Einen verbindlichen Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe angibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweiligen Effektivzins. Daran lässt sich abschätzen, in welchem Rahmen sich eine Baufinanzierung aktuell bewegt.

Diese Informationen geben nur einen groben Anhaltspunkt, wenn Sie Ihre Zinsen berechnen wollen. Für die Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung reichen sie nicht aus. Denn bevor eine Bausparkasse oder Bank ein konkretes Finanzierungsangebot macht, prüft sie eine Vielzahl von Faktoren, darunter:

• verfügbares Eigenkapital
• Bonität
• Verhältnis zwischen Kreditsumme und Preis der Immobilie

Wenn Sie über einen hohen Anteil an Eigenkapital verfügen, erhalten Sie einen günstigeren Zinssatz, ebenso bei guter Bonität. Wenn Sie nur einen Teil, beispielsweise 60 Prozent der Immobilie beleihen, erhalten Sie bessere Konditionen als Kunden, die 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises finanzieren wollen.  

In Phasen sehr niedriger Zinsen können diese praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. Dann ist es wichtig, sich niedrige Zinsen langfristig zu sichern. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann besteht die Möglichkeit, dass die Zinsen sinken. In diesem Fall bedeutet die Zinsbindung für den Kreditnehmer einen vergleichsweise teuren Vertrag.

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte genau voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex. Gemeinsam mit Ihnen gestalten wir Ihre individuelle Finanzierung so, dass Sie Zinsentwicklungen in jedem Fall entspannt entgegensehen können. Ihr Heimatexperte berät Sie gern.

Der Sollzins ist der Zins, zu dem das Darlehen verzinst wird. Er wird auch Nominalzins genannt. Der Sollzins ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Rate für die Zinszahlungen gemäß Sollzinssatz.

Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer möchten eine Baufinanzierung, die mit verlässlichen Monatsraten verbunden ist. Für solche Kredite wird der Sollzins für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Man spricht dann vom gebundenen Sollzins.

Der Sollzins ist ungeeignet, um Angebote von mehreren Anbietern zu vergleichen. Denn je nachdem, wie der Darlehensvertrag ausgestaltet ist, liegt die tatsächliche Verzinsung des Darlehens über dem Sollzins. Einen Einfluss haben beispielsweise die Zinszahlungstermine und natürlich die Laufzeit, aber auch die Tilgung, die Dauer der Zinsfestschreibung und der Auszahlungskurs (im Falle eines Disagios). Der Zins, der die Gesamtkosten des Kredits enthält, wird Effektivzins genannt. Auch er wird als Jahreszinssatz dargestellt, so erhalten Sie den effektiven Jahreszins.

Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Dadurch ist er über alle verschiedenen Institute und Anbieter vergleichbar – sofern die Angebotedie gleiche Laufzeit und die gleichen Auszahlungskonditionen aufweisen!

Wenn sich der Zinssatz oder andere preisbestimmende Faktoren während der Laufzeit noch ändern können, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins.

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, in Darlehensangeboten Sollzins und Effektivzins anzugeben. Nur so kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote auch wirklich vergleichen. In diesem Sinne ist der effektive Jahreszins das Preisschild am Kreditangebot. Mit dieser Größe lassen sich die Kosten eines Kredits abschätzen.  

Wenn es die Zinsbindung nicht gäbe, wäre die Eigenheim-Finanzierung ein großes Risiko. Denn die Marktzinsen schwanken. Niemand kann vorhersagen, ob und in welcher Geschwindigkeit niedrige Zinsen wieder steigen. Die Sollzinsbindung bietet Planungssicherheit und schützt vor wirtschaftlich nicht tragbaren Raten.

Welche Zinsbindung für Sie am günstigsten ist, hängt vom aktuellen Zinsniveau ab. Selbstverständlich wollen Sie sich einen niedrigen Zinssatz so lange wie möglich sichern. Dabei sollten Sie Folgendes beachten:

• Eine kurze Zinsbindung orientiert sich eng am aktuellen Zinsniveau.
• Endet die Zinsbindungsfrist, müssen Sie neu verhandeln – und dann möglicherweise mit einem allgemein höheren Zinsniveau rechnen.
• Eine kurze Zinsbindung ist sinnvoll, wenn das Niveau hoch ist und allgemein sinkende Zinsen erwartet werden.
• Bei einer langen Zinsbindung bezahlen Sie einen Zinssatz, der etwas über dem aktuellen Zinsniveau liegt. Damit ist eine lange Zinsbindung geringfügig teurer, bewahrt Sie aber langfristig vor einem Zinsanstieg.
   

Vorteile einer langen Sollzinsbindung:

• Sie wissen genau, wie hoch die monatliche Rate während der Sollzinsbindung ist. Diesen Betrag können Sie fest einplanen, so wie bislang die Mietzahlung.
• Sie wissen von vornherein - sofern Sie keine Sondertilgungen leisten -, wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Kreditlaufzeit sein wird. So können Sie sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern.
• Auch bei ungünstiger Marktentwicklung steht der Kreditgeber zu seinem Angebot, eine einseitige Änderung der Konditionen durch die Bank ist ausgeschlossen.

Kündigung nach zehn Jahren und sechs Monaten

Gut zu wissen: Kreditnehmer können ihren Immobilienkredit unabhängig von der vereinbarten Laufzeit grundsätzlich nach 10 Jahren Laufzeit plus sechs Monate Kündigungsfrist einseitig kündigen. Sie gehen daher mit langen Laufzeiten kaum ein Risiko ein.
Sollten nach zehneinhalb Jahren die Zinsen niedriger sein, können Sie aus dem laufenden Vertrag aussteigen und eine günstigere Anschlussfinanzierung abschließen. Ihr Kreditgeber kann dagegen langfristige Darlehensverträge nicht einseitig kündigen.