Einliegerwohnung bauen: Was Bauherren wissen sollten
Ob für Angehörige oder zur Vermietung: Eine Einliegerwohnung bietet Chancen, kostet beim Neubau aber deutlich mehr. Gute Planung ist deshalb entscheidend.
Ursprünglich kamen Einliegerwohnungen vor allem auf Bauernhöfen vor. Es handelte sich um separate Räume, in denen Landarbeiter (sogenannte Einlieger) zur Miete untergebracht wurden.
Was eine Einliegerwohnung heute ausmacht, ist rechtlich klar definiert. Entscheidend ist, dass es sich um eine in sich geschlossene Wohneinheit in einem Wohnhaus handelt. Ein separater Hauseingang ist nicht zwingend notwendig. Auch die gemeinsame Nutzung von Flur oder Treppenhaus ist zulässig.
Nicht zulässig ist hingegen die gemeinsame Nutzung von Küche oder Badezimmer. Denn eine Einliegerwohnung muss seinen Bewohnern die Möglichkeit bieten, einen selbstständigen Haushalt zu führen. Voll und ganz, unabhängig von den übrigen Räumen des Hauses.
Ein separater Eingang hat sowohl für den Mieter der Einliegerwohnung als auch für den Vermieter Vorteile. (Quelle: AdobeStock-94591158-Ralf Geithe)
Was kostet eine Einliegerwohnung?
Die Kosten für eine Einliegerwohnung hängen stark von der Lage, der Größe und der Ausstattung ab. Betrachtet man rein die Immobilienpreise, so kostet der Quadratmeter an Fläche bei Neubauten rund 4.300 Euro, bei Bestandsbauten sind es etwas um die 3.000 Euro.
Demnach verursacht eine Einliegerwohnung mit einer Größe von 30 Quadratmetern Mehrkosten in Höhe von mindestens 90.000 Euro. Über den Daumen lässt sich sagen: Separate Installationen (Gas, Wasser, Stromzähler) und Bauteile (Türen, Fenster, Wände) erhöhen die Gesamtkosten eines Neubaus um rund 30 Prozent.
Wird der Bau oder Kauf einer Einliegerwohnung gefördert?
Eine Einliegerwohnung im Einzelnen wird nicht gefördert. Wohl aber der Bau oder Kauf eines Hauses mit Einliegerwohnung. Auch bei der Sanierung zum Effizienzhaus wird die Einliegerwohnung (indirekt) gefördert. Die Förderung erfolgt dabei über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) im Rahmen folgender Programme:
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Bei diesem KfW-Förderprogramm muss der Neubau samt Einliegerwohnung den energetischen Standard eines Effizienzhauses 40 und die Anforderungen des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude (QNG) erfüllen. Als Förderung gibt es einen zinsvergünstigten Kredit mit einer maximalen Kredithöhe von 150.000 Euro – und zwar pro abgeschlossener Wohneinheit.
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Gefördert wird über dieses Programm der Kauf eines KfW-Effizienzhauses oder die Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus. Neben einem zinsvergünstigten Kredit in Höhe von maximal 150.000 Euro gibt es hier noch einen Tilgungszuschuss. Dessen Höhe richtet sich nach dem Wert der erreichten Effizienzhaus-Stufe. Die Förderung gilt sowohl für die Einliegerwohnung als auch für das Haus als jeweils abgeschlossene Wohneinheit.
ACHTUNG: Beim Förderprogramm Wohneigentum für Familien (WEF) gibt es das Geld NUR für die selbstgenutzte Wohneinheit und damit NICHT für die Einliegerwohnung! Gleiches gilt für einen Wohn-Riester-Vertrag, denn das Riester-Kapital dürfen Sie nur für die Finanzierung einer vollständig selbstgenutzten Immobilie verwenden.
Sie haben noch Fragen zur Finanzierung Ihres Wohntraums? Wir sind für Sie da:
Gibt es Förderungen für den Umbau einer Einliegerwohnung?
