Themenspecial: Einliegerwohnung

Die Idee hat bereits Geschichte. Das erste Wohnungsbaugesetz der Bundesrepublik Deutschland von 1950 schrieb Einliegerwohnungen beim Bau neuer Einfamilienhäuser zwingend vor. Damit sollte die damalige Wohnungsnot gelindert werden.

Heute liegen meist handfeste finanzielle Gründe oder Überlegungen zur Wohnsituation im Alter vor, wenn Bauherren sich für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung entscheiden. Die Gründe liegen nahe: Solange die Darlehensphase für das Haus noch läuft, bringen Einkünfte aus einer Vermietung monatliche Entlastung. Später können die erwachsen gewordenen Kinder oder die eigenen Eltern die Räume nutzen. Manche Eigentümer ziehen im Alter auch selbst in die Einliegerwohnung und vermieten den für sie allein zu groß gewordenen Rest des Hauses.

Damit alle rechtlichen und steuerlichen Vorteile greifen, muss eine Einliegerwohnung allerdings ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Grundsätzlich handelt es sich dabei um eine zusätzliche Wohnung innerhalb eines Eigenheims, die laut Gabler-Wirtschaftslexikon „gegenüber der Hauptwohnung von untergeordneter Bedeutung ist“. Dies drückt sich unter anderem dadurch aus, dass die Einliegerwohnung deutlich kleiner ist und nicht zwingend einen eigenen, separaten Außenzugang hat. „Ein separater Eingang ist aber unschädlich“, erklärt Christina Georgiadis vom Lohnsteuerhilfeverein „Vereinigte Lohnsteuerhilfe e. V.“ (VLH).

Eine Einliegerwohnung muss baulich eine in sich geschlossene Einheit bilden. Erkennbar wird das meist über einen separaten Eingang. Ein gemeinsamer Flur oder ein gemeinschaftliches Treppenhaus mit der Hauptwohnung sind zulässig, gleiches gilt für einen Windfang.

Generell sollte die Einliegerwohnung in jedem Fall eine voll funktionale, von den Nutzräumen des übrigen Hauses unabhängige Wohnung sein. Darin muss sich ein selbstständiger Haushalt führen lassen. Das setzt üblicherweise eine Kochgelegenheit und ein Bad voraus. Ist dies nicht der Fall, geht der Fiskus im ungünstigen Fall davon aus, dass es sich bei einer Vermietung lediglich um eine Zimmervermietung und nicht um die Vermietung einer Wohnung handelt. Das würde die Möglichkeit einschränken, Gebäudekosten steuerlich geltend zu machen.

Damit die Räume rechtlich als Einliegerwohnung gelten, muss das Haus außerdem vom Eigentümer ständig selbst bewohnt werden. Eine nur gelegentliche Nutzung – etwa am Wochenende oder in den Ferien – reicht nicht aus. Am besten legt man bereits frühzeitig beim zuständigen Bauamt sowie beim Finanzamt oder dem Steuerberater die Pläne für die Einliegerwohnung zusammen mit einem Grundriss des gesamten Gebäudes vor und holt eine rechtliche Einschätzung ein. Sichern Sie sich auf dem Amt ab, inwieweit der Bebauungsplan eine kommerzielle Nutzung der Eigentumswohnung zulässt.

Überlegen Sie bei Ihren Planungen auch, ob Sie eine baulich etwas aufwendigere Abgeschlossenheitsbescheinigung anstreben. Hierfür gelten dann beispielsweise bei Innenwänden baulich strengere Auflagen etwa hinsichtlich des Schallschutzes. Neben den angestrebten Vermietungsmöglichkeiten bietet das bei Bedarf aber die Möglichkeit, die Einliegerwohnung auch verkaufen zu können und das im Grundbuch entsprechend eintragen zu lassen. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung – erstellt etwa durch einen Architekten – öffnet Ihnen die Option dafür. Sie muss aber grundbuchrechtlich nicht zwingend umgesetzt werden.

Wenn Sie Ihre Einliegerwohnung an Fremde vermieten, sollten Sie bedenken, dass aufgrund der engen Nachbarschaft Ihre Privatsphäre beeinträchtigt werden kann. Was ist zum Beispiel mit der Gartennutzung und -pflege? Diese und ähnliche Fragen sollten genau im Mietvertrag festgelegt werden.

