Was kosten Häuser und Wohnungen im Bestand? Wie entwickeln sich die Preise? Und ist Wohneigentum noch erschwinglich? Wir geben eine Übersicht, analysieren den Markt und wagen eine Prognose.
Inhaltsverzeichnis:
Wie viel kosten Bestandshäuser und ältere Wohnungen im Durchschnitt? Diese Frage stellen sich viele Käufer von Bestandsimmobilien.
Deren Preisentwicklung dokumentiert die Firma Europace. Die nach eigenen Angaben "Deutschlands größte Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite" veröffentlicht im Index "EPX mean" Mittelwerte von Immobilien-Kaufpreisen. Die Daten dafür zieht das Unternehmen aus seinen anonymisierten Immobilienfinanzierungs-Transaktionen.
Dabei gelten für Bestandsimmobilien folgende Parameter:
Bei der Preisentwicklung dieser Bestandsimmobilien gut zu sehen: Bis zum Frühjahr 2022 stiegen die Kaufpreise stetig an, seitdem verzeichnen aber auch Häuser und Eigentumswohnungen im Bestand Preisrückgänge.
Entwicklung der Kaufpreise
bei Bestandsimmobilien von 2005 bis 2023.
Das lässt sich auch mit Zahlen belegen. Nach einer Studie von ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG) erzielten energetisch sanierte Häuser im Jahr 2023 durchschnittlich 20 Prozent höhere Kaufpreise als Vergleichsobjekte mit schlechten Effizienzwerten. In der Spitze lag der Wertvorteil bei bis zu 33 Prozent.
Interessant dabei ist die regionale Verteilung. Dazu Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des BuVEG: „Sachsen ist Energieeffizienz-Meister, das Saarland ist Schlusslicht. Nordrhein-Westfalen hat aufgrund seines großen und verhältnismäßig energetisch schlechten Gebäudebestands am meisten Nachholbedarf im Ländervergleich.”
Ob Sie neu bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen möchten: Bereits in jungen Jahren legen Sie mit Bausparen bei Schwäbisch Hall den Grundstein für Ihren zukünftigen Wohntraum. Sie bilden Eigenkapital und sichern sich günstige Darlehenszinsen für Ihr Immobilienprojekt von morgen. Bei Berechtigung unterstützt Sie der Staat mit Fördermitteln.
Schnellentschlossene, die sofort loslegen wollen, profitieren vom Annuitätendarlehen "FuchsBauDarlehen". Dieser Finanzierungs-Klassiker bietet Ihnen attraktive Konditionen und größtmögliche Flexibilität bei der Verwirklichung Ihrer Wohnwünsche.
Die bereits erwähnte Plattform Europace stellt auch Zahlen für die Kaufpreise von Bestandsimmobilien in deutschen Metropolregionen zur Verfügung. Die Tabelle zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen im zweiten Quartal 2023.
Im Durchschnitt kosteten Eigentumswohnungen bei einer Größe von 90 Quadratmetern 4.007,50 Euro. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit 150 Quadratmetern lag der Wert bei 3.626 Euro. Auffällig: Berlin hat Hamburg als zweitteuerste Stadt Deutschlands überholt, Spitzenreiter bleibt München.
