Quadratmeterpreise:
aktuelle Preise und Prognosen 

  • Entwicklung der Quadratmeterpreise
  • Quadratmeterpreise in Deutschland
  • Quadratmeterpreise in Ihrer Region

Lange kannten die Quadratmeterpreise für Immobilien in Deutschland nur eine Richtung:
steil nach oben. Doch nun ist der Aufwärtstrend leicht gebremst. Wir zeigen die
aktuellen Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser in Ihrer Region und
informieren über aktuelle Zahlen und Prognosen.

Definition: Was ist der Quadratmeterpreis?

Quadratmeterpreise: Siedlungsgebiet aus der Vogelperspektive
Die Quadratmeterpreise für Häuser, Wohnungen und Grundstücke werden von verschiedensten Faktoren bestimmt. (Quelle: HPE - stock.adobe.com)

Der Quadratmeterpreis ist der Preis, den Sie pro Quadratmeter für ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung am Markt erzielen können. Die jeweiligen Preise für Grundstücks- oder Wohnfläche sind von verschiedenen Faktoren abhängig.

Das wichtigste Kriterium ist die Lage, hinzu kommen bei Immobilien Zustand, Baujahr, Schnitt und Ausstattung. Bei den Grundstückspreisen spielt neben Lage, Ausrichtung und Anbindung die Bebaubarkeit eine entscheidende Rolle bei der Höhe des Quadratmeterpreises.

Zudem sind die Bodenrichtwerte und die Quadratmeterpreise vergleichbarer Grundstücke eine hilfreiche Orientierung. Den Bodenrichtwert können Sie kostenlos online einsehen, beispielsweise über das Onlineportal BORIS-D.


Quadratmeterpreis berechnen

Den Quadratmeterpreis eines Grundstücks, des Hauses oder der Wohnung  können Sie leicht selbst berechnen. Länge x Breite ergibt die Quadratmeterzahl, Kaufpreis oder Kaltmiete geteilt durch die Quadratmeterzahl ergibt den Quadratmeterpreis. Das klingt zunächst einmal ganz simpel, es gilt dabei aber zu bedenken, dass bei Häusern und Wohnungen nur die reine Wohnfläche zählt – und die lässt sich ganz unterschiedlich berechnen, sodass sich eine andere Quadratmeterzahl ergibt.

Nutzflächen wie Kellerräume, Abstellräume, Heizungsräume, Trockenräume, Garagen sowie Flächen mit bis zu einem Meter Höhe – beispielsweise bei extremen Schrägen – müssen Sie bei der Berechnung nicht berücksichtigen. Terrassen, Balkone oder Loggien werden hingegen anteilig berechnet. Daher müssen Sie auch dafür die Maße ermitteln und mit einem entsprechenden Faktor multiplizieren. Hierfür lautet die Formel Länge x Breite x Faktor = Quadratmeterzahl.

Folgende Flächen zählen nur anteilig zur Wohnfläche:

  • Faktor 0,5: Wohnflächen mit ein bis zwei Meter Höhe, unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder, teilweise Balkone mit südlicher Ausrichtung
  • Faktor 0,25: Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen 

Beispiel: Für alle nutzbaren Zimmer einer Wohnung haben Sie 80 Quadratmeter ermittelt. Darüber hinaus verfügt die Wohnung noch über einen acht Quadratmeter großen Balkon mit südlicher Ausrichtung. Der zählt (Faktor 0,5) nur zur Hälfte zur Wohnfläche dazu. Das ergibt dann eine Gesamt-Wohnfläche von 80 (Wohnung) plus 4 (halber Balkon) = 84 Quadratmetern. Angenommen, die Wohnung kostet 300.000, dann ergäbe sich daraus wie folgt der Quadratmeterpreis: 300.000 geteilt durch 84 = rund 3.571 Euro pro Quadratmeter.

Für viele mag das nach überflüssigen Details klingen, aber: Bei der Berechnung der neuen Grundsteuer spielt die Wohnfläche eine wichtige Rolle. Und auch bei der Berechnung des Mietpreises ist die korrekte Angabe der Wohnfläche wichtig. Dagegen wird bei Grundstücken bei der Berechnung die gesamte Größe zugrunde gelegt. 

In diesem Artikel finden Sie noch weitere Infos und Methoden zur Wohnflächenberechnung.


Aktuelle Entwicklungen der Quadratmeterpreise

Quadratmeterpreise: Bauplatz eine Einfamilienhauses
Gerade die gestiegenen Baupreise wirken sich stark auf die Quadratmeterpreise aus. (Quelle: TIMDAVIDCOLLECTION - stock.adobe.com)

Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) sind die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) und damit auch die Quadratmeterpreise in Deutschland im ersten Quartal 2022 um durchschnittlich zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser haben sich gegenüber dem Vorquartal im Schnitt um 0,8 Prozent verteuert.

Damit deutet sich eine leichte Abschwächung der Dynamik an: Im dritten Quartal 2021 waren die Preise für Wohnimmobilien noch um 4,1 Prozent und im vierten Quartal 2021 um 3,1 Prozent gegenüber dem jeweiligen Vorquartal gestiegen.

