig:

  • Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren werden aus der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten bei der Einliegerwohnung sechs Monate.
  • Bei einer Mietdauer von bis zu acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist von sechs auf neun Monate.
  • Und bei mehr als acht Jahren Mietzeit beträgt die Kündigungsfrist sogar zwölf Monate.

Übrigens: Alle Rechte und Pflichten gelten auch für Verwandte. „Bei Nichtzahlen der Miete zum Beispiel stehen dem Vater als Vermieter gegenüber dem Sohn als Mieter alle gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten offen“, erklärt Beate Heilmann, Mietrechtsexpertin im Deutschen Anwaltverein (DAV).


Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten

Eine Frau schaut aus dem Fenster ihres Zimmers
Wer seine Einliegerwohnung an Feriengäste vermietet, hat oft höhere Einnahmen als bei einem dauerhaften Mietverhältnis. (Quelle: iStock-954103190-martin-dm)

Wenn Sie in einer touristisch interessanten Stadt oder Region leben, bietet sich auch die Möglichkeit Ihre Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Wenn Sie die Wohnung gut auslasten, verdienen Sie damit in der Regel mehr als mit einer dauerhaften Vermietung. Das kann Ihre Einliegerwohnung zu einer noch interessanteren Einnahmequelle machen. Sie sollten jedoch auch bedenken, dass bei der Vermietung auf Zeit Ihre Kosten zunächst steigen. Denn eine Ferienwohnung muss möbliert und vollständig eingerichtet sein. Als Vermieter haben Sie zudem einen höheren Aufwand in Bezug auf Reinigung, Verwaltung und eventuelle Reparaturen.

Unter Umständen kann auch die Vermietung an Monteure infrage kommen. Diese zahlen zwar etwas weniger für die Unterkunft, haben dafür als Berufstätige und Wochenendheimfahrer in der Regel aber geringere Ansprüche als Urlauber. In beiden Fällen sollten Sie vorab aber unbedingt abklären, ob eine Vermietung der Einliegerwohnung als Ferienwohnung rechtlich in Ordnung ist. 


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