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Checkliste: Sanierung eines Altbaus  

  • Schritt-für-Schritt-Anleitung
  • Finanzierung und Förderung
  • Zum Download: Checkliste "Altbausanierung"

Eine Altbausanierung ist ein spannendes Projekt, das vor allem eine gute Planung erfordert. Unsere Checkliste hilft Ihnen die Sanierung Ihres Altbaus strukturiert anzugehen. Nutzen Sie für eine Kostenkalkulation unsere Sanierungsrechner.

Altbausanierung: Warum gute Planung so wichtig ist

Sanierung einer alten Villa
Einem alten Haus neues Leben einhauchen – das gelingt mit einer Altbausanierung. (Quelle: photo 5000 - stock.adobe.com)

Alte Häuser haben Geschichte und einen individuellen Charakter. Deren Sanierung ist eine besondere Herausforderung: Altes bewahren – neuen Wohnkomfort und neue Energiestandards schaffen. Und das zu vertretbaren Kosten. Eine große Aufgabe. Besonders dann, wenn Sie sich für den Kauf einer unbekannten, älteren Immobilie entscheiden und nicht für die Sanierung Ihres Eigenheims, das Sie bereits seit Jahren kennen.

Viele Faktoren bestimmen, wie umfangreich die Arbeiten bei einer Altbausanierung ausfallen: Budget, Zeit, persönliche Wohnwünsche, handwerkliches Geschick, gesetzliche Vorgaben, zum Beispiel durch die Sanierungspflicht und nicht zuletzt der Zustand des Gebäudes. Möglicherweise reicht eine einfache Sanierung nicht aus, es muss kernsaniert werden, was mit deutlich höheren Kosten verbunden ist.


Damit Ihr Vorhaben gelingt und Sie später komfortabel in Ihrem Traumhaus leben, sind zu Beginn zwei Dinge entscheidend:

  • die richtige Reihenfolge der Sanierungsarbeiten und 
  • aufeinander abgestimmte Maßnahmen.

Unsere Checkliste zur Sanierung Ihres Altbaus hilft Ihnen dabei, den notwendigen Sanierungsbedarf festzuhalten, Arbeiten zu koordinieren und Wichtiges im Auge zu behalten.  

Gratis downloaden: Checkliste zur Sanierung Ihres Altbaus

Moderne, lichtdurchflutete Räume, aufgearbeitete Böden und eine energiesparend gedämmte Fassade – in Gedanken wohnen Sie vielleicht schon in Ihrem neuen Eigenheim?

Bis Sie wirklich in Ihrem Traumobjekt leben können, gibt es jedoch noch viel zu tun. Nutzen Sie unsere Checkliste, um erste Eckdaten zum Gebäude und zu möglichen  Sanierungsmaßnahmen festzuhalten. Gemeinsam mit einem Architekten oder Energieberater ermitteln Sie im Anschluss anfallende Kosten und planen Ihr Vorhaben.

Bei allen Fragen zur Baufinanzierung sowie staatlichen Fördermöglichkeiten bei der Altbausanierung unterstützen Sie die Schwäbisch Hall-Heimatexperten.

    

Nachhaltig sanieren: Mehrwert für den Altbau

Ein altes Gebäude wird durch eine Sanierung nicht nur "hübsch" gemacht, sondern vor allem energetisch fit für die Zukunft. Sie sparen Energie, schonen dadurch die Umwelt und Ihren Geldbeutel. Außerdem steigern Sie den Wert der Immobilie und den Wohnkomfort. Detaillierte Informationen erhalten Sie in unserem Leitfaden:

Mehr Infos zum energetischen Sanieren – hier downloaden!

Leifaden energetisch sanieren

Sie fragen sich, wie Sie Ihr Eigenheim gezielt zukunftssicher machen können? Auf dem Weg zu einem sanierten Eigenheim gibt es viele Dinge zu beachten und wichtige Entscheidungen zu treffen. Der kostenlose Leitfaden von Schwäbisch Hall begleitet Sie auf diesem Weg und gibt wertvolle Tipps und Hilfestellungen zu Pflichten, Chancen, Kosten und Fördermöglichkeiten. Außerdem enthalten: eine Checkliste für Ihre Sanierung.

