Erschließungskosten:
Grundstück erschließen einfach erklärt

  • Was bedeutet Erschließung?
  • Welche Kosten fallen an?
  • Erschließung eines Grundstücks finanzieren

Bevor ein Grundstück bebaut wird, muss es zugänglich gemacht werden. Dafür fallen Erschließungskosten an. Wir erklären, wie sie sich zusammensetzen und welche Kosten Sie auf keinen Fall vergessen sollten.

Grundstück erschließen: Diese Kosten fallen an

Hausplanung auf der grünen Wiese
Viele Faktoren bestimmen, wie hoch die Kosten für die Erschließung des Baugrunds sind. Wer bauen will, sollte diese Position in seiner Finanzierung unbedingt berücksichtigen. (Quelle: HNFOTO - stock.adobe.com)

Wenn Sie ein Grundstück erwerben, müssen Sie neben dem Kaufpreis und den Baukosten noch weitere Posten mit einkalkulieren, die Baunebenkosten.

Während Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Kosten für Notar und Grundbucheintrag meist im Exposé aufgeführt sind, wird ein entscheidender Punkt in vielen Fällen zunächst unterschätzt: die Erschließungskosten für ein Grundstück. Diese fallen an, um das Bauland zugänglich zu machen und bezeichnen die Arbeiten, die gemacht werden müssen, um das Grundstück zu bebauen. Es geht also darum, die Infrastruktur für den Hausbau zu schaffen.   


Was sind Erschließungskosten?

Erst nach der Erschließung darf ein Grundstück nach dem Baugesetzbuch (BauGB) überhaupt bebaut werden. Die Kosten, die anfallen, um das Bauland baureif zu machen, sind die Erschließungskosten. Diese Kosten muss der Bauherr an die Kommune entrichten, wenn sein Grundstück zur Bebauung nutzbar gemacht werden soll. Erst dann kann eine Baugenehmigung beantragt werden. Mit welchen Kosten Sie bei der Erschließung für Ihr Grundstück rechnen müssen, hängt von unterschiedlichen Faktoren ab.  

Was die Planung angeht, ist der Unterschied zwischen öffentlichen und privaten Erschließungskosten entscheidend.

  • Alle Arbeiten außerhalb beziehungsweise bis zur Grundstücksgrenze gehören zur öffentlichen Erschließung. Diese Maßnahmen müssen bei der Kommune beantragt werden, die wiederum die anfallenden Arbeiten in Auftrag gibt. Bis zu 90 Prozent der öffentlichen Erschließungskosten dürfen Städte und  Gemeinden dem neuen Grundstückseigentümer in Rechnung stellen. 
  • Anders verhält es sich bei der privaten Erschließung, häufig auch als Hausanschlusskosten bezeichnet. Die private Erschließung umfasst alle Maßnahmen, die innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Haus anfallen. Im Gegensatz zur öffentlichen Erschließung muss die private Erschließung vollständig vom Bauherrn und Grundstücksbesitzer selbst geplant und abgewickelt werden.
Neues Baugebiet wird erschlossen
Jedes Baugrundstück wird zweimal erschlossen: öffentlich und privat. (Quelle: Gundolf Renze - stock.adobe.com)

Erschließungskosten fürs Baugrundstück: Was gehört dazu?

Erschließung Wohngebiet mit Grünflächen
Umfangreiche Grünanlagen oder Spielplätze in Neubaugebieten lockern nicht nur das Gesamtbild auf. Den Anschluss an diese müssen private Bauherren oft mitfinanzieren. (Quelle: spuno - stock.adobe.com)

Zu den Erschließungskosten eines Baugrundstücks, z. B. in Neubaugebieten gehören vor allem die anfallenden Kosten, um ein Grundstück an die örtliche Wasser- und Stromversorgung sowie an das Straßen- und Wegenetz anzuschließen. Hinzu kommen Erschließungskosten für den Anschluss an Gas und Fernwärme, die Kanalisation und das Netz für Telekommunikation.

Weitere mögliche Kosten hängen von den individuellen Gegebenheiten ab: Wird das Bauland an öffentliche Plätze, Grünflächen, Kinderspielplätze oder andere öffentliche Einrichtungen angeschlossen, müssen Bauherrn auch dafür zahlen. Faktoren wie  Beleuchtung und Lärm- beziehungsweise Schallschutz können ebenfalls anfallen. 


Was bedeutet verkehrsmäßige Erschließung?

Damit sich das Grundstück überhaupt erreichen lässt, muss es verkehrsmäßig erschlossen werden. Das bedeutet, dass das Bauland an Straßen, Gehwege und die Straßenbeleuchtung angeschlossen wird. Für die verkehrsmäßige Erschließung muss unter Umständen eine Zufahrtsstraße zum Grundstück errichtet oder angepasst werden.


