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Bauzinsen – wichtig bei der Baufinanzierung

  • Preis für den Immobilienkredit
  • Zinsniveau und Zinsentwicklung
  • Zinsbindung schützt vor Zinsanstieg

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Bauzinsen sind ein wichtiges Detail in Ihrer Finanzierung. Sie sind der Preis, den der Kreditgeber für die Bereitstellung der Kreditsumme erhält. Bei Immobiliendarlehen bestimmt der anfänglich festgelegte Zinssatz die Kosten der Baufinanzierung für die folgenden Jahre. Hier erfahren Sie alles, was Sie über Bauzinsen wissen müssen.

Bauzinsen: Die Entwicklung

Die Baufinanzierung erstreckt sich über einen langen Zeitraum, daher bedeuten bereits kleine Zinsunterschiede eine große zusätzliche Be- oder Entlastung. Zu dem Zeitpunkt, an dem Sie Ihre Baufinanzierung abschließen, gibt das marktübliche Zinsniveau den Rahmen vor

Momentan befinden sich die Bauzinsen noch immer auf einem tiefen Niveau. Dies liegt auch an dem niedrigen Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), der ein wichtiger Ausgangspunkt für die Höhe der Bauzinsen ist. Der EZB Leitzins ist der Zinssatz, zu dem sich europäische Kreditbanken bei den Zentralbanken Geld leihen können.

Zahlten im Januar 2010 Wohnungsbauer 3,5 % Effektivzins für einen Wohnungsbaukredit, liegen die Bauzinsen heute nur noch bei etwa einem Prozent – eine deutliche Bauzinsentwicklung nach unten, die eine Baufinanzierung verbilligt. Bei einem Darlehen über 200.000 € sparen Sie mit einem Zinssatz, der um einen Prozentpunkt geringer ausfällt, über 160 € pro Monat. Die aktuelle Zinsentwicklung der Bauzinsen zeigt allerdings bereits einen leichten Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. Wie lange die Niedrigzinsphase anhält, ist ungewiss.


Wie sieht Ihr Finanzierungsplan aus?

Sie möchten wissen, wie hoch oder niedrig die Bauzinsen aktuell sind und mit welcher Zinsbindung Sie von aktuellen Entwicklungen profitieren können? Ihr Heimatexperte berät Sie gern.  

Darüber hinaus spielen bei der Baufinanzierung neben den Bauzinsen viele weitere Faktoren eine Rolle. Unser Baufinanzierungsrechner bietet Ihnen einen ersten Überblick über unsere Raten und Konditionen. Er kann aber nicht das persönliche Gespräch ersetzen, in dem unser Heimatexperte mit Ihnen Ihre Voraussetzungen und Wünsche bespricht. Denn nur so können wir einen gemeinsam einen Finanzierungsplan erstellen, der genau zu Ihnen passt. Vereinbaren Sie jetzt ganz unverbindlich ein erstes Beratungsgespräch.   

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Zinsentwicklung

Bauzinsen sind keine starre Zahl, ihre Höhe hängt vom allgemeinen Zinsniveau ab. Eine zuverlässige Prognose zur Zinsentwicklung kann niemand aussprechen – daher sollten Sie niedrige Bauzinsen langfristig festschreiben. So sind Sie auf der sicheren Seite, wenn das Zinsniveau steigt.

Baufinanzierung: Zinsen

Keine Baufinanzierung ohne Bauzinsen: Wenn Sie eine Immobilie bauen oder kaufen und dafür einen Kredit aufnehmen, müssen Sie im Anschluss den vertraglich festgelegten Darlehensbetrag plus Bauzinsen an die Bank oder Bausparkasse zurückzahlen.


Sollzins

Der Sollzins gibt die Höhe der Verzinsung des Darlehens an. Er ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Zinszahlung gemäß Sollzinssatz.

Effektivzins

Der Effektivzins beinhaltet alle preisbestimmenden Faktoren wie z. B. Sollzinssatz und die Bearbeitungsgebühren. Er gibt über die Gesamtkosten des Darlehens Aufschluss und ermöglicht es Ihnen, Kreditangebote zu vergleichen.


Zinsbindung: Lange Laufzeit sichert niedriges Niveau

Eine Immobilienfinanzierung besteht sehr oft aus zwei Phasen. Zunächst werden Tilgung und Zinssatz für eine erste Laufzeit – Zinsbindungsphase genannt – von 10 bis 15 Jahren vereinbart. Nähert sich diese Phase ihrem Ende, werden die Konditionen für die restliche Zeit der Darlehenstilgung neu festgelegt.


Grundsätzlich haben Sie beim Zinssatz folgende Möglichkeiten:

  • Eine kurze Zinsbindung orientiert sich eng am aktuellen Zinssatz.
  • Für eine mittelfristige Zinsbindung wird ein etwas höherer Zinssatz angesetzt.
  • Eine langfristige Zinsbindung ist vergleichsweise am teuersten, da der Darlehensgeber mit steigenden Zinsen rechnen und diesem Umstand in der Kalkulation Rechnung tragen muss.
 
Als Darlehensnehmer können Sie sich also entscheiden: Den aktuell niedrigen Zinssatz können Sie sich nur für eine kürzere Zinsbindungsphase sichern. Wollen Sie sich vor einem eventuellen Zinsanstieg schützen, sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Dies macht zwar die Finanzierung geringfügig teurer, schützt Sie aber für bis zu 30 Jahre vor einem Zinsanstieg. Vereinfacht lässt sich zusammenfassen:
 
  • Eine kurze Zinsbindung eignet sich für Sie, wenn Sie flexibel bleiben wollen und risikobereit sind.
  • Eine langfristige Zinsbindung passt zu Ihnen, wenn Sie auf Sicherheit und eine verlässliche Langzeitplanung setzen.
 
Natürlich kann niemand eine sichere Prognose für die Zinsentwicklung der nächsten zehn Jahre geben.
Da die Phase der Niedrigzinsen aber schon mehrere Jahre anhält, sollte längerfristig mit einer Zinsentwicklung gerechnet werden, in der die Bauzinsen wieder ansteigen. Daher ist eine längere Zinsbindung durchaus sinnvoll. Unser Zinsrechner zeigt Ihnen, wie Ihre Konditionen abhängig von der Laufzeit der Zinsbindung aussehen können. 
 
Grafik - Das ist Immobilienkäufern wichtigGünstige Zinsen und eine lange Zinsbindung zählen zu den wichtigsten Konditionen einer Immobilienfinanzierung. (Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall)

Zinsänderungsrisiko berechnen

Nach Ablauf der Zinsbindung sind die Bauzinsen für Ihren Immobilienkredit neu zu verhandeln. In Zeiten niedriger Zinsen – wie wir sie aktuell am Markt vorfinden – ist daher eine längere Zinsbindung von Vorteil. Das gibt Ihnen nicht nur Planungssicherheit, sondern spart Ihnen auch Kosten. Mit unserem Zinsrechner können Sie berechnen, wie das aussehen kann.


Bauzinsen: Tilgung und Anschlussfinanzierung

Die Tilgung ist nichts anderes als die Rückzahlung des Kredits. Bei einer Baufinanzierung werden nicht nur die Bauzinsen, sondern auch die Tilgungsraten für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Da die Bauzinsen aktuell besonders niedrig sind, lohnt es sich, eine möglichst hohe Tilgungsrate zu wählen. Denn umso höher die Rate, umso besser können Sie von den niedrigen Zinsen profitieren.

Schließlich wird nach einer ersten Zinsbindungsphase eine Anschlussfinanzierung notwendig, weil es selten möglich ist, in dieser ersten Phase die komplette Finanzierungssumme abzubezahlen. Für viele ist ein Forward Darlehen die optimale Lösung, sich bereits vor Ende der ersten Phase eine Anschlussfinanzierung mit guten Konditionen zu sichern. Informieren Sie sich am besten rechtzeitig vor Ablauf über Ihre Optionen.


