Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland? Folgt nach Jahren des Booms jetzt der Absturz? Hier finden Sie aktuelle Studien, Nachrichten und Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung.
Lesen Sie hier die wichtigsten aktuellen Nachrichten, Studien und Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung in Deutschland.
März 2023: Im Jahr 2022 wurde in Deutschland der Bau von 354.400 Wohnungen genehmigt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes waren das 6,9 Prozent oder 26.300 Wohnungen weniger als 2021. Damals wurde mit 380.700 Baugenehmigungen der höchste Wert seit 1999 erreicht. Niedriger als im Jahr 2022 war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt 2018 (346.800 Wohnungen).
Zum Rückgang der Bauvorhaben dürften vor allem die hohen Baupreise und der Anstieg der Zinsen beigetragen haben. Da das angestrebte Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen verfehlt wurde, wird nach Meinung vieler Experten der Druck auf den Wohnungsmarkt und die Mietpreise weiterhin zunehmen.
Februar 2023: Wohnimmobilien waren nach dem aktuellen Immobilien-Monatsbericht der Bundesbank im Jahresmittel 2022 überbewertet. Zwar waren die Preise für Wohnimmobilien in der zweiten Jahreshälfte 2022 leicht rückläufig. Allerdings glich dies den sehr kräftigen Anstieg zu Jahresbeginn 2022 nur ansatzweise aus.
Nach Schätzungen der Bundesbank lagen die Immobilienpreise in den Städten zwischen 25 und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirtschaftliche Kerndaten realistisch wäre. Das Fazit der Bundesbanker: "Alle Indikatoren weisen damit darauf hin, dass der jahrelange Aufschwung am Wohnimmobilienmarkt vorüber ist“.
Januar 2023: Zum Jahresende 2022 verzeichnet der Hauspreisindex EPX der Transaktionsplattform Europace weiter rückläufige Werte. So fielen die Preise für Eigentumswohnungen im Dezember im Vorjahresvergleich um 4,24 Prozent, Bestandshäuser verbilligten sich innerhalb des letzten Jahres um 3,3 Prozent. Nur die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser blieben weitgehend gleich.
Dezember 2022: Nach einer Studie von Allianz Research stiegen die Immobilienpreise in Deutschland seit 2015 um 50 Prozent, während die Bezahlbarkeit von Wohnraum gleichzeitig um 30 Prozent abnahm. Dieses Bild hat sich jedoch gedreht. Für die kommenden Jahre prognostiziert die Studie einen Preisrückgang von rund acht Prozent bis zum Jahr 2024. Der fällt damit deutlich stärker aus als in anderen europäischen Ländern wie zum Beispiel Spanien oder Italien (minus 3 Prozent).
Dezember 2022: Laut einer Studie der DZ Bank werden die Kaufpreise für Wohnimmobilien 2023 im Jahresdurchschnitt voraussichtlich um vier bis sechs Prozent fallen.
Dezember 2022: Während die Nachfrage für Bestandsimmobilien steigt, werden Neubauten kaum noch finanziert. „Die Menschen spüren die Risiken durch die unsichere wirtschaftliche Lage und die Inflation und kaufen lieber bereits bestehende Immobilien“, sagt Schwäbisch Hall-Vorstandschef Reinhard Klein. Insgesamt rechne er lediglich mit leicht sinkenden Preisen.
November 2022: Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) beobachtete eine Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt. Danach stand der vdp-Index im November 2022 bei 192,8 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte) und verzeichnete damit den ersten Rückgang seit 2011.
Der Index basiert auf einer von vdpResearch quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. "Nachdem die Preise für Wohnimmobilien mehr als zwölf Jahre lang gestiegen sind, sind sie nun erstmals wieder leicht gefallen – der jahrelange Aufwärtstrend bei Wohnimmobilienpreisen ist somit zu Ende", erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.
Oktober 2022: Die Schweizer Großbank UBS untersuchte in ihrem „Global Real Estate Bubble Index“ insgesamt 25 Städte weltweit auf das Risiko einer Preisblase auf dem Immobiliensektor. Mit Frankfurt (Platz 2) und München (Platz 4) befinden sich auch zwei deutsche Metropolen auf dem Index.
