Der Bebauungsplan

  • Was ist ein B-Plan?
  • Qualifiziert vs. einfach
  • Worauf Sie achten sollten

Was ist ein Bebauungsplan? Er legt detailliert fest, was Sie auf einem Grundstück baulich umsetzen dürfen und was nicht. Ihn vor Grundstückskauf kritisch zu prüfen, ist kein Luxus, sondern zeigt Ihnen, ob Sie Ihre Wunschimmobilie verwirklichen können. Wie Sie dabei vorgehen und was Sie beachten sollten, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Vor dem Kauf den Bebauungsplan einsehen

Das richtige Baugrundstück ist endlich gefunden. Sie haben lange gesucht und nun ein Fleckchen in guter Lage und zu einem erschwinglichen Preis entdeckt. Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, werfen Sie unbedingt einen gründlichen Blick in den Bebauungsplan, den sogenannten B-Plan. Kurz gesagt verrät er Ihnen, ob Sie Ihr Traumhaus nach Ihren Vorstellungen umsetzen dürfen.

  • Der Bebauungsplan ist eine Satzung und basiert auf einem Beschluss des Stadt- oder Gemeinderats mit seiner Planungshoheit. Darin wird vieles festgelegt, was auf einem Bauareal erlaubt ist. Die darin enthaltenen Bestimmungen sollen einen einheitlichen Siedlungscharakter ermöglichen und einen Wildwuchs unterschiedlicher Bauformen verhindern.   
  • Formell besteht er meist aus einer Planzeichnung im Maßstab 1:500 bzw. 1:1000, einem Textteil mit Erklärungen sowie einer Legende.
  • Im Baurecht existieren grundsätzlich drei Arten: der qualifizierte, der einfache  sowie der vorhabenbezogene Bebauungsplan.
  • Woher bekommt man nun den Bebauungsplan? Wenden Sie sich dazu an die Gemeinde, das Bauordnungsamt oder das Stadtplanungsamt. Vielerorts können Sie das inzwischen auch online.
  • Meist existieren pro Gemeinde oder Stadtbezirk mehrere Pläne, die sich aber nicht überschneiden dürfen.
  • Ein Bebauungsplan ist nicht unveränderlich. Am besten recherchieren Sie vor dem Kauf in der Lokalpresse, ob es Diskussionen über die aktuellen Regelungen gibt.
  • Pläne für Änderungsbeschlüsse müssen frühzeitig ausgelegt werden. Dann haben Sie die Möglichkeit, Stellung zu nehmen und Ihre Bedenken oder Änderungswünsche einzubringen. Gleiches gilt, wenn das erste Mal ein Bebauungsplan für ein bestimmtes Gebiet beschlossen werden soll. Dieser wird öffentlich ausgelegt, sodass Sie sich dazu äußern können. Die Verwaltung prüft Ihren Einwand. Bekommen Sie Recht, wird der Bebauungsplan entsprechend angepasst.

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Das steht im qualifizierten Bebauungsplan

Der B-Plan ist keine amtliche Gängelung, vielmehr gibt er allen Bauherren eines Baugebietes Planungssicherheit und damit den Rahmen vor, in dem sie ihr Traumhaus bauen können. Wie detailliert die Vorgaben sind, ist je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich. Damit es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt, müssen mindestens folgende Punkte festgeschrieben worden sein:

  • Art der baulichen Nutzung: Es kann sich um ein reines Wohngebiet handeln oder ein sogenanntes besonderes Wohngebiet. Im zweiten Fall dürfen außer Wohnhäusern beispielsweise auch Hotels und Büros gebaut werden. Auch ein Mischgebiet ist fürs Wohnen vorgesehen. Dort dürfen aber unter anderem auch
    Einzelhandelsgeschäfte, Sportanlagen und Tankstellen errichtet werden.
  • Maß der baulichen Nutzung: Hierzu ist unter anderem festgelegt, wie viele Geschosse und welche Gesamthöhe Ihr Haus haben darf.
  • Überbaubare Grundstücksfläche: Sie bestimmt, wie groß die Grundfläche Ihres Hauses maximal sein darf. Wenn es eine Baulinie gibt, wird auch diese angegeben. Sie legt fest, wo eine Außenwand stehen muss. Sie kommt zum Beispiel dann zum Tragen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, dass es eine durchgehende Häuserflucht entlang einer Straße geben soll.
  • Örtliche Verkehrsflächen: Hier sind die Flächen ausgewiesen, die für die Infrastruktur wie Straßen und Plätze vorgesehen sind.   

