Baugemeinschaft: Günstiger bauen

  • Definition, Formen und Phasen
  • Vor- und Nachteile für Bauherren
  • Selbsttest – für wen passt eine Baugemeinschaft?

Wohneigentum zu erwerben, ist oftmals eine kostspielige Angelegenheit. Daher kann das Bauen in einer Baugemeinschaft eine echte Alternative sein – zeichnet sich diese doch durch niedrigere Baukosten bei hoher Individualität aus. Alles Wichtige rund ums  „demokratische Planen und Bauen“ finden Sie hier.

    

Baugemeinschaft: Definition

Eine Baugemeinschaft – auch Bauherrengemeinschaft oder Baugruppe genannt – ist der Zusammenschluss von Privatleuten, um Wohneigentum für den Eigenbedarf oder zur Vermietung gemeinsam zu planen und zu bauen. „Baugemeinschaften sind beliebt, weil sie weniger anonym sind, individuelle Bedürfnisse der Bauherren in der Planung berücksichtigen und sogar günstiger sein können als Eigenheime vom Bauträger“, erklärt Architekt Sven Haustein aus Schwäbisch Hall.

Weitere wesentliche Merkmale einer Baugemeinschaft sind:

  • Alle Mitglieder haben ein Mitspracherecht. Jeder bringt sich aktiv in der Planungs- und Bauphase mit ein.
  • Die Ausschreibung und Vergabe des Bauprojekts erfolgt durch die Baugruppe.
  • Sämtliche Verträge werden gemeinschaftlich geschlossen und sind allen Mitgliedern – genauso wie Protokolle und Baupläne – jederzeit zugänglich.
  • Beim Grundstückskauf erwirbt jedes Mitglied einen Grundstücksanteil.
  • Die Bauherrengemeinschaft ist für Kosten und Termine verantwortlich und trägt die Risiken des Projekts selbst.
  • Die am häufigsten gewählte Rechtsform der Baugemeinschaft ist die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR). Seltener: Genossenschaften und Gesellschaften mit begrenzter Haftung.

Formen der Baugemeinschaft

Mit der Gründung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts setzt sich die Baugemeinschaft den juristischen Rahmen für ihre Wohninitiative. So sind für alle Mitglieder die Rechte und Pflichten vertraglich eindeutig geklärt.

Bei einer privaten Bauherrengemeinschaft gibt es zwei Formen. Die freie Baugemeinschaft organisiert und plant von Anfang an alles selbst. „Die beteiligten Bauherren übernehmen dabei die Pflichten und Rechte eines Bauträgers“, formuliert Haustein. Sie führen Gespräche mit Architekten, Baufirmen und Behörden, holen Angebote und Genehmigungen ein, beauftragen die verschiedenen Arbeiten am Bau, überwachen deren Fortschritt und Einhaltung und bezahlen am Ende auch die Rechnungen. Daher erfordert diese flexible und selbstbestimmte Form auch ein hohes Maß an Fachwissen innerhalb der Baugruppe, um notwendige Entscheidungen solide treffen zu können. Am besten holen Sie sich noch professionelle Begleitung, sowohl in Finanz- und Rechtsfragen als auch in puncto Architektur.

Der gesteuerten Bauherrengemeinschaft liegen bereits fertige Wohnkonzepte von auf Baugruppen spezialisierten Architekten oder Bauunternehmen vor. Die Mitglieder brauchen sich „nur noch“ für das passende Konzept entscheiden – haben merklich weniger Aufwand. Auch weil die komplette Koordination ihnen abgenommen wird. „Bezahlen“ muss das die Baugemeinschaft mit weniger Flexibilität und höheren Kosten.  

Welche der beiden Formen besser zu einem passt, hängt vor allem von der eigenen Zeit ab, die für das Projekt aufgewendet werden kann und dem persönlichen Fachwissen.


Die Phasen der Bauherrengemeinschaft

Eine Baugemeinschaft unterteilt sich bei der Umsetzung ihres Bauvorhabens in vier Phasen.

  • Phase 1: Interessengemeinschaft
    Zunächst finden sich die Bauwilligen in einer Interessengemeinschaft zusammen. Hier kommen erste Ideen, Wünsche und Vorstellungen auf den Tisch. Eine gemeinsame Zielsetzung und Eckpunkte werden formuliert und vertraglich festgehalten. Zu diesem Zeitpunkt ist ein Austreten aus der Bauherrengemeinschaft ohne Konsequenzen noch möglich.
  • Phase 2: Planungsgemeinschaft
    Nach der notariellen Beglaubigung des Vertrags geht es als Planungsgemeinschaft auf die Suche nach einem passenden Grundstück, einem Architekten sowie dem oder den ausführenden  Bauunternehmen. In dieser Phase kommt es auch zur Zuteilung der Wohneinheiten.
  • Phase 3: Baugemeinschaft
    Ein Grundstück ist gefunden und gekauft: Startschuss für die Baugemeinschaft und das Bauprojekt – vom ersten Spatenstich bis zur Bauabnahme. Die finanziellen Risiken trägt die Baugruppe gemeinsam. Die notwendigen Verträge sind abgeschlossen und notariell beurkundet. Wer jetzt aussteigen möchte, muss dafür entsprechende Zahlungen leisten.
  • Phase 4: Eigentümergemeinschaft
    Mit Fertigstellung des Projekts geht die Baugruppe in eine Eigentümergemeinschaft über. Die Gesellschaft des bürgerlichen Rechts löst sich auf (Genossenschaften und Gesellschaften mit begrenzter Haftung bleiben weiter bestehen).

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Vor- und Nachteile einer Baugemeinschaft

Bevor Sie sich für das Bauen in einer Baugemeinschaft entscheiden, gilt es die Vor- und Nachteile genau zu kennen und gegeneinander abzuwägen. Das wesentliche Plus einer Bauherrengemeinschaft liegt klar auf der Hand: Sie sparen Baukosten ein. Je nach Region können das bis zu 25 % bei vergleichbaren Objekten sein, so der Bundesverband Baugemeinschaften. Denn als Mitglied einer Baugruppe

  • zahlen Sie keine Vermarktungskosten,
  • entfällt für Sie die Gewinnspanne des Bauträgers,
  • teilen Sie sich die Kosten für Architekt, Bauunternehmen und Erschließung mit der Gemeinschaft.

Zudem werden Grunderwerbsteuer und Notargebühren bei Baugemeinschaften in der Regel nur auf die Grundstückskosten angerechnet, und nicht wie beim Bauträger-Modell auf den Gesamtwert aus Immobilie und Baufläche. Weitere Einsparpotenziale: Gemeinschaftliche Bauprojekte brauchen oftmals weniger Grundstücksfläche als freistehende Einfamilienhäuser – sind somit auch noch nachhaltiger. Und je mehr Räumlichkeiten von allen genutzt (und bezahlt) werden, umso günstiger wird der individuelle Wohnraum.
Das Ersparte können Sie aber auch wieder investieren, beispielsweise in ökologische Baustoffe oder bessere Ausstattung.

Neben dem finanziellen Aspekt gibt es auch eine emotionale Seite: Bei einer Baugruppe entwickelt sich durch das gemeinsame Projekt von Anfang an ein Wir-Gefühl, welches sich nachher in einer guten Nachbarschaft fortsetzt. Oft finden sich unter den Mitgliedern auch ähnliche Lebensplanungen und Gesinnungen, was dem Zusammenleben förderlich ist.

Des Weiteren bietet diese Art des Bauens viel mehr Individualität, im Vergleich zu Häusern und Wohnungen „von der Stange“. Der Vorteil des Bauens im Kollektiv liegt in der bedürfnisorientierten Gestaltung der Wohneinheiten. „Bei Baugemeinschaften planen die, die später wirklich darin wohnen“, erklärt Sven Haustein. „Jedes Mitglied kann anmelden, was es will oder benötigt.“ Beim gemeinschaftlichen Bauen entstehen qualitativ hochwertigere Immobilien, als wenn unter Renditegesichtspunkten gebaut wird.

 

Und was spricht gegen eine Bauherrengemeinschaft?

  • Das finanzielle Risiko liegt bei jedem einzelnen Bauherrn und nicht beim Bauträger.
  • Während Sie beim Bauträger von Anfang an mit einem fixen (wenn auch höheren) Preis kalkulieren können, stehen die Kosten beim Bau in einer Bauherrengemeinschaft erst nach und nach wirklich fest. Das macht die Planung schwieriger.
  • Je mehr Mitglieder einer Baugemeinschaft angehören, umso größer ist der Diskussionsbedarf. Jeder darf sich zu Wort melden, jeder hat seine persönlichen Vorstellungen. Das braucht Zeit und viel Geduld. „In der Baugemeinschaft dauert es von der Planung bis zum Einzug im Durchschnitt drei Jahre“, weiß Haustein.

     

Vor- und Nachteile im Überblick 

+ Geringere Baukosten für jeden Einzelnen

- Finanzielles Risiko trägt jedes Mitglied selbst

+ Frühes Kennenlernen der künftigen Nachbarn

- Großer Abstimmungsaufwand unter den Mitgliedern
+ Mehr Individualität beim Hausbau möglich- Gesamtkosten sind zu Beginn noch nicht fix

Selbsttest: Ist eine Baugemeinschaft das Richtige für mich?

Die Antwort auf diese Frage hängt natürlich von Ihnen selbst und Ihren Erwartungen und Ansprüchen ab. Unser kleiner Selbsttest soll Ihnen helfen, eine erste Tendenz zu erkennen. Bewerten Sie folgende Aussagen einfach mit ja oder nein:

  • Meiner Region bleibe ich treu und plane auch in den nächsten Jahren keinen Ortswechsel.
  • Freunde und Bekannte von mir haben genau die gleichen Vorstellungen vom Wohnen.
  • Ich bin bereit, mich auf andere einzulassen und zeige mich auch kompromissbereit.
  • Die Dauer des Bauprojekts spielt nicht die große Rolle. Ich nehme auch eine längere Bauzeit in Kauf.
  • Beim Thema „Hausbau“ konnte ich schon einige Erfahrungen sammeln bzw. habe beruflich damit zu tun.
  • Ein passendes Grundstück für solch ein Bauprojekt gibt es in meiner Wunschregion.
  • Ich kenne Architekten und Baufirmen, die Baugemeinschaftsprojekte realisieren.


Die Auflösung:
Sollten Sie mehr als die Hälfte der Aussagen mit …

  • ... ja beantwortet haben, können Sie die Umsetzung Ihres Wohntraums in einer Baugemeinschaft weiterverfolgen.
  • ... nein beantwortet haben, ist es vermutlich besser, über andere Alternativen noch nachzudenken.

Baugemeinschaft finden

Um weitere Interessenten für eine Baugemeinschaft zu finden, gibt es ganz unterschiedliche Wege.

  • Als erstes fragen Sie Menschen aus Ihrem persönlichen Umfeld: also Freunde, Verwandte, Bekannte und Kollegen. Hier wissen Sie auch gleich, ob es menschlich passt.
  • Eine Anzeige in der Tageszeitung oder auf Onlineportalen kann bei der Suche ebenfalls helfen: Entweder Sie geben selbst eine Anzeige auf oder Sie finden Anzeigen Dritter – städtische Wohnbaugesellschaften beispielsweise suchen häufig Interessierte für Bauherrengemeinschaften.
  • Auf Städte und Gemeinden bzw. deren Baubehörden können Sie mit dieser Frage auch zugehen. Häufig fördern Kommunen Baugemeinschaften oder bieten Info-Veranstaltungen dazu an.
  • Zudem können auch auf Baugruppen spezialisierte Architekten und Baubetreuer bei der Suche hilfreich sein.
  • Nicht zuletzt hält der Bundesverband Baugemeinschaften auf seiner Website entsprechende Informationen bereit.

Bauherrengemeinschaft: Finanzierung & Förderung

Für die Finanzierung einer durch die Bauherrengemeinschaft erstellten Immobilie gelten zunächst die gleichen Grundregeln wie sonst auch.

Laut dem Bundesverband Baugemeinschaften sind bei Baugruppen im Regelfall zwischen 15 und 25 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Zudem: Schon zu Beginn ist für Interessenten eine Finanzierungsbestätigung erforderlich – quasi als Eintrittskarte in die Baugemeinschaft.
Nicht jedes Kreditinstitut finanziert Projekte dieser Art. Fragen Sie beim Bundesverband nach, dieser kann Ihnen Banken aus Ihrer Region nennen, die Darlehen an Bauherrengemeinschaften vergeben. Grundsätzlich gilt: Sowohl die Finanzierung durch verschiedene Banken jedes einzelnen Mitglieds als auch eine Gesamtfinanzierung über ein einziges geldgebendes Institut ist möglich.

Einige Kommunen bieten speziell für Baugruppen Förderprogramme in Form von Krediten und Zuschüssen an. Die Vergabe ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft – unter anderem an die Höhe des Eigenkapitals und Einkommens. Zudem können Sie auch die staatlichen Förderprogramme von KfW und BAFA nutzen, wenn Sie energieeffizient bauen bzw. auf erneuerbare Energie beim Heizen setzen.


Häufige Fragen zur Baugemeinschaft

Was ist eine Baugemeinschaft?

Eine Baugemeinschaft ist der Zusammenschluss von privaten Bauherren, die mit dem Ziel antreten, gemeinsam Wohneigentum zur Eigennutzung oder zur Vermietung zu erstellen. Im Gegensatz zum Erwerb einer Immobilie über einen Bauträger, planen, organisieren und beauftragen die Mitglieder das Projekt selbst. Auch die erforderlichen Verträge – zum Beispiel mit den Baufirmen für die einzelnen Gewerke – schließt die Baugruppe gemeinschaftlich ab.

 

Was ist eine Bauherrengemeinschaft?

Wenn mehrere Bauwillige zusammenfinden, um gemeinsam ein Bauprojekt zu realisieren, dann wird von einer Bauherrengemeinschaft – oder kurz Baugemeinschaft – gesprochen. Die Mitglieder organisieren sich oftmals in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), um Ihr Wohnkonzept umzusetzen. Dazu bedarf es im Vorfeld eines vom Notar beglaubigten Gesellschaftsvertrags. Weitere Verträge schließt die Baugemeinschaft mit Architekten, Baubegleiter oder -unternehmen ab.

 

Was ist eine Baugruppe?

Baugruppe ist gleichbedeutend mit Baugemeinschaft oder Bauherrengemeinschaft. Eine Baugruppe besteht aus mehreren Privatpersonen, die in Eigenregie – also ohne einen Bauträger – ein Mehrfamilienhaus, Mehrgenerationenhaus oder eine Reihenhaussiedlung erstellen oder umbauen. Dafür wird gemeinsam Baugrund erworben und ein Grundstückskaufvertrag geschlossen. Anschließend braucht es noch einen Teilungsvertrag, der das Wohnungs-, Teil- und Miteigentum klärt. Vor Abschluss der notwendigen Verträge ist es auf jeden Fall ratsam, die Meinung eines Rechtsexperten einzuholen.

 

    

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