Haus- und Wohnungsbesichtigung

  • Checkliste zum Download
  • Tipps für die Besichtigung
  • Mängel erkennen

Die Haus- oder Wohnungsbesichtigung Ihrer Traumimmobilie steht an? Welche Fragen Sie bei der Wohnungsbesichtigung stellen sollten, was es rund um den Besichtigungstermin zu beachten gibt und welche Unterlagen wichtig sind, erfahren Sie hier. Und mit unserer Checkliste für die Haus- oder Wohnungsbesichtigung übersehen Sie nichts.


Entscheidender Schritt: Die Haus- oder Wohnungsbesichtigung

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist ein großer Schritt und sollte wohl überlegt sein. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Haus- oder Wohnungsbesichtigung.

Als künftiger Eigentümer sind Sie selbst für die Ausbesserung von Schäden, technische Reparaturen und Umbauten zuständig. Deshalb sollten Sie das Objekt unbedingt vor dem Kauf bei einem Besichtigungstermin gründlich prüfen.

Ausschlaggebend ist der Zustand der Immobilie. Fragen Sie bei der Wohnungsbesichtigung auf jeden Fall nach folgenden drei Aspekten:

  • Keller: Wenn bei der Hausbesichtigung der Keller voller Möbel und Kisten steht, bestehen Sie darauf, einen Blick dahinter zu werfen. Entdecken Sie Feuchtigkeit?
  • Dach: Ist das Dach beschädigt, kommen in den nächsten Jahren hohe Kosten auf Sie zu. Idealerweise zeigt Ihr Makler Ihnen ein aktuelles Video von einem Drohnenflug über dem Haus.
  • Haustechnik: Eine funktionierende Haustechnik ist Voraussetzung für ein angenehmes Leben in Ihrer Immobilie. Wichtig ist zum Beispiel, in welchem Zustand sich die Heizungsanlage befindet oder ob die elektrischen Leitungen alt und unachtsam verlegt sind.
  • Lassen Sie die Installationen unbedingt von einem Experten begutachten. Prüfen Sie außerdem den Energieausweis, um eine Vorstellung von den künftigen Heizkosten zu bekommen.


Tipp: Nehmen Sie zum Besichtigungstermin Kamera oder Smartphone mit. Fotos helfen Ihnen später dabei, sich besser an die Wohnungsbesichtigung zu erinnern. Bevor Sie Fotos machen, sollten Sie sich das Einverständnis der Immobilienbesitzer oder des Maklers einholen.

Unsere vollständige Checkliste für die Hausbesichtigung finden Sie hier als PDF. Einfach herunterladen, ausdrucken und zum Besichtigungstermin mitnehmen. Ergänzt um die Dinge, die Ihnen persönlich wichtig sind, sind Sie so optimal vorbereitet.


Fragen Sie sich ergänzend zur Checkliste:

  • Passen Raumaufteilung und Ausstattung zu Ihren Ansprüchen?
  • Können gegebenenfalls Wände versetzt werden?
  • In welcher Himmelsrichtung liegen Balkon und/oder Garten?
  • Wie ist die Infrastruktur in der Umgebung?

Tipps für den Besichtigungstermin

Wenn Sie ein Objekt ins Auge gefasst haben, bemühen Sie sich zunächst um einen Besichtigungstermin. Beachten Sie für die Planung der Wohnungsbesichtigung folgende Tipps:

  • Einzeltermin: Bestehen Sie möglichst auf einen Einzeltermin. Sie können sich besser auf die Immobilie konzentrieren, wenn Sie das Objekt ohne weitere Kaufinteressenten betrachten.
  • Zeit nehmen: Achten Sie darauf, für Ihre Wohnungsbesichtigung ausreichend Zeit einzuplanen. So haben Sie die Möglichkeit, die für Sie wichtigen Fragen vor Ort zu klären. Unter Zeitdruck übersehen Sie möglicherweise wichtige Aspekte.
  • Umgebung erkunden: Können Sie sich vorstellen, hier mehrere Jahrzehnte zu leben? Finden Sie alles, was Sie benötigen, in Reichweite? Denken Sie zum Beispiel an den Kindergarten und Schulen für die Kinder, Seniorenanlagen für Eltern, Einkaufsmöglichkeiten oder einen Park, um mit dem Hund rauszugehen. Oder Sie machen es andersrum: Spazieren Sie zuerst durch das Viertel und vereinbaren Sie nur dann einen Besichtigungstermin, wenn Ihnen die Nachbarschaft gefällt.

