Immobilienwert einfach online ermitteln

Der Wert eines Hauses oder einer Wohnung wird aus verschiedenen Gründen berechnet. Zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung, einer Scheidung, bei der Steuererhebung durch das Finanzamt oder dem Verkauf eines Hauses.

Eine Immobilienbewertung ist immer dann sinnvoll, wenn der Wert einer Immobilie als Grundlage für eine Entscheidung, Verhandlung oder Vermarktung belastbar eingeschätzt werden soll. Käufer können damit den Angebotspreis besser einordnen. Verkäufer erhalten eine fundierte Basis, um einen marktgerechten Preis festzulegen und ihn gegenüber Interessenten nachvollziehbar zu begründen.

Ob Erbschaft, Scheidung oder Hausverkauf – es gibt viele Fälle, in denen Eigentümer den Hauswert ermitteln wollen. Die gleiche Frage stellen sich aber auch Käufer, die auf der Suche nach einem Haus sind und den Wert des avisierten Objektes in Erfahrung bringen möchten. Doch welche Faktoren beeinflussen eigentlich den Immobilienwert? Wir haben fünf Kriterien für Sie zusammengefasst, die wichtig sind, um den Hauswert zu berechnen:

• 1. Lage: Es macht einen Unterschied, ob Ihre Immobilie samt Grundstück an einer stark befahrenen Straße oder in einer ruhigen Idylle am Waldrand liegt. Nicht zu vernachlässigen ist die vorhandene Infrastruktur. Gibt es eine Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten? Ein wichtiger Faktor ist zudem das Wohnumfeld. Nachbarschaft und Aussicht können den Immobilienwert beeinflussen.
• 2. Alter: Je nach Baujahr kann der Immobilienwert sehr unterschiedlich ausfallen. Klassische Gründerzeitbauten oder Jugend- und Bauhausstil sind gefragter als Plattenbauten aus den 1960er Jahren. 
• 3. Zustand: Aber nicht nur das Alter der Immobilie spielt eine Rolle, sondern auch der Zustand. Wurde das Haus erst saniert oder befindet es sich in einer problematischen Verfassung? Immer wichtiger wird der energetische Zustand des Gebäudes. Die Wärmedämmung des Hauses, die Art der Heizungsanlage oder der Zustand der Fenster und Türen können eine entscheidende Rolle bei der Wertermittlung einer Immobilie spielen.
• 4. Größe und Fläche: Wohnfläche und Grundstücksgröße sind weitere wertbeeinflussende Faktoren bei der Immobilienbewertung. Zusätzlich zur Fläche kommt es auch auf die Raumaufteilung an. Wie viele Zimmer gibt es, wie groß sind diese? Wie sieht es mit Terrasse oder Garten aus?
• 5. Ausstattung: Hat die Immobilie einen Marmorboden, einen Whirlpool und eine Sauna? Oder wurde größtenteils Parkett verlegt und im Badezimmer befindet sich eine barrierefreie Dusche? Von den Bodenbelägen bis zur Sanitäreinrichtung und besonderen Ausstattungsmerkmalen geht alles in die Objektbewertung mit ein.   
  

Weil die Bewertung eines Objekts aber eine ziemlich komplexe Angelegenheit ist, sollten Sie für eine professionelle Einschätzung einen Fachmann hinzuziehen. Den Immobilienwert ermitteln normalerweise Gutachter oder Makler. Bei Darlehensanfragen wird zudem ein Beleihungswert ermittelt. Dieser durch die Bank ermittelte Wert weicht dabei in der Regel vom Marktwert ab, da für diese Wertermittlung weitere Faktoren und detailliertere Angaben eine Rolle spielen. 

Je nach Anlass kommen also unterschiedliche Stellen infrage:

• Immobiliensachverständige
• öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
• zertifizierte Gutachter/in
• in bestimmten Fällen auch Makler oder Banken mit eigener Bewertung

Wichtig ist der Zweck der Bewertung. Für eine erste Orientierung reicht oft eine einfache fachliche Einschätzung. Wenn die Bewertung gerichtsfest oder besonders belastbar sein soll, ist ein qualifizierter Sachverständiger die bessere Wahl.

👉 Mehr Infos dazu finden Sie in diesem Artikel: Gutachter fürs Haus: Wie Sie diesen finden, was er leistet und welche Kosten anfallen

Für die Immobilienbewertung kommen je nach Objekt unterschiedliche Verfahren infrage.

Vergleichswertverfahren

Hier wird die Immobilie mit ähnlichen, bereits verkauften Objekten verglichen. Das Verfahren eignet sich vor allem für Wohnungen oder Häuser in Märkten mit guter Vergleichsdatenlage.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren stehen der bauliche Zustand und die Herstellungskosten im Mittelpunkt. Es wird oft bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet

Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren spielt vor allem bei vermieteten oder renditeorientierten Immobilien eine Rolle. Entscheidend sind dann die erzielbaren Erträge.

Der Begriff des Verkehrswertes ist in Paragraph 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert. Darin heißt es: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Kurz gesagt: Der Begriff Verkehrswert bezeichnet den derzeit am Markt erzielbaren Preis einer Immobilie.

