Sie sind hier:

Grundschuld: Immobilienabsicherung mit Vorteilen

  • Ablauf der Grundschuldbestellung
  • Kosten für Grundschuldeintragung 
  • Vorteile der Grundschuld

Mit der Grundschuld kommen Sie beim Hauskauf in Berührung, sobald Sie bei einer Bank eine Immobilienfinanzierung abschließen. In erster Linie dient die Grundschuld als Absicherung für Ihre Bank, da sie durch den Grundbucheintrag berechtig ist, Ihr Haus – im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit – zu verwerten. Warum die Grundschuld gegenüber der Hypothek immer beliebter wird und welche Vorteile sie Ihnen als Kreditnehmer bietet, erfahren Sie hier.


Was ist eine Grundschuld?

Als Grundschuld wird das dingliche Recht bezeichnet, aus Wohneigentum oder einem Grundstück die Zahlung einer Schuld einzufordern. Die Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht, mit dem Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie belastet wird. Durch den Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch werden Ihre Schulden gegenüber der Bank rechtlich abgesichert. Außerdem darf das belastete Objekt nicht ohne die Zustimmung des Kreditgebers verkauft werden. Im Falle Ihrer Zahlungsunfähigkeit hat die Bank dank der eingetragenen Grundschuld das Recht, Ihr Haus oder Grundstück über eine Zwangsversteigerung zu verwerten.

Konkret bedeutet das:
Schließen Sie eine Baufinanzierung ab, leiht Ihnen die Bank hohe Geldsummen. Wenn Sie Ihr Darlehen nicht mehr abzahlen können, hat die Bank eine Garantie, das geliehene Geld trotzdem zurückzubekommen. Denn durch die eingetragene Grundschuld darf die Bank Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie verwerten – sprich, über eine Zwangsversteigerung verkaufen – und erhält somit die offenen Darlehensbeträge plus Zinsen.


Grundschuldbestellung: Der Eintrag ins Grundbuch

Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch wird als Grundschuldbestellung bezeichnet. Die Bestellung der Grundschuld erfolgt über einen Notar, der die Grundschuldbestellungsurkunde erstellt und an das Grundbuchamt weiterleitet. Anschließend nimmt das Grundbuchamt den Grundbucheintrag vor.

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Beratung vereinbaren

Der Ablauf einer Grundschuldbestellung lässt sich in folgende Schritte gliedern:

  1. Auflassungsvermerkung: Für diese sorgt der Notar nach Unterzeichnung des Kaufvertrags. Sie stellt sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig verkaufen darf, bis Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch stehen.
  2. Belastungsvollmacht: Diese stellt der Verkäufer aus. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.
  3. Grundschuldbestellungsformular: Dieses übermittelt die Bank Ihnen als Kreditnehmer. Sie müssen das Dokument an Ihren Notar weiterleiten. 
  4. Grundschuldbestellungsurkunde: Nachdem der Notar das Grundschuldbestellungsformular begutachtet hat, stellt er eine vom Käufer unterschriebene Urkunde aus und leitet diese samt aktuellem Grundbucheintrag an die Bank weiter. Mit dieser Bestätigung kann die Bank das Darlehen an Sie auszahlen.

Wichtig: Bei der Ausstellung der Grundschuldbestellungsurkunde müssen Sie als Schuldner neben dem Notar ebenfalls anwesend sein. Eine Eintragung im Grundbuch ohne das Wissen des Kreditnehmers ist rechtlich nicht zulässig.

Eine Grundschuldbestellung hat folgende Inhalte:  

  • Genaue Bezeichnung des Sicherungsobjekts: Flurstücknummer, Angaben zu Grundstück und Eigentümern
  • Vollstreckungs- und Unterwerfungsklausel: Zustimmung zur Zwangsversteigerung des Objekts bei Zahlungsverzug des Schuldners 

Die Grundschuld erscheint in der Abteilung III des Grundbuchs und kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, also etwa bei einer späteren Umschuldungbeteiligte Kreditgeber.

