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Bestandsimmobilien: Preisentwicklung 2024

  • Kaufpreise von Häusern und Eigentumswohnungen im Bestand
  • Immobilienpreise in den Metropolregionen
  • Analyse: So erschwinglich sind Immobilien

Was kosten Häuser und Wohnungen im Bestand? Wie entwickeln sich die Preise? Und ist Wohneigentum noch erschwinglich? Wir geben eine Übersicht, analysieren den Markt und wagen eine Prognose.

                 

Preisentwicklung bei Bestandsimmobilien

Wie viel kosten Bestandshäuser und ältere Wohnungen im Durchschnitt? Diese Frage stellen sich viele Käufer von Bestandsimmobilien.

Deren Preisentwicklung dokumentiert die Firma Europace. Die nach eigenen Angaben "Deutschlands größte Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite" veröffentlicht im Index "EPX mean"  Mittelwerte von Immobilien-Kaufpreisen. Die Daten dafür zieht das Unternehmen aus seinen anonymisierten Immobilienfinanzierungs-Transaktionen.

Dabei gelten für Bestandsimmobilien folgende Parameter:  

  • Eigentumswohnung: Baujahr 1984, 83 m² Wohnfläche
  • Bestandshaus: Baujahr 1981, 123 m² Wohnfläche

Bei der Preisentwicklung dieser Bestandsimmobilien gut zu sehen: Bis zum Frühjahr 2022 stiegen die Kaufpreise stetig an, seitdem verzeichnen aber auch Häuser und Eigentumswohnungen im Bestand Preisrückgänge.

 Preisentwicklung

 Entwicklung der Kaufpreise
 bei Bestandsimmobilien von 2005 bis 2023.


Bestandsimmobilien-Preise: Energetischer Zustand ist wichtig

Einfamilienhaus mit PV-Solardach
Top saniert und energetisch auf dem neuesten Stand? Dann werden auch für ältere Bestandsimmobilien noch hohe Preise gezahlt. (Quelle: stock.adobe.com/SusaZoom)
Die Gründe für den Preisrückgang bei Bestandsimmobilien in den letzten Jahren sind vielfältig. Da wären zum einen die gestiegenen Zinsen für die Baufinanzierung, die auch den Kauf von Bestandsimmobilien erschwerten. Auch die hohe Inflation und nicht zuletzt die Immobilienpreise selbst führten zu einem Rückgang der Nachfrage und damit auch der Preise.
 
Einer der stärksten Faktoren bei der Preisentwicklung für Bestandsimmobilien dürfte aber die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sein, auch als "Heizungsgesetz" bekannt. Es sieht neben einigen Punkten zur Sanierungspflicht zukünftig auch den Einsatz von Heizungen vor, die zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Rahmenbedingungen haben dazu geführt, dass energetisch sanierte Bestandsimmobilien deutlich bessere Verkaufspreise erzielen als unsanierte.

Das lässt sich auch mit Zahlen belegen. Nach einer Studie von ImmobilienScout24 im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG) erzielten energetisch sanierte Häuser im Jahr 2023 durchschnittlich 20 Prozent höhere Kaufpreise als Vergleichsobjekte mit schlechten Effizienzwerten. In der Spitze lag der Wertvorteil bei bis zu 33 Prozent.

Interessant dabei ist die regionale Verteilung. Dazu Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des BuVEG: „Sachsen ist Energieeffizienz-Meister, das Saarland ist Schlusslicht. Nordrhein-Westfalen hat aufgrund seines großen und verhältnismäßig energetisch schlechten Gebäudebestands am meisten Nachholbedarf im Ländervergleich.”

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Bestandsimmobilien: Preisentwicklung in Metropolregionen

Die bereits erwähnte Plattform Europace stellt auch Zahlen für die Kaufpreise von Bestandsimmobilien in deutschen Metropolregionen zur Verfügung. Die Tabelle zeigt die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser und Wohnungen im zweiten Quartal 2023.

Im Durchschnitt kosteten Eigentumswohnungen bei einer Größe von 90 Quadratmetern 4.007,50 Euro. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit 150 Quadratmetern lag der Wert bei 3.626 Euro. Auffällig: Berlin hat Hamburg als zweitteuerste Stadt Deutschlands überholt, Spitzenreiter bleibt München.

Ort Kaufpreis Eigentumswohnung/m2 (Durchschnitt) Änderung zum Vorjahresquartal Kaufpreis Haus/m2 (Durchschnitt) Änderung zum Vorjahresquartal
Berlin 5.238 Euro - 4,71 % 3.991 Euro - 5,93 %
Dortmund 2.135 Euro - 9,47 % 2.704 Euro - 7,02 %
Dresden 3.071 Euro - 3,51 % 3.077 Euro - 3,57 %
Düsseldorf 3.558 Euro - 7,23 % 3.174 Euro - 6,82 %
Frankfurt 4.033 Euro - 11,93 % 3.557 Euro - 8,21 %
Hamburg 4.464 Euro - 14,54 % 3.612 Euro - 7,3 %
Hannover 2.923 Euro - 11,7 % 2.632 Euro - 6,6 %
Köln 3.590 Euro - 8,61 % 3.196 Euro - 6,39 %
Stuttgart 3.938 Euro - 12,44 % 4.113 Euro - 8,65 %
München 7.125 Euro - 13,48 % 6.201 Euro - 8,54 %
DURCHSCHNITT 4.007,5 Euro - 9,76 % 3.626 Euro - 6,9 %

