Themenspecial Einliegerwohnung

Die Einliegerwohnung gab es früher auf Bauernhöfen. Es handelte sich um separate Räume, in denen Landarbeiter zur Miete untergebracht wurden. Sie wurden als Einlieger bezeichnet. Seither haben sich die Bedeutung und die Ansprüche der Mieter sehr gewandelt. Heute gilt eine in sich geschlossene Wohneinheit in einem Wohnhaus als Einliegerwohnung. Meist verfügt sie über einen eigenen Eingang. Daneben gibt es die sogenannte offene Einliegerwohnung. Bei ihr haben Haupt- und Einliegerwohnung Überschneidungen, beispielsweise einen gemeinsamen Flur oder Treppenaufgang. Baurechtlich ist die Bezeichnung Einliegerwohnung keine Kategorie, umgangssprachlich aber noch sehr populär.

Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung bauen möchten oder eine nachträglich einrichten wollen: Denken Sie daran, dass die meisten Mieter heute Wert auf ihre Privatsphäre legen. Auch Ihnen wird es auf Dauer vielleicht unangenehm, Haustür und Flur mit Fremden zu teilen. Der wichtigste Grund für einen separaten Eingang aber ist: Sie können eine solche Einliegerwohnung leichter und zu einem höheren Preis vermieten.  

Die Einliegerwohnung muss über eigene sanitäre Einrichtungen und eine Küche oder Kochmöglichkeit verfügen. Das versteht sich heutzutage eigentlich von selbst. Darüber hinaus gibt es auch handfeste finanzielle Gründe dafür. Ihre Immobilie wird steuerlich anders bewertet, wenn zum Beispiel die Kochgelegenheit fehlt. Dann gilt die Einliegerwohnung beim Finanzamt unter Umständen nur als Zimmervermietung. Und das würde Ihre Möglichkeiten einschränken, Gebäudekosten von der Steuer abzusetzen. Gleiches gilt, wenn Sie nicht dauerhaft selbst im Haus wohnen. Am besten legen Sie Ihre Pläne für die Einliegerwohnung zusammen mit dem Grundriss sowohl dem Bauamt als auch Ihrem Steuerberater beziehungsweise dem Finanzamt vor. So erhalten Sie eine rechtlich und steuerlich zuverlässige Einschätzung, ob die Räume wirklich als Einliegerwohnung gelten. Das gilt besonders, wenn Sie den Dachboden zur Einliegerwohnung ausbauen wollen.

Tipp: Investieren Sie beim Bau Ihrer Einliegerwohnung in Schallschutz und Wärmedämmung. Und zwar so, dass die Wohnung alle Kriterien erfüllt, um eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten. Die stellt Ihnen die zuständige Baurechtsbehörde aus, in der Regel ist das Ihr kommunales Bauamt. Wenn Ihre Einliegerwohnung über eine solche Bescheinigung verfügt, können Sie sie sogar separat verkaufen. Ohne eigenen Zugang und hochwertige Isolierung ist das aber nicht möglich. Fragen Sie Ihren Architekten oder Bauträger danach.

Mieteinnahmen sind der häufigste Grund, sich für eine Einliegerwohnung zu entscheiden, so Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland gegenüber der „Frankfurter Neuen Presse“. Natürlich müssen Sie Mieteinnahmen versteuern. Auf der anderen Seite können Sie Ausgaben rund um die Einliegerwohnung geltend machen. „Voraussetzung für die Anerkennung der Kosten ist, dass sie klar abgrenzbar sind gegenüber den übrigen Kosten des Hauses“, erklärt Julia Wagner. Sie empfiehlt, die beiden Wohneinheiten schon beim Bau- und Darlehensvertrag zu trennen. Das können Sie auch tun, wenn Sie eine Bestandsimmobilie mit Einliegerwohnung kaufen: Dazu muss aus dem Kaufvertrag hervorgehen, wie sich der Gesamtpreis auf die beiden Wohneinheiten verteilt. Außerdem sollten Sie generell ein gesondertes Konto für die Einnahmen und Ausgaben rund um die Einliegerwohnung nutzen.

