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Immobilienpreise: Wie geht es weiter? 

  • Newsticker: Die Entwicklung der Immobilienpreise
  • Expertenmeinung zur Preisentwicklung
  • Was die Immobilienpreise beeinflusst

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland? Bleibt es beim Preisrückgang? Oder pendeln sich die Preise langsam ein? Hier finden Sie aktuelle Studien, Nachrichten und Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung.

+++ Newsticker: Entwicklung der Immobilienpreise +++

Lesen Sie hier die wichtigsten aktuellen Nachrichten, Studien und Prognosen zur Immobilienpreisentwicklung in Deutschland.
 

560.199 Euro kostete laut dem Index EPX mean der Immobilien-Transaktionsplattform Europace ein neu gebautes Haus (ca. 130 m² Wohnfläche, ca. 450 m² Grundstück) im Dezember 2023 im Durchschnitt.
Bei Bestandshäusern (Baujahr 1983, ca. 120 m² Wohnfläche ca. 425 m² Grundstück) lag der Kaufpreis-Mittelwert bei 352.743 Euro, bei Eigentumswohnungen (Baujahr 1985, ca. 83 m² Wohnfläche) waren es 264.290 Euro.

Während der Aufwärtstrend bei Neubauten weiterhin anhält, scheint die Abwärtsbewegung bei den Bestandsimmobilien vorerst gestoppt. Sowohl bei  Bestandshäusern als auch bei älteren Eigentumswohnungen verharrten die Preise nahezu auf dem Niveau des Vormonats.

Hinweis zur Grafik: Zum Anzeigen einzelner Werte fahren Sie bitte mit der Maus über die Linien.

 Der aktuelle Immobilienpreisindex

 Kaufpreise: Mittelwerte in Euro

    

Immobilienpreise im Rekord-Sinkflug

Februar 2024: Seit rund 60 Jahren werden die Immobilienpreise erfasst, noch nie waren die Preisrückgänge so drastisch wie im Jahr 2023. Dies berichtet das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) und bezieht sich dabei auf die jüngsten Zahlen des German Real Estate Index (GREIX).

Danach fielen die Verkaufspreise 2023 im Vergleich zum Vorjahr bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent. Inflationsbereinigt (also gemessen in aktueller Kaufkraft) ist die Wertminderung noch beträchtlicher und liegt sogar noch um rund fünf Prozent höher.

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Das IfW spricht von einem "historisch einmaligem Ausmaß", nennt dafür aber auch einen wichtigen Grund. Denn dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen ist eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye seit circa 2009. „Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über 10 Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend“, sagt Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.

 

Bestandswohnungen bis zu einem Fünftel günstiger

Februar 2024: Gemessen an ihren Höchstständen im Jahr 2022 sind die Kaufpreise für Wohnungen im Bestand in deutschen Großstädten deutlich gesunken. Das geht aus einer aktuellen Anaylse des Immobilienportals immowelt hervor. Demnach sank deutschlandweit der Quadratmeterpreis im Vergleich zum Höhepunkt des Immobilienbooms um 11 Prozent. In Hannover betrug der Preisrückgang gar 21 Prozent. „Da die Zinsen wieder sinken, scheint aktuell ein sehr gutes Zeitfenster für den Immobilienkauf, da Käufer noch das derzeitige günstigere Preislevel mitnehmen können", so immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch.

Vergleich der aktuellen durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen mit ihrem Höchststand

Stadt höchster Angebotspreis pro m2 Datum Höchststand Angebotspreis pro m2 zum 01.02.2024
Veränderung (in Euro pro m2) Veränderung (in Prozent)
Berlin 5.256 Euro 01.07.2022 5.007 Euro -249 Euro - 5 %
Bremen 3.384 Euro 01.06.2022 2.867 Euro - 517 Euro - 15 %
Dortmund 2.788 Euro 01.04.2022 2.515 Euro - 273 Euro - 10 %
Dresden 2.912 Euro 01.06.2022 2.439 Euro - 473 Euro - 16 %
Duisburg 2.055 Euro 01.07.2022 1.829 Euro - 226 Euro - 11 %
Düsseldorf 5.036 Euro 01.03.2022 4.035 Euro - 731 Euro - 15 %
Essen 2.816 Euro 01.01.2022 2.500 Euro - 316 Euro - 11 %
Frankfurt 6.575 Euro 01.03.2022 5.330 Euro - 1.245 Euro - 19 %
Hamburg 6.736 Euro 01.02.2022 5.951 Euro - 785 Euro - 12 %
Hannover 4.051 Euro 01.03.2022 3.183 Euro - 868 Euro - 21 %
Köln 5.300 Euro 01.04.2022 4.665 Euro - 645 Euro - 12 %
Leipzig 2.686 Euro 01.03.2022 2.457 Euro - 229 Euro - 9 %
München 9.617 Euro 01.03.2022 8.032 Euro - 1.585 Euro - 16 %
Nürnberg 4.163 Euro 01.05.2022 3.545 Euro - 618 Euro - 15 %
Stuttgart 5.756 Euro 01.04.2022 4.772 Euro - 984 Euro - 17 %
Deutschland 3.494 Euro 01.05.2022 3.101 Euro - 393 Euro - 11 %

 

Kaufkraft von Immobilienkäufern steigt wieder an

Januar 2024: Wie hoch ist die Kaufkraft von Immobilienkäufern? Diese Frage beantwortet der Kaufkraftindex des Immobilienportals immowelt. Danach gewinnen Käufer erstmals wieder nennenswert an Kaufkraft zurück, der Index stieg – verglichen mit dem Tiefstwert aus dem Dezember 2022 – inzwischen um 12 Prozent an. Hauptgrund dafür sind neben sinkenden Bauzinsen vor allem der Rückgang der Verkaufspreise. So gingen laut immowelt die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland vom Allzeithoch im Mai 2022 bis heute um 10 Prozent zurück. Aktuell liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei 3.124 Euro, der Höchstwert betrug 3.489 Euro.