"In beiden deutschen Städten", so der Bericht der UBS, "haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren nominal mehr als verdoppelt." Allerdings kühlte sich das Wachstum zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 deutlich ab. Das Fazit der Banker: "Die Kombination aus steigenden Finanzierungskosten und schwachen wirtschaftlichen Wachstumsaussichten für 2023 dürfte die überzogene Hochstimmung am Markt beenden."
Oktober 2022: Gemessen an den tatsächlichen Verkäufen überschritt der Umsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt im letzten Jahr erstmals die Grenze von 300 Miliarden Euro. Das geht aus der aktuellen aktuellen Immobilienmarktanalyse IMA® des GEWOS Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH hervor.
Danach verzeichneten die Analysten 2021 bundesweit rund 936.600 Kauffälle mit einem Umsatzvolumen von 337 Milliarden Euro. Für 2022 prognostiziert das Institut allerdings weniger Transaktionen und einen sinkenden Geldumsatz. Ein flächendeckender Preisrückgang oder gar ein Preisverfall sei zwar nicht erkennbar. Regional und in bestimmten Lagen und Teilmärkten – etwa bei unsanierten Bestandsimmobilien – schließen die Experten aber auch Preisrückgänge nicht aus.
Den stärksten Umsatzrückgang erwartet GEWOS in 2022 im Segment der Mehrfamilienhäuser (- 15,1 Prozent), gefolgt vom Teilmarkt für Eigentumswohnungen (- 5,2 % Prozent). Bei Eigenheimen werden die Umsätze im laufenden Jahr voraussichtlich um 2 Prozent sinken. Das wären dann die ersten Umsatzrückgänge am deutschen Immobilienmarkt seit der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2009.
September 2022: "Die Nachfrage ist auf dem Vor-Corona-Niveau angekommen". Das ist ein Fazit der aktuellen WohnBarometers von Immoscout24. Demnach stabilisiert sich die Nachfrage nach Kaufimmobilien, nach deutlichen Preiskorrekturen im Vorquartal steigen vor allem die Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen im dritten Quartal wieder moderat an. Ebenfalls ein wichtiger Trend: Die Nachfrage verschiebt sich weiter von Kauf- in Richtung Mietmarkt. Als Folge davon erwarten die Immoscout-Analysten, "dass sich die Mietpreise in den kommenden Monaten deutlich dynamischer als die Kaufpreise entwickeln werden.“
September 2022: Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind laut Statistischem Bundesamt im 2. Quartal 2022 um durchschnittlich 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Damit lag die Verteuerung der Immobilienpreise zum fünften Mal in Folge über 10 Prozent. Den größten Preisanstieg gab es dabei in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen (Ein- und Zweifamilienhäuser + 13,6 Prozent, Eigentumswohnungen + 11,7 Prozent).
Für potentielle Bauherren gibt es aber auch einen kleinen Lichtblick. Im 3. Quartal 2021 erreichte die Veränderungsrate mit 12,8 Prozent den Spitzenwert, seitdem verlangsamt sich die Preissteigerung.
September 2022: Immobilien mit einem geringen Energieverbrauch erzielen durchschnittlich 22 Prozent höhere Verkaufspreise als Vergleichsobjekte mit schlechter Gebäudehülle. In der Spitze können es sogar bis zu 35 Prozent sein. Das ist das Ergebnis der Studie von ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG). Immobilienkäufer, so ein Fazit der Studie, verschieben ihren Fokus, was die Entscheidungskriterien bei einem Kauf angeht, vermehrt auf die Energieeffizienz eines Gebäudes. Demnach läge die Nachfragesteigerung bei gut gedämmten Immobilien bei einen Plus von 47 Prozent, bei Eigentumswohnung seien es sogar 67 Prozent.
