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Bauzinsen aktuell: Was passiert bei der Bauzinsentwicklung

  • Historischer Vergleich
  • Prognose für die Zukunft
  • Niedrigzinsen jetzt sichern

Ein wichtiges Detail einer Baufinanzierung sind Zinsen. Über Jahre sind sie gesunken und befanden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Seit Anfang 2022 steigen die Bauzinsen wieder. Alles, was Sie darüber wissen müssen und wie es um die Bauzinsen aktuell bestellt ist, erfahren Sie hier.

  

+++ Bauzinsen: Entwicklung und aktuelle Situation +++

Lange Zeit befanden sich die Bauzinsen in einem historischen Tief. Zahlten Bauwillige im Januar 2010 noch 3,5 Prozent Effektivzins für einen Wohnungsbaukredit, lagen die Bauzinsen Anfang 2022 nur bei knapp über einem Prozent – eine deutliche Bauzinsentwicklung nach unten, die eine Baufinanzierung günstiger werden lies. Das lag auch am niedrigen Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), der ein wichtiger Ausgangspunkt für die Höhe der Bauzinsen ist.

Doch die Situation hat sich verändert: Angehende Immobilienbesitzer erleben derzeit schwierige Zeiten, denn die Bauzinsen liegen aktuell bei über vier Prozent. Weil sich eine Baufinanzierung über einen langen Zeitraum erstreckt, bedeuten bereits kleine Zinsunterschiede eine große zusätzliche Be- oder Entlastung. Wie lange der Zinsanstieg noch andauert, ist ungewiss.

Nicht nur Bauzinsen steigen

Zu den steigenden Bauzinsen kommt noch eine Inflationsrate, in der Spitze knapp über 10 Prozent, die das angesparte Eigenkapital "auffrisst". Gleichzeitig schießen wegen anhaltender Nachfrage die Immobilien- und Baupreise immer weiter in die Höhe. 

Unsere Grafik zeigt Ihnen die Zinsentwicklung seit 2003 bei Immobilienkrediten an private Haushalte – mit Laufzeiten von bis 5 Jahre, bis 10 Jahre und über 10 Jahre. Die Werte basieren auf Angaben der Deutschen Bundesbank.

Entwicklung Bauzinsen

Wohnungsbaukredite an private Haushalte    

     

Bauzinsen aktuell: Leitzins und Inflationsrate 

Leitzins und Inflationsrate beeinflussen unter anderem die aktuellen Bauzinsen. Deshalb sollten Sie deren Entwicklungen immer im Blick behalten. Hier fassen wir die wichtigsten Werte für Sie zusammen:

  • Leitzins: Der Rat der Europäischen Zentralbank (EZB) hat in seiner jüngsten Sitzung am 16. März 2023 die Leitzinsen im Euroraum um weitere 0,5 Prozentpunkte auf nun 3,5 Prozent angehoben. Es war bereits die sechste Erhöhung in Folge. Auch die amerikanische US-Notenbank Fed hat den Leitzins im März um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Der Leitzins in den USA liegt demnach aktuell in einer Spanne von 4,75 bis 5,0 Prozent.
  • Inflationsrate: Die Inflationsrate in Deutschland lag nach ersten Schätzungen des Statistischen Bundesamtes im März bei 7,4 Prozent.  Im Februar 2023 hatte die Teuerungsrate − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat − noch 8,7 Prozent betragen.

    

Bauzinsen-Entwicklung: Das sagt unser Kapitalmarktexperte

Steigende Zinsen, steigende Preise – doch wie geht deren Entwicklung weiter und welche Auswirkungen haben sie auf den Immobilienmarkt? Einfache Antworten auf diese Fragen gibt es nicht. Prognosen sind durch die derzeitigen Rahmenbedingungen auch für unseren Kapitalmarktexperten Dr. Rainer Eichwede schwierig. Was die Immobilienpreise und die Zinsentwicklung angeht, sagt er:

"Wohnen wird gerade für alle teurer – so viel können wir feststellen. Egal ob steigende Baupreise, Energie- oder gar Zinskosten. Entlastung gibt es allenfalls bei den Immobilienpreisen in einem engen Korridor. So schätzt die DZ BANK den Preisrückgang in einer neuen Studie für 2023 bei vier bis sechs Prozent ein, andere Experten prognostizieren bis zu minus zehn Prozent. Das ist angesichts der Wachstumsraten der vergangenen Jahre nur ein sehr kleiner Trost: Seit 2010 haben sich die Immobilienpreise quasi verdoppelt."

