Instandhaltungsrücklage: Spardose für Immobilien

  • Was ist die Instandhaltungsrücklage?
  • Die Eigentümergemeinschaft
  • Das sollten Sie beachten
     

Jeder Hauseigentümer muss Rücklagen für anstehende Reparaturen oder Sanierungen bilden. Aber wie funktioniert das mit den Rücklagen bei einer Eigentumswohnung? Erfahren Sie hier, auf welchen Grundlagen die Instandhaltungsrücklage gebildet wird und was Sie dabei beachten müssen!

Die Instandhaltungsrücklage: Puffer für Reparaturen und Sanierungen

Ob Neubau oder Bestandimmobilie: Es ist nur eine Frage der Zeit, bis Kosten für Reparaturen oder Sanierungen anstehen. Viele Immobilieneigentümer legen daher regelmäßig einen angemessenen Betrag auf ein Reparaturkoto und kommen nicht in Schwierigkeiten, wenn das Dach saniert oder ein verschlissener Fußbodenbelag erneuert werden muss. Bei Häusern in gutem Zustand sollten es zwei, bei älteren Gebäuden bis zu vier Euro pro Quadratmeter und Monat sein, mit denen die private Instandhaltungsrücklage angespart wird.

Eigentümer einer Wohnung zahlen zumeist in die gemeinsame Instandhaltungsrücklage ein. Sie bildet sozusagen die Spardose der Eigentümer, aus der bei Bedarf Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen bezahlt werden. Der Vorteil: Die Maßnahmen lassen sich schnell umsetzen – es muss nicht erst Geld gesammelt werden, der Verwalter kann auf die Rücklage zugreifen.  

Baustelle, Neubau, Dachstuhl
Wenn ein Immobilieneigentümer keine Instandhaltungsrücklage für Sanierungen oder Reparaturen anspart, kann eine Fassadenerneuerung zu finanziellen Engpässen führen. (Quelle: Detailfoto)

Instandhaltungsrücklage: Besonderheiten der Eigentümergemeinschaft

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Bevor Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, sollten Sie sich die besondere Stellung als Eigentümer bewusst machen. Der größte Unterschied zwischen dem Erwerb eines Eigenheims und einer Eigentumswohnung: Sie sind nicht allein. Sie sind mit dem Kauf einer Eigentumswohnung Teil der Eigentümergemeinschaft. Sie müssen sich mit den anderen Eigentümern auseinandersetzen, haben Rechte und Pflichten.
Alle Besitzer einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage bilden gemeinsam die Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit diesem Gremium werden Sie als Wohnungseigentümer eng zusammenarbeiten, daher sollten Sie sich vor dem Erwerb Ihrer Immobilie gut informieren.
Dazu gehört:

  • Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlung mindestens der vergangenen fünf Jahre
  • Einsicht in den Wirtschaftsplan
  • Informationen, wie hoch die monatliche Instandhaltungsrücklage ist, wie sie sich im Zeitverlauf entwickelt hat und wie hoch die angesparten Reserven aktuell sind
  • Überblick über die Sanierungsarbeiten und Reparaturen der vergangenen Jahre  

Die Instandhaltungsrücklage in der Gemeinschaftsordnung

Wie ein Hauseigentümer sind auch Sie als Eigentümer einer Wohnung verpflichtet, regelmäßig Geld für Reparaturen oder Sanierungsarbeiten zurückzulegen. Allerdings machen Sie das nicht einzeln, sondern als Eigentümergemeinschaft.

Die Idee hinter der Rücklage: Es soll vermieden werden, dass notwendige Reparaturen den Einzelnen plötzlich und mit einem großen Sofortbetrag belasten. Womöglich könnten manche Wohnungseigentümer dann den Betrag nicht aufbringen.

