Schlüsselfertig bauen: Wissenswertes für Bauherren

  • Was heißt schlüsselfertig bauen?
  • Preise für schlüsselfertiges Bauen
  • Vor- und Nachteile im Check

Wer sich mit dem Thema Hausbau und den Angeboten verschiedener Baufirmen beschäftigt, wird dem Begriff „schlüsselfertig bauen“ immer wieder begegnen. Doch was genau ist darunter eigentlich zu verstehen? Was „schlüsselfertig bauen“ heißt, welche Vor- und Nachteile es mit sich bringt und worauf Sie als Bauherr achten sollten, erfahren Sie hier.


Was heißt „schlüsselfertig bauen“?

Schlüsselfertiges Bauen bedeutet, dass ein Generalunternehmen beim Hausbau alle Baumaßnahmen vom Baubeginn an ausführt und dem Auftraggeber das Objekt nach Abschluss der Arbeiten schlüsselfertig übergibt. In der Theorie ist ein schlüsselfertiges Haus also bezugsfertig, sodass Sie nach der Übergabe direkt einziehen können.
Achtung: In der Praxis zeigt sich jedoch, dass schlüsselfertig nicht gleich schlüsselfertig ist. Da der Begriff „schlüsselfertig bauen“ rechtlich nicht geschützt ist, legen die einzelnen Baufirmen selbst fest, was sie darunter verstehen. So kann es sein, dass ein schlüsselfertiges Haus noch keine Haustechnik oder keine Bodenbeläge enthält.

Infomieren Sie sich vorab über den Umfang des Leistungskatalogs, wenn Sie planen, schlüsselfertig zu bauen. Welche Leistungen das Bauunternehmen zu erbringen hat und welcher Fertigstellungsgrad gilt, definiert der vereinbarte Bauvertrag. Achten Sie deshalb auf möglichst konkrete Formulierungen mit wenig Deutungsspielraum.

Grundsätzlich ist eine Vereinbarung folgender Leistungen möglich:

  • Baumaschinen und Werkzeuge zur Verfügung stellen
  • Baugrube ausheben und Fundament setzen
  • Keller
  • Dachstuhl, Dach eindecken und dämmen
  • Treppen
  • Heizungsanlage inkl. Heizkörper
  • Sanitärinstallation und -ausstattung

Ausbaustufen im Hausbau

Im Hausbau gibt es verschiedene Ausbaustufen, die festlegen, welchen Fertigstellungsgrad das in Auftrag gegebene Bauprojekt aufweisen muss.

Im Hausbau sind folgende Ausbaustufen üblich:

  • Selbstbauhaus oder Bausatzhaus: Die Baufirma stellt Ihnen das Baumaterial. Sämtliche Baumaßnahmen nehmen Sie in Eigenleistung vor.
  • Rohbauhaus oder Ausbauhaus: Die Baufirma kümmert sich um den Rohbau (Fundament, Mauerwerk, Fassade, Dach). Sie übernehmen den Innenausbau.
  • Schlüsselfertiges Haus: Die Baufirma übernimmt Rohbau und große Teile des Innenausbaus. Der Einbau der Haustechnik, Treppen, Fliesen und Fenster sind in der Regel enthalten. Bodenbeläge und Malerarbeiten müssen Sie hingegen oft selbst leisten.
  • Bezugsfertiges Haus: Die Baufirma übernimmt sämtliche Baumaßnahmen. Nach der Schlüsselübergabe ist das Haus zum sofortigen Einzug bereit.

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Doch aufgepasst: Auch hier ist rechtlich nicht allgemeingültig definiert, welche Leistungen diese Ausbaustufen beinhalten – je nach Baufirma gibt es hier große Unterschiede. Deshalb sollten Sie sich über den Leistungsumfang Ihres Bauunternehmens oder Bauträgers gründlich informieren, bevor Sie ein Haus in Auftrag geben.

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Schlüsselfertig bauen: Darauf sollten Bauherren achten

Schlüsselfertig bauen heißt also, den Großteil der Baumaßnahmen von einer Baufirma durchführen zu lassen – die Anteile der Eigenleistung sind hier je nach Anbieter sehr gering. Deshalb ist schlüsselfertig bauen besonders für berufstätige Menschen mit wenig Zeit oder Menschen, die handwerkliche Arbeiten bevorzugt von Fachpersonal ausführen lassen, attraktiv.

Dennoch sollte Ihnen bewusst sein, dass Sie sich als Bauherr nicht gänzlich aus dem Prozess des Hausbaus heraushalten können. Auch wenn die Baufirma alle Arbeiten selbstständig durchführt, ist Ihre Beteiligung in der Planungsphase gefragt. Unterschätzen Sie nicht, wie viel Aufmerksamkeit und Zeit die Planung eines Hauses beansprucht.

