Was Ihnen der Bebauungsplan verrät

Der Bebauungsplan ist ein wichtiger Faktor Ihres Immobilienprojekts: Im Plan ist festgelegt, was Sie auf einem Grundstück baulich umsetzen dürfen – und was nicht. Und Sie können daraus ablesen, wie sich die Nachbarschaft entwickeln wird. Ein frühzeitiger kritischer Blick ist wichtig.


Bebauungsplan: Vor dem Kauf einsehen

Das richtige Baugrundstück ist endlich gefunden. Sie haben lange gesucht und nun ein Fleckchen in guter Lage und zu einem erschwinglichen Preis entdeckt. Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen: Werfen Sie unbedingt einen gründlichen Blick in den Bebauungsplan. Den können Sie bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung einsehen. Der Bebauungsplan verrät Ihnen, ob Sie Ihr Traumhaus nach Ihren Vorstellungen umsetzen dürfen. Denn die Gemeinde legt fest, was auf einem Baugrundstück erlaubt ist: Wohnhaus, Bürogebäude oder Gewerbebetrieb zum Beispiel.

Der Bebauungsplan ist eine Satzung. Er basiert auf einem Beschluss des Stadt- oder Gemeinderats. Der Bebauungsplan ist aber nicht unveränderlich. Am besten recherchieren Sie vor dem Kauf in der Lokalpresse, ob es Diskussionen über die aktuellen Regelungen gibt. Immerhin: Auch als Grundstückseigentümer wären Sie solchen Veränderungen nicht ausgeliefert. Pläne für Änderungsbeschlüsse müssen frühzeitig ausgelegt werden. Dann haben Sie die Möglichkeit, Stellung zu nehmen und Ihre Bedenken oder Änderungswünsche einzubringen. So ist übrigens auch der Ablauf, wenn zum ersten Mal ein Bebauungsplan für ein bestimmtes Gebiet beschlossen werden soll. Der Bebauungsplan wird öffentlich ausgelegt, sodass Sie sich dazu äußern können. Die Verwaltung prüft dann Ihren Einwand. Bekommen Sie Recht, wird der Bebauungsplan entsprechend angepasst.


Für den Bebauungsplan zur Verwaltung

Wenn Sie sich für ein Grundstück entschieden haben, rufen Sie als erstes die betreffende Kommune an. Dort erhalten Sie Auskunft, wo genau Sie den Bebauungsplan einsehen können. Meist ist es das Bauamt. Einige Verwaltungen stellen ihre Bebauungspläne auch online, zum Beispiel das Land Berlin (https://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/b-planverfahren/de/b-plaene_fisbroker.shtml). Wenn Sie zwei oder drei Grundstücke zur Auswahl haben, sollten Sie sich über alle betreffenden Bebauungspläne informieren. Der Zeitaufwand für den Vergleich lohnt sich. Vielleicht dürfen Sie das geplante Pultdach an einem der Standorte gar nicht realisieren? Oder es gibt enge Vorgaben zu Bauhöhe und Fassadengestaltung? Solche Informationen bringen Sie bei der Entscheidung für oder gegen ein Grundstück ein gutes Stück voran.

Damit die Mitarbeiter des Bauamts den richtigen Bebauungsplan schnell finden, benötigen sie konkrete Angaben von Ihnen. Sie müssen die Adresse parat haben. Wenn es die noch nicht gibt, sollten Sie angeben können, um welche Gemarkung oder welches Flurstück es sich genau handelt. Weitere Unterlagen müssen Sie nicht mitbringen. Anders als das Grundbuch darf der Bebauungsplan von jedem eingesehen werden. Dafür fallen keine Kosten an. Ausnahme: Sie lassen sich Kopien vom Bebauungsplan oder von Ausschnitten anfertigen. Dafür nehmen die Städte und Gemeinden Gebühren in unterschiedlicher Höhe. Übrigens: Heutzutage bieten viele Verwaltungen Beratung durch Mitarbeiter an. Diese helfen Ihnen, den Bebauungsplan zu lesen und zu verstehen.

Das steht im qualifizierten Bebauungsplan

Einen Bebauungsplan können Sie als Gängelung sehen. Aber er schützt Sie davor, dass Ihre Nachbarn so bauen, wie es ihnen gerade in den Sinn kommt. Auch die Nachbarn müssen sich selbstverständlich an die Vorgaben des Bebauungsplans halten. Es gibt einfache und qualifizierte Bebauungspläne. Damit es sich um einen qualifizierten Bebauungsplan handelt, müssen mindestens folgende Punkte festgeschrieben worden sein.