  • In der Praxis hat sich für die im Gesetz genannte Instandhaltungsrückstellung der Begriff Instandhaltungsrücklage durchgesetzt.
  • Wie genau die Rücklage gebildet wird, ist in der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft bestimmt.
  • Das angesparte Kapital gehört der Gemeinschaft und darf ausschließlich für die Zwecke der Instandhaltung genutzt werden. Es darf also nicht zweckentfremdet werden.
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Auf den Treffen der Eigentümergemeinschaft wird die Höhe der Instandhaltungsrücklage gemeinsam und für alle bindend beschlossen. (Quelle: monkeybusinessimages)

Zweckbindung der Instandhaltungsrücklage

Die  Instandhaltungsrücklage im Haus muss für den ihr zugeschriebenen Zweck verwendet werden. Sie darf also nur genutzt werden, wenn durch das Geld Gemeinschaftseigentum instandgehalten wird oder anfallende Reparaturen durchgeführt werden. Das bedeutet, dass die Rücklage beispielsweise nicht für die Wohngebäudeversicherung verwendet werden kann. Das Geld darf auch nicht genutzt werden, um eine einzelne Wohnung zu renovieren.

  • Um das Eigentum instand zu halten, kann das Geld zur Behebung von Fehlern und Schäden verwendet werden. Die Erneuerung einer Heizanlage ist beispielsweise ein solcher Fall.
  • Die Instandhaltung schließt auch Keller, Dachböden oder Treppen  ein: Sie müssen nutzbar sein.
  • Auch Modernisierungen, beispielsweise an der Fassade oder dem Dach, finanzieren die Rücklagen. Das Haus bleibt so funktionsfähig.
 

Instandhaltungsrücklage in der Finanzierung berücksichtigen

Ob Sie ein Einfamilienhaus kaufen oder eine Eigentumswohnung – das Vorgehen in Bezug auf die Finanzierung bleibt gleich: Sie planen die Investitionsentscheidung sorgfältig.
Für die Immobilienfinanzierung spielen viele Größen eine Rolle: 

Prüfen Sie Ihre Einnahmen und kalkulieren Sie, welche monatliche Belastung Sie stemmen können: Als Bauherr müssen Sie den Grundstückspreis, die Baukosten und die Baunebenkosten einbeziehen. Auch eine Eigentumswohnung können Sie im Neubau erwerben. Allerdings arbeiten Sie in der Regel mit einem Bauträger zusammen, von dem Sie die fertige Wohnung kaufen. Damit Sie Ihre Darlehensrate richtig kalkulieren, benötigen Sie in jedem Fall die Höhe der laufenden monatlichen Kosten. Für das Eigenheim fallen unter anderem Heizkosten, Wasser, Abwassergebühren und Rückstellungen für Reparaturen an.

Antique elevator in an old apartment building
Für außerplanmäßige Ausgaben wie Fahrstuhlreparaturen zahlt jeder Miteigentümer entsprechend Geld in die Instandhaltungsrücklage ein. (Quelle: stockstudioX)


Bei einer Eigentumswohnung rechnen Sie mit dem Hausgeld. Es umfasst:

  • die Betriebskosten,
  • die Nebenkosten für den Betrieb der Anlagen wie Fahrstuhl, Treppenhausreinigung oder Hausmeister,
  • die Verwaltungskosten,
  • die Instandhaltungsrücklage.

Mit diesen Informationen können Sie nun abschätzen, wie hoch Ihre monatliche Belastung durch das Hausgeld ist und mit diesem Betrag planen, wie hoch die monatliche Darlehensrate sein darf. Berücksichtigen Sie, dass die Rücklagen Ihrer Eigentumswohnung steigen können.


Instandhaltungsrücklage: Höhe des Betrags

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Die angemessene Berechnung der anstehenden Kosten und daraus folgend der Instandhaltungsrücklage ist eine der Aufgaben des Verwalters. (Quelle: elenaleonova)

Wie hoch die Instandhaltungsrücklage angesetzt wird, ist im Gesetz nicht geregelt. Bei der Instandhaltungsrücklage ist die Höhe des Beitrags vor allem davon abhängig, wie alt das Gebäude ist und wie groß der mögliche Sanierungsbedarf  eingeschätzt wird.