 

Wie kann wohnen günstiger werden?

Januar 2024: Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt nun, mit welchen Lösungen Politik und Bauwillige die hohen Baupreise senken oder zumindest Preissteigerungen abmildern können. Danach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung – zum Beispiel mit einem günstigerem Bodenbelag – rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart noch einmal bis zu drei Prozent. Die komplette Studie steht als PDF zum Download zu Verfügung.

 

Kaufpreise stabilisieren sich, Mieten steigen rasant

Januar 2024: Zwischen Oktober und Januar sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken, also beinahe stabil geblieben. Aktuell kostet der Quadratmeter deutschlandweit im Mittel 3.124 Euro, vor drei Monaten war Wohnraum mit 3.131 Euro nur geringfügig teurer. Das zeigt die 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023. Doch während sich die Kaufpreise entspannen, erhöht sich der Preisdruck bei den Mieten. Das ist das Ergebnis des ImmoScout24 WohnBarometers für das vierte Quartal 2023. So verzeichnen Berlin (+ 20 Prozent), Stuttgart (+ 14,6 Prozent), Köln (+ 14,1 Prozent) und München (+ 12,8 Prozent) einen zweistelligen prozentualen Anstieg bei Mieten im Neubau. Bei den Bestandsimmobilien knackt München eine magische Grenze: In der bayerischen Landeshauptstadt werden seit dem vierten Quartal 2023 bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung im Schnitt mehr als 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Immobilienpreise: Die Podcast-Folge zum Thema

    

Unser News-Archiv zur Entwicklung der Immobilienpreise 2023

Erschwinglichkeitsindex für Deutschland

Kosten eines Volltilgerdarlehens in Relation zum Einkommen  

 

Auch 2024 sinkende Immobilienpreise?

November 2023: Knapp drei Prozent – das ist nach einem Bericht des Handelsblattes der für 2024 prognostizierte Preisrückgang am deutschen Immobilienmarkt. Die Wirtschafts- und Finanzzeitung bezieht sich dabei auf eine Befragung der Nachrichtenagentur Reuters, die vierteljährlich 14 Experten um eine Analyse des Immobilienmarktes bittet.

Die Gründe für die wohl auch 2024 sinkenden Immobilienpreise sind vor allem der Anstieg der Bauzinsen und die hohen Baupreise. Beides hätte, so ein im Reuters-Bericht zitierter Experte, bereits 2023 etwa die Hälfte aller potenziellen Käufer vom Wohnungsmarkt verdrängt. Für dieses Jahr erwarten die befragten Immobilienprofis einen Rückgang der Kaufpreise um 8 Prozent.

 

Immobilienpreise fallen weiter

November 2023: Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland haben im dritten Quartal 2023 teilweise deutlich nachgegeben. Dies zeigt das jüngste Update des German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt von ECONtribute und IfW Kiel; der GREIX wertet die tatsächlichen Verkaufspreise deutscher Immobilien nach aktuellen wissenschaftlichen Standards aus.

Verglichen mit dem Vorquartal (2/2023), gehen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,5 Prozent zurück. Die Preise für Einfamilienhäuser sinken um 3,2 Prozent, die für Mehrfamilienhäuser um 5,9 Prozent. Gleichzeitig ist die Anzahl verkaufter Immobilien deutlich gesunken. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (3/2022) fanden in allen Marktsegmenten rund ein Drittel weniger Verkäufe statt. Gegenüber dem Durchschnitt der Jahre 2019, 2020 und 2021 liegt der Einbruch sogar bei bis zu 50 Prozent.

 

Kaufangebot erhöht sich

Oktober 2023: Obwohl sich das Kaufangebot stark erhöht hat, bewegen sich die Angebotspreise kaum. Das ist das Ergebnis einer Studie der Immobilienplattform www.immobilienscout24.de. Dass die Preise trotz des höheren Angebotes nicht nachgeben sondern sich eher seitwärts bewegen, werten die Immoscout-Analysten als Zeichen für eine Preisstabilisierung.

Einerseits bleiben die Angebotspreise teils deutlich unter den Vorjahreswerten und die Preisentwicklung liegt im dritten Quartal 2023 nur zwischen 0,1 und 0,3 Prozent im Plus. Andererseits steigt die Immobilien-Nachfrage bundesweit an. Daher ist laut Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, „davon auszugehen, dass die Preise weiterhin leicht in beide Richtungen schwanken werden. Einen signifikanten Preisrutsch erwarte ich allerdings nicht, da der Bedarf an Wohnraum wächst und zu wenig gebaut wird“. 

Immobilienpreise in Deutschland im 3. Quartal 2023: Entwicklung und Angebotspreise
Kaufpreisentwicklung in Prozent Eigentumswohnung Bestand Eigentumswohnung Neubau Haus Bestand Haus Neubau
Deutschland + 0,3 + 0,3 + 0,2 + 0,2
Berlin + 0,2 + 0,2 + 0,1 + 0,1
Düsseldorf + 0,2 + 0,2 + 0,1 + 0,1
Frankfurt am Main + 0,1 + 0,1 + 0,1 + 0,1
Hamburg + 0,2 + 0,1 + 0,1 + 0,1
Köln + 0,2 + 0,2 + 0,1 + 0,1
München + 0,2 + 0,1 + 0,1 + 0,1
Stuttgart + 0,2 + 0,1 + 0,1 + 0,1
Angebotspreise in Euro pro m2
Deutschland 2.575 4.075 2.986 3.690
Berlin 4.613 6.186 4.822 5.853
Düsseldorf 4.281 6.549 5.528 6.099
Frankfurt am Main 4.984 6.389 5.744 6.963
Hamburg 5.099 6.488 5.710 6.718
Köln 4.080 5.795 5.498 6.778
München 7.978 10.586 8.577 10.274
Stuttgart 4.810 6.897 6.277 7.578

 

Stärkster Preisrückgang seit 23 Jahren

September 2023: Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, sind die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im 1. Quartal 2023 um durchschnittlich 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Dies war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Im Vergleich zum 4. Quartal 2022 waren Wohnimmobilien im 1. Quartal 2023 durchschnittlich 3,1 Prozent günstiger. Ausschlaggebend für den Rückgang waren nach Meinung der Statistiker die gesunkene Nachfrage infolge gestiegener Finanzierungskosten und der anhaltend hohen Inflation.