Genau wie beim Bau oder Kauf gibt es auch beim Umbau keine direkten Fördermittel für die Einliegerwohnung. Wohl aber gibt es eine Förderung bei der Haussanierung.
In diesen Fällen gibt es die Förderung durch das BAFA (Bundesanstalt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) in Form von direkten Zuschüssen.
Für die Sanierung von Häusern (auch mit Einliegerwohnung) stellt der Staat diverse Fördermittel zur Verfügung. (Quelle: Fotolia-117246467-by-studio)
Aber auch die bereits erwähnte Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stellt für den Kauf, vor allem aber für die energetische Sanierung, Förderung bereit. Interessant sind hier vor allem die Zuschüsse bei der Heizungsförderung. Aber auch Förderkredite für die Nutzung von erneuerbaren Energien, den barrierefreien Umbau oder den Einbruchschutz können beim Umbau einer Einliegerwohnung interessant sein. Und auch der komplette Umbau wird gefördert. Hier finden Sie weitere Infos zur KfW-Förderung und zur Förderung von Bestandsimmobilien.
Hier noch einmal eine Übersicht der Förderung eines Hauses mit Einliegerwohnung:
Maßnahme
Fördermittel
Klimafreundlicher Neubau eines Hauses mit Einliegerwohnung
Kredit bis zu 150.000 Euro mit Zinsverbilligung
Kauf oder Umbau zum KfW-Effizienzhaus
Kredit bis zu 150.000 Euro mit Tilgungszuschuss
Kauf einer Bestandsimmobilie (mit Einliegerwohnung)
Kredit bis zu 100.000 Euro
Einbau erneuerbarer Energien
Kredit in Höhe von bis zu 100 % der Investitionskosten
Barrierereduzierung und Einbruchschutz
Kredit bis zu 50.000 Euro und/oder Zuschuss von maximal 6.250 Euro
Smart Home-Systeme verwenden
Kredit bis zu 50.000 Euro beziehungsweise 150.000 Euro
Erneuerung der Gebäudehülle und der Anlagentechnik, Heizungsoptimierung
bis zu 20 Prozent von maximal 60.000 Euro an förderfähigen Kosten = 12.000 Euro
Sie möchten ein Haus mit Einliegerwohnung bauen oder kaufen? Vertrauen Sie auf Experten! Denn bei der Baufinanzierung eines Hauses mit Einliegerwohnung ist spezielles Know-how gefragt. Um die Darlehenszinsen Ihrer Einliegerwohnung steuerlich geltend zu machen, können beispielsweise zwei separate Darlehen sinnvoll sein. Außerdem können Sie staatliche Förderung und Zuschüsse bei der Realisierung Ihres Wohntraums unterstützen.
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Eine andere Form der Förderung einer Einliegerwohnung sind die Mieteinnahmen und die zu erzielende Steuerersparnis. „Mieteinnahmen sind der häufigste Grund, sich für eine Einliegerwohnung zu entscheiden“, so Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland gegenüber der Frankfurter Neuen Presse.
Doch nicht nur Mieteinnahmen, sondern auch steuerliche Vorteile sind ein überzeugendes Argument. Denn Ausgaben rund um die Einliegerwohnung können steuerlich geltend gemacht werden. „Voraussetzung für die Anerkennung der Kosten ist, dass sie klar abgrenzbar sind gegenüber den übrigen Kosten des Hauses“, erklärt Julia Wagner.
Sie empfiehlt außerdem, die beiden Wohneinheiten schon beim Bau- und Darlehensvertrag zu trennen. Eine solche Trennung kann auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie mit Einliegerwohnung erfolgen: Dazu muss aus dem Kaufvertrag hervorgehen, wie sich der Gesamtpreis auf die beiden Wohneinheiten verteilt. Zudem sollten Sie generell ein gesondertes Konto für die Einnahmen und Ausgaben rund um die Einliegerwohnung nutzen.
