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Modulhaus: flexibles und günstiges Eigenheim

  • Eigenschaften der modularen Bauweise
  • Modulhaus: Modelle, Preise, Anbieter
  • Vor- und Nachteile dieses Haustyps

Modulhäuser sind kleine Fertighäuser, die sich aus kompletten Wohnelementen zusammensetzen und bei Bedarf erweitern lassen. Interessant sind solche Minihäuser für Singles, kleine Familien und Senioren. Wir zeigen konkrete Angebote, nennen Preise sowie Vor- und Nachteile.

Was ist ein Modulhaus?

Modulhaus: Modell "Home 2" der Firma mlab
Die erweiterbare Bauweise zeichnet Modulhäuser aus (hier das Modell "Home 2" der Firma mlab. Kostenpunkt: ab 299.000 Euro) (Quelle: mlab GmbH)

Ein Modulhaus ist eine Art Tiny House, unterscheidet sich aber aufgrund der Bauweise. Das Modulhaus ist üblicherweise ein Fertighaus und zeichnet sich durch eine modulare Bauweise aus. 

Im Vergleich zum herkömmlichen Fertighausbau werden Modulhäuser nicht nur in Wand- und Deckenteilen vorproduziert, sondern als komplette Architektureinheiten in einer Größe von etwa 20 bis 50 Quadratmetern angeboten. So entstehen im Quaderformat fertige Wohnbereiche – von der offenen Küche mit Wohn-/Essbereich bis hin zum Wintergarten. Sämtliche Versorgungsleitungen wie Strom und Wasser sind gelegt und müssen beim Aufbau nur noch angeschlossen werden.

Der Aufbau vor Ort erfolgt in wenigen Stunden. Ein Schwerlastkran platziert die Modulhaus-Elemente auf dem vorbereiteten Punkt- oder Streifenfundament. Sind die letzten Abschlussarbeiten getätigt, steht das neue Eigenheim zum Einzug bereit.


Sind Modulhäuser genehmigungspflichtig?

In Deutschland ist für Bauherren eine offizielle Baugenehmigung erforderlich, um die gesetzlichen Vorschriften einzuhalten. Dies gilt auch für Modulhäuser, sofern sie fest verbaut und dauerhaft bewohnt sind. Bei einer Nutzung beispielsweise als Gartenhaus oder Ferienimmobilie kann – je nach Bundesland und Aufstellort – eine andere Regelung gelten.

Zudem: Ein Modulhaus entspricht nicht immer den Vorgaben von örtlichen Bebauungsplänen. Daher sollten Sie im Vorfeld prüfen, ob das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück für diesen Haustyp (rechtlich) geeignet ist. Am Anfang der Planung sollten Sie sich auf jeden Fall beim örtlichen Bauamt erkundigen, ob die geplante Aufstellung eines Modulhauses zulässig ist.


Modulhaus: erweiterbar durch flexible Bauweise

Modulhaus: Modell "Flex" der Firma Vagabundo
"Vagabundo Flex" ist der Name dieses zweistöckigen Modulhauses. Hersteller: Vagabundo Living GmbH. Preis: ab ca. 149.000 Euro. (Quelle: Vagabundo Living GmbH / Andreas Muellner)

Je nach Lebenssituation und Bedarf können Sie mit einem Modulhaus Ihren Wohnraum erweitern oder verkleinern – wenn sich beispielsweise Nachwuchs ankündigt oder später die Kinder ihre eigenen Wege gehen. Die einzelnen Elemente lassen sich problemlos an- oder abmontieren (und verkaufen).

Die Erweiterung eines Modulhauses kann sowohl in horizontaler als auch in vertikaler Richtung erfolgen. Apropos vertikal: Ein Modulhaus eignet sich auch, um einen normalen Flachdachbau nach oben zu erweitern – sofern die Statik mitmacht.

Und sollten Sie eines Tages umziehen wollen, nehmen Sie ihre eigenen vier Wände „einfach“ mit. Viele Modulhäuser sind transportfähig, sie sollten allerdings bestimmte Maße nicht überschreiten: 6 Meter x 4 Meter x 20 Meter in Breite, Höhe und Länge.


Wie viel kostet ein Modulhaus?