In diesem Zusammenhang gibt es ohnehin einige Besonderheiten, vor allem was den Kündigungsschutz des Mieters betrifft. Anders als bei sonstigem vermieteten Wohnraum darf der Vermieter einer Einliegerwohnung den Vertrag nicht nur aus einem gewichtigen Grund wie etwa Eigenbedarf kündigen. Er hat vielmehr ein Sonderkündigungsrecht und kann das Mietverhältnis bei Einhaltung der gesetzlichen Fristen ohne Angabe von Gründen beenden.

Damit trägt der Gesetzgeber der besonderen Situation des Zusammenlebens auf relativ engem Raum Rechnung. Aufgrund dieses Sonderkündigungsrechts verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Diese ist wiederum von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses abhängig. Konkret bedeutet das: Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren werden aus der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten bei Einliegerwohnungen sechs Monate. Bei einer Mietdauer von bis zu acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist von sechs auf neun Monate, bei mehr als acht Jahren Mietzeit von neun auf zwölf Monate.

Das Sonderkündigungsrecht greift nur dann nicht, wenn der Mieter die sogenannte Sozialklausel geltend macht. Dazu muss er nachweisen, dass die Kündigung für ihn eine besondere Härte darstellt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn er schwer krank ist oder keine angemessene neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen bekommen kann – eine etwas unpräzise juristische Formulierung.

Bei abweichenden Vereinbarungen gilt eine noch mieterfreundlichere Regelung: Veränderte Kündigungsfristen können im Mietvertrag nämlich nur zugunsten des Mieters festgelegt werden. Allerdings hat er darauf keinen Rechtsanspruch. Sie als Vermieter müssen entsprechende Wünsche also nicht akzeptieren. Was dagegen vereinbart werden kann, ist ein beiderseitiger Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum, wie er auch bei anderen Mietverträgen möglich ist.

Ebenfalls vertraglich festgehalten werden sollten gegebenenfalls Fragen der Treppenhausreinigung, der Streupflicht, der Mitbenutzung von Trockenräumen, eventuell gemeinsam genutzten Waschmaschinen, Kellerräumen und – wie bereits erwähnt – des Gartens, sofern vorhanden. Vor allem der Garten führt häufig zu Auseinandersetzungen, wenn nicht klar vereinbart ist, wer ihn nutzen darf und welche Pflichten damit einhergehen, zum Beispiel bei der Pflege von Rasen und Beeten oder der Anschaffung von Pflanzen und Werkzeug.

Ein weiterer Unterschied zu einer regulär vermieteten Wohnung besteht in der Art der Heizkostenabrechnung. Hier können Sie als Vermieter eine Klausel in den Mietvertrag aufnehmen, nach der die Abrechnung gemäß der Quadratmeterzahl der Einliegerwohnung erfolgen kann – und nicht wie sonst üblich abhängig vom tatsächlichen Verbrauch. Ob man als Vermieter damit wirklich besser fährt, hängt natürlich vom Heizverhalten des Mieters ab. Entstehen dabei pro Quadratmeter mehr Kosten als beim Hausbesitzer, kommt dieser für einen Teil der vom Mieter verursachten Heizkosten mit auf. Im umgekehrten Fall lohnt sich die Quadratmeterregelung dagegen für den Vermieter. Und Achtung: Sofern es im Mietvertrag nicht ausdrücklich anders festgelegt ist, gilt automatisch die verbrauchsabhängige Abrechnung laut Heizkostenverordnung.

Auch bei den übrigen Verbrauchswerten sollte man von Anfang an für Klarheit sorgen. So raten Fachleute auf jeden Fall zu getrennten Wasser-, Gas- und Stromzählern. Auch eigene Müllbehälter für den Mieter sind zu empfehlen und können helfen, überflüssige Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Sind alle Vertragsdetails geklärt und hat man als Hausbesitzer passende Mieter gefunden, können die Mieteinnahmen fließen und für eine spürbare Reduzierung der eigenen monatlichen Belastung sorgen. Zwar muss bei Einnahmen aus einer Einliegerwohnung die Steuer berücksichtigt werden, doch kann dabei der Kostenaufwand geltend gemacht werden.

Steuerlich lassen sich zum Beispiel anteilig für die Einliegerwohnung folgende Aufwendungen geltend machen:

• Instandhaltungsarbeiten
• Reparaturen
• Gartengestaltung und -pflege (bei Mitbenutzung durch den Mieter)
• Bauzinsen für die Einrichtung der Einliegerwohnung
• Maklerkosten (bei Neuvermietungen)

Voraussetzung ist aber jeweils, dass alle Kosten eindeutig zugeordnet werden können und die Wohnung tatsächlich vermietet ist und Einkünfte erbringt. Deshalb sollte man sich etwa bei Reparaturarbeiten, die sowohl in der Einliegerwohnung als auch im Rest des Hauses durchgeführt werden, immer getrennte Rechnungen geben lassen. Andernfalls muss der Steuerberater diese Zuordnung vornehmen. Eigenleistungen sind fast nie absetzbar.