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Anteilige Darlehenszinsen, die für die Einliegerwohnung anfallen
Aufwendungen zum Erhalt des Mietobjekts (Instandhaltung, Reparaturen)
Kosten für Gartengestaltung und -pflege (wenn Ihr Mieter den Garten mitnutzt)
Maklerkosten, wenn Sie für die Vermietung deren Dienstleistungen in Anspruch nehmen
Tipp: Lassen Sie sich immer getrennte Rechnungen geben, wenn Reparaturen sowohl in der Einliegerwohnung als auch im Rest des Hauses durchgeführt werden. Darüber hinaus gilt: Eigenleistungensind fast nie absetzbar.
Einliegerwohnung vermieten: Steuerliche Vorteile und wichtige Voraussetzungen
Die Vermietung einer Einliegerwohnung kann steuerliche Vorteile bieten, da sich ein Teil der Gebäude- und Finanzierungskosten steuerlich geltend machen lässt. Um einen möglichen Kostenabzug gänzlich in Anspruch nehmen zu können, sollten die vermieteten Räume steuerlich als eigenständige Wohnung anerkannt sein. Eine fehlende Kochgelegenheit oder andere wesentliche Ausstattungsmerkmale können dazu führen, dass das Finanzamt lediglich von einer Zimmervermietung ausgeht und der Kostenabzug eingeschränkt wird. Entscheidend ist außerdem, dass Sie ernsthaft und nachhaltig vermieten möchten.
Um die steuerliche und rechtliche Anerkennung sicherzustellen, empfiehlt es sich, die geplante Einliegerwohnung einschließlich Grundriss vorab mit dem zuständigen Bauamt und einem Steuerberater bzw. dem Finanzamt abzustimmen. Dies gilt insbesondere bei einem Ausbau von Dach- oder Kellergeschossen.
Mit Küche und sanitären Einrichtungen in der Einliegerwohnung Steuern sparen. (Quelle: AdobeStock-188191506-undrey)
Neben den Steuervorteilen können die Mieteinnahmen zur Finanzierung des Hauses beitragen und die monatliche Kreditbelastung reduzieren. Eine Vermietung an Kinder, Eltern oder andere Angehörige ist grundsätzlich möglich. Auch in diesem Fall sollten Sie einen regulären schriftlichen Mietvertrag abschließen.
Bei einer verbilligten Vermietung z. B. an Angehörige ist die Höhe der Miete entscheidend: Liegt die vereinbarte Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Mietzahlungen, kann der Abzug der auf die Vermietung entfallenden Kosten eingeschränkt sein. Ab einer Miete von 66 Prozent wird die Vermietung grundsätzlich als voll entgeltlich behandelt, sodass die entsprechenden Werbungskosten grundsätzlich in voller Höhe berücksichtigt werden können.
Hier eine kurze Übersicht der Steuervorteile für eine Einliegerwohnung und die Bedingungen:
Steuervorteil
Bedingung für die Steuervorteile
Absetzbarkeit von Kosten: Die Kosten für Bau, Instandhaltung, Modernisierung und Reparaturen der Einliegerwohnung können Sie steuerlich absetzen, ebenso Finanzierungskosten wie zum Beispiel Darlehenszinsen.
Mindestmiete: Bei einer verbilligten Vermietung muss die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, damit Sie die vollen Steuervorteile erhalten.
Abschreibungsmöglichkeiten (AfA): Die Baukosten der Einliegerwohnung können über die Jahre abgeschrieben werden. Das mindert das zu versteuernde Einkommen.
Trennung der Kosten: Es ist wichtig, die Kosten für den selbst genutzten Wohnraum und die Einliegerwohnung klar zu trennen. Ein separates Konto erleichtert die Dokumentaion.
Betriebskosten: Betriebskosten wie Wasser, Strom und Gas können Sie ebenfalls absetzen.
Wichtig ist, dass die Kosten der Vermietung zugeordnet werden können (beispielsweise über extra Zähler).