Was macht einen einfachen Bebauungsplan aus?

Fehlt einer der genannten Punkte, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Um die Regelungslücke gegebenenfalls zu schließen, werden die Gebäude in der näheren Umgebung herangezogen: Von ihnen leitet die Baubehörde dann zum Beispiel ab, wie viele Stockwerke Ihr Haus haben darf.


Das regelt ein vorhabenbezogener Bebauungsplan

Wie der Name schon sagt, ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan auf ein ganz bestimmtes Vorhaben abgestimmt. Voraussetzung hierfür sind ein Vorhaben- und Erschließungsplan sowie der Vertrag über die geplante Durchführung mit einem Investor. Oftmals findet diese Art beim Bau größerer Projekte Anwendung, wie z. B. dem Bau einer Unternehmens-Zentrale oder bei der Schaffung von Gewerbeflächen. Weniger bei privaten Bauvorhaben. 


Was unterscheidet Bebauungs- und Flächennutzungsplan?

Der Flächennutzungsplan (FNP) ist ein vorbereitender Bauleitplan, den Gemeinden oder Kommunen als Planungstool nutzen. Er definiert die städtebaulichen Planungs- und Entwicklungsziele der nächsten 10 – 15 Jahre und legt fest, welche Flächen für welchen Zweck verwendet werden. Er unterscheidet sich zum Bebauungsplan in folgenden Punkten:

  • Er ist nicht verbindlich, nur vorbereitend und damit für Bürger nicht rechtswirksam, nur für die Behörde.
  • Gültigkeit hat er für die ganze Gemeinde, nicht nur für einen Teilbereich.
  • Im Vergleich zum Bebauungsplan ernthält er deutlich weniger konkrete Angaben.

Ein Blick in den Flächennutzungsplan lohnt immer. So sind Sie umfassend informiert, wie sich Ihre weitere Nachbarschaft entwickeln kann.

        

Wie lese ich einen Bebauungsplan?

  • Bevor Sie sich dem Plan widmen, sollten Sie sich in das Thema einarbeiten. „Das Lesen eines Bebauungsplans ist ohne Vorkenntnisse schwierig“, so der Verbraucherzentrale Bundesverband. „Sie müssen wissen, was bestimmte Zeichen und Buchstabenkombinationen bedeuten und welche Informationen farblich im Bebauungsplan wie markiert sind.“
  • Hier können Sie sich im Vorfeld informieren: Der Diplom-Ingenieur Dr. Frank Schröter, Dozent an der Technischen Universität Braunschweig, bietet online eine Übersicht dieser Abkürzungen und Farbcodes an (http://www.dr-frank-schroeter.de/planzv.htm#Anlage). 
  • Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz bietet eine umfassende Hilfestellung unter: www.gesetze-im-internet.de/planzv_90/anlage

 

Close up of a designers working on a project
Neben Informationen aus dem Netz erhalten Sie auch beim zuständigen Amt Hilfe beim Lesen des Plans. Manche Kommunen bieten sogar Sprechstunden an. (Quelle: Geber86)