Zum PDF-Download

     

Sanierung Ihres Altbaus: So gehen Sie vor

Was bei der Altbausanierung wichtig ist und woran Sie denken sollten, haben wir in einer Schritt-für-Schritt-Anleitung zusammengefasst. Von den ersten Überlegungen bis zur Abnahme des fertiggestellten Objekts.

1. Bestandsaufnahme & Genehmigungen

Am Anfang steht eine umfassende Begutachtung des Gebäudes. Unabhängig davon, ob Sie bereits in dem zu sanierenden Gebäude wohnen oder den Kauf einer Bestandsimmobilie planen.

Bei der Hausbesichtigung wird anhand von Bauplänen, dem Energieausweis und vor allem den echten Verbrauchswerten geprüft, wo die Schwachstellen der Immobilie liegen. Das geht am besten in einem standardisierten Verfahren mithilfe eines Energieberaters und anhand des individuellen Sanierungsfahrplans. Auch ein Bausachverständiger oder Gutachter fürs Haus leistet dabei wertvolle Arbeit.

Eckdaten erfassen

Auf unserer Checkliste zur Altbausanierung können Sie zunächst folgende Angaben notieren:

  • Baujahr: Häuser aus bestimmten Epochen weisen typische Mängel auf. Sie wurden mit speziellen Baumaterialien oder nach architektonischen Trends dieser Zeit gebaut. Bauwerk typischen Sanierungsbedarf erkennen Sie zum Beispiel bei Fachwerkhäusern oder beim Umbau eines Altbaus aus den 60er-Jahren. Mehr zu Mängeln von Bauepochen finden Sie auf wohnglück.de.
  • Baubeschreibung oder Exposés: Geben Informationen darüber, mit welchen Schwierigkeiten Sie möglicherweise bei Ihrem Bauprojekt rechnen müssen. Und auch, welche Instandhaltungsmaßnahmen bereits erfolgt sind. Notieren Sie jeden Um- oder Anbau und das Jahr jeder durchgeführten Maßnahme.
  • Denkmalschutz: Haben Sie ein denkmalgeschütztes Haus oder haben Sie vor, eines zu erwerben? Dann gilt generell: Jede Veränderung am Objekt bedarf einer Genehmigung. Und jedes Bundesland hat eigene Regeln. Sei es die Badsanierung oder der Austausch von Fenstern. Das kostet zusätzlich Zeit und Geld. 

    Bitte beachten Sie: als Käufer eines Altbaus sollten Sie unbedingt die gesetzlichen Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel beachten, die im Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorgeschrieben sind.

Mängel erkennen, Maßnahmen ableiten, Kosten kalkulieren

Bei einer Hausbegehung erkennen Sie mögliche Mängel und es zeigt sich, welchen Umfang geplante Arbeiten haben werden. Eine energetische Sanierung des ganzen Gebäudes? Neue Hausinstallationen? Der Austausch einer Ölheizung oder der Wunsch nach barrierefreiem Wohnen? Von kleineren Projekten bis hin zur Kernsanierung mit Abbrucharbeiten ist alles möglich. Notieren Sie alles, das Ihnen auffällt.

  • Entscheiden Sie sich für den Kauf einer Bestandsimmobilie, fallen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis Sanierungs- und Modernisierungskosten an. Womit Sie rechnen müssen, zeigt Ihnen die Checkliste zum Hauskauf eines Altbaus.
  • Das Alter und der Zustand des Gebäudes, die Kosten für verwendete Materialien sowie die Komplexität der Baumaßnahmen entscheiden darüber, wie tief Sie für die Altbausanierung in die Tasche greifen müssen. Wohnglück.de gibt als Richtwert Kosten zwischen 600 und 1.600 Euro pro Quadratmeter an. Wer Eigenleistung einbringen kann, zum Beispiel, streichen oder Boden verlegen, senkt die Gesamtkosten.
  • Für eine energetische Sanierung ist ein Energieberater notwendig. Dieser prüft das Gebäude, trägt seine Ergebnisse zusammen und stellt ein Sanierungskonzept auf, den individuellen Sanierungsfahrplan. Dieser beinhaltet Vorschläge zur Sanierung Ihrer eigenen vier Wände. Die Maßnahmenpakete werden zeitlich aufeinander aufbauend angelegt. So wissen Sie als Eigentümer, was wann zu tun ist und erhalten einen Überblick über die ungefähren Kosten Ihrer Altbausanierung. Das erleichtert Ihre Planung, von der Finanzierung bis zum Einzug.

Tipp: Sie wollen einen ersten Eindruck gewinnen, welche Kosten auf Sie zukommen könnten? Für die Kalkulation einzelner Gewerke bei der energetischen Sanierung nutzen Sie unsere "Rechner für Kernsanierungs- und Renovierungskosten".

Notwendige Genehmigungen und Vorschriften

Je nach Umfang des Sanierungsvorhabens sind unterschiedliche Unterlagen und Genehmigungen erforderlich, um mit dem Bauprojekt starten zu können. Eine Kernsanierung, bei der Sie das Haus einmal "auf den Kopf stellen", bedeutet durch die Vielzahl an unterschiedlichen Maßnahmen einen entsprechenden Mehraufwand.  

  • Kleinere Vorhaben, zum Beispiel die Instandsetzung konventioneller Wohnräume oder der einfache Austausch einzelner Bauteile wie Fenster und Türen, benötigen in der Regel keine Genehmigung. Die Zusammenarbeit mit einem Handwerksbetrieb ist ausreichend. Übrigens: Selbst wenn die Maßnahme keiner Baugenehmigung bedarf, sind geltende Vorschriften zu beachten. Ebenso das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
  • Massive Eingriffe in die Bausubstanz erfolgen bei größeren Vorhaben, zum Beispiel einer Kernsanierung. Beispiele hierfür sind Durchbrüche tragender Wände, eine veränderte Dachneigung, eine veränderte Nutzung des Gebäudes, Anbauten oder der Abriss größerer Gebäudeteile. Hierbei arbeiten ein Architekt, ein Statiker, Bausachverständige, Handwerker und ein Energieberater zusammen. Der Architekt koordiniert dabei auch die Angebotsabgabe und die schriftliche Beauftragung von Handwerksfirmen, die Genehmigung von Bauplänen durch das Bauordnungsamt und ob weitere rechtliche Vorgaben bestehen. Bei Bedarf bezieht er die Denkmalschutzbehörde in die Planungen mit ein.
  • Gilt eine Immobilie als denkmalgeschütztes Haus, ist es Pflicht, die zuständige Behörde einzubeziehen. Erkundigen Sie sich am besten vor dem Kauf oder vor Baubeginn, ob und in welchem Umfang Ihre Immobilie unter Denkmalschutz steht. 
  • Planen Sie die Sanierung in Eigenregie, müssen Sie sich selbst um diese herausfordernden Aufgaben kümmern. Eine Baugenehmigung muss aber in jedem Fall von einem berechtigten Fachmann unterzeichnet werden.

Bitte beachten Sie: Förderanträge müssen bei der KfW und dem BAFA immer VOR dem Bauanfang gestellt werden.  

2. Finanzierung & Förderung

Der Kostenumfang Ihrer gewünschten Maßnahmen steht fest. Nun geht es an die Finanzierung. Eine Altbausanierung ist meist kostspielig und die wenigsten Bauherren bezahlen sie aus der "Portokasse". Die gute Nachricht: Je nach Umfang der Sanierung können Sie diverse Fördergelder in Anspruch nehmen. Eine indirekte Förderung über eine Steuerermäßigung ist alternativ ebenfalls möglich. Mehr Informationen zu staatlichen Förderungen der KfW und des BAFA finden Sie in diesen Artikeln:


Tipp: "Jung kauft Alt":
Die Bundesregierung plant, mit einem zinsverbilligten Kredit im Programm "Jung kauft Alt" einkommensschwächere Familien mit minderjährigen Kindern beim Kauf und der energetischen Sanierung eines Altbaus zu unterstützen. Der Startschuss fällt voraussichtlich im Sommer 2024.

3. Aus Alt mach Neu: Die Altbausanierung startet

Außensanierung

  • Fassade: Sie hat Risse oder wurde bereits ausgebessert? Muss die Fassade deswegen saniert werden, ist der Mehraufwand für die Fassadendämmung vergleichsweise gering. Denn das teure Gerüst muss sowieso aufgestellt werden.
  • Haussockel: Setzungsrisse sind bei älteren Häusern keine Seltenheit. Beauftragen Sie am besten einen Profi.
  • Dach: Ziegel sind verschoben und der Dachboden hat feuchte Stellen? Sie müssen mit hohen Kosten rechnen, um ein Dach zu erneuern.
  • Photovoltaik oder Solarthermie: Im laufenden Betrieb lässt sich mit Solaranlagen Geld sparen. Ist keine vorhanden, muss vom Fachmann geprüft werden, ob das Dach für eine Nachrüstung stabil genug ist. Denken Sie alternativ über eine gebäudeintegrierte Photovoltaik als erneuerbare Energie für zuhause nach.
  • Fenster und Türen: Sie sind verzogen, das Holz schadhaft? Dann ist es höchste Zeit für neue. Moderne, neue Fenster weisen eine gute Wärmedämmung auf und verringern so den Energieverlust eines Hauses.
  • Balkon oder Terrasse: Wind und Wetter hinterlassen Spuren. Ob eine Balkonsanierung vom Fachmann durchgeführt werden sollte oder Sie sich zutrauen, Ihre Terrasse selbst zu sanieren, erkennen Sie nach genauer Prüfung.

Innensanierung

  • Kellerwände und -boden: Ein nasser Keller schadet der Bausubstanz des Hauses und schlimmstenfalls der Gesundheit. Eine Außenabdichtung oder weitere Schutzmaßnahmen schaffen Abhilfe im Rahmen einer Kellersanierung.
  • Oberste, ungedämmte Geschossdecke: Der Dachboden ist unbewohnt? Dann geht wertvolle Wärme verloren. Unter bestimmten Bedingungen besteht bei Bestandsgebäuden laut dem Gebäudeenergiegesetz sogar die Pflicht, den Dachboden zu dämmen.
  • Dachausbau: Das Dach sanieren oder die obere Geschossdecke dämmen? Warum dann nicht gleich das Dach ausbauen? Sie gewinnen zusätzlichen Wohnraum beispielsweise für Kinderzimmer oder Arbeitszimmer.
  • Boden und Decken: Wahre Schätze verbergen sich in Altbauten manchmal unter einem in die Jahre gekommenen Fußboden. Prüfen Sie, ob womöglich ein Parkett aus Echtholz darunter versteckt ist. Prüfen Sie in diesem Zuge auch, ob Stoffe verbaut wurden, die der Gesundheit schaden: Glaswolle oder Asbest. Decken mit dunklen Flecken oder abgeplatztem Putz sollten Sie genauer auf einen Wasserschaden untersuchen.
  • Treppen: Schief, abgenutzt und ein gesplitterter Handlauf? Gehen Sie bei der Treppenrenovierung auf Nummer sicher und befragen Sie einen Experten zum weiteren Vorgehen.
  • Raumaufteilung und Grundriss: Große Räume mit viel Licht sind modern. Planen Sie einen Wanddurchbruch nicht tragender Wände oder eine Veränderung der Raumstruktur durch Trockenbau, kommen Sie Ihrem Traumhaus ein gutes Stück näher.  

Technik

  • Wasserleitungen: Ablagerungen und Undichtigkeiten erkennt der Fachmann. Je älter ein Haus ist, umso eher müssen Hausinstallationen erneuert werden.
  • Heizungsrohre: Wie bei Wasserleitungen gilt, was kaputt ist, muss ersetzt werden. Lassen Sie das von einem Experten übernehmen.
  • Elektroinstallationen: Diese zu erneuern, ist fast bei jeder umfassenden Altbausanierung notwendig. Mehr Bedarf an Steckdosen, neue Raumaufteilungen, eine Klimaanlage oder ein Smart-Home-System machen eine Aufrüstung nach modernen Standards erforderlich. Setzen Sie auf die Expertise eines Fachbetriebs.
  • Heizung: Wie ist das Alter und der Zustand der verbauten Heizung? Welche Heizungssysteme sind im Altbau erlaubt? Gibt es eine gesetzliche Austauschpflicht von Ölheizungen? Die Kosten für eine neue Heizung sind nicht wenig.
  • Bad/Sanitäre Anlagen: Die Erneuerung der Nassräume ist in Altbauten oft ein Muss. Sanierungskosten für neue Fliesen, dichte Armaturen oder für den Einbau einer bodengleichen Dusche oder Sauna schlagen häufig stark zu Buche.