 

Wohnimmobilien 2023: Moderater Preisrückgang

Juli 2023: Die Preise für Wohneigentum werden 2023 um rund sechs Prozent sinken, bleiben damit aber auf hohem Niveau. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Bundesverbandes Volks- und Raiffeisenbanken (BVR). Laut BVR-Studie stiegen die Immobilienpreise in den Städten von 2010 bis 2022 relativ zum Einkommen um 50 Prozent, in den Kreisen um gut ein Drittel. In den sechs größten Städten betrug der Anstieg knapp 150 Prozent.

 

Wohnimmobilien 2023: Preisrückgang bis zu 6 Prozent

Juli 2023: Nach einem Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung erwartet die DZ Bank in diesem Jahr auf dem deutschen Immobilienmarkt einen Preisrückgang zwischen vier und sechs Prozent. Grund dafür sind vor allem die schlechteren Finanzierungsbedingungen und die Unsicherheiten bei zukünftigen Investitionen in die energetisch Sanierung älterer Immobilien. 

Neuer Immobilien-Index GREIX

Juni 2023: Forscher der Universität Bonn haben mit dem German Real Estate Index (GREIX) eine neue Immobilienpreisdatenbank angelegt. Sie wollen damit laut eigener Aussage die "Transparenz über die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland erhöhen". Der GREIX umfasst bisher die Preisentwicklung von Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen in 18 deutschen Städten. Die Daten sind frei zugänglich und lassen sich bis auf Stadtteilebene herunterbrechen.

 Entwicklung Quadratmeterpreise

 Deutsche Großstädte: 2010 bis 2023

 

Bestandswohnungen deutlich günstiger

Mai 2023: Ein Vergleich der Immobilienplattform immowelt zeigt, dass die Preise von Bestandswohnungen in ausgewählten deutschen Mittelstädten bis zu 15 Prozent günstiger sind als noch vor einem Jahr. Demnach sanken in 51 von 54 untersuchten Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern die Angebotspreise von Wohnungen innerhalb eines Jahres, in elf Städten sogar um mindestens zehn Prozent. Die mit einem Minus von 15 Prozent stärksten Preisrückgänge verzeichneten Bestandswohnungen in Bayreuth, Lüdenscheid, Lüneburg und Schwerin.

 

Zweistelliges Minus beim Wohnungsbau

April 2023: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) wurde im Februar 2023 der Bau von 22.300 Wohnungen genehmigt. Das waren 5.800 Baugenehmigungen und damit 20,6 Prozent weniger als im Februar des Vorjahres. Damit ist die Zahl der Baugenehmigungen seit Mai 2022 jeden Monat zurückgegangen, seit Oktober 2022 betrug der Rückgang sogar jeweils mehr als 10 Prozent. Den Grund dafür sehen die Statistiker vor allem bei den hohen Kosten für Baumaterialien und den steigenden Bauzinsen. Da gleichzeitig auch die Mietpreise kontinuierlich steigen, erwarten Experten einen sich verstärkenden Druck auf den Immobilienmarkt und damit einen Stopp des Rückgangs der Kaufpreise.

 

Ende des Abwärtstrends?

April 2023: Nach Jahrzehnten des Anstiegs und einem Rückgang im letzten Jahr scheinen sich die Immobilienpreise – jedenfalls im Segment der Bestandswohnungen – jetzt einzupendeln. Das jedenfalls ist das Fazit der 9. Ausgabe des Preiskompass der Online-Plattform immowelt.de (PDF). Danach haben sich zwischen Dezember 2022 und März 2023 die Angebotspreise von Bestandswohnungen nur noch in acht von 14 untersuchten Großstädten verändert.

In vier Städten sind die Kaufpreise leicht gesunken, in weiteren vier etwas gestiegen und in den übrigen sechs Städten ist das Preisniveau stabil geblieben (siehe Tabelle). Als Gründe für die Stabilisierung nennen die Experten die sich ebenfalls einpendelnden Bauzinsen sowie die deutliche Zunahme des Angebots auf dem freien Markt.

Kaufpreisentwicklung Bestandswohnungen Q1/23

Stadt Preis pro m2 Anstieg/Rückgang
Berlin 5.150 Euro + 2 %
Bremen 3.081 Euro - 2 %
Dresden 2.718 Euro 0 %
Düsseldorf 4.779 Euro - 2 %
Essen 2.781 Euro + 5 %
Frankfurt 5.934 Euro 0 %
Hamburg 6.404 Euro 0 %
Hannover 3.562 Euro 0 %
Köln 5.123 Euro 0 %
Leipzig 2.571 Euro + 1 %
München 8.778 Euro 0 %
Nürnberg 3.771 Euro 0 %
Stuttgart 5.155 Euro - 2 %

Aktuelle Immobilienpreise 2024: Trends & Prognosen

Wohnungsbauziel deutlich verfehlt

März 2023: Im Jahr 2022 wurde in Deutschland der Bau von 354.400 Wohnungen genehmigt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes waren das 6,9 Prozent oder 26.300 Wohnungen weniger als 2021. Damals wurde mit 380.914 Baugenehmigungen der höchste Wert seit 1999 erreicht. Niedriger als im Jahr 2022 war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt 2018 (347.300 Wohnungen). Zum Rückgang der Bauvorhaben dürften vor allem die hohen Baupreise und der Anstieg der Zinsen beigetragen haben. Da das angestrebte Ziel von 400.000 neu gebauten Wohnungen verfehlt wurde, wird nach Meinung vieler Experten der Druck auf den Wohnungsmarkt und die Mietpreise weiterhin zunehmen.

