Gebäudetyp E: So will die Regierung das Bauen einfacher machen
Der Hausbau ist komplex und teuer, der Aus- und Umbau von Bestandsimmobilien ebenfalls. Der Gebäudetyp E verspricht Erleichterungen. Das ist der aktuelle Stand.
Der Gesetzentwurf der Bundesregierung liegt seit dem 8. Juni 2026 offiziell im Bundestag vor.
Ziel ist es, das Bauwesen von überflüssiger Bürokratie und teuren Auflagen zu befreien. Reine Komfort- und Ausstattungsnormen sollen künftig nicht mehr automatisch als Standard gelten.
Die größten Erleichterungen sind für Verträge zwischen Unternehmen gedacht. Für private Bauherren bleiben die bisherigen Schutzregeln weitgehend bestehen.
Artikel erstellt von Dirc Kalweit Schwäbisch Hall-Redaktion
Hinter dem Gebäudetyp E steckt längst keine theoretische Debatte mehr. Das Gesetzgebungsverfahren läuft. Nach der Erarbeitung des Referentenentwurfs im Frühjahr 2026 hat das Kabinett nachgelegt: Der Entwurf befindet sich seit dem 8. Juni 2026 zur Beratung im Bundestag. Sobald das parlamentarische Verfahren durch ist und das Gesetz verkündet wird, tritt es kurz darauf (am Start des übernächsten Monats) in Kraft.
Was bedeutet die Bezeichnung „Gebäudetyp E“?
Beim Gebäudetyp E geht es nicht um eine neue Hausform oder einen bestimmten Architekturstil. Das „E“ symbolisiert schlicht einfaches oder experimentelles Bauen. Das Konzept bricht mit der Praxis, jeden jahrelang gewachsenen Standard stur umzusetzen – selbst wenn dieser für das Wohlbefinden oder die Sicherheit des Gebäudes völlig unerheblich ist.
Warum ist der Gebäudetyp E so wichtig?
Bauen ist teuer geworden. Die Bundesregierung schreibt selbst, dass der Wohnungsneubau unter anderem wegen gestiegener Baukosten schwieriger geworden ist. Ein Grund dafür sind aus Sicht der Regierung die vielen technischen Standards.
Bisher gilt im Bauvertragsrecht: Ein Werk ist grundsätzlich nur dann mangelfrei, wenn die anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden. Das Problem dabei: Nicht alles, was technisch üblich ist, ist auch wirklich nötig.
Manche Vorgaben betreffen eher Komfort oder Ausstattung. Andere machen neue, günstigere oder nachhaltigere Bauweisen schwerer. Genau da setzt der Gesetzentwurf an. Durch eine Vereinfachung der Vorgaben soll das Bauen wieder günstiger werden.
Der Gebäudetyp E soll durch eine Vereinfachung der Regeln für mehr Schwung beim Neubau sorgen. (Quelle: stock.adobe.com/Kzenon)
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Wie könnten Abweichungen vom Baustandard beim Gebäudetyp E aussehen?
Im Kern geht es bei dem Gesetzesentwurf um drei Dinge:
1. Aus für automatische Komfort-Standards
Technische Vorgaben, die lediglich Luxus oder Zusatzausstattung betreffen, zählen künftig nur noch dann zum Soll-Zustand, wenn sie explizit im Vertrag vereinbart wurden. Was früher stillschweigend vorausgesetzt wurde, fällt künftig weg.
2. Mehr Freiraum für Profis
Schließen zwei „fachkundige Bauunternehmen" einen Vertrag, fallen lästige Hürden weg. Das Abweichen von gängigen Technikstandards wird deutlich unbürokratischer, da langwierige Aufklärungspflichten über eventuelle Risiken im gewerblichen Bereich reduziert werden.
Abweichungen vom Baustandard könnten bereits in der Planungsphase schriftlich festgelegt werden. (Quelle: iStock 952643774)
3. Neue Definition von Baumängeln
Bislang ist eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik oft ein Mangel. Wer vom gewohnten Standard abweicht, baut künftig nicht automatisch mangelhaft. Ein Sachmangel liegt laut Entwurf nicht vor, wenn:
die Lösung gleichwertig ist
Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit stimmen
der Besteller vorher informiert wurde und nicht sofort widerspricht
Was darf beim Gebäudetyp E nicht einfach gestrichen werden?
Der Gebäudetyp E heißt nicht, dass für wichtige Baustandards plötzlich vereinfachte Regeln gelten. Standards, die nicht gelockert werden, sind danach unter anderem Anforderungen zu:
Sicherheit
Statik
Barrierefreiheit
Gesundheit
Klimaschutz
Auch öffentlich-rechtliche Vorgaben wie Bauordnungsrecht, Statik oder Brandschutz werden nicht aufgehoben.
Was bedeutet das Gesetz für private Bauherren?