August 2022: Laut eines Artikels im Handelsblatt hat die Trendwende bei den Immobilienpreisen bereits eingesetzt. Demnach hätten sich Häuser und Wohnungen im ersten Halbjahr 2022 bundesweit um elf Prozent verteuert. Diese Steigerung beruht aber vor allem auf den starken Zahlen im ersten Quartal. Dagegen ergibt sich bei einem Vergleich der zweiten Quartale 2021 und 2022 sogar ein Minus von knapp einem Prozent.
Der Artikel betont auch das gewachsene Bewusstsein vieler Käufer in Bezug auf die energetische Ausstattung eines Gebäudes. Denn die Umweltauflagen und Energiekosten würden immer teurer und hätten daher Folgen für das Preisgefüge.
Sinken die Immobilienpreise 2023 nach Jahren des Höhenfluges? Stagnieren sie? Oder fallen sie gar? Oliver Adler, Produktmanager der Bausparkasse Schwäbisch Hall, ist seit Jahrzehnten im Baufinanzierungsgeschäft tätig. Er und sein Expertenteam beobachten die Entwicklungen am Immobilienmarkt genau. Die aktuell wichtigsten Fragen über Immobilienpreise hat er hier beantwortet:
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise 2023?
Oliver Adler: "Wir gehen – wie die meisten Experten – davon aus, dass sich 2023 für Immobilieninteressenten wieder bessere Kaufgelegenheiten ergeben, allerdings müssen sie dafür etwas mehr Zeit in Suche und Verhandlung investieren. Eine aktuelle Studie der DZ Bank prognostiziert, dass die Preise am Immobilienmarkt um 4 bis 6 Prozent sinken, andere Experten rechnen mit bis zu 10 Prozent. Tendenziell scheinen die Preisrückgänge bei Einfamilienhäusern geringer auszufallen als bei Mehrfamilienobjekten. Dennoch gibt es insbesondere bei Gebrauchtimmobilien mit energetischem Nachholbedarf und im ländlichen Raum deutlich bessere Möglichkeiten über den Preis zu verhandeln und zu einem fairen Kaufabschluss zu kommen als in den vergangenen Jahren."
Sinkt denn die Nachfrage nach Immobilien und Wohneigentum?
Oliver Adler: "Die Nachfrage nach Wohnraum ist und bleibt hoch, ebenso der Wunsch nach Wohneigentum. Und das unabhängig vom aktuellen Marktgeschehen, wie alle Befragungen im Moment zeigen. Derzeit müssen insbesondere Investoren von größeren Mietobjekten neu kalkulieren und warten eher ab. Das bedeutet, dass wir insgesamt weiter steigende Mieten erleben werden. Was auch daran liegt, dass wir deutlich mehr Einwohner mit Wohnraum versorgen müssen. Heute leben in Deutschland rund 1 Million mehr Bürger als vor einem Jahr. Und es gilt der Grundsatz: Wohnen muss jeder."
Was passiert bei den Finanzierungskosten?
Oliver Adler: "Wir haben auch bei Schwäbisch Hall keine Glaskugel. Aber unsere Fachleute gehen davon aus, dass sich die Zinsen möglicherweise übers Jahr 2023 hin betrachtet leicht nach oben bewegen werden. Aber als Entwarnung: eine Vervierfachung der Zinsen wird nicht mehr stattfinden. Wir werden allerdings mit Ausschlägen nach oben und unten rechnen müssen. Es wird also immer wieder Zeitfenster geben, um seine Zinskonditionen festschreiben zu können. Für günstige Zinskonditionen gibt es eine wichtige Faustregel: Ausreichend Eigenkapital – mindestens 20 Prozent der Bausumme – sollte jeder Bauinteressierte mitbringen. Die Baunebenkosten sollten ebenfalls aus Eigenkapitalmitteln gedeckt werden können."
Zurzeit trauen sich nur noch sehr wenige eine Baufinanzierung abzuschließen, wie die eingebrochene Kreditanfrage zeigt. Wie passt die momentane Situation zu Ihrem optimistischen Ausblick?