| Ort | Kaufpreis Eigentumswohnung/m2 (Durchschnitt) | Änderung zum Vorjahresquartal | Kaufpreis Haus/m2 (Durchschnitt) | Änderung zum Vorjahresquartal |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | 5.238 Euro | - 4,71 % | 3.991 Euro | - 5,93 % |
| Dortmund | 2.135 Euro | - 9,47 % | 2.704 Euro | - 7,02 % |
| Dresden | 3.071 Euro | - 3,51 % | 3.077 Euro | - 3,57 % |
| Düsseldorf | 3.558 Euro | - 7,23 % | 3.174 Euro | - 6,82 % |
| Frankfurt | 4.033 Euro | - 11,93 % | 3.557 Euro | - 8,21 % |
| Hamburg | 4.464 Euro | - 14,54 % | 3.612 Euro | - 7,3 % |
| Hannover | 2.923 Euro | - 11,7 % | 2.632 Euro | - 6,6 % |
| Köln | 3.590 Euro | - 8,61 % | 3.196 Euro | - 6,39 % |
| Stuttgart | 3.938 Euro | - 12,44 % | 4.113 Euro | - 8,65 % |
| München | 7.125 Euro | - 13,48 % | 6.201 Euro | - 8,54 % |
| DURCHSCHNITT | 4.007,5 Euro | - 9,76 % | 3.626 Euro | - 6,9 % |
Quelle: Europace
Die Preisentwicklung bei Bestandsimmobilien hängt ursächlich auch mit der Entwicklung der Bauzinsen zusammen. In den Jahren des Zinstiefs stiegen die Preise für ältere Häuser und Eigentumswohnungen, weil die Finanzierung günstiger war. Umgekehrt gilt: Seit die Bauzinsen wieder ansteigen (siehe Grafik), gibt es bei den Preisen für Bestandsimmobilien einen deutlichen Rückgang.
Die Zinsentwicklung ist wichtig, weil sie bestimmt, zu welchen Konditionen interessierte Käufer einen Immobilienkredit aufnehmen, zum Beispiel bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Der Zinssatz beziehungsweise die Sollzinsbindung legt fest, wie viel Zinsen der Kreditnehmer über einen vereinbarten Zeitraum auf die Kreditsumme zahlt. Läuft die Sollzinsbindung aus, müssen viele über eine Anschlussfinanzierung nachdenken – und das dann zu einem gegebenenfalls höheren Zinssatz.
Ein wenig anders verhält es sich bei einem Bausparvertrag. Hier sichern Sie sich den jetzt gültigen (und günstigen) Zinssatz für einen späteren Zeitpunkt.
Wohnungsbaukredite an private Haushalte
Lohnt sich der Kauf einer Bestandsimmobilie? Sind Häuser und Wohnungen nicht viel weniger erschwinglich als noch vor zehn oder gar 20 Jahren? Gefühlt ist das so, viele meinen, dass der Kauf einer Bestandsimmobilie in der Vergangenheit einfacher war. Doch was sagen die Zahlen?
Professor Dr. Michael Voigtländer ist Leiter des Clusters "Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilenmärkte" am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Er hat sich in einer Studie mit der Frage befasst "War Wohneigentum früher erschwinglicher?" und dabei einen "Erschwinglichkeitsindex für Deutschland" erstellt. Dieser stellt die Kosten eines Volltilgerdarlehens in Relation zum Einkommen:
Kosten eines Volltilgerdarlehens in Relation zum Einkommen
Den Höchstwert (und damit die geringste Erschwinglichkeit) erreichte der Index im 3. Quartal 1981 mit einem Wert von 115,5. Damals lag der Zins für ein Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren bei 10,6 Prozent! In der Folge wurden Immobilien immer erschwinglicher, der Index sank bis zum 2. Quartal 1987 auf einen Wert von 64,06.
Danach kam es laut der Studie aufgrund eines kurzzeitigen Zinsanstiegs im Umfeld der Wiedervereinigung zu einer kurzzeitigen Verschlechterung der Erschwinglichkeit, ab Mitte der 1990er Jahre verbesserte sich diese wieder kontinuierlich.
Am erschwinglichsten war Wohneigentum dann im 3. Quartal 2016 mit einem Wert von 28,16. Nachdem sich daraufhin die Erschwinglichkeit zunächst seitwärts bewegt hat, gibt es seit 2021 deutliche Verschlechterungen. Im 2. Quartal 2023 liegt der Index nun bei 40,98. Ein Wert, der zeigt, dass sich der Kauf von Immobilien im Vergleich zu den 1980er- und 1990er-Jahren durchaus lohnt.
Lohnenswert sind auch die Fördermittel, mit denen der Staat den Erwerb, den Umbau und die Sanierung einer Gebrauchtimmobilie unterstützt. Unser Artikel "Förderung Bestandsimmobilie" hält alle wichtigen Informationen für Sie bereit.
Nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 scheint sich die Lage am Immobilienmarkt 2024 zu beruhigen. Das gilt sowohl für die Zinsentwicklung als auch für die Immobilienpreise. In beiden Bereichen, da sind sich die meisten Analysten einig, wird es eine Seitwärtsbewegung geben.
Die rasante Preisentwicklung von Bestandsimmobilien aus den letzten Jahren ist vorerst gestoppt. Die Kaufpreise stagnieren und sind in manchen Bereichen sogar zurückgegangen. Vor allem die energieeffiziente Sanierung spielt bei der Preisfindung von Bestandsimmobilien eine immer größere Rolle. In der Folge wird es bei der Immobilienbewertung immer größere Differenzen zwischen sanierten und unsanierten Bestandsimmobilien geben.
Sie planen den Kauf einer Bestandsimmobilie? Sie haben noch offene Fragen zur Finanzierung, die Sie gerne persönlich klären würden? Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit für Sie da. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.
Die Digitalisierung ermöglicht fortlaufend neue Innovationen. Diese Chancen möchten wir, die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, stärker dafür nutzen, unser Informations- und Serviceangebot noch kundenfreundlicher und individueller für Sie zu gestalten.
Damit wir Sie auch über die Durchführung unseres Vertrages hinausgehend bedarfsgerecht, individuell und effizient beraten, betreuen und informieren können, bitten wir Sie, der Verarbeitung, Zusammenführung und Analyse Ihrer Daten zuzustimmen.
Welche Daten umfasst diese Einwilligung?
Mit Ihrer Einwilligung können wir Ihre Daten verarbeiten, die wir aus unseren persönlichen Geschäftsbeziehungen und der Zusammenarbeit mit Ihnen gewonnen haben. Dazu gehören:
1. Stammdaten und Informationen zu Ihren persönlichen Verhältnissen wie Personalien (z. B. Name, Geburtsdatum, Geschlecht, Familienstand, Anzahl Kinder), Anschrift, Kontaktdaten, Wohnstatus (z. B. Miete oder Eigentum);
2. Daten zur Erwerbstätigkeit (z. B. Beruf, Einkommen, Branche) und Angaben zur Selbstständigkeit oder sonstigen Beschäftigung (z. B. zum eigenen Unternehmen oder Arbeitgeber; dies betrifft unter anderem Informationen aus dem Handelsregister und zu Bilanzen);
3. Informationen über Interessen an oder Inanspruchnahmen von Finanzdienstleistungen (z. B. Baufinanzierung, Bausparprodukte, Immobilienvermittlung, sonstige Bank-, Versicherungs- und Fonds-Produkte);
4. Informationen zu Verträgen, die Sie mit uns oder vermittelt durch uns mit Dritten geschlossen haben (z. B. Details zur Laufzeit und Höhe von Krediten und (Tilgungs-)Raten sowie zu Salden und Umsätzen auf laufenden Konten);
5. Daten zur Immobilie, ihrer Sicherung und nachhaltigen Nutzung (z. B. Informationen zum Baujahr, Beleihungswert und Verkehrswert, Nutzungsart wie Miete oder Eigennutzung, eingereichte Bilder, Informationen zu Gebäudestatus und -beschaffenheit, Maßnahmen zur Herstellung, Aufrechterhaltung oder Verbesserung der ökologischen Nachhaltigkeit der Immobilie, Daten zum Energieträger, zum Energiebedarf und -verbrauch, Daten rund um den Wasserverbrauch, nachverfolgbare Qualitätskontrollprozesse und deren Dokumentation wie etwa ein Energieausweis gemäß den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, Daten rund um Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Daten zur Ermittlung von insbesondere energetischen Modernisierungsbedarfen);
6. Aktionsdaten, darunter verstehen wir Informationen dazu, auf welche Art und Weise Sie mit uns in Kontakt stehen (z. B. allgemeine Kontakthistorie, empfangene Newsletter, erfolgte Beratungen, jeweils mit Angaben wie z. B. Art, Anzahl, Zeitpunkt und Inhalt).
