Baufinanzierung: Was beachten?

  • Eigenkapital und Kreditbedarf
  • Eigenleistung richtig einschätzen
  • Kaufnebenkosten und laufende Kosten

Mit einer Baufinanzierung lassen Sie Ihren Traum vom Eigenheim wahr werden. Aber was muss man bei der Baufinanzierung beachten? Wer ein Haus baut oder eine Immobilie kauft, sollte die klassischen acht Fehler bei der Immobilienfinanzierung kennen – und unbedingt vermeiden.

Fehler 1: Baufinanzierung ohne Eigenkapital

„So billig war Baugeld noch nie“, heißt es zurzeit, denn die Zinsen sind weiterhin auf einem historischen Tiefstand. Trotzdem sollte sich jeder vor dem Hauskauf die Frage stellen, was es bei der Baufinanzierung zu beachten gilt.

Aufbewahrung: Einer der größten Fehler: die Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Eine derart knapp kalkulierte Finanzierung ist auf Dauer viel zu riskant. Als Bauherr sollten Sie mindestens ein Fünftel der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bestreiten. Zum Eigenkapital zählen Ihr Barvermögen und andere nutzbare Guthaben, etwa auf einem Geldmarktkonto oder in einem Bausparvertrag.

Wichtig zu wissen: Günstige Zinsen dürfen Sie bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur bedingt erwarten. „Banken verlangen von Kunden mit wenig Eigenkapital Zinsaufschläge“, erklärt etwa Stiftung Warentest. Denn diese Finanzierungsvariante berge für Kreditinstitute erhebliche Unsicherheiten. „Für eine Vollfinanzierung des Kaufpreises erhöht sich der Zinssatz im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung um 0,5 bis 1 Prozentpunkte“, so die Verbraucherschützer.


Fehler 2: Kreditbedarf falsch berechnet

Ein weiteres wichtiges Kriterium, das man bei der Baufinanzierung beachten muss, ist der tatsächliche Kreditbedarf. Unterschätzen Sie nicht die gesamten Kosten! Mögliche Risiken:

  • Der Vertrag mit dem Bauunternehmer und die dazugehörige Baubeschreibung sind ungenau formuliert. Das kann unter Umständen zu unerwünschten Zusatzkosten führen.
  • Das Grundstück benötigt eine aufwendige Erschließung. Dann wird der Bau unter Umständen teurer als gedacht.
  • Sie entdecken kurz nach dem Erwerb einer Altbauwohnung, dass hohe Renovierungskosten auf Sie zukommen.
Falls eine Nachfinanzierung nötig ist, müssen Sie womöglich einen zusätzlichen Kredit abschließen. Kalkulieren Sie Ihren Immobilienkauf so genau wie möglich, um eine Nachfinanzierung zu vermeiden. Übrigens: Auch im gegenteiligen Fall steigen Ihre Kosten. Haben Sie den Kredit zu hoch angesetzt und verzichten auf die Auszahlung der vollen Summe, verlangt das Kreditinstitut eine Entschädigung für entgangene Zinsen.

Fehler 3: Nominal- und Effektivzins verwechselt

Bei der Frage nach der Baufinanzierung und was Sie beachten sollten, gibt es auch kleine Fehler, die eine große Wirkung haben können. Gerade wenn Sie nicht aus der Branche sind, könnten Sie Nominal- und Effektivzins verwechseln. In der Regel weisen die Banken im Kreditangebot sowohl den nominalen wie auch den effektiven Zinssatz aus. Beide Zinssätze sind für Sie als potenzieller Kreditnehmer wichtig. Die größere Relevanz hat jedoch der Effektivzins, weil er sich direkt auf Ihre Finanzen auswirkt.

So unterscheiden sich Nominal- und Effektivzins:

  • Der nominale Zinssatz gibt an, welche Zinsen die Bank auf den reinen Nettodarlehensbetrag Ihres Kredits berechnet. Er bezieht sich grundsätzlich immer auf ein Kalenderjahr. Darum heißt er auch „nominaler Jahreszins“. Oft wird er auch Sollzins genannt.
  • Der effektive Zinssatz ist höher. Er umfasst auch sogenannte preisbestimmende Faktoren. Dazu gehören beispielsweise die Laufzeit des Kredits sowie Nebenkosten für die Bearbeitung. Somit gibt der Effektivzins an, welche Kosten für Sie pro Jahr tatsächlich anfallen.