Viele Verbraucher hoffen beim Schlagwort „einfacher bauen“ auf drastische Ersparnisse. Allerdings bremst der Gesetzgeber zu hohe Erwartungen ab. Klar ist: Die großen Erleichterungen gelten vorrangig im Geschäftsverkehr zwischen Profis.
Für Privatpersonen gilt weiterhin:
Abweichungen vom Standard sind nach wie vor machbar.
Es braucht hierfür jedoch meist eindeutige vertragliche Absprachen.
Bauunternehmen müssen Verbraucher weiterhin umfassend über Risiken aufklären.
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⚠️ Wichtige Ausnahme: Fehlt im Vertrag die Vereinbarung reiner Komfortmerkmale, gelten diese automatisch als nicht geschuldet. Firmen müssen Bauherren vor Vertragsschluss jedoch darauf hinweisen, wo vom Standard abgewichen wird.
Wie viel Kostenersparnis bringt der Gebäudetyp E?
Die Bundesregierung rechnet damit, dass die Wirtschaft durch die Neuregelung jährlich um rund 8,135 Milliarden Euro entlastet wird. Doch wie viel der einzelne Bauherr spart, lässt sich pauschal nicht beziffern. Das hängt stark vom individuellen Projekt ab, welche Verträge geschlossen werden und auf welche Komfortstandards man letztlich verzichtet. Eine Garantie für billigeres Bauen gibt es durch den Gebäudetyp E nicht.
Was sind die Vorteile und Nachteile?
Der Gesetzentwurf hat das Ziel, den Wohnungsbau wieder in Schwung zu bringen. Das hat seine Vorteile. Ganz ohne Risiken ist der Ansatz und der Weg dorthin aber nicht.
Vorteile
Nachteile
✅ mehr Spielraum bei nicht zwingend nötigen Komfortstandards
❌ Für private Bauherren bleiben viele Schutzregeln bestehen, dadurch ist der praktische Effekt dort wahrscheinlich begrenzt.
✅ einfachere Vertragsgestaltung im professionellen Baubereich
❌ Was genau nur Komfort und was schon sicherheitsrelevant ist, dürfte im Einzelfall weiter Diskussionen auslösen.
✅ mehr Chancen für innovative Bauweisen
❌ Ein Teil der künftigen Ausgestaltung soll erst noch per Rechtsverordnung festgelegt werden.
✅ potenziell geringere Baukosten
❌ Ob das Gesetz den Wohnungsbau tatsächlich spürbar verbilligt, muss sich erst in der Praxis zeigen.
✅ rechtlich klarere Regeln als bisher in einzelnen Streitfällen
Das Bundesbau- und das Bundesjustizministerium haben einen Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt. Er soll Bauparteien künftig die Möglichkeit geben, sich rechtssicher auf vereinfachte Baustandards zu verständigen.
Dabei sollen Abweichungen von den anerkannten Regeln der Technik nicht automatisch als Mangel gelten — jedenfalls unter den im Entwurf genannten Voraussetzungen. Gleichzeitig soll der Verbraucherschutz gewahrt bleiben.
Für Verbraucher und nicht fachkundige Unternehmen gelten im Grundsatz weiterhin die bisherigen Schutzregeln des Bauvertragsrechts.
Wenn das Gesetz beschlossen und offiziell verkündet wird, soll es ab dem Beginn des übernächsten Monats in Kraft treten. Bei einer Verkündung im Oktober wäre das Inkrafttreten am 1. Januar.
Die Regelung, dass reine Ausstattungs- und Komfortstandards ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht automatisch zum vertraglich geschuldeten Standard gehören, soll künftig für alle Bauverträge gelten.
Allerdings unterscheidet das Gesetz dabei, ob der Vertrag zwischen fachkundigen Unternehmern oder mit Verbrauchern bzw. nicht fachkundigen Unternehmen geschlossen wird. Private Bauherren haben oft nicht die Sachkenntnis, um Abweichungen von Normen und deren Folgen zu beurteilen. Für sie gilt weiterhin im Grundsatz das bestehende Bauvertragsrecht.
Sie können jedoch – wie bisher – Planer oder Baufirmen mit einem Neubau beauftragen und Abweichungen in einer Beschaffenheitsvereinbarung regeln. Voraussetzung ist, dass Experten umfassend über Risiken und Konsequenzen aufklären. Ohne eine solche Vereinbarung müssen die „anerkannten Regeln der Technik“ grundsätzlich eingehalten werden; Abweichungen gelten als Sachmangel.
Wie viel Komfort muss sein? Wichtig ist, die Abweichungen von den "anerkannten Regeln der Technik" genau zu definieren. (Quelle: stock.adobe.com/diasch)
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Nein. Der Entwurf erfasst allgemein Gebäudebauverträge und nennt auch Wiederherstellung, Beseitigung, Umbau und Instandhaltung eines Gebäudes oder von Teilen davon.
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