Bodengutachten: Inhalt und Tipps

  • Notwendigkeit eines Bodengutachtens
  • Kosten für ein Bodengutachten
  • Risiken als Bauherr vermeiden

Mit einem Bodengutachten vergewissern Sie sich über die Eigenschaften Ihres Grundstücks und ersparen sich unter Umständen unangenehme Überraschungen. Warum ein Baugrundgutachten so wichtig ist, welche Informationen es enthält und wie hoch die Kosten für ein Bodengutachten sind, erfahren Sie hier.


Was ist ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten gibt Aufschluss über die Beschaffenheit eines Bodens und seine Eignung als Baugrund. Häufig wird das Bodengutachten auch als Baugrundgutachten, Gründungsgutachten oder geologischer Bericht bezeichnet.

Bei einer Baugrunduntersuchung prüft ein Bodengutachter, ob ein Grundstück Altlasten, Schadstoffe oder weitere Mängel aufweist.

Der Baugrundgutachter identifiziert mögliche Störfaktoren und geologische Besonderheiten des Bodens, die für Laien auf den ersten Blick oft nicht erkennbar sind.

Das Bodengutachten bewahrt Sie als Bauherr vor unerwarteten oder unentdeckten Bodenmängeln und sollte die Basis eines jeden Bauprojekts sein. Seit 2008 sind  Bodengutachten in Deutschland Pflicht.


Bodengutachten: die enthaltenen Informationen

Die geologischen Eigenschaften eines Bodens können sich negativ auf das darauf errichtete Gebäude auswirken. Deshalb analysiert ein Bodengutachter unter anderem die Tragfähigkeit des Untergrunds, das Setzungsverhalten, mögliche Probleme mit drückendem Grundwasser sowie giftige Altlasten.

Je nach Umfang finden Sie in Ihrem Baugrundgutachten unter anderem folgende Informationen:

  • Aufbau des Baugrunds
  • Bodenart und Bodenkennwerte
  • Bodenmechanische Eigenschaften
  • Grundwasservorkommen
  • Versickerungsfähigkeit
  • Frostsicherheit
  • Sicherung angrenzender Bauwerke
  • Abdichtung des Bauwerks
  • Schadstoffbelastung
Oftmals weist ein Bodengutachten einem Grundstück eine bestimmte Bodenklasse zu. Aus dieser Einteilung geht hervor, mit wie viel Aufwand die Bearbeitung des Bodens verbunden ist, wie lange das Bauvorhaben dauern wird und mit welchen Baukosten zu rechnen ist.

Die DIN 18300  unterscheidet sieben Bodenklassen:
  • Bodenklasse 1: Oberboden
  • Bodenklasse 2: fließende Bodenarten
  • Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
  • Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
  • Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten
  • Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
  • Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels
Offiziell  werden die Bodenklassen inzwischen nicht mehr herangezogen. An ihre Stelle treten feiner abgegrenzte Homogenbereiche. Im privaten Bereich finden die Bodenklassen aber meist noch Verwendung.

Kosten für ein Bodengutachten

Die Kosten für ein reguläres Baugrundgutachten liegen nach Angaben des „Verbands Privater Bauherren“ bei etwa 1000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus. Der Startpreis beträgt etwa fünf Euro pro Quadratmeter. Bei größerem Aufwand können die Kosten für ein Bodengutachten auf bis zu 2500 Euro steigen.

Die Mehrkosten für ein erweitertes Baugrundgutachten sind in der Regel gut investiert und kein Vergleich zu den Kosten, die bei einer Sanierung des Bodens entstehen.

Folgende Faktoren beeinflussen die Kosten für ein Bodengutachten:

  • Größe des Grundstücks
  • Lage des Baugebiets (regionale Preisunterschiede)
  • Planung eines Kellers (ca. 15-20 % Mehrkosten)
  • Umfang der Leistungen


Tipp: Holen Sie sich verschiedene Angebote ein, bevor Sie sich für einen Bodengutachter entscheiden. Die Preisdifferenzen zwischen verschiedenen Baugrundgutachtern können mehrere hundert Euro betragen!

Außerdem gibt es große Unterschiede bei der Qualität von Bodengutachten: Manche enthalten nur wenige Seiten mit Basisinformationen – andere sind sehr ausführlich und detailliert. Bitten Sie den Bodengutachter um Beispiele seiner Arbeit, bevor Sie Ihn beauftragen.


Auf welche Risiken macht ein Bodengutachten aufmerksam?

Ein reguläres Bodengutachten gibt Auskunft über wesentliche Aspekte wie die Zusammensetzung und Tragfähigkeit des Bodens sowie die Wasserverhältnisse.