Die zweite Wohnungsbesichtigung

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für euch da.

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Sollte die Immobilie nach einem ersten Besichtigungstermin einen guten Gesamteindruck auf Sie machen, fordern Sie von Makler oder Verkäufer weitere Unterlagen an, zum Beispiel:

  • Baupläne
  • Reparaturkostenaufstellungen
  • Protokolle der Eigentümergemeinschaft


Bleibt Ihr Kaufinteresse nach Einsicht der Unterlagen bestehen, vereinbaren Sie einen zweiten Besichtigungstermin. Bei dieser Gelegenheit prüfen Sie das Objekt nochmal gründlich.

Seien Sie kritisch: Können Sie sich wirklich vorstellen, hier Zuhause zu sein? Hat die Immobilie Einschränkungen oder Mängel, die das spätere Wohngefühl trüben oder Zusatzkosten verursachen könnten?

Tipp: Bringen Sie zum zweiten Besichtigungstermin eine Finanzierungsbestätigung mit, um den Käufer von Ihrer Solvenz zu überzeugen. Mit unserem Immobilienwert-Ermittler erfahren Sie, ob der veranschlagte Kaufpreis angemessen ist.

Bei Ihren eigenen vier Wänden sollte alles stimmen, wie auch bei der Finanzierung. Bei Fragen zu Krediten oder Fördermöglichkeiten hilft Ihnen Ihr Heimatexperte von Schwäbisch Hall gerne weiter.


Bester Zeitpunkt für die Haus- oder Wohnungsbesichtigung

Versuchen Sie möglichst, Besichtigungstermine zu verschiedenen Zeiten zu vereinbaren. Optimal ist ein Termin zur Wohnungsbesichtigung am Mittag, einer am Abend und einer am Wochenende. Achten Sie jeweils auf folgende Aspekte:

  • Helligkeit: Wie viel Tageslicht fällt um welche Uhrzeit ins Haus?
  • Nachbarschaft: Sind die Anwohner laut? Finden Sie die Nachbarn sympathisch? Das erfahren Sie am besten nach Feierabend, wenn Eltern und Kinder aus der Arbeit und von der Schule nach Hause kommen.
  • Umgebungslärm: Stört Sie das Läuten der Kirche zwei Straßen weiter oder der morgendliche Lieferverkehr?
  • Wochenendsituation: Wird auf dem Sportplatz schräg gegenüber Fußball gespielt? Werden in der Kleingartenanlage nebenan laute Geräte eingesetzt?
  • Parksituation: Finden Sie auch nach Feierabend einen freien Parkplatz? Wie sieht es am Wochenende aus? Beobachten Sie die Parksituation zu verschiedenen Tageszeiten.

Werfen Sie auch einen Blick in die Zukunft: Der betreffende Flächennutzungsplan kann Aufschluss über die künftige bauliche Entwicklung in der Umgebung liefern.


Wohnungsbesichtigung: Niemals unter Druck handeln

Ganz wichtig ist, dass Sie sich bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung nicht unter Druck setzen lassen. Drängt der Makler Sie zu einer Entscheidung, weil vielleicht schon andere Interessenten Kaufbereitschaft signalisiert haben, bleiben Sie ruhig und sachbezogen.

Treffen Sie eine Kaufentscheidung niemals unter Druck. Sollte das Objekt anderweitig vergeben werden, findet sich die richtige Immobile für Sie eben etwas später.