 

Preisanstieg am Wohnimmobilienmarkt ist vorbei

Februar 2023: Wohnimmobilien waren nach dem aktuellen Immobilien-Monatsbericht der Bundesbank im Jahresmittel 2022 überbewertet. Zwar waren die Preise für Wohnimmobilien in der zweiten Jahreshälfte 2022 leicht rückläufig. Allerdings glich dies den sehr kräftigen Anstieg zu Jahresbeginn 2022 nur ansatzweise aus.

Nach Schätzungen der Bundesbank lagen die Immobilienpreise in den Städten zwischen 25 und 40 Prozent über dem Preis, der durch soziodemografische und wirt­schaftliche Kerndaten realistisch wäre. Das Fazit der Bundesbanker: "Alle Indikatoren weisen damit darauf hin, dass der jahre­lange Aufschwung am Wohnimmobilien­markt vorüber ist."

 

Immobilienpreise sinken weiter

Januar 2023: Zum Jahresende 2022 verzeichnet der Hauspreisindex EPX der Transaktionsplattform Europace weiter rückläufige Werte. So fielen die Preise für Eigentumswohnungen im Dezember im Vorjahresvergleich um 4,24 Prozent, Bestandshäuser verbilligten sich innerhalb des letzten Jahres um 3,3 Prozent. Nur die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser blieben weitgehend gleich.

Unser News-Archiv zur Entwicklung der Immobilienpreise 2022

Prognose bis 2024: Minus 8 Prozent

Dezember 2022: Nach einer Studie von Allianz Research stiegen die Immobilienpreise in Deutschland seit 2015 um 50 Prozent, während die Bezahlbarkeit von Wohnraum gleichzeitig um 30 Prozent abnahm. Dieses Bild hat sich jedoch gedreht. Für die kommenden Jahre prognostiziert die Studie einen Preisrückgang von rund acht Prozent bis zum Jahr 2024. Der fällt damit deutlich stärker aus als in anderen europäischen Ländern wie zum Beispiel Spanien oder Italien (minus 3 Prozent).

 

Leichter Preisrückgang bei Wohnimmobilien

Dezember 2022: Laut einer Studie der DZ Bank werden die Kaufpreise für Wohnimmobilien 2023 im Jahresdurchschnitt voraussichtlich um vier bis sechs Prozent fallen.

Dezember 2022: Während die Nachfrage für Bestandsimmobilien steigt, werden Neubauten kaum noch finanziert. „Die Menschen spüren die Risiken durch die unsichere wirtschaftliche Lage und die Inflation und kaufen lieber bereits bestehende Immobilien“, sagt Schwäbisch Hall-Vorstandschef Reinhard Klein. Insgesamt rechne er lediglich mit leicht sinkenden Preisen.

 

Preisanstieg bei Wohnimmobilien zu Ende

November 2022: Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) beobachtete eine Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt. Danach stand der vdp-Index im November 2022 bei 192,8 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte) und verzeichnete damit den ersten Rückgang seit 2011. 

Der Index basiert auf einer von vdpResearch quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten. "Nachdem die Preise für Wohnimmobilien mehr als zwölf Jahre lang gestiegen sind, sind sie nun erstmals wieder leicht gefallen – der jahrelange Aufwärtstrend bei Wohnimmobilienpreisen ist somit zu Ende", erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt.

 

Drohende Preisblase in Frankfurt und München

Oktober 2022: Die Schweizer Großbank UBS untersuchte in ihrem „Global Real Estate Bubble Index“ insgesamt 25 Städte weltweit auf das Risiko einer Preisblase auf dem Immobiliensektor. Mit Frankfurt (Platz 2) und München (Platz 4) befinden sich auch zwei deutsche Metropolen auf dem Index.

"In beiden deutschen Städten", so der Bericht der UBS, "haben sich die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren nominal mehr als verdoppelt." Allerdings kühlte sich das Wachstum zwischen Mitte 2021 und Mitte 2022 deutlich ab. Das Fazit der Banker: "Die Kombination aus steigenden Finanzierungskosten und schwachen wirtschaftlichen Wachstumsaussichten für 2023 dürfte die überzogene Hochstimmung am Markt beenden."

 

Trendwende auf dem Immobilienmarkt

Oktober 2022: Gemessen an den tatsächlichen Verkäufen überschritt der Umsatz auf dem deutschen Immobilienmarkt im letzten Jahr erstmals die Grenze von 300 Miliarden Euro. Das geht aus der aktuellen aktuellen Immobilienmarktanalyse IMA® des GEWOS Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH hervor. 

Danach verzeichneten die Analysten 2021 bundesweit rund 936.600 Kauffälle mit einem Umsatzvolumen von 337 Milliarden Euro. Für 2022 prognostiziert das Institut allerdings weniger Transaktionen und einen sinkenden Geldumsatz. Ein flächendeckender Preisrückgang oder gar ein Preisverfall sei zwar nicht erkennbar. Regional und in bestimmten Lagen und Teilmärkten – etwa bei unsanierten Bestandsimmobilien – schließen die Experten aber auch Preisrückgänge nicht aus. 

