Bauvertrag: Rechte für Bauherren

  • Definition Bauvertrag
  • Was ist geregelt
  • Worauf Sie achten sollten

Mehr Rechte für Bauherren, besserer Verbraucherschutz: Wer einen Bauvertrag abschließt, ist gegen einige Risiken geschützt, die bei einem Bauvorhaben auftreten können. Hier erfahren Sie, was ein Bauvertrag nach BGB und VOB ist, welche Rechte Sie haben und was Sie bei einem Bauvertrag beachten sollten.


Der Bauvertrag nach BGB und VOB

Der Bauvertrag wird bei einem Bauvorhaben zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer geschlossen. Mit einem Bauvertrag erlangen Sie Sicherheit über den Ablauf des geplanten Bauvorhabens und haben bei Abweichungen von dessen Vereinbarungen eine Handlungsgrundlage.

Wenn ein Vertrag von der Erbringung einer Bauleistung handelt, erfolgt die Beurteilung im Geltungsbereich des deutschen Rechts nach dem Werksvertragsrecht, das im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist, falls keine andere Vereinbarung besteht.

Grundlage einer solchen anderen Vereinbarung beim Bauvertrag kann die Hinzuziehung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sein.

Die Vertragsparteien können im Bauvertrag Anpassungen vornehmen, die von den gesetzlichen Regelungen des Bauvertrages im BGB abweichen. Die Regelungen aus dem Werkvertragsrecht des BGB werden in diesem Fall ergänzt oder ersetzt.

Ein zentraler Unterschied zwischen den Regelungen der VOB und dem BGB ist, dass die Bestimmungen aus dem BGB die Qualität von Rechtsnormen haben. Das heißt, sie besitzen bei Abschluss eines Bauvertrages automatisch Gültigkeit. Bei den Bestimmungen der VOB ist dies nicht der Fall. Diese müssen Sie ausdrücklich vertraglich vereinbaren.


Der Bauvertrag nach VOB

Wenn Regelungen aus der VOB in den Bauvertrag übernommen werden sollen, besitzen sie rechtlich die Qualität von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Vertragsrechtliche Regelungen der VOB können gegenüber Privatleuten nur wirksam in den Bauvertrag miteinbezogen werden, wenn der Vertragspartner auf zumutbare Art Kenntnis über den Inhalt der VOB erlangen kann. Es reicht demnach ein Hinweis auf die „Geltung der VOB“ nicht aus. Um die VOB rechtssicher in den Bauvertrag einzubeziehen, muss der gesamte Text der VOB übergeben werden.

Die VOB beinhaltet die Teile A, B und C:

  • Teil A befasst sich mit Vergabebestimmungen von Bauleistungen. Öffentliche Bauverträge werden hierauf basierend ausgeschrieben.
  • Teil B regelt Bestandteile der Vertragsausführung wie die Abnahme oder Gewährleistung.
  • Teil C beinhaltet allgemeine Bedingungen wie die Anforderungen an die Abrechnung oder Ausführung von Bauleistungen.
Für Privatpersonen empfiehlt es sich meist nicht, einen Vertrag nach VOB/A zu vergeben. Das Vergaberecht ist stark formalisiert und kann eine private Beauftragung erschweren. Wenn Sie die VOB/C für einen privaten Bauvertrag heranziehen, können die darin definierten technischen Standards möglicherweise unter Ihren Erwartungen an das Bauvorhaben liegen.

Für das Bauvertragsrecht nach VOB/B kann nicht generell gesagt werden, ob es sich positiv für den Auftragnehmer oder Auftraggeber auswirkt. Nach VOB/B ist der Auftraggeber beispielsweise verpflichtet, dem Auftragnehmer die Unterlagen rechtzeitig und kostenlos zur Verfügung zu stellen, die zur Abwicklung des Bauvorhabens benötigt werden. Andererseits kann der Auftraggeber die Gewährleistungsfrist bereits durch die Anzeige eines Mangels unterbrechen.

Rechte nach dem Bauvertrag nach BGB

Der Bauvertrag nach BGB ist in § 650 Abs. 1 BGB definiert als „ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon".

Wird ein Bauvertrag nach BGB wirksam, muss der Werkunternehmer die Errichtung der Bauleistungen ohne Mängel vornehmen. Der Auftraggeber verpflichtet sich zur Zahlung des vereinbarten Lohnes.

Als Bauherr profitieren Sie vor allem von den folgenden Regelungen im Bauvertrag nach BGB:

  • Der Bauunternehmer muss dem Auftraggeber eine detaillierte Beschreibung seiner Leistungen und Materialien vorlegen.
  • Die Bauzeit muss im Bauvertrag verbindlich festgelegt werden.
  • Die Höhe einer Abschlagszahlung bemisst sich nach der verrichteten Leistung anstelle des Zeitpunktes.
  • Der Bauherr hat nach Vertragsunterzeichnung ein 14-tägiges Kündigungsrecht.
  • Sollten sich während des Baus Änderungswünsche ergeben, wird es für den Bauherrn leichter, diese durchzusetzen, sofern sie für die Baufirma zumutbar sind.

Auf konkrete Formulierungen im Bauvertrag achten

Um Ihre Rechte im Zweifel auch durchsetzen zu können, sollten Sie darauf achten, dass Ihr Bauvertrag möglichst konkret verfasst ist. Er sollte eine detaillierte Baubeschreibung enthalten und wenig Deutungsspielraum zulassen. Beispielsweise ist von vagen Formulierungen wie den folgenden im Bauvertrag abzuraten:

  • schlüsselfertig: Soll Ihr Haus im schlüsselfertigen Zustand übergeben werden, bedeutet dies, dass das Haus als bezugsfertig gilt. Rechtlich gesehen fallen verschiedene wichtige Maßnahmen nicht unter diese Definition. Dazu kann beispielsweise die Dachdämmung zählen. Bestehen Sie darauf, sämtliche Leistungen exakt im Bauvertrag festzuhalten.
  • circa: Legen Sie Wert auf exakte Datumsangaben im Bauvertrag. Der 18. Dezember 2021 statt Mitte Dezember 2021 lässt dem Bauunternehmen keinen Raum für eine folgenlose Bauverzögerung.

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Je konkreter ein Bauvertrag formuliert ist, desto weniger Potenzial für Missverständnisse besteht. Lassen Sie jeden Vertrag von einem Anwalt prüfen. Er kann Ihnen auch alle Fragen zum Bauvertrag beantworten.

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Bauvertrag: Achtung bei der Bauabnahme!

Zahlungsmodalitäten und die Bauabnahme sollten Sie vertraglich festlegen:

  • „Die Abnahme der Bauleistungen ist der Dreh- und Angelpunkt des Vertrages“, sagt Dr. Birgit Franz von der Arbeitsgemeinschaft für Bau- und Immobilienrecht. Ziehen Sie am besten einen bausachkundigen Berater hinzu, etwa den das Projekt betreuenden Architekten.
  • Wichtig in Bezug auf mögliche Baumängel: Die gesetzliche Gewährleistungsfrist für „bauwerksbezogene Leistungen“ liegt bei fünf Jahren, nach der VOB (Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistung) zwischen zwei und vier Jahren. Achtung: Verlängerungen über fünf Jahre hinaus können als unangemessene Benachteiligung des Unternehmers ausgelegt werden und unwirksam sein.

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