Immobilienpreisentwicklung 2026: Trends, Prognosen, regionale Unterschiede

Ist 2026 ein gutes Jahr, um zu bauen oder ein Haus zu kaufen?

„Stabilität und Verlässlichkeit sind wichtig bei großen Investitionsentscheidungen wie dem Hauskauf. Bei den Bauzinsen sehe ich zum Beispiel ein relativ stabiles Zinsniveau. Also eine Stagnation im positiven Sinne. Und beim Neubau gehe ich vom Beginn einer Trendwende aus, die neue Impulse setzt. Abzuwarten und zu hoffen, dass die Preise und/oder Zinsen fallen, ist ein schlechter Ratgeber. Heißt konkret: kaufen oder bauen, wenn ich die nach meinen Bedürfnissen und Anforderungen passende Immobilie gefunden habe."

Der Staat unterstützt Hauskäufer

Beim Immobilienkauf hängt vieles von der Frage ab. "Was kann ich mir leisten?". Und da kommt dann die Förderung ins Spiel. In 2026 wird die KfW mit Sicherheit keine völlig neuen, losgelösten Förderwege aufrufen, sondern im Wesentlichen die bekannten wohnwirtschaftlichen Förderprogramme mit angepassten Budgets fortsetzen. Das sind dann vor allem zinsverbilligte Kredite beim klimafreundlichen Neubau, ein Kredit mit Tilgungszuschuss bei der Sanierung zum Effizienzhaus oder Fördermaßnahmen beim Heizungstausch. Es lohnt sich also, bei seiner Finanzierung die Förderung mit einzuplanen."

Drei Tipps für Kaufinteressenten 2025

1. Jetzt durchstarten und aktiv werden
   Wenn Sie sich 2026 den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten, sollten Sie jetzt den ersten Schritt machen. Die Zinslandschaft ist stabil und die Preise entwickeln sich wahrscheinlich weiterhin nach oben – ein guter Zeitpunkt für Ihren Immobilienkauf.

2. Wissen aufbauen und Experten hinzuziehen
   Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, ist eine weitreichende Entscheidung. Unverzichtbar ist aber die Beratung durch Fachleute – sei es Ihr Finanzierungsberater oder ein Spezialist für energieeffizientes Bauen. So finden Sie die beste Lösung für Ihre Situation.

3. Weitblick zeigen und fürs Alter vorsorgen
   Eine Immobilie ist nicht nur Ihr neues Zuhause, sondern auch eine nachhaltige Altersvorsorge. Mit dem Einstieg jetzt sichern Sie sich langfristig steigende Immobilienwerte und profitieren von stabilen Energiekosten. Denken Sie heute an morgen.

Prognostizierter Preisanstieg

Juni 2025: Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) rechnet für dieses und kommendes Jahr mit deutlichen Preissteigerungen auf dem deutschen Immobilienmarkt. Für 2025 erwarten die Banker ein Plus von rund 3,2 Prozent, 2026 soll die Preissteigerung bei  3,1 Prozent liegen. Wohneigentum bleibt damit laut BVR für viele Haushalte nur schwer erreichbar. Denn das Verhältnis von Immobilienpreisen zum verfügbaren Einkommen liegt deutlich über dem Niveau früherer Jahre. Bundesweit sind die Immobilienpreise für selbstgenutztes Wohneigentum seit 2007 um 16 Prozent stärker gestiegen als die verfügbaren Einkommen.

Kaufpreise für Immobilien steigen wieder deutlich

Mai 2025: Erstmals seit Mitte 2022 steigen die Preise für Wohnimmobilien wieder. Im ersten Quartal 2025 lagen die Preise für Eigentumswohnungen 1,1 Prozent über dem Vorjahreswert, Ein- und Zweifamilienhäuser wurden sogar 2,9 Prozent teurer. Das geht aus einer aktuellen Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft hervor.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch, vor allem in Städten fehlt es weiter an Angeboten. Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Mieten bundesweit um 4,3 Prozent. Und die Preise dürften weiter steigen – wegen anhaltender Knappheit beim Wohnraum.

Hoffnung macht laut Studie der neue Koalitionsvertrag von Union und SPD: Geplant sind weniger Bürokratie und mehr Neubau. Auch das Sondervermögen soll Investitionen in den (Wohn-) Standort Deutschland fördern.