Der leichte Abwärtstrend setzt sich in diesem Jahr fort. Laut dem neuen Hauspreisindex der Transaktionsplattform Europace sind die Preise bei allen Arten von Wohnimmobilien gefallen. Nach den Eigentumswohnungen (-0,86 Prozent) sinken die Preise für Bestandsimmobilien am zweitstärksten (-0,69 Prozent). 

Aber auch die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sinken erstmals leicht (-0,26 Prozent). Stark gestiegen sind hingegen die Baukosten pro Quadratmeter, die bundesweit aktuell bei knapp 2.200 Euro liegen. Wer auf schlüsselfertige Fertighäuser setzt, sollte mindestens 2.500 Euro pro Quadratmeter einkalkulieren. Lesen Sie dazu auch unseren Artikel zum Thema „Aktuelle Baupreise“.


Immobilienpreis kostenlos ermitteln

Der Preis einer Immobilie hängt von vielen Faktoren ab. Unser Immobilenwert-Rechner bezieht neben dem Quadratmeterpreis noch viele weitere Faktoren in die Wertermittlung mit ein. So erhalten Sie in wenigen Minuten adressgenau eine Einschätzung des zu erzielenden Immobilienpreises:

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Quadratmeterpreise in Deutschland

Laut dem Online-Immobilienportal ImmoScout24 liegen die Quadratmeterpreise aktuell durchschnittlich ...

  • ... bei 4.170 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen im Neubau
  • ... bei 3.703 Euro pro Quadratmeter für Häuser im Neubau

Für baureifes Land gibt das Statistische Bundesamt derzeit einen bundesweiten Durchschnittswert von 205,60 Euro pro Quadratmeter an.

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Quadratmeterpreise: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen

  Quadratmeterpreis 3. Quartal 2022 Preisentwicklung: Q3 2022 zu Q2 2022
Eigentumswohnung Neubau 4.170 Euro/m2 + 1 Prozent
Eigentumswohnung Bestand
2.835 Euro/m2
+ 0,9 Prozent
Haus Neubau 3.703 Euro/m2 + 1,9 Prozent
Haus Bestand 3.055 Euro/m2 + 0,5 Prozent

Quelle: ImmoScout24; bei den Preisen handelt es sich um Angebotspreise, die in der Regel höher liegen als die tatsächlichen Verkaufspreise.

Zwar stiegen die Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen in Deutschland im dritten Quartal 2022 noch an. Dies aber auf einem sehr niedrigen Niveau. Nach einem teils starken Rückgang der Immobilienpreise im zweiten Quartal 2022 scheinen sich die Werte jetzt eingependelt zu haben. 

Quadratmeterpreise für baureifes Land

  Quadratmeterpreis 2019 Quadratmeterpreis 2020
Quadratmeterpreis 2021
Baureifes Land 189,78 Euro 199 Euro 205,60 Euro

Quelle: Statistisches Bundesamt, Stand: Oktober 2022

"Neuer Rekordwert" ist die regelmäßig wiederkehrende Überschrift, mit der das Statistische Bundesamt jährlich die bundesweiten Durchschnittspreise für baureifes Land veröffentlicht. 2021 wurde dabei erstmals die 200-Euro-Marke geknackt.


Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in Ihrer Region

Durchschnittlicher Quadratmeterpreis auf Basis der Daten von immowelt.de (Stand: Oktober 2022):

Bundesland/Stadt Quadratmeterpreis in Euro/m2
Baden-Württemberg 3.920
Stuttgart 5.523
Freiburg im Breisgau 5.736
Bayern 4.889
München 7.759
Nürnberg 4.178
Berlin 5.197
Brandenburg 2.760
Potsdam 5.347
Cottbus 2.193
Bremen 2.193
Bremerhaven 1.802
Hamburg 6.649
Hessen 3.759
Wiesbaden 4.881
Frankfurt am Main 6.521
Mecklenburg-Vorpommern 2.637
Schwerin 2.517
Rostock 4.007
Niedersachsen 2.699
Hannover 3.743
Braunschweig 3.528
Nordrhein-Westfalen 2.891
Köln 5.262
Düsseldorf 5.085
Rheinland-Pfalz 2.780
Mainz 4.527
Koblenz 3.650
Saarland 1.995
Saarbrücken 2.280
Neunkirchen 1.641
Sachsen 1.816
Dresden  2.987
Leipzig 2.644
Sachsen-Anhalt 1.609
Magdeburg 2.104
Halle (Saale) 2.638
Schleswig-Holstein 3.765
Kiel 3.780
Lübeck 4.295
Thüringen 1.932
Erfurt 3.279
Jena 3.685

Quelle: immowelt.de


Quadratmeterpreise für Häuser in Ihrer Region

Durchschnittlicher Quadratmeterpreis auf Basis der Daten von immowelt.de (Stand: Oktober 2022):