Modulhaus: Modell "Evo S" der Firma Whiterock
Der Preis ist auch bei Modulhäusern abhängig von Ausstattung und Material. Ein Basismodell aus der Evo-Reihe des Herstellers Whiterock gibt es ab 99.500 Euro. (Quelle: Whiterock GmbH)

Ein Modulhaus kostet deutlich weniger als ein individuell geplantes Einfamilienhaus. Laut dem Europacs Hauspreisindex (siehe dazu auch unseren Immobilienpreise-Newsticker) kosteten neu gebaute Häuser im Juni 2023 im Bundesdurchschnitt rund 4.125 Euro pro Quadratmeter.

Die allgemein gestiegenen Baupreise machen sich aber auch bei den Modulhäusern bemerkbar. Als Untergrenze gilt beim Modulhaus ein Quadratmeterpreis von 2.500 Euro. Realistische Festpreise für ein schlüsselfertiges Einzelmodul-Haus beginnen aber meist ab 3.000 Euro pro Quadratmeter. Die Hersteller selbst tun sich häufig etwas schwer mit Preisangaben, hängen diese doch oft von diversen Ausstattungsdetails ab. So lässt sich ein Modulhaus als einfaches Gästehaus, aber auch als vollwertiges, energetisch hochwertiges Wohnhaus nutzen.

Unter Umständen kommen noch Kosten für den Transport vom Werk zur Baustelle hinzu. Kalkulieren Sie beim Kauf eines Modulhauses mit einem mittleren, vierstelligen Betrag. Darüber hinaus sind gegebenenfalls weitere Modulhaus-Kosten einzuplanen für das Fundament, mögliche Nebengebäude wie Garage oder Carport und das Grundstück.

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Vorteile von Modulhäusern

Wenn Sie sich für ein Modulhaus entscheiden, profitieren Sie als Bauherr von zahlreichen Vorteilen:

  • Die Bauzeit ist geringer als bei einem Massivhaus. Von der Bestellung bis zur Lieferung vergehen meist nur einige Wochen. Der Aufbau vor Ort erfolgt in der Regel innerhalb eines Tages. Durch die Komplettproduktion im Werk entfällt auch die durchaus zeitintensive Abstimmung zwischen den einzelnen Gewerken.
  • Aufgrund der geringen Fläche benötigt ein Modulhaus nur ein kleines Grundstück oder eine entsprechende Baulücke, das bedeutet Kostenersparnis und zugleich weniger Flächenverbrauch. 
  • Die Fertigungskosten sind geringer, das Eigenheim ist somit schneller abbezahlt. Außerdem ist ein Modulhaus günstig im Unterhalt. Da es sich um Niedrigenergiehäuser mit moderner Dämmung handelt, bleiben die Betriebskosten überschaubar.
  • Bei der Produktion kommt meist die Holzrahmenbauweise zum Einsatz. Das Baumaterial Holz und andere verwendete ökologische Baustoffe machen diesen Haustyp nachhaltig.
  • Auch bei Modulhäusern ist Individualität kein Fremdwort: Viele Hersteller bieten unterschiedliche Modelle und zahlreiche  Kombinationen einzelner Module an. Auch Teilaspekte wie Fassade oder Inneneinrichtung sind wählbar.
  • Volle Flexibilität in jeder Lebenslage: Wände lassen sich schnell entfernen, auf das Dach passt eine weitere Wohneinheit. Und bei einem Umzug kann das komplette Equipment mitgenommen werden.     

Nachteile von Modulhäusern

Die Entscheidung für ein Modulhaus kann aber auch Nachteile mit sich bringen:

  • Modulhäuser haben erfahrungsgemäß einen niedrigeren Wiederverkaufswert beziehungsweise einen größeren Wertverlust als Massivhäuser.
  • Ohne Keller und Dachboden bietet Ihnen ein Modulhaus wenig Abstellmöglichkeiten und Stauraum. 
  • Planen Sie zwei Module übereinander zu stellen, müssen Sie bei der Trittschalldämmung Abstriche machen – sie ist nicht so gut wie bei einer Immobilie in Massivbauweise.
  • Wer optisch nicht nur einen "Kasten" als Haus haben möchte, muss beispielsweise für Sattel- oder Pultdach mit einem Aufpreis rechnen. Weitere Modulhaus-Kosten entstehen auch für den Transport vom Werk bis zu Ihrem Bauplatz.    
  • Der örtliche Bebauungsplan sieht nicht immer auch die Aufstellung von Modulhäusern vor.   