Den stärksten Umsatzrückgang erwartet GEWOS in 2022 im Segment der Mehrfamilienhäuser (- 15,1 Prozent), gefolgt vom Teilmarkt für Eigentumswohnungen (- 5,2 % Prozent). Bei Eigenheimen werden die Umsätze im laufenden Jahr voraussichtlich um 2 Prozent sinken. Das wären dann die ersten Umsatzrückgänge am deutschen Immobilienmarkt seit der Finanz- und Wirtschaftskrise im Jahr 2009.

 

Verschiebung vom Käufer- zum Mietermarkt

September 2022: "Die Nachfrage ist auf dem Vor-Corona-Niveau angekommen." Das ist ein Fazit der aktuellen WohnBarometers von Immoscout24. Demnach stabilisiert sich die Nachfrage nach Kaufimmobilien, nach deutlichen Preiskorrekturen im Vorquartal steigen vor allem die Angebotspreise für Neubau-Eigentumswohnungen im dritten Quartal wieder moderat an. Ebenfalls ein wichtiger Trend: Die Nachfrage verschiebt sich weiter von Kauf- in Richtung Mietmarkt. Als Folge davon erwarten die Immoscout-Analysten, "dass sich die Mietpreise in den kommenden Monaten deutlich dynamischer als die Kaufpreise entwickeln werden.“

 

Spitzenwerte erreicht?

September 2022: Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind laut Statistischem Bundesamt im 2. Quartal 2022 um durchschnittlich 10,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Damit lag die Verteuerung der Immobilienpreise zum fünften Mal in Folge über 10 Prozent. Den größten Preisanstieg gab es dabei in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen (Ein- und Zweifamilienhäuser + 13,6 Prozent, Eigentumswohnungen + 11,7 Prozent).

Für potentielle Bauherren gibt es aber auch einen kleinen Lichtblick. Im 3. Quartal 2021 erreichte die Veränderungsrate mit 12,8 Prozent den Spitzenwert, seitdem verlangsamt sich die Preissteigerung.

 

Höhere Preise für energieeffiziente Immobilien

September 2022: Immobilien mit einem geringen Energieverbrauch erzielen durchschnittlich 22 Prozent höhere Verkaufspreise als Vergleichsobjekte mit schlechter Gebäudehülle. In der Spitze können es sogar bis zu 35 Prozent sein. Das ist das Ergebnis der Studie von ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG). Immobilienkäufer, so ein Fazit der Studie, verschieben ihren Fokus, was die Entscheidungskriterien bei einem Kauf angeht, vermehrt auf die Energieeffizienz eines Gebäudes. Demnach läge die Nachfragesteigerung bei gut gedämmten Immobilien bei einen Plus von 47 Prozent, bei Eigentumswohnung seien es sogar 67 Prozent.

 

Preisanstieg bei den Immobilien: Erstmals ein Minus

August 2022: Laut eines Artikels im Handelsblatt hat die Trendwende bei den Immobilienpreisen bereits eingesetzt. Demnach hätten sich Häuser und Wohnungen im ersten Halbjahr 2022 bundesweit um elf Prozent verteuert. Diese Steigerung beruht aber vor allem auf den starken Zahlen im ersten Quartal. Dagegen ergibt sich bei einem Vergleich der zweiten Quartale 2021 und 2022 sogar ein Minus von knapp einem Prozent.

Der Artikel betont auch das gewachsene Bewusstsein vieler Käufer in Bezug auf die energetische Ausstattung eines Gebäudes. Denn die Umweltauflagen und Energiekosten würden immer teurer und hätten daher Folgen für das Preisgefüge.

    

    

Immobilienpreise 2024 – was Experten sagen

Wie geht es mit den Immobilienpreisen 2024 weiter? Steigen sie wieder oder fallen sie weiter? Was bedeutet das für Immobilienkäufer? Warten oder handeln? Oliver Adler, Immobilienexperte der Bausparkasse Schwäbisch Hall, beschäftigt sich seit 30 Jahren mit Immobilien. Er beobachtet mit seinem Team die Marktentwicklung genau und wertet die Studien verschiedener Institute dazu aus. Sein Ausblick auf den Markt hilft Banken, Baufinanzierungsberatern und Kunden bei ihrer Entscheidung.

Wie entwickelt sich der Immoblienmarkt 2024? 

Oliver Adler: Meine persönliche Meinung ist, dass wir 2024 beim Wohnimmobilienmarkt insgesamt wieder in ruhigeres Fahrwasser kommen werden. Immobilieninteressenten sollten diese Zeit intensiv nutzen! Die Diskussion in der Immobilienbranche und bei Finanzierungsexperten dreht sich häufig um die Frage: Haben wir mittlerweile die Talsohle bei der Preisbildung erreicht, oder geben die Preise weiter nach? Dazu habe ich drei Thesen:

Immobilien-Experte Oliver Adler
Schwäbisch Hall-Immobilienexperte Oliver Adler. (Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall AG)
  • These 1: 2024 setzt sich der Preisrückgang fort. Wir haben den Boden der Preisbildung somit noch nicht erreicht. Gerade bei älteren Immobilien mit energetischem Modernisierungsrückstand rechnet ein Teil der Experten im Durchschnitt mit einem weiteren Preisrückgang von 5 bis 10 Prozent. Für neuere, energieeffizientere Gebäude sind geringere Preisabschläge zu erwarten. Da aber deutlich weniger neue Immobilien auf den Markt kommen werden, prägen die Abschläge bei Gebrauchtimmobilien den Durchschnittswert. 
  • These 2: 2024 sinken die Immobilienpreise nur noch leicht. Die Experten der DZ Bank rechnen mit einer Spanne zwischen -0,5 und -2,5 Prozent. Auch sie gehen davon aus, dass Negativmerkmale, wie schlechte Lage oder schlechter energetischer Zustand, das Preisgefüge von Immobilien drücken werden. Aber: Sollten die Bauzinsen schneller als gedacht fallen, könnte das die Immobilienpreise auch wieder steigen lassen. 
  • These 3: Wir haben ein großes, aber schwer quantifizierbares Potenzial an Immobilieninteressenten, die ihr Vorhaben seit dem Zinsanstieg nach hinten gestellt haben und den Markt sondieren. Sie treten ab 2024 verstärkt als Nachfrager auf, bauen eventuell wieder mehr neu, weil Baukapazitäten frei werden. Das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln sieht auch deshalb wieder höhere Immobilienpreise schon ab 2024. Ein weiterer Grund sind die gestiegenen Mietpreise – bereits 2023 insgesamt um 3 Prozent. Sie werden laut DIW weiter steigen, allein aufgrund der zunehmenden Gesamtbevölkerung. Damit wird Wohnen für alle teurer, für Käufer und Mieter. 

Was bedeuten diese Thesen jetzt für junge Familien mit Wunsch nach Wohneigentum?

Adler: Ganz einfach: Die Rahmenbedingungen für einen Immobilienerwerb sind tendenziell günstiger als 2023. Entspanntere Zinskonditionen, gesunkene Immobilienpreise plus größerer Verhandlungsspielraum beim Kauf und vorhandene Baukapazitäten helfen, Neubau oder Kauf ohne Nervenflattern zu planen. Wer seine Kaufentscheidung getroffen hat, sollte im ersten Halbjahr Zinstäler nutzen und konkrete Verhandlungen führen. Zwar sind – Stand heute – EZB-Zinsschritte voraussichtlich ab Mitte 2024 möglich, gleichzeitig wächst die Gefahr, dass die Immobilienpreise dann parallel wieder steigen, weil die Nachfrage weiter anzieht.


Immobilienpreise: Stagnation auf hohem Niveau

Der Hauspreis-Index EPX basiert auf den Transaktionsdaten privater Immobilien­finanzierungen der unabhängigen Plattform Europace. Seit dem Jahr 2005 (= Index 100) stiegen die Immobilienpreise bis auf wenige Ausnahmen stetig an.

Den absoluten Höhepunkt verzeichnete der Gesamtindex im Juni 2022 mit einem Indexwert von 224,87. Seitdem sind die zugrunde liegenden Immobilienpreise und damit auch der Index leicht rückläufig. Nur bei neu gebauten Häusern setzt sich der Preisanstieg allerdings fort und auch die anderen Segmente haben sich im Frühjahr 2023 stabilisiert.

Lesen Sie dazu auch unseren Artikel über "Baukosten: Wie viel kostet ein Hausbau?".

 Hauspreis-Index EPX


Was für einen neuen Boom am Immobilienmarkt spricht

Das stärkste Argument für weiter steigende Preise sehen viele Experten in der Angebotsknappheit. Gerade auf dem Wohnungsmarkt ist die Nachfrage um einiges größer als das Angebot, was sich auch weiterhin durch hohe Miet- und Kaufpreise für Eigentumswohnungen bemerkbar macht.

Zwar ergibt sich dadurch auch eine Verlagerung vom Käufer- zum Mietermarkt. Doch das kann wiederum auch positive Effekte nach sich ziehen. Denn eine verstärkte Nachfrage nach Mietwohnungen verbessert die Aussicht auf höhere Mietrenditen. Das könnte zu mehr Investitionen in Neubau führen und erhöht die Chance, dass mittelfristig mehr Angebot geschaffen wird.


Was für einen Crash am Immobilienmarkt spricht

Seit 2009 kannten die Immobilienpreise für ihren Weg nur eine Richtung: steil nach oben. Das ist nun vorbei – und dafür sind vor allem drei Faktoren verantwortlich. Zum einen wären da die steigenden Bauzinsen, die den Traum vom Eigenheim häufig um mehrere zehntausend Euro teuer machen. Dann die – aufgrund von unterbrochenen Lieferketten, des Ukraine-Krieges und den (Nach-)Wirkungen der Corona-Panemie – stetig steigenden Baukosten.

Dazu kommen noch die Inflation und steigende Energiepreise, sodass die Zahl der potenziellen Interessenten immer kleiner wird. Ob das zu einem Crash auf dem Immobilienmarkt führt? Zumindest die hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre wird es so wohl in der Zukunft nicht mehr geben.

Immobilienpreise: Wärmepumpe vor der Fassade eines Einfamilienhauses
Die hohen Energiepreise belasten auch den Immobilienmarkt. Einen Vorteil haben Gebäude, die energetisch auf dem neuesten Stand sind. (Quelle: PhotoGranary - stock.adobe.com)

Immobilienpreis kostenlos ermitteln

Immobilienpreise hängen von sehr vielen Faktoren ab. Sogar innerhalb eines Viertels oder einer Straße können einzelne Immobilien ganz unterschiedliche Preise erzielen. Mit unserem Immobilienwert-Rechner erhalten Sie in wenigen Minuten adressgenau eine Einschätzung des zu erzielenden Immobilienpreises:


Wovon die Immobilienpreise abhängen

Wichtig bei der Analyse der Faktoren, die auf die Immobilienpreise einwirken, ist die Unterscheidung zwischen "Hauspreisen," "Grundstückspreisen" und "Wohnungspreisen".

Zwar hängen diese miteinander eng zusammen und beeinflussen sich in Teilen auch gegenseitig. Trotzdem gibt es auch deutliche Unterschiede, was die Immobilienpreise in diesen drei Segmenten betrifft.