Sie können zum Beispiel folgende Aufwendungen beim Finanzamt geltend machen:

• Darlehenszinsen, die für die Einliegerwohnung anfallen
• Aufwendungen zum Erhalt des Mietobjekts (Instandhaltung, Reparaturen)
• Kosten für Gartengestaltung und -pflege (wenn Ihr Mieter den Garten mitnutzt)
• Maklerkosten, wenn Sie für die Vermietung dessen Dienstleistungen in Anspruch nehmen

Tipp: Lassen Sie sich immer getrennte Rechnungen geben, wenn Reparaturen sowohl in der Einliegerwohnung als auch im Rest des Hauses durchgeführt werden. Andernfalls muss Ihr Steuerberater das auseinanderrechnen. Eigenleistungen sind übrigens fast nie absetzbar.

Neben den Steuervorteilen bietet Ihnen das Vermieten der Einliegerwohnung einen weiteren handfesten Vorteil: Während Ihr Kredit für Bau oder Kauf der Immobilie läuft, werden Sie durch die monatlichen Mieteinnahmen entlastet. Später können Ihre Kinder oder Eltern in die Einliegerwohnung ziehen. Und wenn Sie sich mit zunehmendem Alter wohnlich verkleinern möchten, ziehen Sie dort ein. Dann können Sie den Rest des Hauses vermieten. Ziehen bei Ihnen Verwandte als Mieter ein, sollten Sie auch mit ihnen einen regulären schriftlichen Vertrag schließen. Fehlt er, vergeben Sie unter Umständen die oben genannten steuerlichen Vorteile der Einliegerwohnung.
Ein weiteres wichtiges Kriterium bei Vermietung an Verwandte ist die sogenannte 66-Prozent-Regel. „Sie besagt, dass Vermieter, die zum Beispiel von ihren Kindern, Eltern oder anderen Verwandten weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, anfallende Kosten lediglich anteilig absetzen können“, erklärt Christina Georgiadis vom Lohnsteuerhilfeverein Vereinigte Lohnsteuerhilfe (VLH). Lebt beispielsweise eine Tochter in der Einliegerwohnung und zahlt dafür nur 30 Prozent der ortsüblichen Miete, sind bei der Steuer auch nur 30 Prozent der Kosten absetzbar. „Ab 66,1 Prozent können sie dagegen in vollem Umfang angerechnet werden“, so die VLH-Expertin.  

Beim Bau oder Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung können Sie von günstigen Zinsen und Zuschüssen der KfW profitieren. Vor allem ist hier der Kredit 153 „Energieeffizient Bauen“ relevant. Er wird pro Wohneinheit vergeben. Das heißt, im Idealfall können Sie den maximalen Förderkredit von 100.000 Euro gleich zweimal beanspruchen. Besonders interessant ist der Kredit 153 aufgrund der Tilgungszuschüsse, die die KfW-Bank gewährt.

Mit dem Tilgungszuschuss können Sie Ihr Darlehen reduzieren und die Laufzeit verkürzen. Hierbei gilt: Je effizienter Ihr Haus erneuerbare Energien nutzt, desto höher der Tilgungszuschuss. Die KfW hat dafür mit dem KfW-Effizienzhaus einen eigenen Standard eingeführt.

• Für ein KfW-Effizienzhaus 40 Plus können 15 Prozent der Darlehenssumme erlassen werden, also maximal 15.000 Euro.
• Für ein KfW-Effizienzhaus 40 sind es zehn Prozent beziehungsweise maximal 10.000 Euro.
• Für ein KfW-Effizienzhaus 55 können Sie gegebenenfalls fünf Prozent der Kreditsumme sparen. Das entspricht im besten Fall 5.000 Euro.

Das gilt immer pro Wohneinheit – von denen Sie dank der Einliegerwohnung in Ihrem Haus ja zwei haben. Im Idealfall werden Ihnen also 30.000 Euro an Kreditschulden erlassen. Der Tilgungszuschuss wird Ihnen von der KfW übrigens immer nur gutgeschrieben, nie ausgezahlt.