Bundesland/Stadt Quadratmeterpreis in Euro/m2
Baden-Württemberg 3.696
Stuttgart 6.847
Freiburg im Breisgau 5.871
Bayern 4.078
München 10.665
Nürnberg 5.332
Berlin 5.692
Brandenburg 2.696
Potsdam 5.886
Cottbus 2.322
Bremen 2.945
Bremerhaven 1.866
Hamburg 6.008
Hessen 3.107
Wiesbaden 5.761
Frankfurt am Main 6.530
Mecklenburg-Vorpommern 1.958
Schwerin 2.781
Rostock 4.215
Niedersachsen 2.344
Hannover 4.262
Braunschweig 3.628
Nordrhein-Westfalen 3.020
Köln 5.768
Düsseldorf 6.608 
Rheinland-Pfalz 2.382
Mainz 5.172
Koblenz 3.337
Saarland 1.670
Saarbrücken 2.093 
Neunkirchen 1.553
Sachsen 1.784
Dresden  3.291
Leipzig 3.460
Sachsen-Anhalt 1.421
Magedburg 2.700
Halle (Saale) 2.885
Schleswig-Holstein 3.278
Kiel 3.780
Lübeck 3.816
Thüringen 1.502
Erfurt 3.361
Jena 4.075

Quelle: immowelt.de


Quadratmeterpreise für Grundstücke in Ihrer Region

Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für baureifes Land, Stand: Oktober 2022

Bundesland durchschnittlicher Kaufwert für baureifes Land (in Euro/m2
Baden-Württemberg 257,77
Bayern 386,50
Berlin 823,84
Brandenburg 236,76
Bremen 221,54
Hamburg 1.069,78
Hessen 223,43
Mecklenburg-Vorpommern 128,00
Niedersachsen 139,31
Nordrhein-Westfalen 225,90
Rheinland-Pfalz 128,55
Saarland 118,82
Sachsen 114,74
Sachsen-Anhalt 75,42
Schleswig-Holstein 150,53
Thüringen
90,00

Quelle: Statistisches Bundesamt

Während sich auf dem Markt der Wohnimmobilien langsam eine leichte Beruhigung einstellt (lesen Sie dazu auch unseren Artikel Immobilienpreise - Wie geht es weiter?), erreichen die Preise für baureifes Land und damit die Grundstückspreise jedes Jahr neue Rekordwerte.


Quadratmeterpreise für Mietwohnungen

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Deutschland liegt nach Analysen des Online-Immobilienportals Immoscout24 bei 7,78 Euro. Bei Häusern zur Miete liegt der Quadratmeterpreis bei 9,06 Euro.

Laut statistischem Bundesamt (Destatis) stiegen die Mieten im August 2022 im Vergleich zum Vorjahresmonat in den kreisfreien Großstädten und in ländlichen Kreisen um 1,8 %. Leicht höher war der Anstieg in den städtischen Kreisen (+1,9 %). In dünnbesiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Mieten um 1,4 %. 

Die bundesweit höchsten Mieten fallen in München an. Dem Onlineportal Statista nach ist München mit 19,64 Euro pro Quadratmeter die derzeit teuerste Stadt Deutschlands. Auf den Plätzen zwei und drei folgen mit 16,49 Euro pro Quadratmeter Frankfurt am Main und Berlin mit einer inserierten Angebotsmiete von 15,69 Euro für den Quadratmeter.

Besonders in Großstädten sind die Mieten in den vergangenen Jahren immens gestiegen, in Berlin beispielsweise im Vergleich der Jahre 2016 und 2021 um mehr als 40 Prozent. Steigende Mietpreise sind jedoch nicht nur in städtischen Regionen zu beobachten: In den vergangenen Jahren lässt sich deutschlandweit ein genereller Anstieg der Mieten beobachten. Ebenso sind die monatlichen Mietausgaben privater Haushalte in letzter Zeit stetig angewachsen. Dazu passt, dass das Immobilienportal Immoscout eine deutliche Verschiebung vom Käufer- hin zum Mietmarkt sieht. Heißt konkret: Die Experten erwarten, dass die Mietpreise deutlich stärker anziehen werden als die Kaufpreise.


Fazit: Wie entwickeln sich die Quadratmeterpreise?

Stillstand, gar Rückschritt der Quadratmeterpreise? Auf einigen Teilfeldern des Immobilienmarktes sind leichte Rückgänge beim Quadratmeterpreis zu beobachten, so zum Beispiel beim Neubau. Das gilt vor allem in den großen Metropolen, die in in den letzten Jahren eine enorme Preissteigerung erlebt haben. In anderen Bereichen, vor allem bei Grundstücken, geht der Preistrend weiterhin nach oben.

Das zeigt, wie (regional) unterschiedlich die Quadratmeterpreise sind. Und wie genau Sie sich als potentieller Käufer informieren sollten. Denn neben dem reinen Kaufpreis kommen noch weitere Kosten auf Sie zu. So zum Beispiel die Erschließungskosten für das Grundstück und weitere Baunebenkosten wie Notarkosten. Auch die gestiegenen Baupreise wirken sich auf die Entwicklung der Quadratmeterpreise aus. 

Immobilienpreise: Ansicht einer Siedlung
Bei der Entwicklung der Immobilienpreise gibt es starke regionale Unterschiede. (Quelle: bilanol - stock.adobe.com)

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