Quelle: Europace


Bestandsimmobilie kaufen: So stehen die aktuellen Bauzinsen

Die Preisentwicklung bei Bestandsimmobilien hängt ursächlich auch mit der Entwicklung der Bauzinsen zusammen. In den Jahren des Zinstiefs stiegen die Preise für ältere Häuser und Eigentumswohnungen, weil die Finanzierung günstiger war. Umgekehrt gilt: Seit die Bauzinsen wieder ansteigen (siehe Grafik), gibt es bei den Preisen für Bestandsimmobilien einen deutlichen Rückgang.

Die Zinsentwicklung ist wichtig, weil sie bestimmt, zu welchen Konditionen interessierte Käufer einen Immobilienkredit aufnehmen, zum Beispiel bei einem klassischen Annuitätendarlehen. Der Zinssatz beziehungsweise die Sollzinsbindung legt fest, wie viel Zinsen der Kreditnehmer über einen vereinbarten Zeitraum auf die Kreditsumme zahlt. Läuft die Sollzinsbindung aus, müssen viele über eine Anschlussfinanzierung nachdenken – und das dann zu einem gegebenenfalls höheren Zinssatz.

Ein wenig anders verhält es sich bei einem Bausparvertrag. Hier sichern Sie sich den jetzt gültigen (und günstigen) Zinssatz für einen späteren Zeitpunkt.

Entwicklung Bauzinsen

Wohnungsbaukredite an private Haushalte    


Sollte ich 2024 eine Bestandsimmobilie kaufen?

Lohnt sich der Kauf einer Bestandsimmobilie? Sind Häuser und Wohnungen nicht viel weniger erschwinglich als noch vor zehn oder gar 20 Jahren? Gefühlt ist das so, viele meinen, dass der Kauf einer Bestandsimmobilie in der Vergangenheit einfacher war. Doch was sagen die Zahlen?

Professor Dr. Michael Voigtländer ist Leiter des Clusters "Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilenmärkte" am Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Er hat sich in einer Studie mit der Frage befasst "War Wohneigentum früher erschwinglicher?" und dabei einen "Erschwinglichkeitsindex für Deutschland" erstellt. Dieser stellt die Kosten eines Volltilgerdarlehens in Relation zum Einkommen:

Erschwinglichkeitsindex für Deutschland

Kosten eines Volltilgerdarlehens in Relation zum Einkommen  

Den Höchstwert (und damit die geringste Erschwinglichkeit) erreichte der Index im 3. Quartal 1981 mit einem Wert von 115,5. Damals lag der Zins für ein Volltilgerdarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren bei 10,6 Prozent! In der Folge wurden Immobilien immer erschwinglicher, der Index sank bis zum 2. Quartal 1987 auf einen Wert von 64,06.

Danach kam es laut der Studie aufgrund eines kurzzeitigen Zinsanstiegs im Umfeld der Wiedervereinigung zu einer kurzzeitigen Verschlechterung der Erschwinglichkeit, ab Mitte der 1990er Jahre verbesserte sich diese wieder kontinuierlich.

Am erschwinglichsten war Wohneigentum dann im 3. Quartal 2016 mit einem Wert von 28,16. Nachdem sich daraufhin die Erschwinglichkeit zunächst seitwärts bewegt hat, gibt es seit 2021 deutliche Verschlechterungen. Im 2. Quartal 2023 liegt der Index nun bei 40,98. Ein Wert, der zeigt, dass sich der Kauf von Immobilien im Vergleich zu den 1980er- und 1990er-Jahren durchaus lohnt.

Lohnenswert sind auch die Fördermittel, mit denen der Staat den Erwerb, den Umbau und die Sanierung einer Gebrauchtimmobilie unterstützt. Unser Artikel "Förderung Bestandsimmobilie" hält alle wichtigen Informationen für Sie bereit.  


Immobilienpreise: Prognose für Bestandsimmobilien

Nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 scheint sich die Lage am Immobilienmarkt 2024 zu beruhigen. Das gilt sowohl für die Zinsentwicklung als auch für die Immobilienpreise. In beiden Bereichen, da sind sich die meisten Analysten einig, wird es eine Seitwärtsbewegung geben.

Die rasante Preisentwicklung von Bestandsimmobilien aus den letzten Jahren ist vorerst gestoppt. Die Kaufpreise stagnieren und sind in manchen Bereichen sogar zurückgegangen. Vor allem die energieeffiziente Sanierung spielt bei der Preisfindung von Bestandsimmobilien eine immer größere Rolle. In der Folge wird es bei der Immobilienbewertung immer größere Differenzen zwischen sanierten und unsanierten Bestandsimmobilien geben.


Gute Beratung ist unverzichtbar

Sie planen den Kauf einer Bestandsimmobilie? Sie haben noch offene Fragen zur Finanzierung, die Sie gerne persönlich klären würden? Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit für Sie da. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.


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