Hauspreise

Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes (Destatis) misst die durchschnittliche Preisentwicklung für Eigentumswohnungen sowie Ein-/Zweifamilienhäuser. Dazu zählen sowohl neu erstellte als auch bestehende Wohnimmobilien. Demnach haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2020 bundesweit um rund 65 Prozent verteuert. Allerdings unterscheidet sich die Entwicklung der Immobilienpreise je nach Region sehr stark. Schaut man auf den Preisindex für Ein- und Zweifamilienhäuser nach Kreistypen so fällt auf, das vor allem die Großstädte und die dazugehörigen Speckgürtel die höchsten Preissteigerungen verzeichnen. So waren im vierten Quartal 2021 in den sieben größten Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf) Ein- und Zweifamilienhäuser 12,8 Prozent teurer als im Vorjahresquartal. 

Stadt oder Land? Als Folge der Preissteigerungen in der Stadt treibt es immer mehr potenzielle Hauskäufer aufs Land. Logische Konsequenz: In dichter besiedelten ländlichen Kreisen erhöhten sich laut Destatis die Hauspreise um 14,5 Prozent (4. Quartal 2020 zu 2021). Und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in dieser Zeit gar um 15,9 Prozent. Das zeigen auch die Zahlen von bulwiengesa, einem der größten unabhängigen Beratungs-, Analyse- und Bewertungsunternehmen für die Immobilienbranche in Deutschland (siehe Grafik).

 Preise für Einfamilienhäuser

 Durchschnitt 2022


Grundstückspreise

Beim Bauland gibt es eine einfache Faustregel: Je größer die Gemeinde, desto höher die Grundstückspreise. 224,92 Euro betrug 2021 im Durchschnitt der Preis für baureifes Land. Doch die regionalen Unterschiede sind auch hier enorm.

Durchschnittspreise für baureifes Land (2021) nach Gemeindegröße

Gemeindegröße Durchschnittspreis in Euro/m2
unter 2.000 Einwohner 76,42
2.000 bis unter 5.000 Einwohner 131,42
5.000 bis unter 10.000 Einwohner 146,76
10.000 bis unter 20.000 Einwohner
167,31
20.000 bis unter 50.000 Einwohner 217,55
50.000 bis unter 100.000 Einwohner 258,95
100.000 bis unter 200.000 Einwohner 445,88
200.000 bis unter 500.000 Einwohner 507,52
500.000 und mehr Einwohner 1.611,23
Bundesdurchschnitt 224,92

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis)

Kaum zu glauben, dass die Preise für baureifes Land in der jüngeren Vergangenheit einmal stagnierten. Zwischen 2008 (126,58 Euro pro Quadratmeter) und 2009 (122,05 Euro pro Quadratmeter) gab es sogar einen leichen Preisrückgang.

Die Zeiten sind vorbei. Mit 236,02 Euro pro Quadratmeter im Bundesdurchschnitt erreichten die Baulandpreise 2022 einen neuen Rekordwert. Damit haben sich die Baulandpreise in den letzten 20 Jahren nahezu verdreifacht.

Eine Entwicklung, die viele Grundstücksbesitzer zu Spekulationen verleitet. Warum jetzt schon verkaufen, wenn die Grundstückspreise weiter steigen? Im Zuge der reformierten Grundsteuer soll das nun durch die sogenannte Grundsteuer C verhindert werden. Sie erlaubt es den Kommunen, bei Nichtbebauung eines Grundstücks einen höheren Hebesatz festzulegen.

Hier finden Sie Tipps für den Kauf eines Baugrundstücks.

 Baulandpreise in Euro/m2


Wohnungspreise

400.000 – das ist die vielzitierte Zahl der von der Bundesregierung geplanten jährlichen Fertigstellungen im Wohnungsbau. Ein Ziel, das in weite Ferne gerückt ist. Denn im Jahr 2022 wurden in Deutschland gerade mal 354.400 neue Wohnungen genehmigt und damit 26.300 Wohnungen weniger als im Jahr 2021. Damals wurde mit 380.914 Baugenehmigungen der höchste Wert seit dem Jahr 1999 erreicht. Niedriger als im Jahr 2022 war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt 2018 (347.300 Wohnungen). 

Fehlende Grundstücke und vor allem der rasante Anstieg der Baupreise sind die Hauptgründe für das Defizit. Und natürlich wirkt sich das in Verbindung mit der nach wie vor hohen Nachfrage nach Eigentums- und Mietwohnungen auf die Immobilienpreise aus. Demnach hat sich der Markt der Eigentumswohnungen nach einer Untersuchung des Immobilienportals immowelt nach einem Tief Ende 2022 wieder erholt, und die Preise steigen teilweise schon wieder.


Gute Beratung ist unverzichtbar

Egal, wie sich die Immobilienpreise entwickeln – Basis für den erfolgreichen Haus- oder Wohnungskauf ist eine solide Finanzierung. Unser Heimatexperte vor Ort ist jederzeit für Sie da und berät Sie gerne zu Finanzierungsmöglichkeiten. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Expertise vor Ort und der individuellen Beratung.


Fragen zur Entwicklung der Immobilienpreise

Wo steigen die Immobilienpreise bis 2030?

Allgemein werden die Immobilienpreise in Deutschland fast überall steigen. Bei der regionalen Beurteilung der Immobilienpreisentwicklung für die nächsten Jahre tun sich die Experten aber schwer. Zu unterschiedlich sind die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen, zu schwer die Einflussfaktoren zu beurteilen, zu schwierig die Frage nach Stadt oder Land.