Schwäbisch Hall-Kapitalmarktexperte Dr. Rainer Eichwede. (Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall)

Was können (angehende) Immobilienbesitzer für 2023 angesichts der schwierigen Rahmenbedingungen also tun?  Eichwede sieht vier Lösungsansätze:

  • "Erstens das Bauvorhaben wie geplant durchziehen und den finanziellen Spielraum maximal ausreizen. Dieser Vorschlag gilt insbesondere für finanzstarke Bauherren mit gutem Eigenkapitalpolster. Sie profitieren von ihrer Investition in einem Umfeld, in dem Sicherheit und energetische Autarkie immer wichtiger werden.
  • Zweite Lösung: Bauvorhaben ändern, also die Investitionssumme senken durch Kauf in kleineren Städten außerhalb größerer Ballungszentren. Auch wer ein Doppelhaus oder Reihenhaus wählt, kann Baukosten minimieren. Wer Grundstücksgröße oder Grundriss eindämpft oder den Keller weglässt, spart ebenfalls signifikant.
  • Dritte Möglichkeit: Vertagen, wobei diese Lösung notwendig sein kann, aber meistens keine gute Idee ist: Denn alle Experten erwarten einen erheblichen Nachfragedruck angesichts der wachsenden Bevölkerung in Deutschland. Mittlerweile leben mit mehr als 84 Millionen Menschen gut eine Million mehr als vor einem Jahr in Deutschland. Und alle drängen auf den Wohnungsmarkt, ob als Mieter oder Erwerber. Lösung drei kommt also nur in Frage, wenn die Aussicht besteht, den Eigenkapitalanteil zeitnah über die notwendige Schwelle von mindestens 20 Prozent zu heben oder die finanzielle Tragbarkeit besser gewährleisten zu können.
  • Lösung vier: Bauvorhaben aufgeben – dieser Weg ist der traurigste. Wer knapp kalkulieren musste, alle anderen Einsparoptionen schon ausgereizt hat, der wird weiterhin am enger werdenden Mietwohnungsmarkt teilnehmen müssen. Aber es gibt einen Hoffnungsschimmer: Die Politik hat noch nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft, um den Immobilienmarkt zu stützen. Sie wird über kurz oder lang die Förderung auch für Neubauten wieder intensivieren müssen, um die drohende Wohnungsnot zu minimieren. Sie könnte jetzt schon den Dschungel an Bauvorschriften lichten, damit Bauvorhaben erleichtern und am Ende zu einer Senkung der Baukosten beitragen. Oder sie schafft zumindest für Erstkäufer günstigere Rahmen­bedin­gungen, indem sie Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer einführt. Gerade junge Familien könnten davon immens profitieren."

In Bezug auf die Bauzinsen sagt Eichwede: "Eine Entlastung an der Zinsfront wird es so schnell nicht geben. Die EZB scheint ihren Kurs der Inflationsbekämpfung strikt weiterzuverfolgen, die Kreditvergabe verläuft angesichts der wirtschaftlichen Parameter restriktiver als bisher: Insbesondere die Inflation wird hartnäckiger bleiben, so dass Zinsen zunächst auf den Niveaus der letzten sechs Monate bleiben dürften – allerdings werden wir insbesondere in den nächsten Monaten aufgrund der weiterhin hohen Unsicherheiten mit erheblichen Ausschlägen rechnen müssen."


Bauzinsen steigen: Berechnen Sie das Zinsänderungsrisiko

Auch wenn sich die Experten weitestgehend einig sind, kann niemand eine sichere Prognose für die Bauzinsentwicklung der nächsten zehn Jahre geben. Bei der derzeitigen Zinsentwicklung  ist damit zu rechnen, dass die Bauzinsen weiter ansteigen. Wenn Sie also gerade Ihr Traumhaus realisieren wollen, ist eine längere Zinsbindung für Ihre Baufinanzierung durchaus sinnvoll. Unser Zinsrechner zeigt Ihnen, wie Ihre Konditionen abhängig von der Laufzeit der Zinsbindung aussehen können.


Bauzinsen und Baufinanzierung: Wichtige Tipps

Eine Baufinanzierung besteht sehr oft aus zwei Phasen. Zunächst werden Tilgung und Zinssatz für eine erste Laufzeit – Zinsbindungsphase genannt – von 10 bis 15 Jahren vereinbart. Nähert sich diese Phase ihrem Ende und besteht noch eine Restschuld, werden die Konditionen für die weitere Zeit der Darlehenstilgung neu festgelegt.