Ihre Einwilligung erlaubt es uns, zu den vorstehenden Daten weitere Informationen hinzu zu speichern, die wir rechtmäßig erhoben haben. Dies sind insbesondere:
7. Daten zu Ihrer Bonität (z. B. von der Schufa);
8. Daten aus anderen Registern und öffentlichen Quellen (z. B. Daten zu Grundstücken und Gebäuden aus Kartendiensten wie Google Maps oder Daten, die von Katasterämtern oder anderen Ämtern öffentlich zur Verfügung gestellt werden);
9. Sogenannte „mikrogeographische Daten“, die wir von Dritten erhalten, z. B. zur vermuteten Soziodemographie oder typischen Affinitäten, die Personengruppen zugeordnet werden, die sich in Ihrer Lebenssituation befinden (z. B. das mögliche Interesse an bestimmten Produkten, die einer bestimmten Einkommensgruppe oder Wohnsituation zugeschrieben werden);
Wenn Sie damit einverstanden sind, können wir zu den vorstehenden Informationen auch Ihre rechtmäßig erhobenen Online-Nutzungsdaten (sofern Sie z. B. auf unserer Webseite der Auswertung Ihres Nutzungsverhaltens zugestimmt haben) hinzu speichern:
10. Informationen über Ihre Nutzung von Webseiten und anderen Online-Angeboten der Bausparkasse Schwäbisch Hall AG (inklusive des Tochterunternehmens Schwäbisch Hall Wohnen GmbH und der Beteiligungsgesellschaft Impleco GmbH) einschließlich der Information, auf welchem Weg Sie zu diesen Angeboten gelangt sind (z. B. über Links, unsere Werbebanner und -anzeigen).
Auf welche Art und Weise und zu welchen Zwecken nutzen wir diese Daten?
Ihre Einwilligung erlaubt uns, Ihre Daten zusammenzuführen und zu analysieren, damit wir Sie und andere Kunden möglichst effizient und passgenau beraten, betreuen und informieren können. Hierbei analysieren wir Ihre Daten sowohl um Erkenntnisse (z. B. zu typischen Kundenprofilen und statistischen Zusammenhängen) zu gewinnen als auch um diese Erkenntnisse anzuwenden (z. B. indem wir für Sie wahrscheinlich relevante Produkte oder bevorzugte Ansprachezeitpunkte identifizieren).
Die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG steht selbst nur selten in unmittelbarem Kontakt zu Ihnen als Kunde. Deshalb gestattet uns Ihre Einwilligung, die Ergebnisse unserer Analysen und die hierfür wesentlichen Parameter an unsere für Sie zuständigen Vertriebspartner weiterzugeben, soweit diese die Informationen für die Zwecke der möglichst effizienten und passgenauen Beratung, Betreuung und Information benötigen.
Wir nutzen Ihr Kundenprofil für Zwecke der Direktwerbung (insbesondere per Telefon oder E-Mail) nur, sofern Sie in eine solche Direktwerbeansprache gesondert eingewilligt haben oder uns diese auf gesetzlicher Basis erlaubt ist.
Wie wirkt es sich aus, wenn Sie nicht einwilligen oder Ihre Einwilligung widerrufen?
Ihre Einwilligung ist freiwillig. Auch wenn Sie die Einwilligung nicht erteilen möchten, können wir mit Ihnen einen Vertrag schließen und Sie beraten, betreuen und informieren. Allerdings kann es sein, dass wir Ihnen einige für Sie vorteilhafte Angebote nicht unterbreiten, da wir Ihre Situation dann weniger genau einschätzen können. Falls Sie die Einwilligung erteilen, können Sie diese jederzeit mit Wirkung für die Zukunft widerrufen.
Ja, ich bin mit der Verarbeitung meiner Daten durch die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG in dem oben genannten Umfang einverstanden, damit diese und ihre für mich zuständigen Vertriebspartner mich und andere Kunden möglichst effizient und auf meine individuellen Kundeninteressen zugeschnitten beraten, betreuen und informieren. In diesem Umfang entbinde ich die Bausparkasse Schwäbisch Hall AG zugleich vom Bankgeheimnis.
Hinweis: Sie verwenden einen veralteten oder nicht unterstützten Browser. Gegebenenfalls kann es zu Einschränkungen bei der Benutzung der Webseite kommen.