Bebauungsplan einsehen im Bauamt

  • Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, rufen Sie als erstes die betreffende Kommune an. Dort erhalten Sie Auskunft, wo genau Sie den Bebauungsplan einsehen können. Meist ist es das Bauamt. Einige Verwaltungen stellen sie auch online.  
  • Wenn Sie zwei oder drei Grundstücke zur Auswahl haben, sollten Sie sich über alle betreffenden B-Pläne informieren. Der Zeitaufwand für den Vergleich lohnt sich. Vielleicht dürfen Sie das geplante Pultdach an einem der Standorte gar nicht realisieren? Oder es gibt enge Vorgaben zu Bauhöhe und Fassadengestaltung? Solche Informationen bringen Sie bei der Entscheidung für oder gegen ein Grundstück ein gutes Stück voran.  
  • Damit die Mitarbeiter des Bauamts den richtigen Plan schnell finden, benötigen sie konkrete Angaben von Ihnen. Sie müssen die Adresse parat haben. Wenn es die noch nicht gibt, sollten Sie angeben können, um welche Gemarkung oder welches Flurstück es sich genau handelt. Weitere Unterlagen müssen Sie nicht mitbringen.
  • Anders als beim Grundbuch darf der Bebauungsplan von jedem eingesehen werden. Dafür fallen keine Kosten an. Ausnahme: Sie lassen sich Kopien vom Bebauungsplan oder von Ausschnitten anfertigen. Dafür nehmen die Städte und Gemeinden Gebühren in unterschiedlicher Höhe.
  • Tipp: Heutzutage bieten viele Verwaltungen Beratung durch Mitarbeiter an. Diese helfen Ihnen, den Plan zu lesen und zu verstehen.

Grundlegende Frage: Bauweise offen oder geschlossen?

Viele Vorgaben des Bebauungsplans können es erforderlich machen, dass Sie Ihr Traumhaus anpassen: etwa die Dachform, die Farbe der Fassade oder die Position auf dem Grundstück. Eine der entscheidenden Vorgaben ist, ob auf dem Grundstück nach offener oder geschlossener Bauweise gebaut werden muss.

  • Offene Bauweise: Die Gebäude haben einen Abstand zum Nachbarn. Es handelt sich also um frei stehende Häuser. Das meint allerdings nicht zwingend Einfamilien- oder Doppelhäuser. Auch eine Hausgruppe kann auf einem Grundstück in offener Bauweise errichtet werden, beispielsweise Reihenhäuser. Der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze kann je nach Bebauungsplan unterschiedlich ausfallen. In der Regel sind es zweieinhalb bis drei Meter.
  • Geschlossene Bauweise: Ist sie im Bebauungsplan festgelegt, darf das Gebäude keinen Abstand zum Nachbarhaus haben (Blockbebauung). Beim typischen Grundstück fürs Einfamilienhaus werden Sie kaum auf diese Variante treffen. Die geschlossene Bauweise kann zum Beispiel zum Tragen kommen, wenn Sie mit Ihrem Haus innerstädtisch eine Baulücke schließen.

Baugrenzen, Baulinie, Bebauungstiefe

  • Diese drei Angaben im Bebauungsplan bestimmen den Standort eines Hauses auf dem Grundstück klar und definieren damit die überbaubare Grundstücksfläche. Diese Fläche ist im Plan zeichnerisch dargestellt und durch die Baugrenze und die Baulinie begrenzt. Dabei darf die Baugrenze nicht überschritten werden und an der Baulinie muss zwingend gebaut werden.
  • Ensprechen Baupläne oder ein bereits begonnenes Bauvorhaben nicht den Vorgaben des Bebauungsplans, müssen private Bauherren mit einem Bußgeld, einem Baustopp und im schlimmsten Fall mit einem Rückbau rechnen. Gleiches gilt auch für andere behördliche Vorgaben, die nicht eingehalten werden.

Im Bebauungsplan geregelt: das Hausdach

  • Das Dach eines Hauses ist nicht nur zweckmäßig. Es prägt das Erscheinungsbild eines Haustyps entscheidend mit. Die Dachform, die Farbe der Ziegel und die Ausrichtung unterliegen allerdings meist den allgemeinen Vorgaben des Baugebietes und sind damit ebenfalls im B-Plan festgelegt. Nicht immer lassen sich so die Vorstellung der Bauherren 1:1 umsetzen.
  • Vorgegeben werden können die Ausrichtung des Dachfirsts, die Traufhöhe, die Dachneigung, die Form und manchmal auch die Farbe der Eindeckung.
  • Je geringer Ihr Gestaltungsraum ist, desto konformer erscheinen Baugebiete. Auf diese Weise bestimmen Behörden entscheidend mit, welche optische Wirkung Baugebiete haben.