Den Unterschied zwischen Nominal-/Sollzins und Effektivzins erklärt das Portal vergleich.de mit dieser Denkhilfe: Bei einer Mietwohnung wäre der Sollzins die Kaltmiete und der Effektivzins die Warmmiete inklusive aller Nebenkosten.


Fehler 4: Eigenleistung überschätzt

Um beim Hausbau die Finanzierung möglichst überschaubar zu halten, kalkulieren viele mit ihrer Eigenleistung. Familie und Freunde werden mit eingespannt, um Geld zu sparen. Schließlich wird der (Um-)Bau so deutlich günstiger, als wenn jeder Handgriff von einem professionellen Handwerker erledigt würde. Doch hinter der Idee mit der Eigenleistung lauern gleich mehrere Fehlerquellen:

  • Die Fähigkeiten werden überschätzt. Das bezieht sich sowohl auf die handwerklichen Leistungen als auch auf Körperkraft und gesundheitliche Belastbarkeit.
  • Die verfügbare Zeit wird überschätzt. Wollen Sie wirklich monatelang jeden Abend und jedes Wochenende auf der Baustelle verbringen? Was in der Theorie gut klingt, wird oft zur Belastungsprobe.
  • Die Einsatzbereitschaft der Freunde wird überschätzt. Vergessen Sie nicht, dass Ihre Freunde keine emotionale Bindung an das Projekt haben. Planen Sie besser niemanden in allzu großem Umfang fest ein.
  • Die Lust am Do it yourself wird überschätzt. Der Spaß am Heimwerken kann recht schnell verloren gehen. Wer ständig auf der Baustelle ist, strapaziert zudem Partnerschaft und Familienleben.

Seien Sie also kritisch, was Ihre tatsächlichen Möglichkeiten zur Eigenleistung angeht. Wenn Sie hier falsch kalkulieren, wird der Bau nicht billiger, sondern teurer. Zusätzliche Handwerkerstunden müssen nachträglich eingekauft werden, der gesamte Bau kann sich verzögern, Pfusch bei der Arbeit zieht Reparaturkosten nach sich.

So finanzieren Sie Ihr Traumhaus

Sie möchten endlich in Ihren eigenen vier Wänden wohnen? Mit einer Immobilienfinanzierung legen Sie sich für viele Jahre oder Jahrzehnte finanziell fest. Umso wichtiger ist es, richtig zu kalkulieren und alle relevanten Aspekte in die Planung mit einzubeziehen.

Unser Finanzierungsrechner hilft Ihnen dabei, sich einen ersten Überblick über Raten und Konditionen zu verschaffen. Er ersetzt aber nicht das Gespräch mit einem unserer Heimatexperten. Er weiß genau, was es braucht, damit Ihre Finanzierung auf sicheren Beinen steht. Entwickeln Sie gemeinsam ein Finanzierungspaket, das zu Ihnen passt.

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Fehler 5: Zu hohe Belastung

Was es bei der Baufinanzierung außerdem zu beachten gilt? Halten Sie sich einen Notgroschen parat. Denn Sie müssen in der Lage sein, unvorhergesehene Ausgaben bezahlen zu können. Die Ausgaben müssen sich gar nicht ums neue Eigenheim drehen. Es können zum Beispiel folgende Vorfälle auftreten:

  • Das Auto, auf das Ihre Familie dringend angewiesen ist, geht kaputt.
  • Selbstständige können in eine Auftragsflaute geraten. Oder Angestellte müssen aufgrund von Notsituationen – wie Corona – in Kurzarbeit gehen.
  • Die Lebenshaltungskosten für die Familie sind zu niedrig kalkuliert.

Verplanen Sie nicht auch den letzten Cent des Nettoeinkommens. Am besten halten Sie eine Reserve in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern vor.


Fehler 6: Zu niedrige Tilgung in der Baufinanzierung

Ein Kredit wird in monatlichen Raten getilgt. Die Raten setzen sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Je geringer die Tilgung ausfällt, desto länger dauert es, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Und je länger die Laufzeit eines Kredits, desto höher sind die Gesamtkosten für die Finanzierung. Generell sagt man, eine Immobilie sollte bis zum Renteneintritt abbezahlt sein. So gelingt es:

  • Setzen Sie in der aktuellen Phase niedriger Zinsen auf eine höhere Tilgung als auf das oft genannte eine Prozent.
  • Nutzen Sie die Niedrigzinsphase für eine langfristige Zinsbindung und eine Tilgung von mindestens zwei Prozent.
  • Handeln Sie mit Ihrer Bank ein Recht auf kostenfreie Sondertilgungen aus, wie sie bei zugeteilten Bauspardarlehen selbstverständlich sind.
  • Schließen Sie eine Baufinanzierung mit variabler Tilgung ab. So haben Sie Spielraum bei steigenden oder plötzlich sinkenden Einkommen. Zusätzliche Einkünfte aus Boni oder einem Verkauf können Sie als Sondertilgung einsetzen.

Fehler 7: Kaufnebenkosten übersehen

Die Immobilie soll 280.000 Euro kosten, 80.000 bringt man als Eigenkapital mit. Fehlen 200.000 Euro, für die man eine Finanzierung braucht. Oder? Ganz so simpel darf man seinen Kreditbedarf leider nicht kalkulieren. Beim Erwerb einer Immobilie fallen diverse Nebenkosten an. Rechnen Sie mit mindestens zehn Prozent des Kaufpreises für zusätzliche Kosten:

  • Gutachter: Möglicherweise möchten Sie vor dem Kauf prüfen lassen, ob die Immobilie ihren Preis wert ist. Für ein Kurzgutachten eines Sachverständigen muss man mit mindestens 500 Euro rechnen. Je größer und aufwendiger die Immobilie, desto höher die Kosten für den Gutachter.
  • Makler: Die Provision für den Makler ist frei verhandelbar und regional unterschiedlich. Meist rangiert die Gebühr zwischen 3,5 und 7 Prozent. Informieren Sie sich bei Ihrer örtlichen Verbraucherzentrale, welche Provision in Ihrer Region üblich ist.
  • Notar und Grundbucheintrag: Für diese beiden Posten werden rund 1,5 Prozent des Kaufpreises Ihrer Immobilie fällig.
  • Grunderwerbsteuer: Diese Steuer fällt an, wenn Sie mit Ihrer Immobilie ein Grundstück oder einen Anteil an einem Grundstück kaufen. Sie ist eine Ländersteuer und dementsprechend unterschiedlich hoch, liegt meist bei 5 bis 6 Prozent.

Die Kaufnebenkosten sollten Sie übrigens aus den eingebrachten Eigenmitteln begleichen, nicht aus der Kreditsumme. Vorsicht ist beim Kauf von einem Bauträger geboten. Prüfen Sie, ob der genannte Festpreis wirklich alle Kosten enthält, beispielweise auch die Erschließungskosten für das Grundstück.


Fehler 8: Laufende Kosten unterschätzt

Auch dieser Fehler bei der Immobilienfinanzierung unterläuft Käufern allzu leicht: Sie rechnen nicht damit, dass die laufenden Kosten so  hoch werden könnten. Neben Strom-, Wasser- und Heizkosten können folgende Nebenkosten hinzukommen:

  • Schornsteinfeger
  • Straßenreinigung
  • Abfallgebühren
  • Grundsteuer
  • Versicherungen

Als Faustregel rechnet man bei den Nebenkosten mit etwa 4 Euro pro Quadratmeter. Die tatsächliche Höhe der Kosten hängt dabei allerdings von lokalen Gebühren, der Wahl Ihrer Versicherungen und insbesondere von den Strom- und Heizkosten ab.

Gerade beim Kauf älterer Wohnobjekte fallen darüber hinaus Reparatur- und Sanierungskosten an. Heizung, Dach und Fenster sind die typischen Schwachstellen. Auch wichtige Modernisierungen wie etwa ein Heizungstausch können ins Geld gehen.

Hauseigentümer müssen also rechtzeitig Rücklagen für eventuelle Arbeiten am Haus oder an der Wohnung bilden. Am besten, Sie sparen monatlich einen Betrag dafür an.

 

Die Checkliste zum Download: Fehler in der Immobilienfinanzierung

Unsere Checkliste hilft Ihnen, die häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung zu vermeiden. Klopfen Sie Ihr Finanzierungskonzept rechtzeitig auf mögliche Fallstricke ab. So vermeiden Sie eine zu hohe  monatliche Belastung, eine falsche Laufzeit oder gar ein Platzen der Finanzierung!


Gute Beratung ist unverzichtbar

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Als künftiger Hauseigentümer sollten Sie sich vorab umfassend über sämtliche Kosten und Fördermöglichkeiten informieren. Hier finden Sie ein paar weitergehende Informationen:

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