Wie hoch sind die öffentlichen Erschließungskosten?

Wie tief Sie für die Grundstückserschließung in die Tasche greifen müssen, hängt von diversen Faktoren ab. Neben den individuellen Gegebenheiten vor Ort und der Grundstücksgröße spielt auch die Gebührenstaffelung der jeweiligen Gemeinde eine entscheidende Rolle. Daher ist eine allgemeingültige Kostenaufschlüsselung nicht möglich, da diese jeweils individuell aufgestellt werden muss. Die folgenden Durchschnittswerte helfen allerdings dabei, einen groben Überblick zu bekommen.  

  • Kosten für Anschluss ans Stromnetz: Wie hoch die Kosten für den erforderlichen Stromanschluss sind, hängt von der Länge der Leitungen ab, die benötigt werden. In der Regel müssen Sie mit einer Spanne zwischen 2.000 und 3.000 Euro rechnen.
  • Kosten für Anschluss an die Wasserversorgung: Ebenso wie der Stromanschluss ist auch der Anschluss für Wasser elementar. Ausschlaggebend für die Höhe der Kosten ist auch dabei die Entfernung zwischen dem Haus und dem nächstgelegenen Anschluss. Für diese Erschließungskosten können Sie zwischen 2.000 und 5.000 Euro kalkulieren.
Kabel werden auf der Baustelle verlegt
Je größer ein Grundstück, umso längere Leitungen müssen verlegt werden. Entsprechend teurer wird der Anschluss an die Immobilie. (Quelle: MATTHIAS BUEHNER - stock.adobe.com)
  • Kosten für Anschluss ans Gasnetz: Um das Haus an eine Gasleitung anzuschließen, ist ein entsprechendes Leitungsnetz vor Ort Voraussetzung. Manche ländlichen Gebiete verfügen auch heutzutage noch nicht über eine städtische Gasversorgung. In diesem Fall müssen Sie auf Alternativen wie eigene Flüssiggas-Tanks oder Erdwärme zurückgreifen. Ist jedoch ein Gasleitungs-Netz vorhanden, betragen die Kosten für den Anschluss etwa 2.000 bis 3.000 Euro.
  • Kosten für den Anschluss ans Telekommunikationsnetzwerk: Im Gegensatz zu den anderen Posten fallen die Erschließungskosten für das  Telekommunikationsnetzwerk deutlich geringer aus. Für einen Telefon- oder Breitbandanschluss können Sie von einigen hundert Euro ausgehen. Falls Sie Ihr künftiges Zuhause später als Smart-Home ausstatten möchten, sollten Sie auf eine stabile Internetverbindung mit genügend Bandbreite achten.

Übersicht der öffentlichen Erschließungskosten

Wie beschrieben lassen sich die öffentlichen Erschließungskosten nicht pauschal beziffern. Ein Überblick der ungefähren Kosten:  

Anschlussart Ungefähre Kosten
Stromnetz 2.000 bis 3.000 Euro
Wasserversorgung 2.000 bis 5.000 Euro
Gasnetz 2.000 bis 3.000 Euro
Telekommunikation 600 bis 800 Euro
Gesamt 6.600 bis 11.800 Euro

Wie hoch sind private Erschließungskosten?

Bagger auf abgestecktem Grundstück
Für die private oder innere Erschließung eines Grundstücks ist alleine der Bauherr verantwortlich und muss dafür bezahlen. (Quelle: MARIMA - stock.adobe.com)

Im Gegensatz zur öffentlichen Erschließung müssen Sie die private Erschließung selbst organisieren. Für die Beantragung dieser Hausanschlusskosten ist die kommunale Versorgung zuständig. Den Antrag können Sie auch online stellen. 

Daraufhin hilft das zuständige Bauamt, geeignete Unternehmen für die Erschließungsarbeiten zu finden. Wie hoch die anfallenden Kosten sind, hängt davon ab, wie weit Ihr künftiges Haus von der Grundstücksgrenze entfernt ist. Als Faustregel gilt: je größer der Abstand, desto höher die Kosten.

Für die Verlegung der Leitungen und Rohre innerhalb des Grundstücks können Sie von rund 1.000 Euro pro Meter ausgehen. In den Kosten sind sowohl Tiefbauarbeiten als auch Verlegungsarbeiten der Leitungen und Rohre inbegriffen. Durchschnittlich zahlen Bauherren zwischen 15.000 Euro und 20.000 Euro für die private Erschließung.