Scheuen Sie sich nicht, bei einem entdeckten, aber nur schwer einzuschätzenden Mangel einen dritten Termin mit einem Sachverständigen zu vereinbaren.

Ein klar und fachgerecht definierter Mangel kann Ihnen helfen, den Preis zu senken oder die Entscheidung zu treffen, vom Kauf Abstand zu nehmen. Hat der Makler für den Zusatztermin kein Verständnis, ist er ohnehin kein geeigneter Partner für Ihren Immobilienkauf.

Übrigens verpflichten Sie sich auch mit mehreren Besichtigungsterminen zu nichts – Ihr Interesse bleibt so lange unverbindlich, bis es schriftliche Vereinbarungen gibt.


Haus- oder Wohnungsbesichtigung: Wer sollte dabei sein?

Holen Sie sich persönliche Unterstützung für Ihre Haus- oder Wohnungsbesichtigung, zum Beispiel:

  • Ihre Kinder: Wenn Sie als Familie in ein neues Objekt ziehen wollen, nehmen Sie zum zweiten Besichtigungstermin Ihre Kinder mit. Sie haben eine andere Perspektive als Erwachsene.
  • Ihre Freunde: Ihnen nahestehende Menschen wissen, was Ihnen an einer Immobilie wichtig ist. Gleichzeitig sind sie emotional weniger stark involviert und urteilen bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung rationaler als Sie selbst.
  • Ihren Sachverständigen: Sparen Sie nicht am falschen Ende – engagieren Sie einen sachverständigen Begleiter für Ihren Besichtigungstermin. Der Sachverständige nimmt den Zustand des Objekts in Augenschein und prüft beispielsweise den Energieausweis. Kontaktadressen finden Sie unter anderem auf den Seiten des BDSF – Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V. (www.bundesverband-gutachter.de). Der Sachverständige kann zudem gemeinsam mit Ihnen die voraussichtlichen Renovierungskosten berechnen.

Achtung: Viele mögliche Problemstellen sind bei Bestandsimmobilien für Laien schwer zu beurteilen. Beispielsweise, wenn die Elektroinstallation überaltert oder der Dachstuhl marode ist. Bleiben solche Mängel unentdeckt, verursachen sie schnell enorme Folgekosten. Darauf weist auch Jörg Meinhardt von TÜV Rheinland hin: „Der unbedachte Käufer handelt sich unter Umständen eine Menge Ärger ein.“


Die Rolle des Maklers

Der Makler ist Ihr Begleiter bei der Haus- oder Wohnungsbesichtigung. Im Idealfall kann er alle Fragen beantworten, die auf Ihrer Checkliste zur Hausbesichtigung stehen.

Er wird Ihnen vor der Haus- oder Wohnungsbesichtigung ein detailliertes Exposé zu der Immobilie zur Verfügung stellen. Es enthält außer einer genauen Beschreibung des Objekts auch Grafiken und Fotos, etwa vom Grundriss und der Lage. Auf Basis des Exposés können Sie Ihre Checkliste zur Wohnungsbesichtigung noch einmal konkretisieren.

Gut zu wissen: Der Makler haftet für alle getätigten Aussagen – ein weiterer Grund, beim Besichtigungstermin eine Begleitperson dabeizuhaben, die im Falle eines späteren Rechtsstreits als Zeuge fungieren kann.

Bezüglich der Maklercourtage gilt seit Dezember 2020: Wer eine Immobilie kauft, muss nur maximal die Hälfte der Kosten übernehmen. Außerdem bedarf der Maklervertrag nun einer Textform.

Da sein Honorar vom Verkaufserfolg abhängt, sollten Sie den Makler lediglich als Auskunftgeber sehen. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen, wenn der Makler auf einen schnellen Vertragsabschluss pocht. Sollten Sie Zweifel an der Verlässlichkeit seiner Aussagen haben, lassen Sie bauliche Aspekte besser von einem Sachverständigen überprüfen.