Oliver Adler: "Wir befinden uns am Immobilienmarkt derzeit in einer Übergangs- und Orientierungsphase. Die Menschen, die ihr Bauvorhaben nicht aufs erste Halbjahr 2022 vorgezogen haben, warten noch ab oder orientieren sich neu: sie schauen also nach kleineren Objekten oder Häusern in der weiteren Umgebung oder nach Gebrauchtimmobilien mit Sanierungsstau, um über einen geringeren Kaufpreis die gestiegenen Kapitalanforderungen und Finanzierungskosten abbilden zu können. Die Rahmenbedingungen für 2023 sind unserer Schätzung nach aber deutlich stabiler und berechenbarer als im Ausnahmejahr 2022. Wer also seine Hausaufgaben beim Eigenkapital und bei der Traumhausplanung gemacht hat, sollte dieses Jahr die entstehende Preisdelle nutzen – und nicht zu lange warten."
Der Hauspreis-Indes EPX basiert auf Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen der unabhängigen Plattform Europace. Seit dem Jahr 2005 (= Index 100) stiegen die Immobilienpreise bis auf wenige Ausnahmen stetig an.
Den absoluten Höhepunkt verzeichnete der Gesamtindex im Juni 2022 mit einem Indexwert von 224,87. Seitdem sind die zugrunde liegenden Immobilienpreise und damit auch der Index leicht rückläufig.
Die Grafik bildet neben dem Gesamtindex von 2014 bis heute auch die Werte für neugebaute Häuser, Eigentumswohnungen (neu und gebraucht) sowie Bestandsimmobilien ab.
Lesen Sie dazu auch unseren Artikel über "Baukosten: Wie viel kostet ein Hausbau?".
Das stärkste Argument für weiter steigende Preise sehen viele Experten in der Angebotsknappheit. Gerade auf dem Wohnungsmarkt ist die Nachfrage um einiges größer als das Angebot, was sich auch weiterhin durch hohe Miet- und Kaufpreise für Eigentumswohnungen bemerkbar macht.
Zwar ergibt sich dadurch auch eine Verlagerung vom Käufer- zum Mietermarkt. Doch das kann wiederum auch positive Effekte nach sich ziehen. Denn eine verstärkte Nachfrage nach Mietwohnungen verbessert die Aussicht auf höhere Mietrenditen. Das könnte zu mehr Investitionen in Neubau führen und erhöht die Chance, dass mittelfristig mehr Angebot geschaffen wird.
Seit 2009 kannten die Immobilienpreise nur einen Weg: den steil nach oben. Das ist nun vorbei. Dafür sind vor allem drei Faktoren verantwortlich. Zum einen wären da die steigenden Bauzinsen, die den Traum vom Eigenheim häufig um mehrere zehntausend Euro teuer machen. Dann die – aufgrund von unterbrochenen Lieferketten, des Ukraine-Krieges und den (Nach-)Wirkungen der Corona-Panemie – stetig steigenden Baukosten.
Dazu kommen noch die Inflation und steigende Energiepreise, sodass die Zahl der potenziellen Interessenten immer kleiner wird. Ob das zu einem Crash auf dem Immobilienmarkt führt? Zumindest die hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre wird es so wohl in der Zukunft nicht mehr geben.
Immobilienpreise hängen von sehr vielen Faktoren ab. Sogar innerhalb eines Viertels oder einer Straße können einzelne Immobilien ganz unterschiedliche Preise erzielen. Mit unserem Immobilienwert-Rechner erhalten Sie in wenigen Minuten adressgenau eine Einschätzung des zu erzielenden Immobilienpreises:
Wichtig bei der Analyse der Faktoren, die auf die Immobilienpreise einwirken, ist die Unterscheidung zwischen Hauspreise, Grundstückspreise und Wohnungspreise.
Zwar hängen die miteinander eng zusammen und beeinflussen sich in Teilen auch gegenseitig. Trotzdem gibt es auch deutliche Unterschiede, was die Immobilienpreise in diesen drei Segmenten betrifft. Hier eine kurze Übersicht:
Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes (Destatis) misst die durchschnittliche Preisentwicklung für Eigentumswohnungen sowie Ein-/Zweifamilienhäuser. Dazu zählen sowohl neu erstellte als auch bestehende Wohnimmobilien.
