Geld in Immobilien anzulegen scheint derzeit eine gute Möglichkeit. Doch wie sieht es langfristig mit der Immobilienpreisentwicklung aus? Ob die positive Preisentwicklung von Immobilien anhält und wie der demografische Wandel sich auch in Zukunft auf den Immobilienmarkt auswirkt, lesen Sie hier.
Das Eigenheim: Raum für Freiheit, Träume und die ganze Familie. Die Deutschen wünschen sich genau das. Allerdings kann sich nicht jeder diesen Traum erfüllen. Dafür gibt es mehrere Gründe: Zum einen gibt es nicht genügend Immobilien. Zum anderen mangelt es an bezahlbaren Baugründen oder Häusern.
Das drückt sich vor allem in der Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre aus. Durch die gestiegene Nachfrage hat sich der Immobilienmarkt regelrecht überhitzt. Hat etwa vor zehn Jahren eine Eigentumswohnung im Speckgürtel einer Metropole noch unter 100.000 Euro gekostet sind es heute sogar schon 150.000 bis 200.000 Euro, die Interessenten auf den Tisch legen müssen.
Im aktuellen Baupreisindex für Wohngebäude zeigt sich: die Preise für Ein- und Mehrfamilienhäuser haben sich im Zeitraum 2010 bis 2020 um 29 Prozent erhöht. Die Inflationsrate legte im gleichen Zeitraum nur um 14 Prozent zu.
Im Jahresvergleich gab es 2021 gar den höchsten Preisanstieg. Bei den sogenannten "Neubauten konventionell gefertigter Wohngebäude" sind die Preise von November 2020 bis November 2021 um 14,4 Prozent gestiegen. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise gegenüber einem Vorjahr seit August 1970. Auch die Erzeugerpreise für einzelne Baustoffe wie Holz und Stahl schossen im Jahresdurchschnitt 2021 so stark wie noch nie seit Beginn der Erhebung im Jahr 1949 nach oben.
Die enorme Preissteigerung bei Wohngebäuden wird sich fortsetzen. Das belegt eine Studie der Universität Freiburg.
Die Haupt-Aussage: Bis 2030 steigen die Preise, in Ballungszentren wird sich diese Entwicklung sogar bis 2060 fortsetzen. Eine Folge, die Eigentümer freuen wird: Wohnimmobilien gewinnen weiter an Wert.
Wer sich mit der Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre auseinandersetzt, findet schnell Gründe für die Situation auf dem Immobilienmarkt. Ausschlaggebend für die Preisentwicklung von Immobilien sind die folgenden demografischen und wirtschaftlichen Faktoren:
Quellen: Statistisches Bundesamt/„Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“ von Prof. Bernd Raffelhüschen und Roman Witkowski von der Universität Freiburg
Einer der wichtigsten Faktoren für die Immobilienpreisentwicklung der vergangenen Jahre ist vor allem der demografische Wandel.
Was ist der demografische Wandel?
Vom demografischen Wandel ist die Rede, wenn es um die Zusammensetzung der Bevölkerung in den kommenden Jahren geht. Beeinflusst wird die Entwicklung von Zu- und Abwanderung von Menschen sowie Geburten- und Sterberate in einem Land.
Wie sieht der demografische Wandel in Deutschland aus?
In Deutschland leben ungefähr 83,2 Millionen Menschen. Darunter sind rund 12,5 Prozent Ausländer und 1,54 Kinder pro Frau. Es zeigt sich, dass immer weniger junge Menschen in Deutschland leben, sprich es gibt immer mehr ältere Menschen. Schon heute ist es so, dass jeder zweite Deutsche älter als 45 Jahre, jeder fünfte sogar schon über 65 Jahre alt ist. Frischen, jugendlicheren Wind bekommt Deutschland vor allem durch Zuwanderung. Nachdem in Deutschland die Geburtenzahlen bis 2012 eher rückläufig waren, steigen sie seitdem wieder.
Wie wird sich der demografische Wandel entwickeln?
Anhand der 14. Koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung für Deutschland und die Bundesländer ist folgende Entwicklung bis 2060 anzunehmen:
Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird bis 2024 zunehmen und spätestens ab 2040 rückläufig sein. 2060 soll sie zwischen 74 und 83 Millionen liegen. Bis 2060 wird es außerdem mehr Senioren und weniger Menschen im Erwerbsalter geben. In Zahlen heißt das: Schon zwischen 1990 und 2018 stieg die Zahl der Menschen im Alter von über 67 Jahren um 54 Prozent auf 15,9 Millionen. Bis 2039 wird es weitere fünf bis sechs Millionen und damit mindestens 21 Millionen Menschen im Alter von 67-Plus geben. Bis 2060 soll sich diese Zahl relativ stabil halten. Indes wird die Bevölkerung im Erwerbsalter, also alle Menschen zwischen 20 und 66 Jahren, bis zum Jahr 2035 um rund 4 bis 6 Millionen schrumpfen.