Nicht immer ist ein ausführliches Gutachten nötig.

Kurzgutachten

Ein Kurzgutachten ist kompakter und günstiger. Es kann sinnvoll sein, wenn Sie vor allem eine nachvollziehbare Einschätzung für die eigene Entscheidung oder für Preisverhandlungen benötigen. Oft erstellt ein freier Sachverständiger ein Kurzgutachten, das in der Regel rund 10 bis 15 Seiten umfasst. Das muss nichts Schlechtes sein und dient bei einem Hauskauf allemal als gute Grundlage für die Preisfindung. Es ist aber meist nicht gerichtsfest.

Verkehrswertgutachten

Ein Verkehrswertgutachten ist deutlich umfangreicher. Es wird häufig genutzt, wenn eine besonders belastbare und dokumentierte Bewertung erforderlich ist, etwa für rechtliche oder steuerliche Zwecke.

Der Verkehrswert ist die gängigste Größe bei der Immobilienbewertung. Er gibt an, welcher Preis zum aktuellen Zeitpunkt für eine Immobilie voraussichtlich erzielt werden könnte. Oder anders gesagt: So viel wird ein interessierter Käufer aller Wahrscheinlichkeit nach bezahlen.

Eine Immobilienbewertung ist in der Regel nicht kostenlos. Je nach Art und Umfang des Gutachtens fallen die Kosten unterschiedlich aus.

Kosten für ein Kurzgutachten

Bei einem Kurzgutachten vereinbaren die Parteien in der Regel eine Pauschale oder einen festen Stundensatz. Die Kosten richten sich nach dem Aufwand, liegen aber meist zwischen 700 Euro und 1.000 Euro.    

Kosten für ein Verkehrswertgutachten

Hier bemessen sich die Kosten neben Lage und Zustand der Immobilie in erster Linie am erwarteten Verkehrswert. Die Kosten für das Verkehrswertgutachten liegen üblicherweise zwischen 0,5 und 1 Prozent des Verkehrswertes. Bei einem Verkehrswert von 500.000 Euro kostet das Gutachten also über den Daumen zwischen 2.500 und 5.000 Euro. Kommen dabei noch Faktoren wie zum Beispiel Erbpacht oder der Verkauf eines Gewerbes ins Spiel, kostet das den Gutachter mehr Zeit – und Sie damit mehr Geld.

Grundsätzlich ist das Honorar für Gutachter und Sachverständige frei verhandelbar. Als Orientierung für die Kosten dient häufig die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

👉 Informieren Sie sich vor Beauftragung des Gutachters nicht nur über dessen Qualifikation. Fragen Sie direkt auch nach seinem Honorarsatz und versuchen Sie schon im Vorfeld, möglichst viele der erforderlichen Unterlagen bereitzustellen. Gerade Letzteres spart Zeit und damit unnötige Zusatzkosten.

Während der Verkehrswert dem aktuellen Wert der Immobilie entspricht, spiegelt der Kaufpreis den Preis wider, den Käufer am freien Markt bereit sind zu zahlen. Wenn also Kaufpreis und Verkehrswert eng beieinanderliegen, machen Sie als Käufer ein gutes Geschäft.

Je nach Anlass ist eine andere Art von Immobiliengutachter sinnvoll:

• Freie Sachverständige erstellen einfache Gutachten. Diese können als Grundlage beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie dienen. Sie geben zwar Aufschluss über den aktuellen Marktwert, werden aber nicht von Gerichten oder Behörden anerkannt. Freie Gutachter müssen ihr Fachwissen nicht zwingend nachweisen.
• Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilien sind zertifiziert und von der Industrie- und Handelskammer (IHK) anerkannt. Ihre Gutachten werden vor Gericht anerkannt.
• Staatlich anerkannte Immobiliengutachter dürfen Immobilien im öffentlichen Auftrag, also für Behörden begutachten. 

👉 Neben den Qualifikationen ist ebenfalls wichtig, dass der Gutachter über genügend Erfahrung verfügt. Wählen Sie am besten jemanden, der von einem Interessenverband empfohlen wird. Hierzu zählen etwa der Bauherren-Schutzbund (BSB) oder der Verband Privater Bauherren (VPB). Auch TÜV, Dekra und die Gesellschaft für Technische Überwachung (GTÜ) führen Listen mit zertifizierten Gutachtern fürs Haus.

Bevor Sie ein Haus verkaufen, sollten Sie es genau auf Mängel untersuchen. Winzige Schäden in der Bausubstanz können oft kostengünstig behoben werden, während sie unbehandelt eine Minderung des Immobilienwertes zur Folge haben.

Achten Sie außerdem auf die Instandhaltung Ihrer Heizung. Es gibt Anlagen, die nicht mehr zeitgemäß und auch nicht mehr erlaubt sind. Damit mindert sich nicht nur der Verkehrswert des Hauses, sondern Sie machen sich auch strafbar. Ungepflegter Garten, marodes Dach, schimmeliger Keller oder schlechte Internetverbindung sind weitere Beispiele für eine Wertminderung.