  • Art der baulichen Nutzung: Es kann sich um ein reines Wohngebiet handeln oder ein sogenanntes besonderes Wohngebiet. Im zweiten Fall dürfen außer Wohnhäusern beispielsweise auch Hotels und Büros gebaut werden. Auch ein Mischgebiet ist fürs Wohnen vorgesehen. Dort dürfen aber unter anderem auch Einzelhandelsgeschäfte, Sportanlagen und Tankstellen errichtet werden.
  • Maß der baulichen Nutzung: Hierzu ist im Bebauungsplan unter anderem festgelegt, wie viele Geschosse und welche Gesamthöhe Ihr Haus haben darf.
  • Überbaubare Grundstücksfläche: Sie bestimmt, wie groß die Grundfläche Ihres Hauses maximal sein darf. Wenn es eine Baulinie gibt, wird auch diese angegeben. Eine Baulinie legt fest, wo eine Außenwand stehen muss. Sie kommt zum Beispiel dann zum Tragen, wenn die Gemeinde beschlossen hat, dass es eine durchgehende Häuserflucht entlang einer Straße geben soll.
  • Örtliche Verkehrsflächen: Hier sind die Flächen ausgewiesen, die für die Infrastruktur wie Straßen und Plätze vorgesehen sind.  

Was macht einen einfachen Bebauungsplan aus?

 

Fehlt einer der oben genannten Punkte, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Um die Regelungslücke gegebenenfalls zu schließen, werden die Gebäude in der näheren Umgebung herangezogen: Von ihnen leitet die Baubehörde dann zum Beispiel ab, wie viele Stockwerke Ihr Haus haben darf. Übrigens: Wenn Sie schon einmal im Bauamt sind, lassen Sie sich auch den Flächennutzungsplan zeigen. Er ist eine Art weitreichenderer Bebauungsplan und umfasst das gesamte Gemeindegebiet. So sind Sie umfassend informiert, wie sich auch Ihre weitere Nachbarschaft entwickeln kann.

Bevor Sie sich mit einem Bebauungsplan auseinandersetzen, sollten Sie sich aber in das Thema einarbeiten. „Das Lesen eines Bebauungsplans ist ohne Vorkenntnisse schwierig“, so der Verbraucherzentrale Bundesverband. „Sie müssen wissen, was bestimmte Zeichen und Buchstabenkombinationen bedeuten und welche Informationen farblich im Bebauungsplan wie markiert sind.“ Der Diplom-Ingenieur Dr. Frank Schröter, Dozent an der Technischen Universität Braunschweig, bietet online eine Übersicht dieser Abkürzungen und Farbcodes an (http://www.dr-frank-schroeter.de/planzv.htm#Anlage).  


Grundlegende Frage: Bauweise offen oder geschlossen?

Viele Vorgaben des Bebauungsplans können es erforderlich machen, dass Sie Ihr Traumhaus anpassen: etwa die Dachform, die Farbe der Fassade oder die Position auf dem Grundstück. Eine der entscheidenden Vorgaben ist, ob auf dem Grundstück nach offener oder geschlossener Bauweise gebaut werden muss.

  • Offene Bauweise: Die Gebäude haben einen Abstand zum Nachbarn. Es handelt sich also um frei stehende Häuser. Das meint allerdings nicht zwingend Einfamilien- oder Doppelhäuser. Auch eine Hausgruppe kann auf einem Grundstück in offener Bauweise errichtet werden, beispielsweise Reihenhäuser. Der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze kann je nach Bebauungsplan unterschiedlich ausfallen. In der Regel sind es zweieinhalb bis drei Meter.
  • Geschlossene Bauweise: Ist sie im Bebauungsplan festgelegt, darf das Gebäude keinen Abstand zum Nachbarhaus haben (Blockbebauung). Beim typischen Grundstück fürs Einfamilienhaus werden Sie kaum auf diese Variante treffen. Die geschlossene Bauweise kann zum Beispiel zum Tragen kommen, wenn Sie mit Ihrem Haus innerstädtisch eine Baulücke schließen.