Bleiben Sie während der Bauphase mit der Baufirma in Kontakt und besuchen Sie die Baustelle regelmäßig. Nur so haben Sie die Chance, etwaige Baumängel frühzeitig zu erkennen. Engagieren Sie einen Sachverständigen als Baubegleiter, um zu prüfen, ob das Bauunternehmen ordnungsgemäß arbeitet.

Vergewissern Sie sich persönlich vor Ort, ob alles Ihren Vorstellungen entspricht:

  • Verwendet die Baufirma die richtigen Materialen (auch Türen, Fenster etc.)?
  • Sind Baumängel erkennbar?
  • Werden alle vereinbarten Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt?
  • Hält die Baufirma den Zeitplan ein?

Dokumentieren Sie Ihre Beobachtungen in einem Bautagebuch. Dies hilft Ihnen, später bei der Bauabnahme nichts Wichtiges zu vergessen. Darüber hinaus sind Sie als Bauherr verpflichtet, dafür zu sorgen, dass auf der Baustelle Strom und Wasser verfügbar sind und ausreichend Parkplätze für die Baufahrzeuge existieren.


Schlüsselfertig bauen: Preise für Fertighäuser und Massivhäuser

Mit welchen Preisen Sie für ein schlüsselfertiges Haus rechnen können, hängt davon ab, welche Leistungen Sie in Anspruch nehmen und wie groß Ihr Bauvorhaben ist. Je mehr Baumaßnahmen die Baufirma für Sie leistet, desto höher liegen die Kosten. So ist ein komplett bezugsfertiges Haus zum Beispiel teurer als ein Rohbauhaus, dessen Innenausbau Sie selbst übernehmen.

Entscheidender Kostenfaktor ist zudem die Bauweise des Hauses: Die Preise für Fertighäuser sind in der Regel geringer als die Kosten für schlüsselfertige Massivhäuser.

Je nach Ausstattung kostet ein schlüsselfertiges Haus in Massivbauweise zwischen 1.900 und 2.300 Euro pro m² Wohnfläche. Die Kosten für ein 150m² großes Einfamilienhaus liegen also bei rund 300.000 Euro.

Für schlüsselfertige Fertighäuser hingegen beginnen die Preise bei 150.000 Euro, können aber je nach Größe und Ausstattung des Hauses deutlich höher liegen.

Wenn Sie schlüsselfertig bauen, vereinbaren Sie mit der Baufirma einen Fixpreis. Dies ermöglicht Ihnen eine recht exakte Kalkulation der Baukosten. Beachten Sie jedoch: Nicht alle Leistungen auf der Baustelle werden vom Bauunternehmen durchgeführt und abgerechnet.

Zusätzliche Kosten beim schlüsselfertigen Bauen entstehen zum Beispiel durch:

  • Baustrom
  • Vermessung des Grundstücks
  • Anschluss an Versorgungsleitungen
  • Bau von Bodenplatte/Keller
  • Entsorgung des Erdaushubs
  • Garage oder Carport
  • Außenanlage (Garten, Wege, Außentreppen)

Auch Baunebenkosten wie Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundstückserschließung, die Baugenehmigung oder das Bodengutachten fallen an, wenn Sie schlüsselfertig bauen.


Schlüsselfertig bauen? Vor- und Nachteile

Zusammengefasst lohnt sich schlüsselfertiges Bauen vor allem für Sie, wenn Sie über wenig Zeit und/oder keine handwerkliche Erfahrung verfügen. Wer sich möglichst wenig mit den handwerklichen Aspekten des Hausbaus befassen möchte und es bevorzugt, die Koordination und Durchführung der anstehenden Baumaßnahmen einem Fachbetrieb zu überlassen, ist mit einem schlüsselfertigen Haus gut beraten.

Hier finden Sie die Vor- und Nachteile im Überblick:

Schlüsselfertig bauen: VorteileSchlüsselfertig bauen: Nachteile
Geringere und gut einschätzbare BaudauerHöhere Gesamtkosten
Professionelle Durchführung der Baumaßnahmen ohne bzw. mit geringer EigenleistungWeniger Einflussnahme und Individualität
Keine Verantwortung für Organisation des BauprozessesNachträgliche Änderungen problematisch und teuer
Genaue Kostenkalkulation durch FestpreisgarantieKeine Angabe von Eigenleistung bei Finanzierung als Ersatz für Eigenkapital möglich („Muskelhypothek“)
Planungssicherheit durch vertraglich vereinbarten FeststellungsterminAbhängigkeit von Solvenz und Qualität der Baufirma

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