Mieteinnahmen versteuern: Zwar müssen die Mieteinnahmen versteuert werden. Durch die genannten Absetzmöglichkeiten lässt sich die Steuerlast aber reduzieren.
Hinweis: Unsere Beiträge dienen ausschließlich der Information, stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Sie können und sollen eine persönliche Beratung durch Rechtsanwalt, Steuer- oder Finanzberater, bei der die Besonderheiten des Einzelfalles berücksichtigt werden können, nicht ersetzen. Alle Angaben erfolgen nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Haftung. Die Beiträge verstehen sich nicht als persönliche Empfehlung, sondern als allgemeine Empfehlung für alle Leser.
Wir zeigen Ihnen, was geht: Bei Fragen rund um Ihre Finanzierungswünsche sind wir für Sie da.
Eine Einliegerwohnung lässt sich auf viele Arten in die Hausplanung integrieren. Abhängig von den Gegebenheiten des Grundstücks und der zur Verfügung stehenden Grundstücksfläche kann sie entweder direkt im Haus oder in einem Anbau untergebracht werden:
Üblicherweise verfügt ein Haus mit Einliegerwohnung über eine separate Wohneinheit im Keller oder im Dachgeschoss. Dies bietet den großen Vorteil, dass künftigen Bewohnern eine eigene Etage zur Verfügung steht und dass ein hohes Maß an Privatsphäre gegeben ist. Auch wenn ein separater Zugang nicht zwingend notwendig ist, um von den steuerlichen Vorteilen einer Einliegerwohnung zu profitieren, lohnt sich die Investition.
Eine zusätzliche Wohnung im Parterre zeichnet sich vor allem durch Barrierefreiheit aus. Gerade für Mehrgenerationenwohnen eignet sich ein Haus mit Einliegerwohnung im Erdgeschoss also besonders gut. Da eine Einliegerwohnung im Parterre jedoch den Grundriss des gesamten Hauses stark vergrößert, ist die Verortung im Erdgeschoss erst ab einer Grundrissfläche von ca. 120 qm empfehlenswert.
Ein Haus mit Einliegerwohnung im Anbau ist genau dann das Richtige für Sie, wenn Sie ein wenig mehr Abstand von Mietern oder Haus-Mitbewohnern wahren möchten. Wenn Ihr Grundstück die nötige Fläche bietet, kann die zusätzliche Wohnung z. B. als Kubus an das Haupthaus angebaut werden. Allerdings sind die Kosten beim Anbau einer Einliegerwohnung deutlich höher, da eine komplett neue Bausubstanz geschaffen werden muss, während bei einer Einliegerwohnung im Haus oft vorhandene Räume umgenutzt oder umgebaut werden können.
Ganz gleich für welche Variante Sie sich entscheiden, wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung planen, sollten Sie stets bei der zuständigen Baubehörde mit Ihren Plänen vorstellig werden – auch dann, wenn Sie die Einliegerwohnung nachträglich einbauen. Denn nur, wenn die zusätzliche Wohneinheit auch von offizieller Stelle als Einliegerwohnung definiert wird, können Sie von den steuerlichen und mietrechtlichen Vorteilen der Einliegerwohnung profitieren.
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Wenn Sie in einer touristisch interessanten Stadt oder Region leben, bietet sich auch die Möglichkeit, Ihre Einliegerwohnung als Ferienwohnung zu vermieten. Wenn Sie die Wohnung gut auslasten, verdienen Sie damit in der Regel mehr als mit einer dauerhaften Vermietung. Das kann Ihre Einliegerwohnung zu einer noch interessanteren Einnahmequelle machen.
Sie sollten jedoch auch bedenken, dass bei der Vermietung auf Zeit Ihre Kosten zunächst steigen. Denn eine Ferienwohnung muss möbliert und vollständig eingerichtet sein. Als Vermieter haben Sie zudem einen höheren Aufwand in Bezug auf Reinigung, Verwaltung und eventuelle Reparaturen.