Modulhaus versus Massivhaus

Der Vergleich zwischen einem Haus in Modulbauweise und einem in Massivbauweise zeigt, dass es neben Gemeinsamkeiten auch deutliche Unterschiede gibt:    

  Modulhaus Massivhaus
Kosten pro m2   ab ca. 2.500 Euro ab ca. 4.000 Euro
Mobilität transportfähig, Zusatzkosten entstehen nicht mobil
Bauzeit im Werk bis zu 12 Wochen; Aufbau ein, zwei Tage    bis zu 9 Monaten
Flächenverbrauch aufgrund kleinerer Wohnflächen geringer bei größeren Grundrissen höher
Baugenehmigung   wenn dauerhaft bewohnt: erforderlich erforderlich
Platzangebot
eher gering; zumal oft ohne Keller meist größere Wohnflächen
Planbarkeit durch Fixpreis und eintägigen Aufbau hoch Kosten nicht fix kalkulierbar, Bauzeit witterungsabhängig

Übersicht: Modulhaus-Anbieter

Es gibt im deutschsprachigen einige Firmen, die sich auf den Bau und Vertrieb von Modulhäusern spezialisiert haben. Hier eine (nicht repräsentative) Auswahl von 10 Anbietern, alphabetisch sortiert:
  1. Balasz Modulhaus: Nicht Tiny Haus, sondern "Modulhäuser aus Bayern" nennt die Firma ihr B/Cube Konzept. Das Grundmodell "B/Cube I" ist rund 40 Quadratmeter groß und kostet schlüsselfertig ab Werk 123.000 Euro.
  2. Bloxs: „Premium Modulhäuser zum Mitnehmen“ ist der Slogan des Grünwalder Unternehmens. Die Preise für die kleinste Einheit "Bloxs Living 40" liegen bei rund 145.500 Euro.
  3. Heise Haus liefert bietet sein Basismodell in Größen von rund 47 bis zu 119 Quadratmetern an. Kostenpunkt: ab ca. 102.000 Euro.
  4. McCube hat seinen Sitz in Österreich. Die Firma hat sich voll und ganz der modularen Bauweise verschrieben (Motto: „anbauen – umbauen – abbauen“). Die Preise starten bei rund 115.000 Euro.
  5. mlab.design sitzt in Aachen und produziert Wohnmodule aus Vollholz. Das hat seinen Preis, die Angebote starten ab 75.000 Euro für ein rund 15 Quadratmeter großes Modul.
  6. Schwörer Haus: Der bekannte Fertighaus-Hersteller hat mit den "Flying Spaces" auch Modulhäuser mit einer Wohnfläche von bis zu 50 Quadratmetern im Programm. Preise: ab 151.000 Euro
  7. Steelcave: Hier ist der Name Programm. Die Hamburger produzieren Modulhäuser auf der Basis von Schiffscontainern. Preise: ab 95.000 Euro.
  8. Vagabundo Living stellt "echte" Modulhäuser her, lassen diese sich doch im wahrsten Sinne des Wortes aufstocken und so der Wohnraum erweitern. Der Haustyp „vagabundo mini“ beinhaltet Koch-, Schlafbereich und Bad auf 15 Quadratmetern Wohnfläche und kostet 79.990 Euro.
  9. Whiterock: Das Unternehmen aus dem baden-württembergischen Enzkreis produziert Modulhäuser in Stahlrahmen- und Holzständerbauweise. Das kleinste Modell mit 28 Quadratmetern Wohnfläche kostet inklusive Montage 99.500 Euro.
  10. woodee produziert Modulhäuser in Holzbauweise ab 40 Quadratmeter Grundfläche. Bei einem Umzug lässt sich das Modul leicht mitnehmen. Kostenpunkt: ab 93.400 Euro.

Noch mehr Anbieter von Modulhäusern, aber auch Tiny Houses, finden Sie unter tiny-houses.de


Für wen ist ein Modulhaus geeignet?

