Ein wichtiges Detail einer Baufinanzierung sind Zinsen. Über Jahre sind sie gesunken und befanden sich auf einem historisch niedrigen Niveau. Seit Anfang 2022 steigen die Bauzinsen wieder. Alles, was Sie darüber wissen müssen und wie es um die Bauzinsen aktuell bestellt ist, erfahren Sie hier.
Lange Zeit befanden sich die Bauzinsen in einem historischen Tief. Zahlten Bauwillige im Januar 2010 noch 3,5 Prozent Effektivzins für einen Wohnungsbaukredit, lagen die Bauzinsen Anfang 2022 nur bei knapp über einem Prozent – eine deutliche Bauzinsentwicklung nach unten, die eine Baufinanzierung günstiger werden lies. Das lag auch am niedrigen Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), der ein wichtiger Ausgangspunkt für die Höhe der Bauzinsen ist.
Doch die Situation hat sich verändert: Angehende Immobilienbesitzer erleben derzeit schwierige Zeiten, denn die Bauzinsen liegen aktuell bei über vier Prozent. Weil sich eine Baufinanzierung über einen langen Zeitraum erstreckt, bedeuten bereits kleine Zinsunterschiede eine große zusätzliche Be- oder Entlastung. Wie lange der Zinsanstieg noch andauert, ist ungewiss.
Zu den steigenden Bauzinsen kommt noch eine Inflationsrate, in der Spitze knapp über 10 Prozent, die das angesparte Eigenkapital "auffrisst". Gleichzeitig schießen wegen anhaltender Nachfrage die Immobilienpreise und Baupreise immer weiter in die Höhe.
Unsere Grafik zeigt Ihnen die Zinsentwicklung seit 2003 bei Immobilienkrediten an private Haushalte – mit Laufzeiten von bis 5 Jahre, bis 10 Jahre und über 10 Jahre. Die Werte basieren auf Angaben der Deutschen Bundesbank.
Wohnungsbaukredite an private Haushalte
Leitzins und Inflationsrate beeinflussen unter anderem die aktuellen Bauzinsen. Deshalb sollten Sie deren Entwicklungen immer im Blick behalten. Hier fassen wir die wichtigsten Werte für Sie zusammen:
Steigende Zinsen, steigende Preise – doch wie geht deren Entwicklung weiter und welche Auswirkungen haben sie auf den Immobilienmarkt? Einfache Antworten auf diese Fragen gibt es nicht. Prognosen sind durch die derzeitigen Rahmenbedingungen auch für unseren Kapitalmarktexperten Dr. Rainer Eichwede schwierig:
Was bedeutet das für die Baufinanzierungszinsen?
Dr. Rainer Eichwede: "Wir können derzeit zwei gegenläufige Einflussfaktoren beobachten: Zum einen weicht die Inflation nur langsam zurück: Das bedeutet für Verbraucher höhere Ausgaben im Alltag und führt bereits – wie am Beispiel des öffentlichen Dienstes erkennbar – zu den so genannten Zweitrundeneffekten, weil die Tariflohnrunden weniger maßvoll sind als erhofft.
Auf der anderen Seite erkennen wir eine vorsichtiger agierende Wirtschaft, die sich in Deutschland um das Nullwachstum herumbewegt und in den USA Signale für eine drohende Rezession sendet. Auch bleibt die Sorge, dass noch weitere kleine und mittlere Erschütterungen die Bankenlandschaft beschäftigen werden."
Wo führt das aus Verbrauchersicht hin?
Eichwede: "Feststeht: Die Baufinanzierungszinsen werden angesichts der aktuellen EZB-Zinspolitik in den nächsten Jahren nicht wieder auf das langjährige Niedrigstzinsniveau der vergangenen 15 Jahre sinken können. Sie werden nach dem jüngsten Zinsschritt der EZB aber vermutlich auch nicht mehr dramatisch steigen. Das wahrscheinlichste Szenario derzeit ist eine Seitwärtsbewegung der Bauzinsen in einem Korridor zwischen 3,5 und maximal 5 Prozent bis Jahresende."
