Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie

Ob historisches Fachwerkhaus oder eine Wohnung im gründerzeitlichen Altbau: Es hat ein besonderes Flair, in einem geschichtsträchtigen Gebäude zu leben. Steht Ihre Immobilie als Baudenkmal unter Schutz, gibt es Auflagen bei der Sanierung. Dafür können Sie von Steuervorteilen und Fördermitteln zum Erhalt der denkmalgeschützten Immobilie profitieren.


Vor dem Kauf denkmalgeschützter Häuser

Generell sollten Sie sehr umsichtig sein, wenn Sie ein Haus in einem historischen Umfeld oder eine Wohnung in einem besonderen Gebäude kaufen. Nicht immer ist auf den ersten Blick erkennbar, ob es sich dabei um ein Baudenkmal handelt. Eigentlich muss der Immobilienmakler Ihnen ungefragt mitteilen, wenn ein Objekt unter Denkmalschutz für Immobilien steht. Doch manche tun das nicht. Wenn die denkmalgeschützte Immobilie erst einmal Ihnen gehört, haben Sie die Pflicht, sie instand zu halten und sachgemäß zu behandeln. Möglicherweise stehen dann Auflagen zum Schutz des Objekts Ihren Modernisierungsplänen entgegen, warnt das Verbraucherportal finanztip.de.

Damit Ihnen nachträglich kein Ärger ins Haus steht: Erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung, ob es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. Als Baudenkmal gelten übrigens auch Gebäude, die nur zum Teil unter Schutz stehen, beispielsweise nur die Fassade. In jedem Fall gibt die Baugenehmigung Auskunft darüber, was an Veränderung und Modernisierung erlaubt ist. Unterliegen denkmalgeschützte Häuser starken Einschränkungen, können Sie dadurch eventuell den Kaufpreis mindern.


Denkmalgeschützte Immobilie – was ist das eigentlich?

Besonders erhaltenswerte Gebäude oder Gebäudeteile werden von den Behörden als Baudenkmal geschützt. Sie spiegeln die Geschichte einer Epoche, eines Landstrichs oder einer Gesellschaft wider. Als Kulturgut dürfen sie nicht verfälscht oder beeinträchtigt werden.

Der Denkmalschutz ist Landessache. Dementsprechend hat jedes Bundesland ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Das bedeutet, dass in Niedersachsen erlaubte Baumaßnahmen in Baden-Württemberg untersagt sein können. Anders als vielfach angenommen, braucht ein Baudenkmal übrigens nicht „schön“ oder besonders alt zu sein. Darauf weist die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen hin. Vielmehr komme es darauf an, dass denkmalgeschützte Häuser von besonderer historischer Bedeutung oder für eine Region typisch sind. Auch ehemalige Industriebauten können denkmalgeschützte Immobilien sein.

Welche Bereiche von denkmalgeschützten Häusern nicht verändert werden dürfen, verrät Ihnen die sogenannte Denkmalliste. Sie wird von den kommunalen Behörden geführt und kann von jedem Bürger eingesehen werden. Viele Landesdenkmalämter stellen sie inzwischen ins Internet, beispielsweise Berlin (www.berlin.de/landesdenkmalamt/denkmale/liste-karte-datenbank/denkmalliste).

Genehmigungspflicht für Eingriffe an denkmalgeschützten Immobilien

Für viele Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Bereichen Ihrer Immobilie benötigen Sie eine Genehmigung des Landesdenkmalamts. Solche genehmigungspflichtigen Veränderungen am Baudenkmal können zum Beispiel sein:

  • An- und Ausbauten, beispielsweise ein Balkon
  • ein neuer Putz oder Anstrich der Außenfassade
  • Einbau anderer Fenster oder Austausch der Dachziegel
  • Veränderungen am Stuck oder Auswechseln der Türen

Wichtig ist, dass Sie das Erscheinungsbild oder die Substanz von denkmalgeschützten Häusern nicht erheblich beeinträchtigen. Sogar wenn es nur um eine Reparatur geht, etwa am Dach, müssen Sie eventuell die Denkmalbehörde einbinden. Darum sollten Sie dort in jedem Fall rechtzeitig nachfragen. So sichern Sie sich ab und holen sich für Ihr Vorhaben Rückendeckung. Außerdem haben Sie dann die Möglichkeit, Fördermittel für die Sanierung zu beantragen.