Demnach haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2020 bundesweit um rund 65 Prozent verteuert. Allerdings unterscheidet sich die Entwicklung der Immobilienpreise je nach Region sehr stark. Schaut man auf den Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Kreistypen so fällt auf, das vor allem die Großstädte und die dazugehörigen Speckgürtel die höchsten Preissteigerungen verzeichnen. So waren im vierten Quartal 2021 in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) Ein- und Zweifamilienhäuser 12,8 Prozent teurer als im Vorjahresquartal.
Als Folge der Preissteigerungen in der Stadt treibt es immer mehr potenzielle Hauskäufer aufs Land. Logische Konsequenz: In dichter besiedelten ländlichen Kreisen erhöhten sich laut Destatis die Hauspreise um 14,5 Prozent (4. Quartal 2020 zu 2021). Und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in dieser Zeit gar um 15,9 Prozent.
Beim Bauland gibt es eine einfache Faustregel: Je größer die Gemeinde, desto höher die Grundstückspreise. 205,60 Euro betrug 2021 im Durchschnitt der Preis für baureifes Land. Doch die regionalen Unterschiede sind auch hier enorm.
| Gemeindegröße | Durchschnittspreis in Euro/m2 |
|---|---|
| unter 2.000 Einwohner | 73,89 |
| 2.000 bis unter 5.000 Einwohner | 117,22 |
| 5.000 bis unter 10.000 Einwohner | 128,51 |
| 20.000 bis unter 50.000 Einwohner | 208,47 |
| 50.000 bis unter 100.000 Einwohner | 247,67 |
| 100.000 bis unter 200.000 Einwohner | 416,54 |
| 200.000 bis unter 500.000 Einwohner | 494,02 |
| 500.000 und mehr Einwohner | 1.617,53 |
| Bundesdurchschnitt | 205,60 |
Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)
Die Preise für Baulandgrundstücke erhöhten sich im Zeitraum 2010 bis 2020 um mehr als das Doppelte, nämlich genau um 102 Prozent. Dabei besonders auffällig: Bauland (= baureifes Land und Rohbauland) verteuerte sich erst seit 2012 jährlich um bis zu zwölf Prozent. Davor lag die Teuerungsrate im niedrigen einstelligen Bereich.
Eine Entwicklung, die viele Grundstücksbesitzer zu Spekulationen verleitete. Warum jetzt schon verkaufen, wenn die Grundstückspreise weiter steigen? Im Zuge der reformierten Grundsteuer soll das nun durch die sogenannte Grundsteuer C verhindert werden. Sie erlaubt es den Kommunen, bei Nichtbebauung eines Grundstücks einen höheren Hebesatz festzulegen.
Hier finden Sie Tipps für den Kauf eines Baugrundstücks.
400.000 – das ist die vielzitierte Zahl der von der Bundesregierung geplanten jährlichen Fertigstellungen im Wohnungsbau. Ein Ziel, das sich wohl nicht erreichen lässt. Laut Destatis wurden 2021 in Deutschland 293.393 Wohnungen gebaut. Das waren 4,2 Prozent weniger als im Vorjahr. Da waren es erstmals über 300.000 fertiggestellte Wohnungen, doch dieser Aufwärtstrend hielt nicht lange an.
Auch 2022 ist der Wohnungsneubau rückläufig. Von Januar bis Juli 2022 wurden insgesamt über 216.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt – 2,1 Prozent oder 4.690 Baugenehmigungen weniger als im Vorjahreszeitraum. In den Ergebnissen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten.
Fehlende Grundstücke und vor allem der rasante Anstieg der Baupreise sind die Hauptgründe für das Defizit. Und natürlich wirkt sich das in Verbindung mit der nach wie vor hohen Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen auf die Immobilienpreise aus. Allerdings ist der Markt der Eigentumswohnungen nach einer Untersuchung des Immobilienportals immowelt sehr gespalten.
