Baufinanzierung & Zinsbindung: Darauf kommt's an

Die Zinsbindung, genauer gesagt die Sollzinsbindung, beschreibt den Zeitraum, in dem der Zinssatz Ihrer Baufinanzierung fest vereinbart ist.

Das bedeutet: Während dieser Zeit bleibt Ihr Zinssatz gleich – unabhängig davon, ob die allgemeinen Bauzinsen steigen oder fallen. Dadurch wissen Sie genau, mit welcher monatlichen Rate Sie planen können.

Warum ist die Zinsbindung so wichtig?

Bei einer Baufinanzierung geht es um hohe Summen und lange Laufzeiten. Schon kleine Zinsunterschiede können über die Jahre mehrere tausend Euro ausmachen. Die richtige Zinsbindung hilft Ihnen dabei, Ihre Finanzierung verlässlich zu planen und sich gegen steigende Zinsen - also: finanzielle Risiken - abzusichern.

Die passende Zinsbindung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Häufig wählen Immobilienkäufer eine Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Eine kurze Sollzinsbindung ist in der Regel günstiger, eine lange Zinsbindung gibt Ihnen mehr Sicherheit, weil Ihre Rate länger gleich bleibt.

Beispiel: 10 Jahre oder 15 Jahre Zinsbindung?

Das folgende Beispiel zeigt vereinfacht, wie sich unterschiedliche Zinsbindungen auswirken.

Annahmen:  Darlehensbetrag: 400.000 Euro, anfängliche Tilgung: 2,5 Prozent pro Jahr. Die Zinssätze sind beispielhaft.
 

Die längere Zinsbindung kostet in diesem Beispiel 67 Euro mehr pro Monat. Dafür haben Sie fünf Jahre länger Zinssicherheit,

Es gibt keine Laufzeit, die für alle passt. Entscheidend sind Ihre Lebenssituation, Ihr Sicherheitsbedürfnis und Ihre finanziellen Möglichkeiten.

Wenn Sie viel Planungssicherheit möchten: Dann kann eine Zinsbindung von 20 oder 25 Jahren sinnvoll sein. Sie wissen langfristig, welche Rate auf Sie zukommt. Das ist besonders hilfreich, wenn Ihr Budget knapp kalkuliert ist oder Sie größere Veränderungen erwarten, zum Beispiel Familienzuwachs.

Wenn Sie eine hohe Tilgung leisten können: Je höher Ihre Tilgung ist, desto schneller sinkt Ihre Restschuld. Dadurch wird das Risiko bei der Anschlussfinanzierung kleiner. In diesem Fall kann auch eine kürzere Zinsbindung passen. Mit unserem Tilgungsrechner können Sie prüfen, wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auf Ihre Finanzierung auswirken: zum Tilgungsrechner

Wenn die Zinsen gerade niedrig sind: In Phasen niedriger Zinsen sollten Sie sich den Zinssatz möglichst lange sichern. So schützen Sie sich vor steigenden Zinsen.

Wenn die Zinsen gerade hoch sind: Bei höheren Zinsen kann eine kürzere Bindung interessant sein, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen später wieder sinken.

Die Bauzinsen können Sie hier im Blick behalten: zu den aktuellen Bauzinsen

Mit dem Baufinanzierungsrechner bekommen Sie schnell ein Gefühl dafür, wie Ihre Finanzierung aussehen könnte. Wenn Sie Kaufpreis oder Baukosten, Eigenkapital, Darlehensbedarf und Sollzinsbindung eingeben, erhalten Sie eine erste Orientierung zu möglichen Konditionen.

Wenn die Zinsbindung endet, ist Ihre Immobilie meistens noch nicht vollständig abbezahlt. Die verbleibende Schuld nennt man Restschuld. Für diese Restschuld brauchen Sie eine neue Finanzierung.

Prolongation: Bei einer Prolongation verlängern Sie Ihre Finanzierung beim bisherigen Darlehensgeber zu aktuellen Konditionen. Das ist bequem, trotzdem sollten Sie das Angebot mit anderen Anbietern vergleichen.

Umschuldung: Bei einer Umschuldung schließen Sie die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter ab. Das kann sich lohnen, wenn Sie dort bessere Konditionen erhalten.

Forward-Darlehen: Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich Zinsen für eine Anschlussfinanzierung bereits im Voraus sichern – oft mehrere Jahre vor Ablauf der Zinsbindung. Das ist sinnvoll, wenn Sie steigende Zinsen erwarten.

Bausparvertrag für spätere Umschuldung: Wenn ein Bausparvertrag rechzeitig abgeschlossen wurde und zuteilungsreif ist, können Bausparguthaben und Bauspardarlehen für die Anschlussfinanzierung genutzt werden. Großer Vorteil: Der Darlehenszins steht bereits bei Abschluss des Bausparvertrags fest und ändert sich nicht.

Grundsätzlich sind beide Vertragspartner an den Kreditvertrag und die vereinbarte Zinsbindung gebunden. Es gibt aber Ausnahmen.

Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB

Nach zehn Jahren können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins kündigen, die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Das gilt auch dann, wenn Sie ursprünglich eine längere Zinsbindung vereinbart haben.
 

Kündigung des Kredits bei Immobilienverkauf

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, kann eine vorzeitige Ablösung des Darlehens möglich sein. In vielen Fällen verlangt die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist ein Ausgleich dafür, dass der Bank geplante Zinseinnahmen entgehen.
 

Sondertilgungen zur Reduzierung der Darlehenslaufzeit

Viele Darlehensverträge erlauben Sondertilgungen. Damit können Sie zusätzlich zur monatlichen Rate einen Teil des Darlehens zurückzahlen. Damit reduzieren Sie Ihre Restschuld und sparen Zinsen.

Bei Schwäbisch Hall läuft das Tilgungsaussetzungsdarlehen unter dem Namen Sofortbaugeld. Gemeint ist damit die Kombination aus Sofortdarlehen und Bausparvertrag.

Spannend ist dieses Modell vor allem für Menschen, die ihre Finanzierung über einen langen Zeitraum sauber planen möchten. Die Struktur ist klar, die monatliche Belastung gut nachvollziehbar. Hier der Ablauf: