Baumängelrüge: Was tun bei Pfusch am Bau?

  • Wie erkennt man Baumängel?
  • Der richtige Einsatz der Mängelrüge
  • Streit schlichten ohne Gerichtsverfahren

Wenn Arbeiten beim Hausbau nicht richtig oder unvollständig ausgeführt werden, liegen Baumängel vor. Werden sie nicht rechtzeitig erkannt, können sie weitreichende Folgen haben. Wir erklären Ihnen, wie Sie als Bauherr bei Pfusch am Bau richtig vorgehen und worauf es bei einer Baumängelrüge ankommt. 

Baumängelrüge richtig einsetzen

Es ist für den zukünftigen Hausherrn spannend zu verfolgen, wie auf der Baustelle das Haus nach und nach Gestalt annimmt. Die Wände werden hochgezogen und die Fenster eingebaut. Mit dem Dachstuhl sind die Rohbaumaßnahmen fast abgeschlossen. Das Richtfest ist ein wichtiger Moment: für die Bauherrn und den Baufortschritt. 

Behalten Sie den Überblick, ob alles nach Plan läuft und alle Vorgaben eingehalten werden. Dafür kann es notwendig sein, regelmäßig den Baufortschritt zu besichtigen. Das kann je nach Bauabschnitt von wöchentlich bis täglich variieren. Ein Bautagebuch ist ideal, um anhand von Fotos und Notizen alles zu dokumentieren.  

Als Laie ist es nicht immer leicht, den Überblick zu behalten. Wurden alle notwendigen Arbeiten richtig und vollständig ausgeführt? Oder liegen Baumängel vor? Eine detaillierte Baubeschreibung ist eine wichtige Hilfe. Das Dokument listet die geplanten Leistungen auf und dient als Übersicht. 

Vergleichen Sie die Baubeschreibung mit den ausgeführten Leistungen und überprüfen Sie mögliche  Unregelmäßigkeiten. Das kann die Höhe des Fliesenspiegels sein oder die Dicke des Estrichs. Greifen Sie zum Zollstock und messen selbst nach. 

Wann kommt eine Baumängelrüge zum Einsatz?

Als Bauherr müssen Sie Baumängel nicht sofort anzeigen oder vor Gericht gehen. Auch eine Mängelrüge ist erst die zweite Wahl. Suchen Sie stattdessen zuerst das Gespräch mit allen Beteiligten. Wenn der Baufirma ein Fehler unterlaufen ist, reden Sie mit den zuständigen Handwerkern oder dem Bauleiter. Wichtig ist, zuerst einmal einzuschätzen, was genau schiefgelaufen ist. Dann entscheiden Sie gemeinsam, wie der Schaden behoben werden kann. Wenn sich der Auftragnehmer nicht kooperativ zeigt, dann sollten Sie Ihr Recht mit einer Baumängelrüge einfordern. 


Was ist eine Mängelrüge?

Eine Mängelrüge ist eine schriftliche Mitteilung, in dem der Auftraggeber der Baufirma oder dem Handwerker mitteilt, welche Fehler bei der erbrachten Leistung festgestellt wurden. Man gibt dem Auftragnehmer in der Baumängelrüge die Chance, den Fehler innerhalb einer gesetzten Frist zu beseitigen. 

Das Vorgehen bei einer Mängelrüge 

Der Inhalt einer Mängelrüge ist ein Baumangel. Dieser liegt vor, wenn eine Baumaßnahme innerhalb der Baustelle nicht richtig, nicht vollständig oder nicht funktionsfähig durchgeführt wurde. Um etwas zu bemängeln, muss der Bauherr zuvor eine ausführliche Baubeschreibung mit dem ausführenden Handwerker festlegen. Diese wird in den Bauvertrag aufgenommen.

    

Hier ein Beispiel für eine Baumängelrüge

  • Der Vertrag zwischen Bauherrn und Auftragnehmer hält schriftlich fest, dass Fenster mit Dreifachverglasung eingebaut werden sollen. Verwendet der Handwerker stattdessen Fenster mit Zweifachverglasung, so ist das ein Baumangel.
  • Die Baumängelrüge wird nach Behebung des Schadens durch eine erneute Abnahme abgeschlossen. Hier sind ein schriftliches Protokoll und Fotos sinnvoll, um Beweise zu sichern. Lassen Sie sich von einem Fachmann unterstützen. Das kann Ihr Architekt sein oder auch ein Baugutachter.

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Checkliste Baumängelrüge:

Diese Punkte sollten Sie beim Verfassen einer Mängelrüge berücksichtigen:

  • Datum der Feststellung der Baumängel
  • Angabe von Namen und Adresse des Bauherrn
  • Sachlich argumentieren
  • Fotos, Bauplan oder Gutachten des Baumangels als Beweis zufügen
  • Aufforderung zur Beseitigung des Baumangels eindeutig formulieren
  • Hinweis darauf, dass die Rechnung erst nach Behebung des Baumangels komplett bezahlt wird 
  • Vertragsfristen ansprechen und selbst einhalten
  • Konkrete Frist für Baumängel-Behebung angeben
  • Um schriftliche Antwort bitten
  • Als Einschreiben verschicken

Baumängelrüge: Ziehen Sie einen Baugutachter hinzu

Ein Baugutachter hat eine Vielzahl an Tätigkeitsfeldern, die von der Bauplanung über die Baubegleitung bis zur Bauabnahme reichen. Er muss nicht erst eingeschaltet werden, um bei einer erteilten Baumängelrüge den Schaden zu besichtigen. Wenn Sie ein Haus bauen, können Sie sich über die gesamte Bauphase hinweg von einem Baugutachter unterstützen lassen. Er kann in der Planungsphase die Angebote der Handwerker vergleichen oder überwacht die Bauabnahme.

Im Fall von Baumängeln, die mit einer Mängelrüge angemahnt wurden, beurteilt der Baugutachter die Schadenursache und das Ausmaß, legt die notwendigen Reparaturmaßnahmen fest und vermittelt zwischen Auftraggeber und Handwerker. Wenn es zu einem Prozess vor Gericht kommt, erstellt er ein Gutachten.

    

Das richtige Verhalten bei Baumängeln

Der Bauherr sollte sofort nach Entdecken von Baumängeln handeln und seinen Anspruch auf Behebung des Schadens geltend machen. Hier wird unterschieden zwischen sichtbaren und versteckten Baumängeln.

Sichtbare und versteckte Baumängel 

Sichtbare Baumängel müssen sofort beanstandet werden. Wenn diese bei der Bauabnahme übersehen werden, müssen sie vom Handwerker nicht nachgebessert werden. Es gibt jedoch auch versteckte Baumängel, die erst nach der Bauabnahme zum Vorschein kommen. Etwa weil der Putz im Keller erst nach einigen Monaten rissig wird.  

Für den Bauherrn ist es somit wichtig, die Bauabnahme sorgfältig durchzuführen. Im besten Fall mit Unterstützung des Architekten oder sogar eines Baugutachters. Fachleute sehen schneller, wenn die Bauausführung nicht korrekt ist und klären sachkundig mögliche Fragen oder Probleme. Auch bei der Abwicklung einer Mängelrüge können sie den Bauherrn unterstützen.

Die Baumängelrüge: Was tun bei Streit?

Weigert sich der Auftragnehmer, z. B. der Bauunternehmer oder Handwerker, auf die Baumängelrüge zu reagieren oder einen Schaden zu beheben, hat der Bauherr verschiedene Optionen. Es ist sinnvoll, sich in diesem Fall einen juristischen Beistand zu nehmen.

  • Rechnungsminderung: Wenn die Rechnung des Auftragnehmers noch nicht bezahlt ist, kann der Bauherr von dem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Ein Teil des Rechnungsbetrags wird in dem Fall nicht beglichen. Die Höhe wird anhand der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten angesetzt und dann verdoppelt. Dieser Betrag wird einbehalten, bis die Baumängel beseitigt werden. 
  • Rücktritt: Ist keine Einigung mit dem Auftragnehmer möglich, kann der Bauherr vom Vertrag zurücktreten.  
  • Anderer Handwerker: Bei Nichterfüllung des Vertrages kann der Bauherr die Baumängel auf Kosten des ursprünglichen Auftragnehmers durch eine andere Firma beseitigen lassen. 

Mängelrüge: Wann ist ein Schlichter sinnvoll?

Reagiert der Auftragnehmer nicht auf die Baumängelrüge, wird dem Auftragnehmer eine Nachfrist gesetzt. Sollten die Baumängel nicht fristgerecht behoben sein und lässt der Handwerker auch diese Chance verstreichen, muss der Bauherr aber nicht gleich vor Gericht ziehen. Kosten und Zeit spart er mit einer Schlichtung.

Es handelt sich um unabhängige Fachleute, die baurechtlich und psychologisch qualifiziert sind. Der Schlichtung müssen alle beteiligten Parteien zustimmen. Der Schlichter darf dann alle notwendigen Informationen über die Baumängel einholen und auch Baugutachter hinzuziehen.

Ziel der Schlichtung ist es, den Streit einvernehmlich beizulegen. Um das zu erreichen, macht der Schlichter am Ende seiner Untersuchung einen Schlichtungsvorschlag. Dem können die Beteiligten zustimmen – oder auch nicht. 

Ein Schiedsspruch ist wie ein Gerichtsurteil

Wenn die Schlichtung scheitert, bleibt noch die Möglichkeit eines Schiedsgerichtsverfahrens. Auch dieses ist in der Regel schneller und günstiger als ein Gerichtsverfahren. Es wird von einem Schiedsrichter geleitet, der neben Sachkunde auch „die Befähigung zum Richteramt“ besitzen muss. Anders als bei der Schlichtung ist der Schiedsspruch am Ende so rechtsverbindlich wie ein Gerichtsurteil. Deshalb sollten die Beteiligten gut prüfen, ob der vorher gemachte Schlichtungsvorschlag nicht doch einen annehmbaren Kompromiss darstellt.


Baumängelrüge: Fragen und Antworten

Welche Baumängel können vorkommen?

Manche Baumängel kommen häufiger vor als andere. Der Verein zur Qualitäts-Controlle am Bau e.V. hat ermittelt, welche das sind: 

  • Risse im Putz oder Mauerwerk, z. B. durch nicht richtig verarbeitetes Baumaterial.
  • Nicht entlüfteter Spitzboden, der als Folge zu viel Feuchtigkeit enthält. Das kann zu Schimmelbildung führen.
  • Die Dampfsperre an Bauteilen ist undicht. Hier kann sich Feuchtigkeit ansammeln.
  • Falsch eingebaute Bodeneinschubtreppe. Die Bauteile wurden nicht richtig angepasst oder eingebaut. Eine mögliche Folge ist ein schlechter Wärmeschutz oder eine Feuchtigkeitsansammlung.
  • Undichte Keller, hierfür kann es sehr unterschiedliche Gründe geben. Dazu gehören u.a. falsche Materialverarbeitung, nicht passende Materialwahl oder ein Fehler in der Planung des Kellers.
 

Darf man Baumängel selbst beseitigen?

Entdecken Sie eine fehlerhafte oder schlecht ausgeführte Arbeit, dürfen Sie in keinem Fall die Baumängel selbst beheben. Auch wenn Sie handwerklich geschickt sind oder einen Familienangehörigen haben, der vom Fach ist. Damit könnten Sie sich dem Vorwurf aussetzen, dass der Fehler erst durch Ihr Eingreifen entstanden ist. In dem Fall wäre die Beweislage schwierig, da der ursprüngliche Bauzustand verändert wurde. 

Außerdem gilt der Baumangel als vom Bauherrn abgenommen, wenn Sie die Baumaßnahme selbst fertigstellen.

 

Welche Gewährleistungsfristen gelten bei Pfusch am Bau?

In der Regel hat der Bauherr eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Bauabnahme. Diese Gewährleistung tritt dann in Kraft, wenn ein Schaden am Neubau auftritt, der durch fehlerhafte Materialien oder nicht korrekte Arbeit entstanden ist. Dann ist der Handwerker, die Baufirma oder der Lieferant verpflichtet, den Pfusch am Bau auf eigene Kosten zu beheben.  

Wann gelten welche Fristen:

  • Fünf Jahre Gewährleistungsfrist nach Bauabnahme durch den Bauherrn.
  • Verlängerung der Verjährungsfrist um drei Jahre, wenn arglistig verschwiegene Baumängel während oder nach Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist entdeckt werden. 
  • Eine schriftliche Baumängelrüge (mit angemessener Fristsetzung) führt zu einem Neustart der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren. Im Vertrag kann auch eine kürzere Frist vereinbart werden, z. B. zwei Jahre Gewährleistungsfrist für Handwerkerleistungen.
 

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