Unter Umständen kann auch die Vermietung an Monteure infrage kommen. Diese zahlen zwar etwas weniger für die Unterkunft, haben dafür als Berufstätige und Wochenendheimfahrer in der Regel aber geringere Ansprüche als Urlauber. In beiden Fällen sollten Sie vorab aber unbedingt abklären, ob eine Vermietung der Einliegerwohnung als Ferienwohnung rechtlich in Ordnung ist.
Wer seine Einliegerwohnung an Feriengäste vermietet, hat oft höhere Einnahmen als bei einem dauerhaften Mietverhältnis. (Quelle: iStock-954103190-martin-dm)
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Wenn Sie Ihre Einliegerwohnung vermieten, wohnen Sie Tür an Tür mit Ihren Mietern und teilen sich ggf. sogar einen bestimmten Teil der Wohnfläche. Der Mietvertrag sollte daher genau definierte Regelungen enthalten.
In großen Teilen enthält der Mietvertrag einer Einliegerwohnung dieselben Angaben wie ein Vertrag für jede andere Mietwohnung. Darüber hinaus sollten aber einige weitere Punkte geregelt sein. Beispiel: Wenn Ihre Einliegerwohnung keinen Balkon hat, räumen Sie den Mietern wahrscheinlich ein Recht auf Gartennutzung ein. Doch wie ist es mit den Arbeiten, die dort anfallen? Wer mäht wann den Rasen, wann darf dort Ball gespielt werden, wer muss oder darf sich am Bepflanzen der Beete beteiligen? Wie mit der Gartenpflege verhält es sich auch beim Schneeräumen, der Kellernutzung und der Tierhaltung. Alles, was Ihnen in diesem Zusammenhang wichtig ist, sollten Sie im Vertrag oder in einer Hausordnung festschreiben, um Nachbarschaftsstreit vorzubeugen.
Es ist ratsam, auch das Schneeräumen eindeutig im Mietvertrag zu regeln. (Quelle: AdobeStock-243952247-Hoda Bogdan)
Oft sind es auch die Verbrauchskosten, die für Unstimmigkeiten sorgen. Denn Vermieter einer Einliegerwohnung sind nicht verpflichtet, diese verbrauchsabhängig abzurechnen. Um Spannungen zu umgehen, sollten Sie deshalb mit separaten Zählern bei der Wasser- und Energieversorgung für Klarheit sorgen. Zusätzlich können auch getrennte Mülltonnen das Streitpotenzial reduzieren. Eine saubere Trennung der Nebenkosten der Einliegerwohnung ist absolut ratsam.
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Als Vermieter einer Einliegerwohnung können Sie Ihrem Mieter bei Bedarf leichter kündigen als andere Wohnungseigentümer. Sie haben ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlaubt Ihnen, das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen zu beenden. So muss in der Kündigung zum Beispiel kein Hinweis auf Eigenbedarf enthalten sein.
Mit dieser Regelung trägt der Gesetzgeber der besonderen Situation des Zusammenlebens auf relativ engem Raum Rechnung. Ihr Sonderkündigungsrecht greift nur dann nicht, wenn die Kündigung für den Mieter eine besondere Härte darstellt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn Ihr Mieter schwer krank ist.
Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen Sie natürlich einhalten. Hier hat der Gesetzgeber eine Regelung zu Gunsten der Mieter getroffen: Aufgrund Ihres Sonderkündigungsrechts für Einliegerwohnungen verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate. Diese ist wiederum von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses abhängig:
Bei einer Mietdauer von weniger als fünf Jahren werden aus der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten bei der Einliegerwohnung sechs Monate.
Bei einer Mietdauer von bis zu acht Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist von sechs auf neun Monate.
Und bei mehr als acht Jahren Mietzeit beträgt die Kündigungsfrist sogar zwölf Monate.