Tipp: Da viele Banken die Darlehenssumme erst nach erfolgter Grundschuldbestellung auszahlen, ist es ratsam, die Bestellung der Grundschuld im Rahmen Ihrer Baufinanzierung zügig zu veranlassen. Eine Grundschuldbestellung dauert in der Regel etwa acht Wochen.

Sie haben weitere Fragen zum Thema Hauskauf und Baufinanzierung? Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall erarbeiten mit Ihnen gern ein passendes zinsgünstiges Finanzierungskonzept für Ihr Immobilienprojekt und zeigen Ihnen mögliche staatliche Förderungen auf.

Sollten Sie bereits Ihre Traumimmobilie gefunden haben, hilft Ihnen eine Finanzierungsbestätigung bei der Abwicklung des Kaufs.


Grundschuld: Kosten für die Grundschuldbestellung

Grundschuld: Kosten für die Grundschuldbestellung

Die Kosten für eine Grundschuldbestellung setzen sich aus den Gebühren für Notar und Grundbucheintragung zusammen und gehören zu den Kaufnebenkosten. Rechnen Sie etwa mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie. Wie viel Sie die Grundschuldeintragung letztlich kostet, hängt von der Höhe der Grundschuld ab. In der Regel entspricht die Höhe der Grundschuld der Höhe des aufgenommenen Darlehens.

Folgendes Rechenbeispiel zeigt Ihnen, welche Kosten für den Kauf einer Immobilie und die Grundschuldbestellung auf Sie zukommen, wenn der Kaufpreis 200.000 Euro und die eingetragene Grundschuld 50.000 Euro beträgt.


Rechenbeispiel
Notargebühren:   
Beurkundung des Kaufvertrags:
870,00 Euro
Vollzug des Geschäfts:  217,50 Euro
Sonstige betreuende Tätigkeit:217,50 Euro
Beurkundung der Grundschuld:165,00 Euro
Zwischensumme:1.470,00 Euro
zzgl. ges. MwSt.:279,30 Euro
Summe Notargebühren:1.749,30 Euro
Grundbuchgebühren:   
Auflassungsvormerkung:217,50 Euro
Umschreibung Eigentümer:435,00 Euro
Eintragung Grundschuld:165,00 Euro
Summe Grundbuchkosten: 817,50 Euro
Gesamtkosten:2.566,80 Euro

Beachten Sie, dass die obige Kostenaufstellung exemplarisch zu verstehen ist. Durch Besonderheiten in der Vertragsgestaltung können Mehrkosten anfallen.


Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld?

Sie haben zwei verschiedene Möglichkeiten, Ihre Grundschuld eintragen zu lassen: Als Buchgrundschuld oder als Briefgrundschuld. Rechtlich gesehen gibt es zwischen beiden Verfahren keinen Unterschied. Gesetzlich gilt die Briefgrundschuld als Standardfall, in der Praxis findet die Buchgrundschuld jedoch häufiger Anwendung. In beiden Fällen wird die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.

Bei der Buchgrundschuld wird der Vermerk „ohne Brief“ hinzufügt. Sollte die Grundschuld übertragen werden, ist eine Änderung im Grundbuch nötig. Dies verursacht Kosten, aber gewährleistet, dass der tatsächliche Inhaber der Grundschuld aus dem Grundbuch stets ersichtlich ist.

Bei der Briefgrundschuld wird hingegen eine separate Urkunde ausgestellt, die gleichzeitig als Wertpapier fungiert. Diese beinhaltet Höhe und Inhaber der Grundschuld. Wer den Grundschuldbrief besitzt, ist also Inhaber der Grundschuld. Deshalb behält die Bank den Brief bis zur Abzahlung des Baukredits ein. Nach Rückzahlung des Darlehens erhalten Sie als Immobilienbesitzer den Grundschuldbrief zurück. Achtung: Gerät der Grundschuldbrief in falsche Hände, haben Dritte möglicherweise Ansprüche gegen Sie.