Baudenkmal: Behörde früh einbeziehen

Wenn Sie ein Baudenkmal kaufen oder restaurieren wollen, sollten Sie möglichst früh Kontakt zur Denkmalbehörde aufnehmen. Denn die Prüfung Ihres Antrags kann einige Zeit dauern. So verhindern Sie, dass Sie eventuell Ihre Pläne hinausschieben müssen. Von Ihrem zuständigen Landesdenkmalamt erhalten Sie entweder

  • eine uneingeschränkte Erlaubnis,
  • eine Erlaubnis mit Nebenbestimmungen oder
  • eine (Teil-)Versagung Ihrer Sanierungspläne.

Veränderungen an Ihrer denkmalgeschützten Immobilie dürfen Sie nur im amtlich genehmigten Rahmen vornehmen. Bei der Entscheidung werden Zustand und Bedeutung des Baudenkmals berücksichtigt. Die Behörde bezieht ebenso ein, ob es Sie in der Nutzung der denkmalgeschützten Immobilie einschränkt, wenn der Umbau nicht genehmigt wird. Nicht zuletzt wird auch hinterfragt, ob die Erhaltung des Baudenkmals für Sie finanziell und organisatorisch zumutbar ist.


KfW-Förderung für denkmalgeschützte Häuser

Als Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie kommen besondere Belastungen auf Sie zu. Wenn Sie ein Baudenkmal instand halten müssen, ist das schließlich um einiges teurer als die Aufwendungen für ein neueres Gebäude. Doch Sie bekommen einen Ausgleich dafür: Wenn Sie in Erhalt und Verbesserung des Gebäudezustands investieren, steht Ihnen staatliche Unterstützung zu.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert größere Umbauten und Einzelmaßnahmen wie etwa den Austausch der Heizungsanlage. Dazu vergibt sie zinsgünstige Förderkredite:

  • bis zu 100.000 Euro je Wohnung bei Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus
  • bis zu 50.000 Euro je Wohnung bei Teilsanierung in Einzelmaßnahmen

Wenn Sie einen KfW-Effizienzhaus-Standard erreichen, erhalten Sie zusätzlich einen Tilgungszuschuss. Er reduziert den Gesamtbetrag, den Sie zurückzahlen müssen. Dadurch sparen Sie Geld und sind früher als geplant mit der Rückzahlung fertig. Alternativ zu einem solchen Förderkredit können Sie bei der KfW einen Investitionszuschuss beantragen. Alle Details dazu finden Sie online bei der KfW (www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/Energetische-Sanierung/KfW-Effizienzhaus-Denkmal).


Weitere Förderprogramme für denkmalgeschützte Immobilien

Über die Angebote der KfW hinaus stehen Ihnen weitere Förderprogramme zur Verfügung. Ein Besuche des Internetportals www.energiefoerderung.info des Leibniz-Instituts für Informationsinfrastruktur (FIZ) kann sich diesbezüglich lohnen: Dort haben Sie die Möglichkeit, nach passenden Programmen für den Umbau denkmalgeschützter Häuser in Ihrer Region zu suchen. Ein paar Beispiele:

  • Das erklärte Ziel des „Bund-Länder-Programms Städtebaulicher Denkmalschutz“ ist es, historische Altstädte, Innenstädte und Ortskerne zu sichern. Parallel sollen sie aber behutsam an aktuelle Lebensformen angepasst werden. Förderung aus diesem Programm können Sie im Rahmen von Städtebauförderungsprogrammen in fast jedem Bundesland beantragen.
  • Für denkmalgeschützte Immobilien in Brandenburg kommt das Programm „Selbst genutztes Wohneigentum in Innenstädten – Erwerb, Neubau und Ausbau“ infrage. Es ist bei der Investitionsbank des Landes Brandenburg angesiedelt und bietet über generelle zinsfreie Darlehen hinaus eine Zusatzförderung an. Verwendungszweck: denkmalpflegerischer Mehraufwand.
  • In Schleswig-Holstein können Wohnungseigentümergemeinschaften Sanierungen noch einmal speziell fördern lassen. Voraussetzung ist, dass die Vorgaben des KfW-Effizienzhauses Denkmal eingehalten werden. Das Programm heißt „Finanzierung von Wohnungseigentümergemeinschaften – IB.SH WEGfinanz“.