Bauplätze ohne Bebauungsplan

 

Es gibt Baugründe, für die kein Bebauungsplan vorliegt. Das ist oft dort der Fall, wo es um Baulücken oder den Abriss und Neubau im Bestand geht. Doch auch da dürfen Sie nicht schalten und walten, wie Sie möchten. Solche Fälle regelt das Baugesetzbuch in Paragraf 34. Dort heißt es, dass ein Bauvorhaben innerhalb bebauter Ortsteile zulässig sei, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt“. Dementsprechend wird Ihr Bauantrag also genehmigt, wenn Ihr Haus ins Umfeld passt. Das Baugesetzbuch verlangt ausdrücklich: „Das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“

Ob mit oder ohne Bebauungsplan: Bevor Sie einen Bauantrag einreichen, können Sie mit einer Bauvoranfrage herausfinden, ob Ihre Immobilie auf Zustimmung stößt. Die Baubehörde prüft, ob Ihr Vorhaben aus rechtlicher Sicht in Ordnung ist. Wichtig: Formulieren Sie die Bauvoranfrage so präzise wie möglich. Wenn später der Bauantrag der Voranfrage entspricht, wird Ihr Bauvorhaben aller Wahrscheinlichkeit nach genehmigt. Ebenso wie den Bauantrag können Sie die Bauvoranfrage von Ihrem Architekten oder Bauunternehmen formulieren lassen.


Was der Bebauungsplan über die Umgebung verrät

Sie wollen ein Grundstück in einem reinen Wohngebiet erwerben? Dann müssen Sie sicherlich am wenigsten vorsichtig sein. Machen Sie sich nur klar: Alles, was Sie dürfen, darf Ihr Nachbar auch. Beispiel: Sie entscheiden sich für den Bau eines eingeschossigen Bungalows. Erlaubt der Bebauungsplan aber dreigeschossige Gebäude, wird irgendwann vielleicht ein mehrgeschossiges Haus neben Ihrem gebaut.

Wenn Sie in einem besonderen Wohngebiet oder Mischgebiet bauen möchten, sollten Sie bedenken: Dort sind einige Formen von Gewerbe erlaubt. Es kann sich um Büros mit Publikumsverkehr, eine Gaststätte oder sogar eine Tankstelle handeln. Für den Grundstückskauf im Mischgebiet spricht, dass dort in der Regel der Quadratmeterpreis geringer ist als in einem reinen Wohngebiet. Studieren Sie den Bebauungsplan für ein Mischgebiet aber besonders genau. Bedenken Sie auch, dass Ihre Immobilie an Wert verliert, wenn in ein paar Jahren eine Werkstatt Ihr Nachbar wird. Aus dem Bebauungsplan ist ebenfalls ersichtlich, was die Gemeinde selbst plant: Auf einem noch brachliegenden Areal, das als örtliche Verkehrsfläche ausgewiesen ist, kann beispielsweise eine Straße entstehen.


An die Zukunft denken

 

Gehen wir davon aus, Sie haben Ihr Haus gebaut. Sie haben im Bauantrag alles berücksichtigt, was Ihnen der Bebauungsplan vorgab. Und Sie haben problemlos Ihre Genehmigung dafür erhalten. Einige Jahre später denken Sie über einen Anbau nach. Vielleicht sollen Ihre Eltern zu Ihnen ziehen. Oder Ihre Kinder wünschen sich einen Hobby- und Fitnessraum. Eventuell kommt es Ihnen auch in den Sinn, einen Wintergarten oder ein Carport zu bauen.

Ungünstig, wenn Sie die laut Bebauungsplan bebaubare Grundfläche schon vollständig ausgenutzt haben. Darum sollten Sie bauliche Veränderungen möglichst von Anfang an einkalkulieren – egal, ob es sich um einen Anbau oder ein Nebengebäude wie etwa eine Garage handelt. Falls Sie das versäumt haben? Machen Sie es wie beim Neubau: Stellen Sie eine Bauvoranfrage beim Bauamt. So erfahren Sie, ob die Behörde Ihrem Vorhaben zustimmen wird – bevor Sie in Aktion treten.


Individueller Finanzierungsplan von Ihrem Heimatexperten

Je früher Sie sich gründlich beraten lassen, desto entspannter können Sie alle folgenden Planungs- und Umsetzungsschritte umsetzen. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall stehen Ihnen gern vor Ort zur Verfügung und unterstützen Sie in allen wichtigen Fragen von der Ermittlung Ihres Budgets bis zur optimal für Sie geeigneten Kombination aus Laufzeit und Zinssatz Ihres Darlehens. Sie bekommen einen individuellen Finanzierungsplan, in dem auch die finanziellen Vorteile des Bausparens hinsichtlich der möglichen staatlichen Förderung von Baukindergeld bis Wohn-Riester eingerechnet sind.

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

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