Hier die Vor- und Nachteile von Buchgrundschuld und Briefgrundschuld im Überblick: 

 Buchgrundschuld  Briefgrundschuld  
Vorteile  Eintrag in Grundschuldbuch stets aktuell und verbindlich
 
Keine Kosten für Bestellung von Grundschuldbrief

Kein Risiko durch Urkundenverlust  
Flexibel übertragbar: keine Kosten für Grundbuchänderung  
Nachteile
Zusätzliche Kosten bei Übertragung der Grundschuld für Änderung des Grundbucheintrags
Aktueller Inhaber der Grundschuld nicht unbedingt aus Grundschuldbuch ersichtlich
 
Zusätzliche Kosten bei Grundschuldamt und Notar für Bestellung des Grundschuldbriefs
 
Probleme bei Verlust des Briefs

Grundschuld löschen: Was Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld bedeuten

Je nach Grundschuldgläubiger werden zwei Formen der Grundschuld unterschieden: Fremdgrundschuld und Eigentümergrundschuld.

Von einer klassischen Fremdgrundschuld ist die Rede, wenn Sie die Grundschuld im Rahmen Ihrer Baufinanzierung als Sicherheit zugunsten der Bank eintragen lassen. Sobald Sie das Darlehen komplett zurückgezahlt haben, wandelt sich die Fremdgrundschuld in eine Eigentümergrundschuld um. Das bedeutet, dass Sie als Eigentümer nun frei über Ihre Grundschuld verfügen können. Damit hat die Bank keine Rechte mehr an Ihrer Immobilie oder Ihrem Grundstück. Dies wird mit einer Löschungsbewilligung, die Ihnen Ihre Bank ausstellt, bestätigt.

Die Löschungsbewilligung bescheinigt, dass Ihr Immobilienkredit vollständig abbezahlt ist und die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch möglich ist. Ob Sie die Grundschuld löschen oder nicht, steht Ihnen frei. Eine Pflicht dazu besteht nicht. Die Grundschuld zu löschen, ist stets mit einem Gang zum Notar und Kosten verbunden. Daher sollten Sie gut überlegen, ob dieser Schritt nötig ist. Die Kosten liegen zwischen 0,2 bis 0,4 Prozent der Grundschuldsumme.

Eine Löschung der Grundschuld ergibt Sinn, wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen, da sich eine lastenfreie Übergabe vorteilig auf die Preisverhandlung auswirkt. Einen ersten Anhaltspunkt für den Immobilienwert liefert Ihnen unser Online-Rechner.

Haben Sie keine Verkaufspläne, empfiehlt es sich, die Grundschuld zu behalten. So sparen Sie zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten. Eine Übertragung der Grundschuld ist um einiges günstiger als die Löschung und spätere Neubestellung einer Grundschuld. Außerdem haben Sie die Möglichkeit, die Grundschuld für ein neues Darlehen zu nutzen, beispielsweise für einen Modernisierungskredit oder den Kauf einer neuen Immobilie.


Grundpfandrecht: Was ist der Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?

Grundschuld und Hypothek sind beides Grundpfandrechte, die für die Absicherung eines Immobiliendarlehens verwendet werden. Im Gegensatz zur Grundschuld steht die Hypothek jedoch in direkter Abhängigkeit zum Stand des Kreditkontos – das bedeutet, sobald das Darlehen getilgt ist, erlischt die Hypothek automatisch. Eine Grundschuld bleibt jedoch bestehen und wird nur gelöscht, wenn eine Löschungsbewilligung eingereicht wird.

Inzwischen gilt die Grundschuld als gebräuchlichere Form der Immobilienabsicherung, da sie gegenüber der Hypothek einige Vorteile bietet – und das sowohl für Kreditnehmer als auch für Kreditgeber.  