Energetische Sanierungsmöglichkeiten

Um ein Haus energetisch auf den neuesten Stand zu bringen, haben Sie viele Möglichkeiten. Vom Fundament bis zum Dach.  Einzelmaßnahmen oder Komplettsanierung. Was sich nach Abschluss der Sanierungsarbeiten konkret einsparen lässt, hängt immer vom Zustand des jeweiligen Gebäudes ab. Tipp: Bevor Sie ein altes Haus kaufen, werfen Sie einen Blick in den Energie­aus­weis, den Ihnen der Verkäufer vorlegen muss. Hier fin­den Sie Empfeh­lun­gen für loh­nen­de Maß­nah­men, die die Energie­effi­zienz Ihres Gebäu­des ver­bes­sern.

Diese Artikel geben Ihnen weiterführende Informationen zu den Fragen

 

Kosten berechnen – Altbausanierung finanzieren

Um die Kosten für eine energetische Sanierung zu finanzieren, kann ein Sanierungskredit eine gute Wahl sein. Ergänzt um Eigenkapital, Bauspardarlehen aus Bausparverträgen, staatliche Fördermöglichkeiten sowie Eigenleistungen, erstellt Ihr Schwäbisch Hall-Heimatexperten gemeinsam mit Ihnen einen Finanzierungsplan, der aufgeht.

Tipp: Unter bestimmten Voraussetzungen profitieren Sie als Wohneigentümer zusätzlich von der neuen Wohn-Riester-Förderung.

Lassen Sie sich zum Thema Modernisieren & Förderung beraten – Ihr Heimatexperte vor Ort freut sich auf Sie.

Abbildung Bausparfuchs Beratung vereinbaren

Sie wollen einen ersten Eindruck gewinnen, welche Kosten auf Sie zukommen könnten? Für die Kalkulation einzelner Gewerke bei der energetischen Sanierung nutzen Sie unsere "Rechner für Kernsanierungs- und Renovierungskosten".

Es ist geschafft: Der Abschluss einer Sanierung

Die Handwerker sind fertig und der Altbau ist saniert. Jetzt können Sie sich darauf freuen, endlich in das neue Zuhause einzuziehen. Einige Abschlussarbeiten sind als letzter Punkt auf der Checkliste Ihrer Altbausanierung noch abzuhaken:

  • Die finale Bauabnahme erfolgt durch den Architekten oder bei kleineren Maßnahmen durch Sie selbst.
  • Ist alles zu Ihrer Zufriedenheit ausgeführt, bezahlen Sie alle Rechnungen.
  • Sie reichen bei der KfW oder BAFA alle erforderlichen Unterlagen ein, um zu belegen, dass Sie die Unterstützung zu Recht erhalten haben.
Frau skizziert Ideen für Innenausbau
Stolz und glücklich, die Altbausanierung ist geschafft. Jetzt muss noch Fomelles erledigt werden. (Quelle: Westend61/Rainer Berg - stock.adobe.com)

    

Auf einen Blick: Unsere Checklisten rund ums Eigenheim

Unsere Checklisten greifen unterschiedliche Themenbereiche zum Bauen, Kaufen, Renovieren und Sanieren auf. Ob Bauplatz, Kaufvertrag oder die Modernisierung Ihres Eigenheims: Profitieren Sie von kompakten Informationen, so können Sie Ihre To-dos einfach und schnell abhaken. Hier geht's zur Checklisten-Übersicht.

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Gute Beratung ist unverzichtbar

Die Sanierung eines Altbaus ist ein großes und spannendes Projekt. Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Eigenheim suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen plus Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.


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