Jahresauswertung 2024: Leichter Rückgang in allen Segmenten

März 2025: Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen sowie Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser sind im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 erneut gesunken. Hauptursache war der anhaltende Preisrückgang im ersten Quartal. Zwar kam es anschließend zu einer leichten Erholung, diese reichte jedoch nicht aus, um die Jahresbilanz ins Positive zu drehen. Das zeigt eine aktuelle Analyse des German Real Estate Index (GREIX), einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel, das auf notariell beglaubigten Verkaufspreisen basiert.

Allerdings hat sich der Preisrückgang abgeschwächt, im Vergleich zum Jahr 2022 waren die Abschläge wesentlich höher. „Die absoluten Tiefststände seit dem Einbruch hat der deutsche Immobilienmarkt vorerst hinter sich gelassen und auch die Dynamik bei den Transaktionszahlen hat wieder zugenommen“, sagt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am IfW Kiel. 

Preisaufschwung verlangsamt sich

Februar 2025: Die Preiserholung für Wohnimmobilien verlor zum Jahresende 2024 an Tempo. Das geht aus der aktuellen Analyse des German Real Estate Index (GREIX) hervor. Danach stagnieren die Preise bei Eigentumswohnungen, Ein- und Mehrfamilienhäuser werden im Vergleich zum dritten Quartal 2024 etwas teurer gehandelt. Gleichzeitig nimmt die Marktdynamik wieder zu, was sich an einer zunehmenden Anzahl von Transaktionen festmachen lässt. Der GREIX ist ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse, ECONtribute und dem Kiel Institute für Weltwirtschaft.

Wohnimmobilien werden wieder teurer

Januar 2025: Befragt nach Ihrer Prognose für die Immobilienpreise 2025 prognostiziert der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (VDP) eine Erholung der Preise bei Wohnimmobilien. Das geht aus einem Bericht des Handelsblattes hervor. Demnach stiegen nach Erhebungen des Verbandes im dritten Quartal 2024 die Preise von Wohnimmobilien im Schnitt leicht um 1,1 Prozent zum Vorquartal an. Damit verteuerten sich Wohnimmobilien das zweite Mal in Folge zum Vorquartal, für die Banker ein Zeichen dafür, dass die Immobilienkrise nach den Preiseinbrüchen 2023 und 2024 vorbei ist.

Immobilienpreise ziehen wieder leicht an

November 2024: Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind gegenüber dem Vorquartal (Q2 2024) abermals gestiegen. Das geht aus den neuesten Zahlen des German Real Estate Index (GREIX) hervor, einem Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel.

Nach Meinung der Experten haben die Kaufpreise für privates Wohneigentum nach den jüngsten Rückgängen ihren Boden erreicht und ziehen nun wieder an. Allerdings ist die Dynamik noch verhalten.

Preisentwicklung Immobilien 3. Quartal 2024

Wertsteigerung durch Energieeffizienz

November 2024: Wer seine Wohnung energetisch saniert, steigert automatisch deren Wert. Das belegt die Studie „Grüne Anreize: Energieeffizienz und deutsche Wohnungsmärkte“ des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW).

Gemessen wird die Wertsteigerung am Verkaufspreis. Demnach kostet eine Eigentumswohnung mit der Energieeffizienzklasse A+/A rund 650 Euro pro Quadratmeter mehr als eine vergleichbare Wohnung der Energieeffizienzklasse D/E.

Um die Energieeffizienzklasse von D/E auf A+/A zu verbessern, fallen laut Studie Kosten von durchschnittlich rund 700 Euro pro Quadratmeter an. Nicht berücksichtigt, aber relevant, ist dabei laut dem IfW die staatliche Förderung für die Sanierung. Die tatsächlichen Ausgaben für Eigentümer dürften daher geringer sein.

Wohneigentum wird wieder erschwinglicher

Oktober 2024: Die eigenen vier Wände sind heute erschwinglicher als noch vor zwei Jahren. Das ist jedenfalls das Ergebnis des aktuellen Wohnindex des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW). 

