Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Hier erfahren Sie, ab wann welche Regeln gelten – und was das für Haus- und Wohnungsbesitzer bedeutet.
Aktualisiert am 03.08.2026
Artikel erstellt von
Joachim Horlacher
Schwäbisch Hall-Redaktion
Das Gebäudemodernisierungsgesetz soll Gebäude schrittweise klimafreundlicher machen – und dabei gleichzeitig mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik lassen. Es ersetzt seit Inkrafttreten am 29.07.2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG).
In der Praxis betrifft das Gesetz vor allem Situationen wie:
Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.
Zusätzlich gibt es zum GModG zugehörige Inhalte, die gestaffelt eingeführt werden:
Wenn Sie gerade eine Heizung planen, achten Sie nicht nur auf „erlaubt oder nicht“, sondern auch auf laufende Kosten (Brennstoffpreise, CO₂-Kosten) und Förderfähigkeit.
Das GModG ist besonders wichtig für:
Das Gesetz gilt nicht für bestimmte, sehr kleine Gebäude oder Gebäude, die nur kurz im Jahr genutzt werden.
👉 Faustregel: Wird das Gebäude regelmäßig beheizt oder gekühlt? Dann ist das Gesetz in der Regel relevant.
Die bisherige pauschale Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen, entfällt. Es gibt daher wieder mehr Wahlmöglichkeiten, so dürfen zum Beispiel auch Gas- oder Ölheizungen weiterhin eingebaut werden.
👉 „Einbaubar“ ist nicht automatisch „zukunftssicher“ oder „günstig im Betrieb“. Prüfen Sie vor allem die mittel- und langfristigen Kosten einer neuen Heizungslösung.
Wer künftig neu auf Gas/Öl setzt, muss ab 2029 Schritt für Schritt höhere „grüne“ Anteile einsetzen. Die Bundesregierung beschreibt das als „Biotreppe“ – eine stufenweise Beimischungspflicht.
Heißt konkret: Eine neue fossile Heizung kann zwar eingebaut werden – aber der Brennstoff soll über die Jahre immer klimafreundlicher und aber 2045 komplett klimaneutral werden.
Mieterinnen und Mieter sollen vor überhöhten Nebenkosten geschützt werden, wenn eine unwirtschaftliche Heizung eingebaut wird. Außerdem enthält es Regelungen zur CO₂-Kostenaufteilung zwischen Vermietenden und Mietenden.
„Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik – es ist aber keine Rückkehr zu fossilen Lösungen“, sagt Schwäbisch Hall-Modernisierungsexperte Thomas Billmann.
„Innerhalb der Leitplanken des neuen Gesetzes gibt es für Eigentümer mehr Spielräume, als viele denken", so der Experte weiter. "Entscheidend ist jetzt, strukturiert vorzugehen, die aktuelle Fördersituation zu kennen und die eigene Immobilie Schritt für Schritt zukunftssicher aufzustellen.“
Im Neubau geht es vor allem darum, dass das Gebäude von Anfang an energieeffizient geplant wird. Die gesetzlichen Anforderungen betreffen typischerweise das Gesamtkonzept aus Gebäudehülle und Technik.
👉Beim GModG wird der Wert am Referenzgebäude gemessen. Auch Effizienzhaus‑Stufen nutzen einen Referenzwert („Effizienzhaus 100“ als Basis) – deshalb ist das „55er‑Niveau“ sehr ähnlich zu „Effizienzhaus 55“. Trotzdem ist es nicht automatisch gleichzusetzen, weil Effizienzhaus‑Stufen als Förder-Standard zusätzlich programmspezifische Anforderungen und Nachweise haben.
⚠️ Ein Mindeststandard beim Neubau ist nicht automatisch auch ein gültiger Förderstandard. Ob ein Neubau förderfähig ist, hängt von den jeweiligen Förderprogrammen beim Neubau ab.
Bei Bestandsbauten gilt der Grundsatz: Das GModG stellt Anforderungen in bestimmten Fällen – zum Beispiel bei Modernisierungen an Außenbauteilen (Bauteilanforderungen inkl. U‑Werten) und bei Nachrüstpflichten.
Im Alltag betrifft das viele Eigentümer, sobald größere Bauteile erneuert werden oder die Heizung getauscht wird.
Viele denken, das GModG würde auch die Förderung regeln. Dem ist aber nicht so.
Wichtig zur Einordnung: Das GModG setzt die technischen Leitplanken für den Neubau, Heizen und Modernisieren. Die konkrete Förderung läuft aber über separate Programme, meist im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).
Nein. Wenn Ihre Heizung funktioniert, müssen Sie sie nicht allein wegen des GModG sofort austauschen. Die neuen Regeln werden vor allem dann wichtig, wenn Sie eine Heizung neu einbauen oder ersetzen – etwa wegen eines Defekts, eines geplanten Austauschs oder im Zuge einer größeren Modernisierung.
Ja. Das Gesetz beschreibt ausdrücklich, dass neben Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse und Hybridlösungen weiterhin auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden können. Allerdings müssen die Brennstoffe ab 2029 schrittweise einen Bioanteil enthalten.
Die „Biotreppe“ ist eine stufenweise Vorgabe, dass Gas oder Öl bei neuen fossilen Heizungen ab 2029 schrittweise einen Bioanteil enthalten soll:
Die Vorgaben beziehen sich auf den Anteil klimafreundlicher Brennstoffe, also Biogas oder Bio-Heizöl, z.B. aus Altfetten. Bei bestimmten Hybridheizungen gelten besondere Voraussetzungen.
Die Grüngasquote soll ab 2028 dafür sorgen, dass beim Verkauf von Gas, Heizöl und Flüssiggas für die Gebäudeheizung ein bestimmter Anteil aus klimafreundlicheren Brennstoffen stammt. Die Vorgabe richtet sich vor allem an die Anbieter und Inverkehrbringer der Brennstoffe – nicht unmittelbar an einzelne Hauseigentümer. Damit unterscheidet sich die Grüngasquote von der Biotreppe.
Die genaue Höhe der Quote, die betroffenen Brennstoffe und die Einzelheiten der Umsetzung sollen bis zum 1. Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz festgelegt werden.
Die bisherige Beratungspflicht beim Einbau von Öl- und Gasheizungen wird im GModG nicht fortgeführt (Streichung der bisherigen Regelungen).
⚠️ Wenn Sie Förderung nutzen möchten, können unter Umständen trotzdem Beratungs- und Dokumentationsanforderungen im Förderverfahren gelten.
Das GModG übernimmt die bisherigen Regelungen zum Energieausweis weitgehend und führt sie weiter. Ein Energieausweis ist insbesondere in folgenden Fällen relevant:
👉 Für Eigentümer bedeutet das praktisch: Bewahren Sie den Energieausweis und Unterlagen zu Modernisierungen gut auf. Beim Verkauf oder bei der Vermietung sollten Sie früh prüfen, ob der Ausweis noch gültig ist und welche Angaben für die Immobilienanzeige benötigt werden.
Die Modernisierung eines Hauses ist eine komplexe Angelegenheit. Das betrifft sowohl die einzelnen Maßnahmen als auch deren Finanzierung.
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