Erschließungskosten finanzieren

Ihr Neubauvorhaben ist geplant und soll durch eine solide Baufinanzierung umgesetzt werden. Die Erschließungskosten Ihres gewünschten Grundstücks gehören zu den Baunebenkosten und fließen so in Ihre Finanzierung mit ein. Zusätzlich können Sie von staatlichen Förderungen profitieren.

Auch als Eigentümer einer Bestandsimmobilie können Ihnen Erschließungskosten drohen: Zum Beispiel wenn die an Ihr Grundstück grenzende Straße einen neuen Fahrbahnbelag erhalten soll. Schnell liegen diese Straßenausbaubeiträge im fünfstelligen Bereich und Sie benötigen wahrscheinlich einen Kredit.

Unsere Schwäbisch Hall-Heimatexperten unterstützen Sie gerne bei Fragen und einer Finanzierung. Vereinbaren Sie gleich einen Termin.


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Erschließungskosten fürs Grundstück berechnen

Wie bereits beschrieben, hängen die Erschließungskosten für ein Grundstück von vielen verschiedenen Faktoren ab. Entscheidend sind jedoch immer die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ), die von der zuständigen Gemeinde festgelegt werden und im Bebauungsplan aufgeführt sind. 

Rohre im Erdreich
Die Kosten für die Erschließung eines neuen Grundstücks dürfen nicht unterschätzt werden. Schnell kommen mehrere tausend Euro zusammen. (Quelle: Joachim Kreft - stock.adobe.com)

Beispielhaft soll dieses Grundstück erschlossen werden:

  • Baugrundstück: 500 Quadratmeter
  • Grundflächenzahl: 0,2
    Gibt an, dass 20 Prozent des Grundstücks bebaut werden darf.
  • Geschossflächenzahl: 0,7
    (Legt fest, wie viel Quadratmeter Geschossfläche ein Haus pro Quadratmeter Grundstücksfläche haben darf. Angaben dazu stehen im Bebauungsplan.)

    Aus diesen Angaben lassen sich die Erschließungskosten in mehreren Schritten errechnen:

 

  • 1. Schritt: Berechnung der maximal zu bebauenden Fläche:
    Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = Zulässige Grundfläche, die bebaut werden darf in Quadratmetern.
    Für unser Beispiel ergibt sich eine Grundfläche von: 500 x 0,2 = 100 Quadratmeter.
  • 2. Schritt: Berechnung der maximal zulässigen Gesamtgeschossfläche:
    Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = Zulässige Gesamt-Geschossfläche: 500 x 0,7 = 350 Quadratmeter.
    Für unser Beispiel beträgt die Gesamtgeschossfläche: 500 x 0,7 = 350 Quadratmeter.

Im Ergebnis bedeutet das für das Bauvorhaben: Es dürfen maximal 100 Quadratmeter mit einem maximalen Wohnraum von 350 Quadratmetern bebaut werden. Aus der ermittelten Wohnfläche von 350 Quadratmetern lassen sich nun die Erschließungskosten berechnen:

  • 3. Schritt: Berechnung der Erschließungskosten für Abwasser:

Angenommen, für die Erschließungskosten werden acht Euro pro Quadratmeter Wohnfläche festgelegt.
Das bedeutet: 8 Euro x 350 Euro = 2.800 Euro für den Abwasseranschluss.

  • 4. Schritt: Berechnung weiterer Anschlüsse für:
    das Stromnetz: 2.500 Euro
    das Gasnetz: 2.500 Euro
    die Wasserversorgung: 3.000 Euro
    das Telekommunikationsnetz: 500 Euro

In diesem Beispiel wären 11.300 Euro an Erschließungskosten für das Baugrundstück fällig. 


Sind Erschließungskosten steuerlich absetzbar?

Falls es sich bei Ihrem Bauland um ein betrieblich genutztes Grundstück handelt oder Sie die künftige Immobilie vermieten möchten, können Sie die Erschließungskosten in voller Höhe absetzen. Das sieht bei privat genutztem Wohnraum anders aus. Allerdings gibt es Ausnahmen:

  • Sofern es sich um die erstmalige Erschließung eines Grundstücks handelt, werden die Kosten dem Grundstück und nicht dem Gebäude zugerechnet. Da ein Grundstück jedoch im Gegensatz zu einer Immobilie keine Nutzungsdauer hat, muss es auch nicht steuerlich geltend gemacht werden.
  • Die Kosten für die Hausanschlüsse an Wasser, Strom, Gas und Kanalisation wirken sich im Rahmen der steuerlichen Abschreibung aus. Da die Anschlüsse den Wert der Immobilie erhöhen, können die Kosten über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
  • Sofern Sie bereits vorhandene Leitungen oder Kanäle modernisieren, ersetzen oder instand setzen, können Sie die Kosten dafür als Werbungskosten direkt von der Steuer absetzen. Das lohnt sich, da Sie durch diese Maßnahmen die größte Steuerminderung erhalten können.  