Danach musste eine vierköpfige Familie Ende 2022 noch 45 Prozent des gesamten Einkommens für ein Eigenheim monatlich aufbringen. Zuletzt waren es 40 Prozent. Dass die eigenen vier Wände erschwinglicher geworden sind, liegt vor allem daran, dass viele Haushalte mehr Geld im Portemonnaie haben als noch vor zwei Jahren. Grund dafür sind unter anderem die erfolgreichen Tarifabschlüsse.

Zeitgleich sind die Zinsen gesunken, was die Baufinanzierung vereinfacht. Zum Gesamtbild gehört aber auch, dass Eigentum im vergangenen Jahrzehnt noch deutlich erschwinglicher war. So musste Anfang 2018 eine Familie weniger als 30 Prozent des monatlichen Haushaltseinkommens für das Eigenheim ausgeben. Eine Rückkehr zu diesem Niveau wird es laut IW mittelfristig allerdings nicht geben. 

Preise für Wohnimmobilien fallen – und steigen

September 2024: Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland sind im 2. Quartal 2024 gegenüber dem 2. Quartal 2023 um durchschnittlich 2,6 Prozent gesunken. Das meldet das Statistische Bundesamt (Destatis).

Gleichzeitig stieg der Häuserpreisindex gegenüber dem Vorquartal um 1,3 Prozent. Dies ist der erste Anstieg gegenüber einem Vorquartal seit dem 2. Quartal 2022.

So erhöhten sich die Preise in den sieben größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) um 1,6 Prozent (Wohnungen) beziehungsweise 2,3 Prozent (Ein- und Zweifamilienhäuser) gegenüber dem Vorquartal. Im Vergleich zum Vorjahresquartal waren Wohnungen in diesen Metropolen 1,5 Prozent günstiger, Häuser kosteten 4 Prozent weniger.

Gegenüber dem 2. Quartal 2023 waren die Preise in den meisten Regionen Deutschlands noch rückläufig. Im Vergleich zum 1. Quartal 2024 war aber nur noch für Wohnungen in dünn besiedelten ländlichen Regionen ein Preisrückgang zu beobachten. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen dagegen im Durchschnitt in allen Regionstypen gegenüber dem Vorquartal.

Mieten steigen oft stärker als die Inflation

September 2024: Mieten oder kaufen, das ist häufig die Frage. Zu diesem Thema hat das Immobilienportal Immowelt jetzt eine Studie veröffentlicht.

Untersucht wurde dabei die Mietpreisentwicklung in ausgewählten Städten in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland in den letzten zwei Jahren. Mit folgendem Ergebnis:

• In 22 von 42 untersuchten Städten fallen die prozentualen Mietanstiege binnen zwei Jahren höher aus als die Inflationsrate.
• Die höchsten Mieten pro Quadratmeter werden in Frankfurt (14,11 Euro; +4,8 Prozent) und Köln (13,01 Euro; +0,9 Prozent) gezahlt.
• Düsseldorf (+5,2 Prozent) knackt die 11-Euro-Marke; in Mainz (+5,9 Prozent) liegt der Quadratmeterpreis für Mieten über 12 Euro.
• Die deutlichsten Mietanstiege in bislang preiswerten Städten gab es in Gütersloh (+14,0 Prozent), Hamm (+12,4 Prozent) und Oberhausen (+12,3 Prozent).

Trendwende: Immobilienpreise steigen wieder

August 2024: Die deutschen Immobilienpreise liegen im 2. Quartal 2024 erstmals seit rund zwei Jahren wieder im Plus. Das ist das Ergebnis des jüngsten Updates des German Real Estate Index (GREIX), ein Gemeinschaftsprojekt der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, ECONtribute und dem IfW Kiel. Danach steigen alle Wohnsegmente (Eigentumswohnungen: +2,4 Prozent, Einfamilienhäuser: +2,0 Prozent, Mehrfamilienhäuser: +4,4 Prozent) gegenüber dem Vorquartal (Q1 2024) im Verkaufswert und übertreffen dabei auch die aktuellen Inflationsraten.