Grundsätzlich haben Sie beim Zinssatz folgende Möglichkeiten:

  • Eine kurze Zinsbindung orientiert sich eng am aktuellen Zinssatz.
  • Für eine mittelfristige Zinsbindung wird ein etwas höherer Zinssatz angesetzt.
  • Eine langfristige Zinsbindung ist vergleichsweise am teuersten, da der Darlehensgeber mit steigenden Zinsen rechnen und diesem Umstand in der Kalkulation Rechnung tragen muss.

Als Darlehensnehmer können Sie sich entscheiden: Einen aktuell niedrigen Zinssatz können Sie sich in der Regel für eine kürzere Zinsbindungsphase sichern. Wollen Sie sich vor einem eventuellen Zinsanstieg schützen, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Dies macht zwar die Finanzierung geringfügig teurer, schützt Sie aber für bis zu 30 Jahre vor einem Zinsanstieg. Vereinfacht lässt sich zusammenfassen:

  • Eine kurze Zinsbindung eignet sich für Sie, wenn Sie flexibel bleiben wollen und risikobereit sind.
  • Eine langfristige Zinsbindung passt zu Ihnen, wenn Sie auf Sicherheit und eine verlässliche Langzeitplanung setzen.

 

Bei einer Baufinanzierung ist es wichtig, den Unterschied zwischen Effektiv- und Sollzins zu kennen. Wir haben ihn für Sie hier zusammengefasst:


Bauzinsen aktuell: Der Podcast zum Thema

Kostenlose Infos zur Bauzinsentwicklung

Sie machen sich Sorgen, weil die Bauzinsen steigen? Haben Bedenken, ob das mit der eigenen Immobilie noch klappt? Und Sie fragen sich, wie Sie Ihr Traumhaus überhaupt finanzieren sollen? Dann laden Sie sich unser kostenloses Whitepaper herunter. Darin lesen Sie Informationen, Rechenbeispiele, Prognosen, Tipps und Handlungsempfehlungen von Experten.

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Bauzinsen aktuell: Warum Bausparen jetzt Sinn macht

Bausparen bedeutet in diesen Zeiten vor allem, sich die jetzt noch günstigen Zinsen für die Zukunft zu sichern. Wir haben die Vorteile des Bausparens für Sie kompakt zusammengefasst:

  • Sie sichern sich günstige Darlehenszinsen für Ihre Wohnwünsche von morgen. 
  • Sie bilden gezielt Eigenkapital als Basis für Ihre Finanzierung. 
  • Sie entscheiden selbst, ob Sie Ihren Bausparvertrag zum Bauen, Kaufen, energetischen Sanieren oder für Ihre Anschlussfinanzierung nutzen. 
  • Sie werden vom Staat mit Fördermitteln unterstützt, sofern Sie berechtigt dafür sind. 

In unserem Video zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt wie ein Bausparvertrag funktioniert. Einfach auf den Play-Button drücken und anschauen.

So einfach kann Bausparen sein.

Lassen Sie sich informieren und beraten

Sie sehen also: Mit seinen günstigen und fest vereinbarten Konditionen ist der Bausparvertrag die ideale Lösung für Ihre Zinssicherung. Sie können sicher planen und sparen zusätzlich bares Geld, sollte der spätere Anschlusskredit einen höheren Sollzins aufweisen. Mit dem Ersparten können Sie wiederum entweder mehr tilgen, für später finanziell vorsorgen oder sich andere Wünsche erfüllen. Sprechen Sie jetzt mit unseren Heimatexperten vor Ort, der Ihnen auch zur aktuellen Bauzinsentwicklung und den damit verbundenen Auswirkungen auf eine Baufinanzierung weiterhilft.

Lassen Sie sich zum Thema Bausparen und Finanzieren beraten – Ihr Heimatexperte vor Ort freut sich auf Sie.

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Bauzinsen aktuell: Fragen und Antworten

Warum steigen die Bauzinsen jetzt?

Generell entwickeln sich die Zinsen für Immobilienkredite parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Die Steigerungen bei den Bauzinsen sind vor allem mit dem steigenden Zinsniveau in Deutschland und der gesamten Eurozone zu erklären. So liegt die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen im März 2023 bei 2,25 Prozent (Stand 16.3.2023). Zur Erklärung: Mit Staatsanleihen und Pfandbriefen refinanzieren die Banken Immobilienkredite. Die Mehrkosten geben sie wiederum durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter.

Einen großen Einfluss auf die aktuellen Bauzinsen hat auch die Inflation. 

Welche Faktoren die Höhe der Bauzinsen aktuell beeinflussen, können Sie hier deatailliert nachlesen.

 

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Einen verbindlichen Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe angibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweiligen Effektivzins. Daran lässt sich abschätzen, in welchem Rahmen sich eine Baufinanzierung aktuell bewegt.