Zwar stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2022 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 weiter an. In den teuersten Städten erhöhten sich die Angebotspreise allerdings nur noch moderat. Der Immobilienboom der vergangenen Jahre scheint hier auszulaufen. In München etwa stieg der Quadratmeterpreis von Bestandswohnungen in einem Jahr lediglich um drei Prozent. Gleichzeitig kam es aber vor allem in bis dahin "günstigen" Großstädten zu einem Aufholeffekt und damit zu stärkeren Preissprüngen.
| Stadt | Kaufpreis 1. Halbjahr 2021 | Kaufpreis 2. Halbjahr 2021 | Veränderung in Prozent |
|---|---|---|---|
| Dortmund | 2.630 Euro/m2 | 2.910 Euro/m2 | + 11 |
| Essen | 2.750 Euro/m2 | 2.960 Euro/m2 | + 8 |
| Leipzig | 2.530 Euro/m2 | 2.700 Euro/m2 | + 7 |
| Stuttgart | 5.380 Euro/m2 | 5.760 Euro/m2 | + 7 |
| Berlin | 4.780 Euro/m2 | 5.080 Euro/m2 | + 6 |
| Hamburg | 6.380 Euro/m2 | 6.760 Euro/m2 | + 6 |
| Düsseldorf | 4.930 Euro/m2 | 5.180 Euro/m2 | + 5 |
| Köln | 5.100 Euro/m2 | 5.350 Euro/m2 | + 5 |
| Frankfurt am Main | 6.350 Euro/m2 | 6.520 Euro/m2 | + 3 |
| München | 9.190 Euro/m2 | 9.500 Euro/m2 | + 3 |
Quelle: immowelt.de
| Stadt | Kaufpreis 1. Halbjahr 2021 | Kaufpreis 2. Halbjahr 2021 | Veränderung in Prozent |
|---|---|---|---|
| Bochum | 2.090 Euro/m2 | 2.510 Euro/m2 | + 21 |
| Solingen | 2.300 Euro/m2 | 2.760 Euro/m2 | + 20 |
| Chemnitz | 1.410 Euro/m2 | 1.680 Euro/m2 | + 19 |
| Mönchengladbach | 1.920 Euro/m2 | 2.290 Euro/m2 | + 19 |
| Mülheim | 3.020 Euro/m2 | 3.590 Euro/m2 | + 19 |
| Herne | 1.700 Euro/m2 | 1.990 Euro/m2 | + 17 |
| Recklinghausen | 1.970 Euro/m2 | 2290 Euro/m2 | + 16 |
| Mainz | 3.970 Euro/m2 | 4.570 Euro/m2 | + 15 |
| Kiel | 3.720 Euro/m2 | 4.260 Euro/m2 | + 15 |
| Lübeck | 3.630 Euro/m2 | 4.320 Euro/m2 | + 11 |
Quelle: immowelt.de
Egal, wie sich die Immobilienpreise entwickeln – Basis für den erfolgreichen Haus- oder Wohnungskauf ist eine solide Finanzierung. Unser Heimatexperte vor Ort ist jederzeit für Sie da und berät Sie gerne zu Finanzierungsmöglichkeiten. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Expertise vor Ort und der individuellen Beratung.
Allgemein werden die Immobilienpreise in Deutschland fast überall steigen. Bei der regionalen Beurteilung der Immobilienpreisentwicklung für die nächsten Jahre tun sich die Experten aber schwer. Zu unterschiedlich sind die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen, zu schwer die Einflussfaktoren zu beurteilen, zu schwierig die Frage nach Stadt oder Land.
Beispiel Homeoffice: Arbeiten immer mehr Menschen von zuhause aus, könnte das die Nachfrage auf Wohnungen in der Stadt und damit den bisher hohen Preisanstieg verringern. Gleichzeitig würden die Preise in eher ländlichen Regionen steigen. Die meisten Prognosen gehen aber davon aus, dass sich in den großen deutschen Metropolen die Immobilienpreise zwar leicht verringern werden, aber immer noch auf einem hohen Niveau bleiben.