Ähnlich verhält es sich bei der steuerlichen Absetzbarkeit der Zinsen für den Baukredit. Hier lässt sich durch eine geschickte Verteilung der Kreditsumme Geld sparen. Fachleute raten dazu, am besten zwei voneinander getrennte Bauverträge abzuschließen und dementsprechend auch zwei verschiedene Kredite aufzunehmen. Der rechtlich einwandfreie „Kniff“ besteht nun darin, die Einliegerwohnung mit einem möglichst hohen Kreditanteil zu finanzieren. Damit bleibt mehr Eigenkapital für den selbst genutzten Teil des Hauses übrig, was die monatliche Zins- und Tilgungslast drückt.

Dieses Vorgehen ist auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit Einliegerwohnung möglich. Dazu muss lediglich aus dem Kaufvertrag genau hervorgehen, wie sich der Gesamtpreis auf die unterschiedlichen Wohnbereiche verteilt. Abschreibbar sind außerdem die Bau- beziehungsweise Anschaffungskosten mit zwei Prozent im Jahr.

Viele Bauherren planen eine Einliegerwohnung nicht, um sie auf dem freien Wohnungsmarkt anzubieten. Sie wollen vielmehr später Raum für die groß gewordenen Kinder schaffen oder die eigenen Eltern im Alter zu sich nehmen – und trotzdem beiden Seiten ein Maximum an Privatsphäre ermöglichen. Auch bei einer solchen Vermietung an Verwandte kann man Wartungs- und Reparaturkosten von der Steuer absetzen. In welchem Umfang das der Fall ist, hängt allerdings von der Höhe der Miete ab.

„Seit 2012 gilt die sogenannte 66-Prozent-Regel“, erläutert VLH-Expertin Georgiadis. „Sie besagt, dass Vermieter, die zum Beispiel von ihren Kindern, Eltern oder anderen Verwandten weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, anfallende Kosten lediglich anteilig absetzen können. So sind zum Beispiel bei 30 Prozent der ortsüblichen Miete auch nur 30 Prozent der Kosten absetzbar. Ab 66,1 Prozent können sie dagegen in vollem Umfang angerechnet werden.“ Wer Familienmitglieder komplett mietfrei wohnen lässt, verzichtet damit auf steuerliche Erleichterungen. Die Ausnahme, so Christina Georgiadis: „Hat Ihr Kind Anspruch auf Kindergeld, so können Sie zumindest haushaltsnahe Dienstleistungen für die Einliegerwohnung, in der das Kind wohnt, absetzen.“

Eine weitere Möglichkeit ergibt sich in touristisch attraktiven Wohnlagen: Sie dürfen Ihre Einliegerwohnung nämlich auch als Ferienwohnung vermieten. Damit sind in der Regel höhere Einnahmen möglich als mit einer dauerhaften Vermietung. Dies kann gerade im Alter eine hübsche „Zusatzrente“ einbringen. Beachten Sie aber: Als Ferienwohnung müssen die Räume möbliert und vollständig eingerichtet sein. Als Vermieter haben Sie bei zumeist kurzfristiger Überlassung an Gäste einen erhöhten Reinigungs-, Reparatur- und Verwaltungsaufwand.

Natürlich kann eine Einliegerwohnung auch ganz anders genutzt werden. Viele Eigentümer vermieten sie gar nicht mehr, sobald das Baudarlehen vollständig abbezahlt ist. Hobby- oder Arbeitsräume lassen sich hier ohne viel Aufwand einrichten. Auch Familienbesuch weiß es zu schätzen, sich in separate Räume zurückziehen zu können.

Und noch ein Tipp: Erkundigen Sie sich bereits bei der Planung Ihres Bauprojektes, welche staatlichen Zuschüsse Ihnen zustehen! Die öffentlich-rechtliche KfW-Bank gewährt unter bestimmten Voraussetzungen besonders zinsgünstige Darlehen und/oder Tilgungszuschüsse. Dazu müssen festgelegte Vorgaben zu Energieeffizienz, Einbruchschutz oder zu altersgerechtem Wohnen erfüllt sein. Dabei wird die Förderung immer pro Wohneinheit gewährt. Wer also baurechtlich und vertraglich die Einliegerwohnung sauber vom Rest des Hauses trennt, kann hier sogar in den Genuss einer Doppelförderung kommen