Übrigens: Alle Rechte und Pflichten gelten auch für Verwandte. „Bei Nichtzahlen der Miete zum Beispiel stehen dem Vater als Vermieter gegenüber dem Sohn als Mieter alle gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten offen“, erklärt Beate Heilmann, Mietrechtsexpertin im Deutschen Anwaltverein (DAV).
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Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bringt Flexibilität mit sich. So kann die Einliegerwohnung in den ersten Jahren vermietet werden, um mit den Mieteinnahmen die Tilgung des Darlehens zu beschleunigen. Später können Kinder oder die Großeltern in die Wohnung ziehen.
Ein Haus mit Einliegerwohnung bietet also auch die besten Voraussetzungen für ein Mehrgenerationenhaus.
Darüber hinaus eignet sich eine Einliegerwohnung auch ideal für Menschen, die in Ihrem Haushalt arbeiten, sei es als Haushaltshilfe, Au-pair oder Betreuungsperson im Alter.
Für viele Hauseigentümer bietet ein Haus mit Einliegerwohnung noch einen weiteren Vorteil: Sollte das Haus nach der Familienphase zu groß sein, können Sie in die kleinere Einliegerwohnung ziehen und das Haupthaus vermieten.
In ein Haus mit Hanglage kann eine Einliegerwohnung besonders gut eingeplant werden. (Quelle: Thinkstock-453662719-iStock-mb-fotos)
Außerdem kann die Einliegerwohnung auch für berufliche Zwecke genutzt werden. Sie kann zum Beispiel zum Firmensitz für Selbstständige werden, sofern es die Wohnraumnutzungsvorgaben der Kommune zulassen.
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Ein großer Mehrwert eines Hauses mit Einliegerwohnung ist die Möglichkeit, die zusätzliche Wohneinheit zu vermieten und die Mieteinnahmen für die Darlehenstilgung zu verwenden. Zwar sind die Kosten für den Neubau oder Kauf eines Massiv- oder Fertighauses mit Einliegerwohnung höher, wird die Einliegerwohnung vermietet, tragen die Einnahmen aber deutlich zur Tilgung der Baufinanzierung bei. Darüber hinaus bieten Mieteinnahmen, die regelmäßig zum persönlichen Einkommen hinzukommen, eine zusätzliche Sicherheit.
Bei der Kalkulation der Mieteinnahmen sollten Sie sich am allgemeinen Mietniveau vor Ort orientieren, beispielsweise anhand des Mietspiegels. Rechnen Sie realistisch und kalkulieren Sie die monatlichen Beiträge zur Darlehenstilgung so, dass Sie auch einen zeitweisen Leerstand verkraften können.
Wer die Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung in die Finanzierung einplanen möchte, sollte realistisch kalkulieren. (Quelle: iStock-1188384275-PeopleImages)
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Auf den ersten Blick weisen ein Zweifamilienhaus und ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung einige Gemeinsamkeiten auf. Denn in beiden Haustypen können jeweils zwei Parteien, in voneinander abgetrennten Wohnungen, unter einem Dach leben. Betrachtet man jedoch die Größenverhältnisse der beiden Wohneinheiten, wird der Unterschied deutlich.
Während die beiden Wohneinheiten eines Zweifamilienhauses meist in etwa gleich groß sind, ist die Einliegerwohnung im Vergleich zum Haupthaus i. d. R. deutlich kleiner. Doch nicht nur die Größe, sondern auch der Innenausbau bzw. die Ausstattung der Einliegerwohnung werden häufig nachrangig behandelt.
Bei einem Zweifamilienhaus handelt es sich also zumeist um zwei gleichberechtigte Wohneinheiten, die jeweils Platz für eine Familie bieten. Die Einliegerwohnung gilt hingegen eher als zusätzliche Wohnung mit untergeordneter Bedeutung.
Ein Zweifamilienhaus verfügt über zwei separate Wohneinheiten mit annähernd gleicher Größe. (Quelle: AdobeStock-220426381-KB3)
Einliegerwohnung finanzieren mit Schwäbisch Hall
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