Kaufpreise für Bestandsimmobilien: Top & Flop 10 der Landkreise und kreisfreien Städte

Juli 2024: Laut RealEstatePilot, einer Firma für Software-Lösungen für die Immobilienbranche, zeigt die Preisentwicklung bei Bestandsimmobilien in vielen deutschen Regionen im Zeitraum von Juni 2022 bis Juni 2024 deutlich nach unten. Auffällig ist, das auch in einigen bayerischen Landkreisen Preisrückgänge zu verzeichnen sind. Bisher waren gerade die bayerischen Landkreise diejenigen mit den größten Preissprüngen nach oben. Preisrückgänge sind in dieser Region relativ neu. Daneben gab es zwischen Juni 2022 und Juni 2024 aber auch Landkreise und kreisfreie Städte mit Preiszuwächsen beim Wohnraum.

Nachfrage steigt im Umkreis der Städte stark an

Juni 2024: Wo steigt die Nachfrage nach Kaufimmobilien am stärksten an? Das hat das Immobilienportal Immoscout24 anhand der Anfragen pro Inserat und Tag für jeden Landkreis und jede kreisfreie Stadt Deutschlands untersucht. Betrachtet wurden dabei das vierte Quartal 2023 sowie das erste und zweite Quartal 2024. Dabei zeigt sich, dass vor allem Regionen in der Nähe von Metropolen und touristischer Gebiete eine erhöhte Nachfrage verzeichnen.

Zum Vergleich: Im selben Zeitraum verzeichneten Düsseldorf (+ 44 Prozent), Frankfurt am Main (+ 43 Prozent), Essen und München (jeweils 37 Prozent) und Berlin (+ 33 Prozent) bei den Metropolen die stärksten Nachfrage-Zuwächse.

Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal rückläufig

Juni 2024: Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, sanken die Preise für Wohnimmobilien im 1. Quartal 2024 um 5,7 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Vergleich zum 4. Quartal 2023 waren Wohnimmobilien im 1. Quartal 2024 durchschnittlich 1,1 Prozent günstiger.

Die größten Rückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal verzeichneten mit einem Minus von 9,5 Prozent Ein- und Zweifamilienhäuser in den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf).

In kreisfreien Großstädten kosteten Ein- und Zweifamilienhäuser 7,3 Prozent weniger als im Vorjahresquartal, auch für Wohnungen musste 3,5 Prozent weniger gezahlt werden. In den ländlichen Gebieten zahlten Käufer im Vergleich zum Vorjahresquartal durchschnittlich 6,7 Prozent weniger für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie 2,4 Prozent weniger für Eigentumswohnungen. 

Preisrückgang bei unsanierten Immobilien gestoppt

April 2024: Nach einer Untersuchung des Immobiliendienstleisters JLL hat sich die teils große Preisdifferenz zwischen Wohnimmobilien mit schlechter und guter Energiebilanz in den vergangenen beiden Quartalen stabilisiert. „Die Preisabschläge sind in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Tendenziell haben sie sich seit ihrem Tief im dritten Quartal 2023 sogar etwas erholt“, erläutert Dr. Sören Gröbel, Director Living Research JLL Germany. Trotzdem ist die Preislücke nach wie vor groß. Beim Vergleich der besten mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen G/H liegt der Preisunterschied im ersten Quartal 2024 bei 25,1 Prozent, nach 26,9 Prozent im Vorquartal. 

Fertighaus-Markt: Licht und Schatten

April 2024: Rund 13.400 der 54.800 genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern im letzten Jahr waren Fertighäuser. Damit stieg 2023 der Anteil an Fertigbauten auf 24,5 Prozent und damit auf ein neues Allzeithoch. Trotz der guten Zahlen zeigt sich Achim Hannott, Geschäftsführer des Bundesverband Deutscher Fertigbau, für das laufende Jahr skeptisch: "Auch die Holz-Fertigbauindustrie leidet seit rund zwei Jahren an der umfassenden Krise der gesamten Bauwirtschaft. Dies liegt an gestiegenen Zinsen, explodierenden Materialpreisen und einer nicht mehr verlässlichen Förderpolitik, um nur einige Gründe zu nennen". Als Konsequenz fordert Hannott "dringend bessere politische Rahmenbedingungen, also mehr Klarheit und Verlässlichkeit, eine bessere Förderpolitik und vor allen Dingen keine aktive Bekämpfung des Einfamilienhauses".