 

 


Was der Bebauungsplan über die Umgebung verrät

  • Sie wollen ein Grundstück in einem reinen Wohngebiet erwerben? Dann müssen Sie sicherlich am wenigsten vorsichtig sein. Machen Sie sich nur klar: Alles, was Sie dürfen, darf Ihr Nachbar auch. Beispiel: Sie entscheiden sich für den Bau eines eingeschossigen Bungalows. Erlaubt der Bebauungsplan aber dreigeschossige Gebäude, wird irgendwann vielleicht ein mehrgeschossiges Haus neben Ihrem gebaut.
  • Wenn Sie in einem besonderen Wohngebiet oder Mischgebiet bauen möchten, sollten Sie bedenken: Dort sind einige Formen von Gewerbe erlaubt. Es kann sich um Büros mit Publikumsverkehr, eine Gaststätte oder sogar eine Tankstelle handeln.
  • Für den Grundstückskauf im Mischgebiet spricht, dass dort in der Regel der Quadratmeterpreis geringer ist als in einem reinen Wohngebiet. Studieren Sie den Bebauungsplan für ein Mischgebiet aber besonders genau. Bedenken Sie auch, dass Ihre Immobilie an Wert verliert, wenn in ein paar Jahren eine Werkstatt in Ihrer Nachbarschft entsteht. Aus dem Bebauungsplan ist ebenfalls ersichtlich, was die Gemeinde selbst plant: Auf einem noch brachliegenden Areal, das als örtliche Verkehrsfläche ausgewiesen ist, kann beispielsweise eine Straße entstehen.

Bauplätze ohne Bebauungsplan

  • Es gibt Baugründe, für die kein Bebauungsplan vorliegt. Das ist oft dort der Fall, wo es um Baulücken oder den Abriss und Neubau im Bestand geht. Doch auch da dürfen Sie nicht schalten und walten, wie Sie möchten. Solche Fälle regelt das Baugesetzbuch in Paragraf 34. Dort heißt es, dass ein Bauvorhaben innerhalb bebauter Ortsteile zulässig sei, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“. Dementsprechend wird Ihr Bauantrag also genehmigt, wenn Ihr Haus ins Umfeld passt. Das Baugesetzbuch verlangt ausdrücklich: „Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“
  • Bevor Sie einen Bauantrag einreichen, können Sie mit einer Bauvoranfrage herausfinden, ob Ihre Immobilie auf Zustimmung stößt. Die Baubehörde prüft, ob Ihr Vorhaben aus rechtlicher Sicht in Ordnung ist. Wichtig: Formulieren Sie die Bauvoranfrage so präzise wie möglich. Wenn später der Bauantrag der Voranfrage entspricht, wird Ihr Bauvorhaben aller Wahrscheinlichkeit nach genehmigt. Ebenso wie den Bauantrag können Sie die Bauvoranfrage von Ihrem Architekten oder Bauunternehmen formulieren lassen.  

B-Plan: An die Zukunft denken

Gehen wir davon aus, Sie haben Ihr Haus gebaut. Sie haben im Bauantrag alles berücksichtigt, was Ihnen der Bebauungsplan vorgab. Und Sie haben problemlos Ihre Genehmigung dafür erhalten. Einige Jahre später denken Sie über einen Anbau nach. Vielleicht sollen Ihre Eltern zu Ihnen ziehen. Oder Ihre Kinder wünschen sich einen Hobby- und Fitnessraum. Eventuell kommt es Ihnen auch in den Sinn, einen Wintergarten oder ein Carport zu bauen.

Ungünstig, wenn Sie die laut Bebauungsplan bebaubare Grundfläche schon vollständig ausgenutzt haben. Darum sollten Sie bauliche Veränderungen möglichst von Anfang an einkalkulieren – egal, ob es sich um einen Anbau oder ein Nebengebäude wie etwa eine Garage handelt. Falls Sie das versäumt haben? Machen Sie es wie beim Neubau: Stellen Sie eine Bauvoranfrage beim Bauamt. So erfahren Sie, ob die Behörde Ihrem Vorhaben zustimmen wird – bevor Sie in Aktion treten.


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