Beispiel Homeoffice: Arbeiten immer mehr Menschen von zuhause aus, könnte das die Nachfrage auf Wohnungen in der Stadt und damit den bisher hohen Preisanstieg verringern. Gleichzeitig würden die Preise in eher ländlichen Regionen steigen. Die meisten Prognosen gehen aber davon aus, dass sich in den großen deutschen Metropolen die Immobilienpreise zwar leicht verringern werden, aber immer noch auf einem hohen Niveau bleiben. 

Aber ländlich ist nicht gleich ländlich. In strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen laut den Experten Wertverluste. Genannt werden in diesem Zusammenhang häufig Teile von Ostdeutschland und das Ruhrgebiet. Aber ganz so einfach ist die Sache dann doch nicht, denn gerade mittelgroße Städte wie zum Beispiel Bochum oder Chemnitz verzeichnen prozentual hohe Preissteigerungsraten, weil die absoluten Preise im Vergleich noch sehr niedrig sind. Und schließlich entscheiden neben der Lage auch noch Zustand und Ausstattung der Immobilie über den Preis.

Welchen Einfluss hat die Inflation auf die Immobilienpreise?

Die Auswirkungen der Inflation auf die Immobilienpreise sind vielfältig. Zum einen sorgt sie dafür, dass die Bauzinsen steigen. Wer jetzt also eine Baufinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung abschließt, der tut das zu einem höheren Zinssatz als noch vor einem Jahr. Experten empfehlen daher, bei der Finanzierung jetzt eine möglichst lange Laufzeit zu wählen. Zum anderen hat sie über steigende Energiepreise auch indirekt Einfluss auf die Immobilienpreise.

Ganz allgemein gesprochen verliert bei einer Inflation das Geld an Wert, während die Preise (auch bei Immobilien) steigen. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, genießen so einen gewissen Schutz vor der Geldentwertung. Zwar steigen einerseits die Preise beziehungsweise Kosten. Die inflationsbedingte Wertsteigerung der Immobilie gleicht das aber (jedenfalls zum Teil) wieder aus.

Wie wirkt sich die Energiekrise auf die Immobilienpreise aus?

Die steigenden Energiepreise wirken sich zwar nur indirekt auf die Immobilienpreise aus. Trotzdem ist der Einfluss nicht unerheblich. Vor allem bei Bestandsimmobilien stellen Käufer immer häufiger die Frage nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Dabei ist der Energieausweis nur eine Komponente. Im Fokus stehen vor allem Fragen nach der Wärmedämmung und dem Heizungstyp. Während sich vor einigen Jahren die Frage nach Heizen ohne Öl und Gas kaum stellte, erzielen Häuser, die mit regenerativer Energie beheizt werden, einen deutlich besseren Preis als vergleichbare Objekt mit einer Gas- oder Ölheizung.

Wo steigen die Immobilienpreise bis 2030?

Allgemein werden die Immobilienpreise in Deutschland fast überall steigen. Bei der regionalen Beurteilung der Immobilienpreisentwicklung für die nächsten Jahre tun sich die Experten aber schwer. Zu unterschiedlich sind die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen, zu schwer die Einflussfaktoren zu beurteilen, zu schwierig die Frage nach Stadt oder Land.

Beispiel Homeoffice: Arbeiten immer mehr Menschen von zuhause aus, könnte das die Nachfrage auf Wohnungen in der Stadt und damit den bisher hohen Preisanstieg verringern. Gleichzeitig würden die Preise in eher ländlichen Regionen steigen. Die meisten Prognosen gehen aber davon aus, dass sich in den großen deutschen Metropolen die Immobilienpreise zwar leicht verringern werden, aber immer noch auf einem hohen Niveau bleiben. 

Aber ländlich ist nicht gleich ländlich. In strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen laut den Experten Wertverluste. Genannt werden in diesem Zusammenhang häufig Teile von Ostdeutschland und das Ruhrgebiet. Aber ganz so einfach ist die Sache dann doch nicht, denn gerade mittelgroße Städte wie zum Beispiel Bochum oder Chemnitz verzeichnen prozentual hohe Preissteigerungsraten, weil die absoluten Preise im Vergleich noch sehr niedrig sind. Und schließlich entscheiden neben der Lage auch noch Zustand und Ausstattung der Immobilie über den Preis.

Sollte ich meine Immobilie jetzt verkaufen?

Wann ist der beste Zeitpunkt, um seine Immobilie zu verkaufen? Bei steigenden Bauzinsen und gleichzeitiger Stagnation der Immobilienpreise scheint jetzt tatsächlich ein guter Zeitpunkt zum Immobilienverkauf. Wobei die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht automatisch auch einen guten Verkaufspreis bedeuten. Eine gute Lage mit vernünftiger Infrastruktur ist ebenso wichtig wie eine gepflegte Immobilie ohne Renovierungsstau. Und natürlich spielen auch die persönlichen Umstände eine entscheidende Rolle. Ob Sie also Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollten, ist ein Entscheidungsprozess, den Sie genauso gründlich überlegen sollten wie den Immobilienkauf.

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Der Kaufpreisfaktor (auch Verfielfältiger genannt) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität eines Mehrfamilienhauses. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährlich zu erzielende Nettokaltmiete teilt. Kostet ein Mehrfamilienhaus zum Beispiel eine Million Euro und bringt jährlich 50.000 Euro an Miete ein (ohne Betriebskosten), ergibt das einen Kaufpreisfaktor von 20. Vereinfacht gesagt hat sich der ursprüngliche Kaufpreis nach 20 Jahren durch die Mieteinnahmen armotisiert. Teilt man 100 durch den Kaufpreisfaktor, so ergibt sich daraus die Rendite, in diesem Fall fünf Prozent.

Kaufpreisfaktoren bis 20 gelten als gut. Im Zuge der steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren liegt der Kaufpreisfaktor in großen Städten in der Regel aber bei 25, in Top-Städten auch bei 30 und mehr.

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