Preisrückgang bei Immobilien verlangsamt sich

März 2024: Regelmäßig befragt die Nachrichtenagentur Reuters 14 Immobilienexperten zur Entwicklung der Immobilienpreise in einzelnen Ländern. Für Deutschland wird für 2024 ein Rückgang der Preise um 1,7 Prozent prognostiziert. Im November 2023 lag die Vorhersage noch bei einem Minus von 2,8 Prozent. Damit schwächt sich der Preisrückgang deutlich ab, im vergangenen Jahr gaben die Preise um 8,7 Prozent nach. Für 2025 wird gar ein Preisanstieg von 3,0 Prozent erwartet. 

Immobilienpreise im Rekord-Sinkflug

Februar 2024: Seit rund 60 Jahren werden die Immobilienpreise erfasst, noch nie waren die Preisrückgänge so drastisch wie im Jahr 2023. Dies berichtet das Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) und bezieht sich dabei auf die jüngsten Zahlen des German Real Estate Index (GREIX).

Danach fielen die Verkaufspreise 2023 im Vergleich zum Vorjahr bei Eigentumswohnungen um 8,9 Prozent, bei Einfamilienhäusern um 11,3 Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um 20,1 Prozent. Inflationsbereinigt (also gemessen in aktueller Kaufkraft) ist die Wertminderung noch beträchtlicher und liegt sogar noch um rund fünf Prozent höher.

Das IfW spricht von einem "historisch einmaligem Ausmaß", nennt dafür aber auch einen wichtigen Grund. Denn dem jüngsten Preisverfall vorausgegangen ist eine historisch ebenfalls einmalige Preisrallye seit circa 2009. „Angesichts des exorbitanten Preisanstiegs seit über 10 Jahren und einem neuen Zinsumfeld ist eine Phase der Preiskorrektur durchaus angebracht und auch im bisherigen Ausmaß gesamtwirtschaftlich nicht besorgniserregend“, sagt Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel.

Bestandswohnungen bis zu einem Fünftel günstiger

Februar 2024: Gemessen an ihren Höchstständen im Jahr 2022 sind die Kaufpreise für Wohnungen im Bestand in deutschen Großstädten deutlich gesunken. Das geht aus einer aktuellen Anaylse des Immobilienportals immowelt hervor. Demnach sank deutschlandweit der Quadratmeterpreis im Vergleich zum Höhepunkt des Immobilienbooms um 11 Prozent. In Hannover betrug der Preisrückgang gar 21 Prozent. „Da die Zinsen wieder sinken, scheint aktuell ein sehr gutes Zeitfenster für den Immobilienkauf, da Käufer noch das derzeitige günstigere Preislevel mitnehmen können", so immowelt-Geschäftsführer Felix Kusch.

Vergleich der aktuellen durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen mit ihrem Höchststand

Kaufkraft von Immobilienkäufern steigt wieder an

Januar 2024: Wie hoch ist die Kaufkraft von Immobilienkäufern? Diese Frage beantwortet der Kaufkraftindex des Immobilienportals immowelt. Danach gewinnen Käufer erstmals wieder nennenswert an Kaufkraft zurück, der Index stieg – verglichen mit dem Tiefstwert aus dem Dezember 2022 – inzwischen um 12 Prozent an. Hauptgrund dafür sind neben sinkenden Bauzinsen vor allem der Rückgang der Verkaufspreise. So gingen laut immowelt die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland vom Allzeithoch im Mai 2022 bis heute um 10 Prozent zurück. Aktuell liegt der Quadratmeterpreis im Durchschnitt bei 3.124 Euro, der Höchstwert betrug 3.489 Euro.

Wie kann wohnen günstiger werden?

Januar 2024: Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt nun, mit welchen Lösungen Politik und Bauwillige die hohen Baupreise senken oder zumindest Preissteigerungen abmildern können. Danach kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung – zum Beispiel mit einem günstigerem Bodenbelag – rund 7,5 Prozent weniger Miete und 15 Prozent weniger beim Kauf. Der Verzicht auf einen Keller oder ein Gäste-WC spart noch einmal bis zu drei Prozent. Die komplette Studie steht als PDF zum Download zu Verfügung.