Die Zu- und Abwanderung wird bis zum Jahr 2060 je nach angenommener Entwicklung die Bevölkerungszahl stabilisieren oder aber einen Rückgang auf 40 Millionen Menschen bewirken.
Ost- und westdeutsche Gebiete werden sich auch weiterhin bei der Bevölkerungszahl unterscheiden: In Westdeutschland ist bis 2060 mit einem Minus von vier Prozent zu rechnen, in Ostdeutschland von 18 Prozent. In den Stadtstaaten ist mit einem Wachstum von zehn Prozent zu rechnen.
Quelle: Statistisches Bundesamt
Die Spirale der Immobilienpreisentwicklung dreht sich immer weiter – vor allem in die Höhe. Das ist bereits seit einigen Jahren so. Doch wie wird sich der Immobilienmarkt durch den demografischen Wandel weiterhin entwickeln?
Die Gute Nachricht zuerst: Die Immobilienpreisentwicklung wird zwar keinen kompletten Einbruch erfahren, jedoch etwa 2030 an Fahrt verlieren. Die Deutschen werden auch in der Zukunft noch eine hohe Nachfrage nach bestimmten Immobilientypen haben, allerdings wird sich die Dynamik in Ballungs- und ländlicheren Regionen unterscheiden. Die Preisentwicklung von Immobilien wird sich auch weiterhin in einer Wertsteigerung ausdrücken – ein Vorteil für alle diejenigen, die bereits eine Immobilie haben und überlegen, diese zu verkaufen, um vielleicht eine neue Immobilie zu erwerben. Diese Prognose dürfte vor allem Eigenheim-Besitzer im Süden, besonders in Baden-Württemberg und Bayern, und Berlin freuen. Hier wird sich der Wert anders als im Norden und Osten auch noch bis 2060 nach oben entwickeln.
Mehrfamilienhäuser
In Großstädten werden auch weiterhin wenig Neubauten oder Umnutzungen angestrebt, die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben. Sofern sich langfristig keine Veränderung einstellt, ist auch bis 2060 mit Preiserhöhungen zu rechnen.
Der demografische Wandel wird hier vor allem durch eine starke Zuwanderung vorangetrieben. Schon bei 200.000 Zugewanderten pro Jahr kann davon ausgegangen werden, dass in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg die Preisentwicklung von Immobilien zunimmt. Eine Reduktion wird voraussichtlich erst ab 2042 eintreten.
Zweifamilienhäuser
Bundesweit wird auch die Nachfrage nach Zweifamilienhäusern weiterhin hoch sein. Insofern wird auch hier bis 2060 mit einer positiven Immobilienpreisentwicklung zu rechnen sein.
Auch hier ist der demografische Wandel durch die Zuwanderung ein Treiber für die Preisentwicklung von Immobilien. Bei den Zweifamilienhäusern wird sich die Entwicklung anders als bei den Mehrfamilienhäusern noch stärker außerhalb großer Zuzugszentren entwickeln. Zeitverzögert setzt zudem ein weiterer Aspekt ein: Migranten ziehen im Laufe der Zeit um, gründen Familien, bekommen Kinder und treiben die Binnenmigration voran.
Einfamilienhäuser
Bei diesem Immobilientyp lautete die Immobilienprognose schon 2021, dass die Preise steigen. Auch bis etwa 2038 wird die Nachfrage um bis zu 18 Prozent steigen, 2060 wird sie um über zehn Prozent über dem Basisniveau liegen. Durch die angeschlossene Wertsteigerung werden auch die Einfamilienhauspreise bis 2030 sowohl in den alten als auch in den neuen Ländern steigen.
Gründe liegen u.a. in der steigenden Zuwanderung und der Überalterung der Bevölkerung. Langfristig kann von einer Angebotsausweitung ausgegangen werden – durch mehr Neubau-Genehmigungen und -gebiete. Diese wird potenziell wiederum zu einer geringeren Nachfrage, Leerständen und einem Preisrückgang führen. Stabile Preise indes könnten sich durch die Zuwanderung ergeben.
Die positive Preisentwicklung bei Immobilien ist stark anzunehmen. Je nach Art der Immobilie sind mehr oder weniger Preissteigerung möglich. Auch der Standort ist ein wichtiger Faktor, so gibt es Regionen die in den kommenden Jahrzehnten von dieser Entwicklung betroffen sein werden.