Wenn Mieter in Ihre Einliegerwohnung einziehen, schließen Sie mit Ihnen einen Mietvertrag ab. In großen Teilen enthält er dieselben Angaben wie ein Vertrag für jede normale Mietwohnung. Darüber hinaus müssen aber einige weitere Punkte geregelt sein. Beispiel: Wenn Ihre Einliegerwohnung keinen Balkon hat, räumen Sie den Mietern wahrscheinlich das Recht auf Gartennutzung ein. Doch wie ist es mit den Arbeiten, die dort anfallen? Wer mäht wann den Rasen, wann darf dort Ball gespielt werden, wer muss oder darf sich am Bepflanzen der Beete beteiligen?
Alles, was Ihnen in diesem Zusammenhang wichtig ist, sollten Sie im Vertrag oder in einer Hausordnung festschreiben. Wie mit der Gartenpflege verhält es sich mit Schneeräumen, Kellernutzung und Tierhaltung. Alles, was Sie vorab festschreiben, wird seltener zum Anlass eines Nachbarschaftsstreits. Oft sind es auch die Verbrauchskosten, die für Unstimmigkeiten sorgen. Das Portal Immobilienscout 24 empfiehlt darum, mit separaten Zählern bei der Wasser- und Energieversorgung für Klarheit zu sorgen. Auch getrennte Mülltonnen können das Streitpotenzial reduzieren.  

Wenn Sie in einer touristisch interessanten Stadt oder Region wohnen, bietet sich eine weitere Möglichkeit. Dann können Sie Ihre Einliegerwohnung auch als Unterkunft für Feriengäste vermieten. Wenn Sie die Wohnung gut auslasten, verdienen Sie damit in der Regel mehr als mit einer dauerhaften Vermietung. Das kann Ihre Einliegerwohnung zu einer noch interessanteren Einnahmequelle machen. Auf der anderen Seite steigen natürlich Ihre Kosten. Eine Ferienwohnung muss möbliert und vollständig eingerichtet sein. Als Vermieter haben Sie zudem einen höheren Aufwand in Bezug auf Reinigung, Verwaltung und eventuelle Reparaturen. Unter Umständen kann auch die Vermietung an Monteure infrage kommen. Diese zahlen weniger für die Unterkunft, haben dafür als Berufstätige und Wochenendheimfahrer in der Regel geringere Ansprüche als Urlauber. In beiden Fällen muss aber geklärt werden, ob eine dauerhafte Vermietung der Einliegerwohnung rechtlich in Ordnung ist.

Sie planen Ihr Eigenheim mit Einliegerwohnung? Oder Sie möchten Ihre Bestandsimmobilie entsprechend ausstatten? Wenn es um die Finanzierung geht, beraten Sie die Heimatexperten von Schwäbisch Hall gern und umfassend. Gemeinsam entwickeln Sie den individuell für Sie passenden Finanzierungsplan mit langfristig sicheren Zinskonditionen. Auch wenn für Ihre Bestandsimmobilie die Zinsbindung in absehbarer Zeit ausläuft, können die Heimatexperten Ihnen ein gutes Angebot zur Umschuldung machen oder ein Forward-Darlehen anbieten. Sprechen Sie uns gern unverbindlich an.

Als Vermieter einer Einliegerwohnung können Sie Ihrem Mieter bei Bedarf leichter kündigen als andere Wohnungseigentümer. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht. Es erlaubt Ihnen, das Mietverhältnis ohne Angabevon Gründen zu beenden. So braucht in der Kündigung zum Beispiel kein Hinweis auf Eigenbedarf enthalten zu sein. Damit trägt der Gesetzgeber der besonderen Situation des Zusammenlebens auf relativ engem Raum Rechnung. Ihr Sonderkündigungsrecht greift nur dann nicht, wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn dieser schwer krank ist.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen Sie natürlich einhalten. Hier hat der Gesetzgeber eine Regelung zu Gunsten der Mieter getroffen: Aufgrund Ihres Sonderkündigungsrechts verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Diese ist wiederum von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses abhängig: Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren werden aus der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten bei der Einliegerwohnung sechs Monate. Bei einer Mietdauer von bis zu acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist von sechs auf neun Monate, bei mehr als acht Jahren Mietzeit von neun auf zwölf Monate.

Übrigens: Alle Rechte und Pflichten gelten auch für Verwandte. „Bei Nichtzahlen der Miete zum Beispiel stehen dem Vater als Vermieter gegenüber dem Sohn als Mieter alle gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten offen“, erklärt Beate Heilmann, Mietrechtsexpertin im Deutschen Anwaltverein (DAV).