Es gibt verschiedene Berechnungsmethoden bezüglich der Rücklagen fürs Haus. Als Faustregel kann beispielsweise die Peterssche Formel dienen:

  • Multiplizieren  Sie zunächst die Herstellungskosten des Gebäudes mit dem Faktor 1,5. Das Ergebnis teilen Sie anschließend durch 80 (Jahre).
  • Hintergrund  ist die Annahme, dass sich die Instandhaltungskosten im Laufe von 80 Jahren auf den 1,5-fachen Wert der Herstellungskosten eines Gebäudes belaufen.
  • Vom gewonnenen Wert planen Sie etwa 70 % für das Gemeinschaftseigentum und circa 30 % für Ihr individuelles Eigentum ein.
  • Oft fällt bei dieser Methode die geschätzte Rücklage sehr hoch aus. Sehen Sie die Daten daher als ersten Richtwert.

Instandhaltungsrücklage durch Wirtschaftsplan ermitteln

Ein häufiger Weg, um die Instandhaltungsrücklage festzulegen, ist die Erstellung eines Wirtschaftsplans:

  • Im Jahreswirtschaftsplan sammelt der Hausverwalter (unter Umständen mit fachlicher Beratung) alle Einnahmen und die geplanten Ausgaben, einschließlich der Schätzung für anstehende Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen.
  • Auf dieser Basis macht er einen Vorschlag für die Instandhaltungsrücklage. Die Höhe der Rücklage wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen, und alle Wohnungsbesitzer sind verpflichtet, sie pünktlich zu zahlen.
  • Meist erfolgt die Aufteilung im Verhältnis der Eigentumsanteile. Eine Richtlinie der Instandhaltungsrücklage pro qm gibt der soziale Wohnungsbau: Bei einem Haus, das jünger als 22 Jahre ist, wird dort eine maximale Instandhaltungsrücklage pro qm und Jahr von 7,10 Euro angegeben. Je älter das Haus, desto höher der Beitrag.
  • Jeder Eigentümer überweist monatlich einen festen Betrag. Die Verwaltung der Finanzen übernimmt der Verwalter. Er ist auch dafür zuständig, eine Jahresabrechnung zu erstellen.

Um die Instandhaltungsrücklage im gemeinsamen Haus gibt es in der Praxis durchaus Diskussionen. Daher ist es sinnvoll, die Gemeinschaftsordnung von Fachleuten prüfen zu lassen, wenn Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessieren. Denn wenn Sie erst einmal Eigentümer sind, ist es nicht einfach, bestehende Gemeinschaftsordnungen zu ändern – in der Regel entscheidet die Mehrheit und deren Beschlüsse sind bindend.

 

Was unterscheidet Instandhaltungsrücklage und Sonderumlage?

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Hat ein Mitglied der Eigentümergemeinschaft Schwierigkeiten, eine hohe monatliche Rücklage aufzubringen, lassen sich im Gespräch individuelle Regelungen finden. (Quelle: monkeybusinessimages)

Im Gegensatz zur Instandhaltungsrücklage, die regelmäßig angespart wird, ist die Sonderumlage eine einmalige Kapitalsammlung. Sie wird nötig, wenn die Eigentümergemeinschaft einen außerordentlichen Finanzbedarf feststellt, etwa für die Reparatur nach Schäden oder zur Finanzierung größerer Anschaffungen, für die die vorhandenen Rücklagen im Haus nicht ausreichen.

Wie läuft das ab?

  • Der Verwalter legt die Höhe der Sonderumlage fest und schlägt auch den Verteilungsschlüssel und das Fälligkeitsdatum vor.
  • Die Versammlung der Wohnungseigentümer stimmt der Sonderumlage mit einem förmlichen Beschluss zu. Dabei sind die finanziellen Umstände aller Hauseigentümer zu berücksichtigen.
  • Können Sie als Wohnungseigentümer die Sonderumlage nicht zahlen, sollten Sie das Gespräch suchen und beispielsweise mit der Gemeinschaft eine Ratenzahlung vereinbaren. Im Extremfall müssen Sie aber sogar Ihre Wohnung verkaufen, wenn Sie das Geld nicht anders aufbringen können.