| Einfamilienhäuser: | Hier steigt der Preis am meisten |
|---|---|
| 2030 | 2060 |
| 1. Hamburg | 1. Baden-Baden |
| 2. Stormarn | 2. Marburg-Biedenkopf |
| 3. Braunschweig | 3. Schwäbisch Hall |
| 4. Bremen, Stadt | 4. Weilheim-Schongau |
| 5. Düsseldorf | 5. Kelheim |
| Zweifamilienhäuser: | Hier steigt der Preis am meisten |
|---|---|
| 2030 | 2060 |
| 1. Pinneberg | 1. Rems-Murr-Kreis |
| 2. Lüneburg | 2. Wiesbaden |
| 3. Mettmann (Pfalz) | 3. Günzburg |
| 4. Frankfurt am Main | 4. Darmstadt |
| 5. Main-Taunus-Kreis | 5. Frankenthal (Pfalz) |
| Mehrfamilienhäuser: | Hier steigt der Preis am meisten |
|---|---|
| 2030 | 2060 |
| 1. Kiel | 1. Braunschweig |
| 2. Hochtaunuskreis | 2. Karlsruhe |
| 3. Frankenthal (Pfalz) | 3. Schweinfurt |
| 4. Heilbronn | 4. Kiel |
| 5. Karlsruhe | 5. Pinneberg |
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Aktuell sieht die Lage auf dem Immobilienmarkt angespannt aus. Doch die andauernde Immobilienpreisentwicklung wird sich nicht ewig fortsetzen. Welche Faktoren eine Rolle spielen, erläutert Roman Witkowski, Mit-Autor der Studie „Soziodemografischer Wandel und regionale Immobilienmärkte“.
Im Rahmen Ihrer Studie haben Sie sich auch mit Bauzinsen beschäftigt. Welche Auswirkungen haben sich ändernde Bauzinsen?
Bei Fremdfinanzierung erhöhen Zinsen die Kosten für eine Immobilie. Aufgrund des enormen Investitionsvolumens bei Immobilien können durch eine Zinssteigerung große Mehrkosten entstehen. Umgekehrt wirken sinkende Zinsen wie ein steigendes Einkommen und erhöhen die Nachfrage. Wie stark diese Reaktion jedoch ausfällt, hängt davon ab, ob die Immobiliendarlehen mit festen oder variablen Zinsen vergeben werden. Wenn das Zinsniveau längerfristig sehr niedrig und damit unter dem bisherigen langfristigen Durchschnitt bliebe, dann würde die Nachfrage ansteigen. Eine erhöhte Nachfrage mündet letztlich auch in höheren Kaufpreisen. Bei einem längerfristig überdurchschnittlich hohen Zinsniveau hingegen wird die Nachfrage gebremst, was entsprechend eine gebremste Kaufpreisentwicklung mit sich bringt.
Davon abgesehen hat der Zins, unter anderem durch seine Funktion als Diskontfaktor künftiger (Miet-)Erträge, in der Realität eine direkte Wirkung auf die Kaufpreise von Immobilien. Bei einem niedrigen Zins werden künftige Erträge weniger stark diskontiert, was ihren gegenwärtigen Wert und damit den Kaufpreis einer Immobilie erhöht. Entsprechend wirkt ein höherer Zins andersherum.
Im Süden Deutschlands sieht die Preisentwicklung von Immobilien flächendeckend gut aus. Was sind konkret die Erfolgsfaktoren für die Immobilienpreisentwicklung vor Ort?
Bereits 2015 und früher bestanden in Süddeutschland vielerorts Nachfrageüberhänge. Der Neubau in dieser Zeit hat nicht ausgereicht, um die Überschussnachfrage zu bedienen. Letztlich sind das, abgesehen vom zu geringen Neubau, aber nur Symptome einer steigenden Nachfrage. Diese geht zu großen Teilen auf relativ hohe Zuzugsraten aus dem Rest von Deutschland zurück. Entsprechend ist ein klarer Erfolgsfaktor die wirtschaftliche Stärke Süddeutschlands. Sie bedingt relativ geringe Arbeitslosigkeit sowie hohe Reallöhne und zieht damit die Menschen in die südlichen Regionen.
Im Rahmen des demografischen Wandels spielt auch die Zuwanderung eine Rolle bei der steigenden Nachfrage in Ballungszentren und deren Umland. Wie werden sich diese Gebiete entwickeln?
Zuwanderer sind im Durchschnitt recht jung und junge Menschen leben gerne in Städten. Migranten wird daher das gleiche Wanderungsverhalten wie der indigenen Bevölkerung unterstellt. Entsprechend wandern sie im mittleren Alter, im Rahmen der Familienwanderung, in das Umland der Städte ab. Dort finden Familien bezahlbareren Wohnraum in kinderfreundlicher Lage. Im hohen Alter wandern die Menschen, im Rahmen der Alten und Ruhestandswanderung, bevorzugt in ländlichere Räume. Wie weit die Auswirkungen reichen, hängt damit von der Frist ab. Mittelfristig hat die Zuwanderung also eher Stadtrand bzw. Umlandeffekte. Langfristig hingegen werden, wenn sie nicht zu stark urbanisiert sind, auch die Landstriche zwischen den Ballungszentren stärker von der Zuwanderung profitieren.
Die Immobilienpreisentwicklung beschäftigt uns nicht nur aktuell, sie wird auch in den kommenden Jahrzehnten ein Top Thema bleiben. Wie sich der demografische Wandel am Ende tatsächlich auf den Immobilienmarkt auswirkt, bleibt abzuwarten. Zu hoffen ist, dass die Preisentwicklung von Immobilien sich langfristig entspannen wird. Und falls Sie dennoch Tipps und Tricks auf dem Weg zur eigenen Immobilie suchen, finden Sie hier weitere Inspiration.
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