Detaillierte Auskünfte gibt Ihnen Ihr Steuerberater.


Wer kann mich über örtliche Erschließungskosten informieren?

Ob Sie überhaupt Erschließungskosten zahlen müssen, können Sie bereits vor dem Kauf des Grundstücks den Daten zum Bodenrichtwert entnehmen. Auskunft darüber gibt die zuständige Kommune.

In der entsprechenden Bodenrichtwertkarte steht das Kürzel „ebf“ für erschließungsbeitragsfrei – in diesem Fall müssen Sie keine Erschließungskosten zahlen. Die Abkürzung „ebp“ hingegen steht für erschließungsbetragspflichtig. In diesem Fall ist die Gemeinde Ansprechpartner für alle öffentlichen Erschließungskosten. Das Bauamt gibt nicht nur Auskunft über die zeitliche Planung, sondern auch über die voraussichtlichen Kosten.

Die regionalen Versorgungsdienstleister können Aussagen zu den anfallenden Erschließungskosten für Strom, Wasser, Gas und Fernwärme machen.  

Bauarbeiter arbeitet an einem Rohr
Grundstücke in Neubaugebieten sind in der Regel bereits erschlossen und deswegen meist teurer. Unerschlossene Grundstücke sind im Flächennutzungsplan der Kommune entsprechend ausgezeichnet. (Quelle: helenedevun - stock.adobe.com)

Wann sind Erschließungskosten fällig?

Wann Sie die Zahlungen für die Erschließungskosten leisten müssen, hängt von der Art der Erschließung und ihrer Dauer ab. In der Regel ergeht der Zahlungsbescheid für den Anschluss an die Versorgungsleitungen des Energieversorgers recht schnell. Deutlich länger kann es bei Straßenbaumaßnahmen oder dem Anschluss an die Kanalisation dauern. Manche Rechnungen werden sogar erst Jahre nach Abschluss der Arbeiten fällig – müssen dann jedoch meist innerhalb von vier Wochen beglichen werden.


Welche Kosten Sie nicht vergessen sollten

Kabeltrommel bei Erschließungsarbeiten
Bieten Kommunen bereits erschlossenes Bauland an, sind die Erschließungskosten oft schon bezahlt bzw. auf den Grundstückspreis umgelegt. (Quelle: Christian Schwier - stock.adobe.com)

Um die Erschließung eines Baulands zu planen und durchzuführen, ist eine Vermessung des Grundstücks zu mehreren Zeitpunkten gesetzlich vorgeschrieben. Das ist auch wichtig, um die Grenzen des Grundstücks genau zu definieren und so auch künftig die Besitzverhältnisse zu klären. Für die Vermessung und das dazugehörige Baugutachten können Sie zwischen 2.500 und 4.000 Euro rechnen.

Unter Umständen kann auch ein Bodengutachten erforderlich und sinnvoll sein, das genaue Auskunft über die Beschaffenheit des Baugrunds gibt. Das Bodengutachten sollten Sie unbedingt vor dem Kauf anfertigen lassen, damit es hinterher nicht zu bösen Überraschungen kommt.

Dazu gehören beispielsweise Altlasten: Beim Erwerb eines ehemaligen  Industriegrundstücks können aufwendige Bodensanierungen erforderlich werden. Problematisch – und teuer – wird es auch, falls Munitionsreste oder ähnliche Überbleibsel aus Kriegszeiten auf dem Grundstück gefunden werden. In diesem Fall muss das Areal flächendeckend von Experten abgesucht werden. Die Kosten für Suche, Erdarbeiten und Entsorgung trägt der Grundstückseigentümer.

Die Kosten für ein reguläres Bodengutachten liegen bei etwa 1.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus, so der "Verband Privater Bauherren". Bei größerem Aufwand kommen bis zu 2.500 Euro auf Sie zu.


Grundstück erschließen: Kosten nicht unterschätzen

Fazit: Gerade günstige Grundstücke erscheinen auf den ersten Blick wie ein Glücksgriff – doch Vorsicht: Bauland-Schnäppchen sind oft noch nicht erschlossen. Daher ist es unbedingt ratsam, vorab durchzurechnen, ob sich der Kauf nach Kalkulation der anfallenden Erschließungskosten überhaupt noch lohnt. 


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