Welche Folgen hat das für angehende Immobilienbesitzer?
Eichwede: "Derzeit erleben wir einen leichten Rückgang der Immobilienpreise. Aufgrund der großen Nachfrage und der hohen Baukosten können die Immobilienpreise aber insgesamt nicht mehr viel nachgeben.
Der Gegentrend zeichnet sich bereits ab: Bauvorhaben werden im großen Stil verschoben, auch die Zahl der Baugenehmigungen geht weiter deutlich zurück. Das wird das Angebot an neuem Wohnraum in ein, zwei Jahren drastisch verknappen mit entsprechenden Auswirkungen für Mieter und Käufer. Mein Rat: Mit Eigenkapital vorsorgen, persönlichen Kassensturz machen, Finanzierungsangebote vergleichen, den lokalen Immobilienmarkt genau beobachten und bei passender Gelegenheit zuschlagen."
(Stand Mai 2023)
Auch wenn sich die Experten weitestgehend einig sind, kann niemand eine sichere Prognose für die Bauzinsentwicklung der nächsten zehn Jahre geben. Bei der derzeitigen Zinsentwicklung ist damit zu rechnen, dass die Bauzinsen weiter ansteigen. Wenn Sie also gerade Ihr Traumhaus realisieren wollen, ist eine längere Zinsbindung für Ihre Baufinanzierung durchaus sinnvoll. Unser Zinsrechner zeigt Ihnen, wie Ihre Konditionen abhängig von der Laufzeit der Zinsbindung aussehen können.
Eine Baufinanzierung besteht sehr oft aus zwei Phasen. Zunächst werden Tilgung und Zinssatz für eine erste Laufzeit – Zinsbindungsphase genannt – von 10 bis 15 Jahren vereinbart. Nähert sich diese Phase ihrem Ende und besteht noch eine Restschuld, werden die Konditionen für die weitere Zeit der Darlehenstilgung neu festgelegt.
Grundsätzlich haben Sie beim Zinssatz folgende Möglichkeiten:
Als Darlehensnehmer können Sie sich entscheiden: Einen aktuell niedrigen Zinssatz können Sie sich in der Regel für eine kürzere Zinsbindungsphase sichern. Wollen Sie sich vor einem eventuellen Zinsanstieg schützen, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Dies macht zwar die Finanzierung geringfügig teurer, schützt Sie aber für bis zu 30 Jahre vor einem Zinsanstieg. Vereinfacht lässt sich zusammenfassen:
Sie machen sich Sorgen, weil die Bauzinsen steigen? Haben Bedenken, ob das mit der eigenen Immobilie noch klappt? Und Sie fragen sich, wie Sie Ihr Traumhaus überhaupt finanzieren sollen? Dann laden Sie sich unser kostenloses Whitepaper herunter. Darin lesen Sie Informationen, Rechenbeispiele, Prognosen, Tipps und Handlungsempfehlungen von Experten.
Zum PDF-DownloadBausparen bedeutet in diesen Zeiten vor allem, sich die jetzt noch günstigen Zinsen für die Zukunft zu sichern. Wir haben die Vorteile des Bausparens für Sie kompakt zusammengefasst:
In unserem Video zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt wie ein Bausparvertrag funktioniert. Einfach auf den Play-Button drücken und anschauen.
Sie sehen also: Mit seinen günstigen und fest vereinbarten Konditionen ist der Bausparvertrag die ideale Lösung für Ihre Zinssicherung. Sie können sicher planen und sparen zusätzlich bares Geld, sollte der spätere Anschlusskredit einen höheren Sollzins aufweisen. Mit dem Ersparten können Sie wiederum entweder mehr tilgen, für später finanziell vorsorgen oder sich andere Wünsche erfüllen. Sprechen Sie jetzt mit unseren Heimatexperten vor Ort, der Ihnen auch zur aktuellen Bauzinsentwicklung und den damit verbundenen Auswirkungen auf eine Baufinanzierung weiterhilft.