Steuervergünstigungen für denkmalgeschützte Häuser

Die Kosten Ihrer Sanierung können Sie beim Finanzamt als Abschreibung geltend machen. Allerdings gilt das nicht für jede bauliche Veränderung. Sie müssen nachweisen, dass diese dem Erhalt und der Zukunftsfähigkeit der Immobilie dient. Darunter fallen beispielsweise eine Restaurierung der Fassade oder Veränderungen zwecks Energieeffizienz.

Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien können ihre Investitionen dann über mehrere Jahre abschreiben. Die Maßnahmen werden als „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) angegeben. Ebenso kommen bei der AfA die Kosten für Arbeiten infrage, die ein Baudenkmal überhaupt erst nutzbar machen. Sie erhalten so – bei entsprechender Steuerlast – erhebliche Steuervergünstigungen. Darauf weist die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen hin.

Laut des Vereins Vereinigte Lohnsteuerhilfe genießen Sie die Steuervorteile zum Beispiel für den Einbau einer Heizung oder neuer Fenster sowie für Dach- und Fassadensanierungen. Dagegen können Sie die Kosten für neue Gebäudeteile, Garagen oder Außenanlagen nicht absetzen. Um die Steuervorteile geltend zu machen, benötigen Sie eine entsprechende Bescheinigung der Denkmalbehörde. Diese legen Sie dann dem Finanzamt vor.


Handwerker für unter Denkmalschutz stehende Immobilien

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie sanieren wollen, müssen Sie mit passendem historischen Material arbeiten. Beauftragen Sie dafür am besten einen Handwerksbetrieb, der sich auf die Sanierung denkmalgeschützter Häuser spezialisiert hat. Vielleicht brauchen Sie einen Strohdachdecker, Stuckateur oder Experten für Fachwerksanierung. Alte Bausubstanz originalgetreu zu restaurieren, erfordert umfangreiche Fachkenntnis. Sinnvoll ist auch die Planung und Begleitung der Maßnahme durch einen einschlägig erfahrenen Architekten.

Wenn Sie Wert auf eine hundertprozentige energetische Sanierung legen, sollten Sie allerdings Abstand vom Kauf eines Baudenkmals nehmen. Eine schöne Jugendstilfassade etwa lässt sich nicht einfach mit Wärmedämmverbundsystemen überkleben. Auch historische Fenster dürfen oft nicht modernisiert werden. Um dennoch halbwegs ressourcensparend zu leben, sind bei denkmalgeschützten Immobilien eine effiziente Heiztechnik und die Innendämmung umso wichtiger. Auch hier helfen Fachleute weiter.

Übrigens: Die gesetzliche Energieeinsparverordnung (EnEV) gesteht denkmalgeschützten Häusern eine Sonderstellung zu. Dadurch sind die Vorgaben zur energetischen Sanierung bei der denkmalgeschützten Immobilie lockerer, sie ist beispielsweise von der Pflicht zum Energieausweis ausgenommen.


Finanzierung mit Spielraum

Auf unvorhergesehene Probleme müssen Sie als Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie immer gefasst sein. Möglicherweise sind bei der Sanierung freigelegte Balken marode, oder das Fundament erweist sich als nicht mehr solide. In vielen Bereichen seien die Kosten für eine Sanierung denkmalgeschützter Häuser unkalkulierbar, warnt Bauexperte Peter Burk auf n-tv.de. Sie sollten also einen ausreichend großen finanziellen Spielraum haben.

Wenn Sie ein denkmalgeschütztes Objekt sanieren, sollten Sie systematisch und umfassend vorgehen. Erstellen Sie gemeinsam mit Ihrem Architekten einen Maßnahmen- und Finanzplan. Auf dieser Basis erarbeitet dann ein Heimatexperte der Schwäbisch Hall mit Ihnen Ihr ganz persönliches Finanzierungskonzept – unsere Fachleute stehen Ihnen jederzeit für eine unverbindliche Beratung zur Verfügung.

Persönliche Beratung

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