Ob diese Art von Immobilie zu Ihnen passt, ist abhängig von Ihren Wohnbedürfnissen und Zukunftsplänen. Insbesondere junge Leute, die sich noch nicht für einen langen Zeitraum auf einen Standort festlegen möchten, profitieren von einem preiswerten Minihaus. Auf der anderen Seite lohnt sich ein Modulhaus auch für Menschen mittleren oder höheren Alters,  die sich verkleinern und ihren Wohnraum komprimieren möchten. In folgende Szenarien scheint ein Modulhaus die ideale Wohnlösung zu sein:  

  • Szenario 1: Singles oder Paare, die mit Anfang 30 mitten im Leben stehen, wollen sich ein Häuschen im Grünen kaufen. Neben der entscheidenden Budgetfrage ist zu klären, wie viel Platz man jetzt und zukünftig benötigt. Ein Modulhaus bietet hier eine flexible Lösung. Ist ein Baugrundstück gefunden, kann der Single beziehungsweise das Paar erst einmal einziehen und die Wohnfläche dann erweitern, wenn ein Partner dazukommt oder es Nachwuchs gibt. Und wenn die Kinder später erwachsen und ausgezogen sind, kann das Minihaus wieder schrumpfen.
  • Szenario 2: Ein Ehepaar steht vor Veränderungen: Die Kinder sind aus dem Eigenheim ausgezogen; für zwei Personen ist es nun viel zu groß. Konsequenz: Eigenheim verkaufen und dafür in ein neues Modul-Singlehaus ziehen. Die Mini-Wohnhäuser lassen sich zudem problemlos als barrierefreier Wohnsitz für Senioren oder Menschen mit körperlichen Einschränkungen konzipieren.
  • Szenario 3: Zwei befreundete Pärchen, jeweils Ende 30, wohnen noch zur Miete, haben allerdings seit einigen Jahren einen Bausparvertrag und möchten sich endlich ein Eigenheim kaufen. Sie suchen nach einer Doppelhaushälfte am Stadtrand – zu teuer. Besser neu bauen? Nein, es soll eine Bestandsimmobilie sein. Oder doch ein Fertighaus? Sie informieren sich über Modulhäuser. Finden ein geeignetes Grundstück, stellen sich ihre "Wohnwürfel" zusammen und erfüllen sich so ihren gemeinsamen Wohntraum. 

Fragen und Antworten zum Modulhaus

Wie lange hält ein Modulhaus?

Die Lebensdauer eines Modulhauses ist (wie bei jedem anderen Gebäude auch) abhängig von der Bauweise und den verwendeten Materialien. Ob Stahlrahmen oder Vollholz, voll gedämmt oder in Leichtbauweise errichtet, transportabel oder mit Fundament – viele Faktoren beinflussen die Langlebigkeit eines Modulhauses. Bei entsprechender Pflege und Wartung hält ein Modulhaus mindestens 40 Jahre, im Regelfall noch Jahrzehnte länger.

Was ist der Unterschied zwischen Modulhaus und Minihaus?

Ein Modulhaus ist in der Regel eine fertig produzierte, in sich abgeschlossene Wohneinheit. Idealerweise lassen sich diese Einheiten kombinieren, sodass ein Modulhaus aus mehreren, auf- oder nebeneinander platzierten Modulen bestehen kann. So lassen sich in einem Modul die Schlafräume unterbringen, das andere Modul beherbergt die sanitären Anlagen. Ein Minihaus (oft auch als Tiny House bezeichnet) ist dagegen ein kleines Haus, das in sich abgeschlossen den kompletten Wohnraum umfasst und sich normalerweise nicht erweitern lässt. Die Begriffe sind allerdings nicht ganz trennscharf, denn ein Modulhaus mit Wohn- und Schlafzimmer sowie Küche und Bad ist in gewisser Weise auch ein Minihaus. Das wichtigste Merkmal beim Modulhaus ist daher die Möglichkeit der Erweiterung.

Sind Modulhäuser als Immobilie förderfähig?

Die Neubauförderung orientiert sich nicht an der Größe oder der Nutzung eines Wohngebäudes, sondern allein an energetischen Werten. Dafür gibt es strenge Vorgaben. Werden diese erfüllt, erhalten Bauherren auch für ein Modulhaus Fördermittel.

    

Gute Beratung ist unverzichtbar

Ganz gleich für welche Immobilienart Sie sich entscheiden, sollten Sie über die Finanzierung Ihres Wohntraums mit einem unserer Heimatexperten vor Ort sprechen. Er beantwortet gerne Ihre Fragen zu den verschiedenen Optionen und Fördermöglichkeiten und erstellt mit Ihnen gemeinsam einen Finanzierungsplan. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer individuellen Beratung.


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