Vorteile für Kreditnehmer:

  • Kostenersparnis durch leichtere Übertragbarkeit
  • Möglichkeit, die Grundschuld später erneut als Kreditsicherheit zu nutzen   

Vorteile für Kreditgeber:

  • Schnellere Vollstreckbarkeit der Grundschuld: Bei Hypothek müssten offene Raten gerichtlich eingeklagt werden
  • Sicherung der Ansprüche durch Rangfolge im Grundbuch


Gut zu wissen:
Kommt es im Zuge der Insolvenz des Kreditnehmers zu einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung, wird die Grundschuld aus dem Erlös zuerst bedient.  
Werden mehrere Grundschuldeinträge vorgenommen, spielt deren Rang eine Rolle. Die erstrangige Grundschuld wird im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung zuerst bedient, dann kommen die nachrangigen Grundschulden.
Muss ein Haus unter dem Wert der aufgenommenen Darlehen verkauft werden, sind diese nachrangigen Forderungen also weniger gut abgesichert, es gibt keine volle Deckungsgarantie. Daher werden bei nachrangig abgesicherten Darlehen häufig etwas höhere Zinsen festgelegt.


Was sind Grundschuldzinsen?

Gute Nachrichten: Über Grundschuldzinsen müssen Sie sich zunächst keine Gedanken machen. Die Grundschuldzinsen spielen in der Kostenaufstellung Ihrer Baufinanzierung keine Rolle. Sie dienen Ihrer Bank lediglich als zusätzliche Sicherheit und erhöhen den Betrag der eingetragenen Grundschuld. Üblich sind dabei recht hohe Zinssätze von rund 15 Prozent pro Jahr. Einfordern darf Ihre Bank die Grundschuldzinsen nur, wenn Zahlungsschwierigkeiten bestehen und etwa durch eine Zwangsversteigerung zusätzliche Kosten entstehen. Sofern Sie Ihr Darlehen vereinbarungsgemäß zurückzahlen, haben die Grundschuldzinsen in der Praxis keine Relevanz für Sie.

Zusammenfassung: Vorteile der Grundschuld für den Immobilienkäufer

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das von Banken als Absicherung von Immobiliendarlehen genutzt wird.

Auch wenn eine Grundschuld zuallererst die Bankenforderungen absichert, hat sie auch für Sie als Käufer Vorteile: Sie können die Grundschuld später für die Absicherung eines neuen Kredits nutzen, ohne dass Notar- und Grundbuchgebühren anfallen.

Ein Beispiel: Sie haben seit mehreren Jahren das Darlehen Ihrer Immobilie verlässlich getilgt. Nun möchten Sie eine Garage bauen. Mit einem Kostenvoranschlag gehen Sie zu Ihrem Kreditgeber und beantragen das dafür nötige Baudarlehen. Der Kreditgeber prüft, wie weit Sie das erste Darlehen bereits getilgt haben. Er kann Ihnen das zweite Darlehen dann problemlos in dieser Höhe bewilligen, da es bereits durch die bestehende Grundschuld abgesichert ist.

Grundschuld bedeutet also auch, dass die Höhe des anfangs aufgenommenen Darlehens im Grundbuch durch Ihre Immobilie als Gegenwert abgesichert ist und später auch in Teilsummen oder in der vollen Summe als Sicherheit für andere Verbindlichkeiten genutzt werden kann.  

Fazit: Die Grundschuld ist sinnvoll für alle Beteiligten. Auch Sie als Hauskäufer profitieren davon.


Gute Beratung ist unverzichtbar

Sie möchten ein Haus bauen? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.

  • Individuelle Beratung
  • 90 Jahre Erfahrung
  • 7 Millionen zufriedene Kunden

Das könnte Sie auch interessieren:

Wenn Sie planen, ein Haus zu kaufen, kommen womöglich weitere Fragen zu Möglichkeiten der Finanzierung auf. Hier einige Themen, die für Sie relevant sein können: 

Hinweis: Sie verwenden einen veralteten oder nicht unterstützten Browser. Gegebenenfalls kann es zu Einschränkungen bei der Benutzung der Webseite kommen.