Generell entwickeln sich die Zinsen für Immobilienkredite parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Die Steigerungen bei den Bauzinsen sind vor allem mit dem steigenden Zinsniveau in Deutschland und der gesamten Eurozone zu erklären. So liegt die Rendite für zehnjährige Bundesanleihen im März 2023 bei 2,25 Prozent (Stand 16.3.2023). Zur Erklärung: Mit Staatsanleihen und Pfandbriefen refinanzieren die Banken Immobilienkredite. Die Mehrkosten geben sie wiederum durch höhere Bauzinsen an die Verbraucher weiter.
Einen großen Einfluss auf die aktuellen Bauzinsen hat auch die Inflation.
Welche Faktoren die Höhe der Bauzinsen aktuell beeinflussen, können Sie hier deatailliert nachlesen.
Einen verbindlichen Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe angibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweiligen Effektivzins. Daran lässt sich abschätzen, in welchem Rahmen sich eine Baufinanzierung aktuell bewegt.
Diese Informationen geben nur einen groben Anhaltspunkt, wenn Sie Ihre Zinsen berechnen wollen. Für die Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung reichen sie nicht aus. Denn bevor eine Bausparkasse oder Bank ein konkretes Finanzierungsangebot macht, prüft sie eine Vielzahl von Faktoren, darunter:
Wenn Sie über einen hohen Anteil an Eigenkapital verfügen, erhalten Sie unter Umständen einen günstigeren Zinssatz. Wenn Sie nur einen Teil, beispielsweise 60 Prozent der Immobilie beleihen, erhalten Sie bessere Konditionen als Kunden, die 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren wollen.
In Phasen sehr niedriger Zinsen können diese praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. Dann ist es wichtig, sich niedrige Zinsen langfristig zu sichern. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen sinken. In diesem Fall bedeutet die Zinsbindung für den Kreditnehmer einen vergleichsweise teuren Vertrag.
Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte genau voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex. Gemeinsam mit Ihnen gestalten wir Ihre individuelle Finanzierung so, dass Sie Zinsentwicklungen in jedem Fall entspannt entgegensehen können. Ihr Heimatexperte berät Sie gern.
Der Sollzins ist der Zins, zu dem das Darlehen verzinst wird. Er wird auch Nominalzins genannt. Der Sollzins ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Rate für die Zinszahlungen gemäß Sollzinssatz.
Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer möchten eine Baufinanzierung, die mit verlässlichen Monatsraten verbunden ist. Für solche Kredite wird der Sollzins für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Man spricht dann vom gebundenen Sollzins.
Der Sollzins ist ungeeignet, um Angebote von mehreren Anbietern zu vergleichen. Denn je nachdem, wie der Darlehensvertrag ausgestaltet ist, liegt die tatsächliche Verzinsung des Darlehens über dem Sollzins. Einen Einfluss haben beispielsweise die Zinszahlungstermine und natürlich die Laufzeit, aber auch die Tilgung, die Dauer der Zinsfestschreibung und der Auszahlungskurs (im Falle eines Disagios). Der Zins, der die Gesamtkosten des Kredits enthält, wird Effektivzins genannt. Auch er wird als Jahreszinssatz dargestellt, so erhalten Sie den effektiven Jahreszins.
Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Dadurch ist er über alle verschiedenen Institute und Anbieter vergleichbar – sofern die Angebote die gleiche Laufzeit und die gleichen Auszahlungskonditionen aufweisen!
Wenn sich der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren während der Laufzeit noch ändern können, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins.
Es ist gesetzlich vorgeschrieben, in Darlehensangeboten Sollzins und Effektivzins anzugeben. Nur so kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote auch wirklich vergleichen. In diesem Sinne ist der effektive Jahreszins das Preisschild am Kreditangebot. Mit dieser Größe lassen sich die Kosten eines Kredits abschätzen.
Sie haben Pläne für Ihren Wohntraum? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.
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