Kaufpreise stabilisieren sich, Mieten steigen rasant

Januar 2024: Zwischen Oktober und Januar sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 0,2 Prozent gesunken, also beinahe stabil geblieben. Aktuell kostet der Quadratmeter deutschlandweit im Mittel 3.124 Euro, vor drei Monaten war Wohnraum mit 3.131 Euro nur geringfügig teurer. Das zeigt die 12. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 4. Quartal 2023. Doch während sich die Kaufpreise entspannen, erhöht sich der Preisdruck bei den Mieten. Das ist das Ergebnis des ImmoScout24 WohnBarometers für das vierte Quartal 2023. So verzeichnen Berlin (+ 20 Prozent), Stuttgart (+ 14,6 Prozent), Köln (+ 14,1 Prozent) und München (+ 12,8 Prozent) einen zweistelligen prozentualen Anstieg bei Mieten im Neubau. Bei den Bestandsimmobilien knackt München eine magische Grenze: In der bayerischen Landeshauptstadt werden seit dem vierten Quartal 2023 bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung im Schnitt mehr als 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

Im ersten Quartal 2025 kostete eine gebrauchte Eigentumswohnung in Deutschland im Durchschnitt 3.403 Euro pro Quadratmeter. Hier die Immobilienpreise für 21 Städte in Deutschland.

Im ersten Quartal 2025 kostete eine neu gebaute Eigentumswohnung in Deutschland im Durchschnitt 5.478 Euro pro Quadratmeter. Hier die Werte für 21 Städte in Deutschland.

Einer der großen Preistreiber auf dem Immobilienmarkt sind fehlende Wohnungen. Denn die hohe Nachfrage nach Mietwohnungen wirkt sich direkt auf die Wohnungspreise und deren Entwicklung aus.

Laut dem Statistischen Bundesamt wurden von Januar bis Oktober 2024 175.800 Wohnungen genehmigt. Das waren 19,5 Prozent oder 42.600 weniger als im Vorjahreszeitraum. Das hohe Defizit verteilte sich dabei auf Einfamilienhäuser (-23,6 %), Zweifamilienhäusern (-13,6 %) und Mehrfamilienhäuser (-22,2 %), Hauptgrund dafür ist vor allem der rasante Anstieg der Baupreise.

• Lesen Sie dazu auch unseren Artikel Wohnung kaufen oder mieten?

Allgemein werden die Immobilienpreise in Deutschland fast überall steigen. Bei der regionalen Beurteilung der Immobilienpreisentwicklung für die nächsten Jahre tun sich die Experten aber schwer. Zu unterschiedlich sind die wirtschaftlichen und infrastrukturellen Voraussetzungen, zu schwer die Einflussfaktoren zu beurteilen, zu schwierig die Frage nach Stadt oder Land.

Beispiel Homeoffice: Arbeiten immer mehr Menschen von zuhause aus, könnte das die Nachfrage auf Wohnungen in der Stadt und damit den bisher hohen Preisanstieg verringern. Gleichzeitig würden die Preise in eher ländlichen Regionen steigen. Die meisten Prognosen gehen aber davon aus, dass sich die Immobilienpreise in den großen deutschen Metropolen zwar leicht verringern werden, aber immer noch auf einem hohen Niveau bleiben. 

Aber ländlich ist nicht gleich ländlich. In strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen drohen laut den Experten Wertverluste. Genannt werden in diesem Zusammenhang häufig Teile von Ostdeutschland und das Ruhrgebiet. Aber ganz so einfach ist die Sache dann doch nicht, denn gerade mittelgroße Städte wie zum Beispiel Bochum oder Chemnitz verzeichnen prozentual hohe Preissteigerungsraten, weil die absoluten Preise im Vergleich noch sehr niedrig sind. Und schließlich entscheiden neben der Lage auch noch Zustand und Ausstattung der Immobilie über den Preis.

Die Auswirkungen der Inflation auf die Immobilienpreise sind vielfältig. Zum einen sorgt sie dafür, dass die Bauzinsen steigen. Wer jetzt also eine Baufinanzierung oder eine Anschlussfinanzierung abschließt, der tut das zu einem höheren Zinssatz als noch vor einem Jahr. Experten empfehlen daher, bei der Finanzierung jetzt eine möglichst lange Laufzeit zu wählen. Zum anderen hat sie über steigende Energiepreise auch indirekt Einfluss auf die Immobilienpreise.