Weitere Informationsquelle: die Hausverwaltung

Wenn Sie sich für ein Haus oder eine Wohnung interessieren, sollten Sie unbedingt vorab mit dem Hausverwalter sprechen.

In der Regel setzt die Eigentümergemeinschaft einen Dienstleister als Verwalter ein. Alternativ fungiert oft einer der Miteigentümer als Sprecher der Gemeinschaft. Fragen Sie nach den folgenden Punkte:

  • Höhe der Nebenkosten
  • Hausordnung
  • Grund für den Verkauf der Immobilie
  • Höhe der angesparten Rücklagen für Instandhaltung und Renovierung
So erhalten Sie wertvolle Einblicke aus einer anderen Perspektive als der des Maklers oder Verkäufers.

Grundsätzlich gilt: Ob Eigentumswohnung oder ein ganzes Haus: Auch wenn Sie eine Immobilie lediglich als Kapitalanlage erwerben möchten – verzichten Sie nie auf einen Besichtigungstermin vor Ort.


Prospekte und Fotos lassen ein Objekt immer sehr attraktiv aussehen. Doch das schöne Bild muss nicht der Wahrheit entsprechen. Nur wenn Sie die Wohnung oder das Haus persönlich begehen, können Sie den Zustand realistisch beurteilen.

Wenn es Ihnen selbst an Fachkenntnis fehlt, nehmen Sie einen Architekten (oder Bausachverständigen) mit und gehen Sie vor Ort mit dem Experten die Checkliste zur Hausbesichtigung durch.


Sonderfall: Besichtigungstermin im Musterhaus

Wenn Sie ein Haus neu bauen lassen, findet meist vorher eine Besichtigung in einem Musterhaus statt. Das verlangt von Ihnen viel Vorstellungskraft.

Zum einen sind diese Objekte in der Regel nur spärlich möbliert. Das lässt Räume unter Umständen deutlich großzügiger erscheinen als sie sind. Versuchen Sie, sich Ihre eigenen Möbel in den Zimmern vorzustellen.

Zum anderen ist bei einem Musterhaus die Umgebung komplett anders. Versuchen Sie – am besten mithilfe von Fotos – Ihre Eindrücke vom Musterhaus vor Ort auf Ihren Bauplatz zu übertragen.

Gut zu wissen: Oft sind Musterhäuser und die tatsächlich angebotenen Fertighäuser nicht identisch. Musterhäuser sollen besonders attraktiv wirken und haben deshalb häufig eine hochwertigere Ausstattung als die Standardversionen oder sind etwas größer.

Tipp: Fragen Sie bei der Hausbesichtigung detailliert nach, was ein Extra ist und was später im Standardpreis enthalten sein wird.


Besichtigung von Bestandsimmobilien

Achtung! Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie können nach dem Erwerb keine Mängel mehr geltend gemacht werden. Das ist ein Unterschied zu Neubauten, bei denen Sie nach Fertigstellung immer noch Fehler reklamieren können. Darum sollten Sie bei der Besichtigung einer Bestandsimmobilie sehr sorgfältig sein.

Zusammenfassend gilt: Egal ob Haus- oder Wohnungsbesichtigung – die Begutachtung des Objektes ist für den Erwerb von grundlegender Bedeutung. Inspizieren Sie die Immobilie also möglichst

  • auf einem langen Individualtermin,
  • nie allein,
  • nie unter Druck,
  • gegebenenfalls mehrfach und
  • bei Bedarf zusammen mit einem Sachverständigen.
Jedes Jahr wechseln bei uns Zehntausende Immobilien den Besitzer. Freuen Sie sich auf Ihren Besichtigungstermin und blicken Sie ihm mithilfe unserer Checkliste zur Hausbesichtigung entspannt, aber gut vorbereitet, entgegen.

Gute Beratung ist unverzichtbar

Sie haben bereits eine Vorstellung von Ihrem Traumhaus oder bereits einen Bauplatz gefunden? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Eigenheim suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.

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