Aber ländlich ist nicht gleich ländlich. In strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen laut den Experten Wertverluste. Genannt werden in diesem Zusammenhang häufig Teile von Ostdeutschland und das Ruhrgebiet. Aber ganz so einfach ist die Sache dann doch nicht, denn gerade mittelgroße Städte wie zum Beispiel Bochum oder Chemnitz verzeichnen prozentual hohe Preissteigerungsraten, weil die absoluten Preise im Vergleich noch sehr niedrig sind. Und schließlich entscheiden neben der Lage auch noch Zustand und Ausstattung der Immobilie über den Preis.
Lesen Sie dazu auch unseren Artikel zur Immobilienpreisentwicklung.
Die Auswirkungen der Inflation auf die Immobilienpreise sind vielfältig. Zum einen sorgt sie dafür, dass die Bauzinsen steigen. Wer jetzt also eine Baufinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung abschließt, der tut das zu einem höheren Zinssatz als noch vor einem Jahr. Experten empfehlen daher, bei der Finanzierung jetzt eine möglichst lange Laufzeit zu wählen. Zum anderen hat sie über steigende Energiepreise auch indirekt Einfluss auf die Immobilienpreise.
Ganz allgemein gesprochen verliert bei einer Inflation das Geld an Wert, während die Preise (auch bei Immobilien) steigen. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, genießen so einen gewissen Schutz vor der Geldentwertung. Zwar steigen einerseits die Preise beziehungsweise Kosten. Die inflationsbedingte Wertsteigerung der Immobilie gleicht das aber (jedenfalls zum Teil) wieder aus.
Die steigenden Energiepreise wirken sich zwar nur indirekt auf die Immobilienpreise aus. Trotzdem ist der Einfluss nicht unerheblich. Vor allem bei Bestandsimmobilien stellen Käufer immer häufiger die Frage nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Dabei ist der Energieausweis nur eine Komponente. Im Fokus stehen vor allem Fragen nach der Wärmedämmung und dem Heizungstyp. Während sich vor einigen Jahren die Frage nach Heizen ohne Öl und Gas kaum stellte, erzielen Häuser, die mit regenerativer Energie beheizt werden, einen deutlich besseren Preis als vergleichbare Objekt mit einer Gas- oder Ölheizung.
Wann ist der beste Zeitpunkt, um seine Immobilie zu verkaufen? Bei steigenden Bauzinsen und gleichzeitiger Stagnation der Immobilienpreise scheint jetzt tatsächlich ein guter Zeitpunkt zum Immobilienverkauf. Wobei die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht automatisch auch einen guten Verkaufspreis bedeuten. Eine gute Lage mit vernünftiger Infrastruktur ist ebenso wichtig wie eine gepflegte Immobilie ohne Renovierungsstau. Und natürlich spielen auch die persönlichen Umstände eine entscheidende Rolle. Ob Sie also Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollten, ist ein Entscheidungsprozess, den Sie genauso gründlich überlegen sollten wie den Immobilienkauf.
Der Kaufpreisfaktor (auch Verfielfältiger genannt) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität eines Mehrfamilienhauses. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährlich zu erzielende Nettokaltmiete teilt. Kostet ein Mehrfamilienhaus zum Beispiel eine Million Euro und bringt jährlich 50.000 Euro an Miete ein (ohne Betriebskosten), ergibt das einen Kaufpreisfaktor von 20. Vereinfacht gesagt hat sich der ursprüngliche Kaufpreis nach 20 Jahren durch die Mieteinnahmen armotisiert. Teilt man 100 durch den Kaufpreisfaktor, so ergibt sich daraus die Rendite, in diesem Fall fünf Prozent.
Kaufpreisfaktoren bis 20 gelten als gut. Im Zuge der steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren liegt der Kaufpreisfaktor in großen Städten in der Regel aber bei 25, in Top-Städten auch bei 30 und mehr.
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