Bauzinsen – Fragen und Antworten

Wenn Sie eine Immobilie bauen oder kaufen und sich dafür Geld von einem Kreditgeber leihen, müssen Sie dieses Darlehen plus Bauzinsen zurückzahlen. Bauzinsen werden auch Baugeldzinsen, Hypothekenzinsen und Immobilienzinsen genannt.

Wie hoch sind die Bauzinsen?

Einen verbindlichen Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe angibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweiligen Effektivzins. Daran lässt sich abschätzen, in welchem Rahmen sich eine Baufinanzierung aktuell bewegt.

Diese Informationen geben nur einen groben Anhaltspunkt, wenn Sie Ihre Zinsen berechnen wollen. Für die Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung reichen sie nicht aus. Denn bevor eine Bausparkasse oder Bank ein konkretes Finanzierungsangebot macht, prüft sie eine Vielzahl von Faktoren, darunter:

  • verfügbares Eigenkapital
  • Bonität
  • Verhältnis zwischen Kreditsumme und Preis der Immobilie

Wenn Sie über einen hohen Anteil an Eigenkapital verfügen, erhalten Sie unter Umständen einen günstigeren Zinssatz. Wenn Sie nur einen Teil, beispielsweise 60 Prozent der Immobilie beleihen, erhalten Sie bessere Konditionen als Kunden, die 80 Prozent des Kaufpreises finanzieren wollen.  

 

Wie entwickeln sich die Bauzinsen?

In Phasen sehr niedriger Zinsen können diese praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. Dann ist es wichtig, sich niedrige Zinsen langfristig zu sichern. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen sinken. In diesem Fall bedeutet die Zinsbindung für den Kreditnehmer einen vergleichsweise teuren Vertrag. Wie das aussehen kann, können Sie mit unserem Zinsrechner berechnen.

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte genau voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex. Gemeinsam mit Ihnen gestalten wir Ihre individuelle Finanzierung so, dass Sie Zinsentwicklungen in jedem Fall entspannt entgegensehen können. Ihr Heimatexperte berät Sie gern.

 

Was ist der Sollzins?

Der Sollzins ist der Zins, zu dem das Darlehen verzinst wird. Er wird auch Nominalzins genannt. Der Sollzins ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Rate für die Zinszahlungen gemäß Sollzinssatz.

Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer möchten eine Baufinanzierung, die mit verlässlichen Monatsraten verbunden ist. Für solche Kredite wird der Sollzins für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Man spricht dann vom gebundenen Sollzins.

 

Was ist der effektive Jahreszins?

Der Sollzins ist ungeeignet, um Angebote von mehreren Anbietern zu vergleichen. Denn je nachdem, wie der Darlehensvertrag ausgestaltet ist, liegt die tatsächliche Verzinsung des Darlehens über dem Sollzins. Einen Einfluss haben beispielsweise die Zinszahlungstermine und natürlich die Laufzeit, aber auch die Tilgung, die Dauer der Zinsfestschreibung und der Auszahlungskurs (im Falle eines Disagios). Der Zins, der die Gesamtkosten des Kredits enthält, wird Effektivzins genannt. Auch er wird als Jahreszinssatz dargestellt, so erhalten Sie den effektiven Jahreszins.

Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Dadurch ist er über alle verschiedenen Institute und Anbieter vergleichbar – sofern die Angebotedie gleiche Laufzeit und die gleichen Auszahlungskonditionen aufweisen!

Wenn sich der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren während der Laufzeit noch ändern können, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, in Darlehensangeboten Sollzins und Effektivzins anzugeben. Nur so kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote auch wirklich vergleichen. In diesem Sinne ist der effektive Jahreszins das Preisschild am Kreditangebot. Mit dieser Größe lassen sich die Kosten eines Kredits abschätzen.  

 


 

Gute Beratung ist unverzichtbar

Sie möchten ausloten, welches Modell der Zinsbindung im Rahmen der Baufinanzierung zu Ihnen passt? Sie haben offene Fragen, die Sie gerne persönlich klären würden? Unsere Heimatexperten vor Ort sind jederzeit für Sie da. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und profitieren Sie von unserer umfassenden Beratung.

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