Ein erweitertes Bodengutachten enthält zusätzliche Informationen über Altlasten und Schadstoffbelastung, aus denen sich eventuell nötige Maßnahmen zur Bodensanierung ableiten lassen.

Mögliche Baugrundrisiken sind:

  • Bodenqualität: Schlechter Boden kann zu Setzungsschäden, also Rissen im Mauerwerk oder schief stehenden Gebäudeteilen führen.
  • Grundwasser: Bei einem hohen Grundwasserspiegel kann drückendes Wasser großen Druck auf die Abdichtung des Bauwerks ausüben, der Schäden am Gebäude verursacht.
  • Altlasten: Wenn ein Grundstück zuvor industriell genutzt wurde, kann der Boden giftige Stoffe enthalten. In diesem Fall ist ein Flächenrecycling nötig, das sehr hohe Kosten erzeugt.

Bodengutachten: So sichern Sie sich als Bauherr ab

Für die Beseitigung von Schadstoffen haftet in der Regel der neue Eigentümer des Grundstücks. Zwar hat er unter Umständen die Chance, den Verkäufer zur Sanierung heranzuziehen.

Dafür muss er dem Verkäufer allerdings nachweisen, dass er von der Belastung wusste, so der Bundesverband Boden e.V..

Persönliche Beratung

Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Beratung vereinbaren

Fachleute empfehlen deshalb:

  • Lassen Sie sich im Kaufvertrag über das Grundstück bestätigen, dass dem Vorbesitzer keine Altlasten bekannt sind.
  • Ein Baugrundgutachten sollte Bestandteil des Bau- oder Kaufvertrages sein. Im günstigsten Fall teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten für das Gutachten.
  • Sollten sich Hinweise auf eine Schadstoffbelastung ergeben – verzichten Sie auf den Kauf und investieren Sie lieber Zeit in die Suche nach einem geeigneteren Grundstück.
Der Grundstückskauf ist ein wichtiger Posten Ihres Hausbaus. Sollten Sie Fragen zur Finanzierung oder zu Fördermöglichkeiten  haben, hilft Ihnen Ihr Heimatexperte gerne weiter.

Bodengutachten: Maßnahmen und Dauer

Um ein Bodengutachten zu erstellen, führt der beauftragte Bodengutachter mehrere Bohrungen (Baugrundsondierung und Kleinrammbohrungen) durch. Die Dauer der Bohrarbeiten beträgt etwa drei Stunden.

Die Bohrungen werden an mindestens zwei diagonalen voneinander liegenden Stellen des Grundstücks in einer Tiefe von 5-6 Metern vorgenommen. Nach den Bohrungen kann der sachverständige Baugrundgutachter bereits eine erste Einschätzung über die Bodenbeschaffenheit geben.

Anschließend werden die entnommenen Bodenproben im Labor untersucht. Die Ergebnisse der Bodenanalyse liegen nach ein paar Tagen vor. Dann dauert es ca. ein bis zwei Wochen, bis der Bodengutachter die Ergebnisse schriftlich aufbereitet hat und Ihr Baugrundgutachten ausstellt.

Planen Sie vor dem Grundstückskauf und Baubeginn genug Zeit für die Erstellung des Bodengutachtens ein.


Eigenrecherche und Bodengutachten

Bevor Sie sich für den Kauf eines Grundstücks entscheiden und einen Bodengutachter beauftragen, haben Sie mehrere einfache Möglichkeiten, sich selbst ein erstes Bild über die Bodenbeschaffenheit zu machen:

  • Erkundigen Sie sich bei Nachbarn nach möglichen Belastungen aus der Vergangenheit. War dort früher eine Tankstelle, eine Autowerkstatt oder ein ähnlicher Betrieb? Genauere Informationen erhalten Sie bei Ihrer Gemeinde im Umweltamt. Erfragen Sie, wer in der Verwaltung für Altlastenbearbeitung zuständig ist.
  • Abgesackte oder angehobene Gehwege, aufgeschüttetes Gelände oder geneigte Straßenlaternen deuten auf schlechten Boden hin. Auch Straßennamen wie „Auf dem Sande“ oder „Am Kies“ können Hinweise auf den Untergrund geben.
Trotz aller Vorrecherche raten Experten einhellig dazu, ein Bodengutachten zu beauftragen – und zwar schon vor dem Kauf, wie der Verband Privater Bauherren betont. Denn für die Beseitigung etwaiger Schäden ist der neue Besitzer zuständig.

Gute Beratung ist unverzichtbar

Sie möchten ein Grundstück kaufen und suchen nach der passenden Finanzierung für Ihren Hausbau? Sprechen Sie mit einem unserer Heimatexperten, wenn Sie nach einer passenden Finanzierung für Ihr Vorhaben suchen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.

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