Ganz allgemein gesprochen verliert bei einer Inflation das Geld an Wert, während die Preise (auch bei Immobilien) steigen. Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, genießen so einen gewissen Schutz vor der Geldentwertung. Zwar steigen einerseits die Preise beziehungsweise Kosten. Die inflationsbedingte Wertsteigerung der Immobilie gleicht das aber (jedenfalls zum Teil) wieder aus.

Die (vor allem durch die CO2-Steuer) steigenden Energiepreise wirken sich zwar nur indirekt auf die Immobilienpreise aus. Trotzdem ist der Einfluss nicht unerheblich. Vor allem bei Bestandsimmobilien stellen Käufer immer häufiger die Frage nach dem energetischen Zustand des Gebäudes. Dabei ist der Energieausweis nur eine Komponente. Im Fokus stehen vor allem Fragen nach der Wärmedämmung und dem Heizungstyp. Während sich vor einigen Jahren die Frage nach Heizen ohne Öl und Gas kaum stellte, erzielen Häuser, die mit regenerativer Energie beheizt werden, einen deutlich besseren Preis als vergleichbare Objekt mit einer Gas- oder Ölheizung.

Deutschland altert – und das hat teils ganz unterschiedliche Auswirkungen auf die Entwicklung der Immobilienpreise:

• Deutschlandweit dämpft die Alterung das Preisniveau: Eine RWI-Studie zeigt: Der wachsende Anteil Älterer hat 2008 bis 2020 die Kaufpreise für Wohnungen um rund 12 Prozent sowie Hauspreise und Mieten um gut 7 Prozent gedrückt. Allerdings überlagerten andere Faktoren (v. a. die Bauzinsen) diesen Effekt, sodass die Preise insgesamt gestiegen sind
• Demografie verschiebt die Nachfrage. Wachsende, junge, zuwanderungsstarke Städte/Regionen bleiben tendenziell preisstärker; alternde, schrumpfende, periphere Räume eher preisschwach.
• Demografie ist nur ein Einflussfaktor unter vielen: Zinsniveau, Einkommen, Baukosten/Angebot und Regulierung können demografiebedingte Effekte überdecken oder auch verstärken.

Wann ist der beste Zeitpunkt, um seine Immobilie zu verkaufen? Bei steigenden Bauzinsen und gleichzeitiger Stagnation der Immobilienpreise scheint jetzt tatsächlich ein guter Zeitpunkt zum Immobilienverkauf. Wobei die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht automatisch auch einen guten Verkaufspreis bedeuten. Eine gute Lage mit vernünftiger Infrastruktur ist ebenso wichtig wie eine gepflegte Immobilie ohne Renovierungsstau. Und natürlich spielen auch die persönlichen Umstände eine entscheidende Rolle. Ob Sie also Ihre Immobilie jetzt verkaufen sollten, ist ein Entscheidungsprozess, den Sie genauso gründlich überlegen sollten wie den Immobilienkauf.

Der Kaufpreisfaktor (auch Verfielfältiger genannt) ist eine Kennzahl zur Bewertung der Rentabilität eines Mehrfamilienhauses. Er wird berechnet, indem man den Kaufpreis durch die jährlich zu erzielende Nettokaltmiete teilt. Kostet ein Mehrfamilienhaus zum Beispiel eine Million Euro und bringt jährlich 50.000 Euro an Miete ein (ohne Betriebskosten), ergibt das einen Kaufpreisfaktor von 20. Vereinfacht gesagt hat sich der ursprüngliche Kaufpreis nach 20 Jahren durch die Mieteinnahmen armotisiert. Teilt man 100 durch den Kaufpreisfaktor, so ergibt sich daraus die Rendite, in diesem Fall fünf Prozent.

Kaufpreisfaktoren bis 20 gelten als gut. Im Zuge der steigenden Immobilienpreise in den letzten Jahren liegt der Kaufpreisfaktor in großen Städten in der Regel aber bei 25, in Top-Städten auch bei 30 und mehr.