Diese Informationen geben nur einen groben Anhaltspunkt, wenn Sie Ihre Zinsen berechnen wollen. Für die Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung reichen sie nicht aus. Denn bevor eine Bausparkasse oder Bank ein konkretes Finanzierungsangebot macht, prüft sie eine Vielzahl von Faktoren, darunter:

  • verfügbares Eigenkapital
  • Bonität
  • Verhältnis zwischen Kreditsumme und Preis der Immobilie

Wenn Sie über einen hohen Anteil an Eigenkapital verfügen, erhalten Sie unter Umständen einen günstigeren Zinssatz. Wenn Sie nur einen Teil, beispielsweise 60 Prozent der Immobilie beleihen, erhalten Sie bessere Konditionen als Kunden, die 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren wollen.  

 

Wie kann ich mir Bauzinsen aktuell sichern?

  • Mit einem Bausparvertrag können Sie sich das aktuelle Zinsniveau für die Darlehensphase sichern, auch wenn das Bauspardarlehen selbst erst nach der Sparphase in einigen Jahren ausgezahlt wird. Unser Heimatexperte Hauke Blohm bringt die Vorteile in einem Interview auf den Punkt: "Wichtig ist auf jeden Fall, stets auch schon an die Zukunft zu denken. So kann man etwa durch Abschluss eines Bausparvertrages steigenden Zinsen entgegenwirken. Das lohnt sich für energetische Modernisierung, Anschlussfinanzierung oder den Wunsch nach Wohneigentum in einigen Jahren. Denn steigende Zinsen bedeuten unter Umständen auch fallende Immobilienpreise – so schlägt man sozusagen zwei Fliegen mit einer Klappe. Und natürlich der Top-Tipp aktuell: Nutzen Sie langfristige Zinsbindung für mehr Planbarkeit."
  • Bauherren oder Eigenheimbesitzer können sich mit einem Forward-Darlehen die Zinsen von heute bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sichern. Am Ende der festgelegten Vorlaufzeit wird das Darlehen ausgezahlt. 
  • Endet die Zinsbindung des Baukredits schon innerhalb der nächsten sechs Monate, können sich Anschlussfinanzierer die Zinsen mit Hilfe eines Sofortdarlehens sichern. Mit dem Sofortdarlehen lösen die Kreditnehmer den Restbetrag des alten Darlehens ab.
 

Wie entwickeln sich die Bauzinsen in Zukunft?

In Phasen sehr niedriger Zinsen können diese praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. Dann ist es wichtig, sich niedrige Zinsen langfristig zu sichern. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen sinken. In diesem Fall bedeutet die Zinsbindung für den Kreditnehmer einen vergleichsweise teuren Vertrag. 

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte genau voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex. Gemeinsam mit Ihnen gestalten wir Ihre individuelle Finanzierung so, dass Sie Zinsentwicklungen in jedem Fall entspannt entgegensehen können. Ihr Heimatexperte berät Sie gern.

 

Was ist der Sollzins?

Der Sollzins ist der Zins, zu dem das Darlehen verzinst wird. Er wird auch Nominalzins genannt. Der Sollzins ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Rate für die Zinszahlungen gemäß Sollzinssatz.

Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer möchten eine Baufinanzierung, die mit verlässlichen Monatsraten verbunden ist. Für solche Kredite wird der Sollzins für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Man spricht dann vom gebundenen Sollzins.

 

Was ist der effektive Jahreszins?

Der Sollzins ist ungeeignet, um Angebote von mehreren Anbietern zu vergleichen. Denn je nachdem, wie der Darlehensvertrag ausgestaltet ist, liegt die tatsächliche Verzinsung des Darlehens über dem Sollzins. Einen Einfluss haben beispielsweise die Zinszahlungstermine und natürlich die Laufzeit, aber auch die Tilgung, die Dauer der Zinsfestschreibung und der Auszahlungskurs (im Falle eines Disagios). Der Zins, der die Gesamtkosten des Kredits enthält, wird Effektivzins genannt. Auch er wird als Jahreszinssatz dargestellt, so erhalten Sie den effektiven Jahreszins.

Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Dadurch ist er über alle verschiedenen Institute und Anbieter vergleichbar – sofern die Angebote die gleiche Laufzeit und die gleichen Auszahlungskonditionen aufweisen!

Wenn sich der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren während der Laufzeit noch ändern können, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, in Darlehensangeboten Sollzins und Effektivzins anzugeben. Nur so kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote auch wirklich vergleichen. In diesem Sinne ist der effektive Jahreszins das Preisschild am Kreditangebot. Mit dieser Größe lassen sich die Kosten eines Kredits abschätzen.  

 

    

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