Was passiert, wenn die Instandhaltungsrücklage ist zu hoch oder zu niedrig angesetzt ist?

Ein großer Diskussionspunkt bei der Instandhaltungsrücklage: Die Höhe der Beiträge. Die Beschlussfassung ist nicht immer konfliktfrei. Es können beispielsweise durch die falsch eingeschätzte Höhe der Instandhaltungsrücklage pro qm Probleme auftreten:

Fall 1: Die Instandhaltungsrücklage ist zu niedrig
Wenn die Instandhaltungsrücklage zu niedrig angesetzt ist, wird zu wenig Kapital angespart. Was zunächst für Eigentümer und Kaufinteressenten attraktiv aussieht, kann zum Bumerang werden, wenn Reparaturen zu finanzieren sind, für die die Rücklagen nicht ausreichen. Eine Sonderumlage wird nötig. Insbesondere neue Eigentümer müssen dann für die Versäumnisse der Vergangenheit bezahlen. Wie können Sie das als Neueigentümer vermeiden?

  • Informieren Sie sich beim Kauf der Wohnung, welche Sanierungsarbeiten dringend anstehen, ob ausreichende Rücklagen gebildet wurden und ob die Instandhaltungsrücklage für das Haus insgesamt angemessen ist.
  • Ist die Rücklage zu niedrig, kann jeder Wohnungseigentümer auf der Eigentümerversammlung beantragen, den Betrag zu erhöhen.
Nicely renovated old townhouse, Hinterhaus in Berlin / west near Kudamm
Bei wertvollen Immobilien können Sanierungsmaßnahmen viel Geld verschlingen – umso wichtiger ist eine angemessen hohe Instandhaltungsrücklage. (Quelle: Nikada)


Fall 2: Die Instandhaltungsrücklage ist zu hoch

In manchen Fällen ist die Instandhaltungsrücklage zu hoch angesetzt. Auch das hat Nachteile für den Wohnungsbesitzer. Da die Rücklagen der Eigentumswohnung im Gemeinschaftseigentum sind, können Sie als Wohnungseigentümer Ihren Anteil nicht zurückfordern, selbst wenn sich eine große Summe angesammelt hat, die aktuell nicht benötigt wird.

Was passiert mit dem überschüssigen Betrag?

  • Vom Verwalter wird erwartet, dass er die Instandhaltungsrücklage vernünftig anlegt, damit das Kapital Zinsen erwirtschaftet.
  • Das Kapital kann nicht fest angelegt werden, denn die Eigentümergemeinschaft muss schnell darauf zugreifen können, wenn eine Reparatur plötzlich ansteht.
  • Damit das Geld sinnvoll genutzt wird, kann die Gemeinschaft beispielsweise Schönheitsreparaturen vereinbaren und so die Rücklage auf eine angemessene Höhe zurückfahren.
  • Anschließend können die Eigentümer vereinbaren, dass die Zahlungen in Zukunft niedriger ausfallen.

Instandhaltungsrücklage: Was passiert beim Verkauf der Wohnung?

Verkaufen Sie Ihre Wohnung, fällt die Instandhaltungsrücklage nicht an Sie zurück. Die Rücklagen sind Eigentum der Gemeinschaft. Insofern kommt eine hohe Rücklage dem Käufer Ihrer Wohnung zugute. Allerdings kann eine hohe Rücklage ein Argument sein, den Kaufpreis entsprechend zu erhöhen:

  • Beträgt Ihr Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Anlage beispielsweise 5.000 Euro, so können Sie diesen Betrag als Verkäufer auf den Kaufpreis aufschlagen. 
  • Der Käufer wiederum sollte sich genau informieren, welche Reparaturmaßnahmen aktuell anstehen und welche Wirkung das auf die Rücklagen der Eigentumswohnung haben könnte.
 

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