Ratgeber Baufinanzierung: Der Weg zum Eigenheim

Der Trend zum Eigenheim hält unvermindert an. Ein Eigenheim bietet Sicherheit und Unabhängigkeit und erweist sich in Zeiten niedriger Zinsen als ausgezeichnete und wertstabile Kapitalanlage. Für das eigene Haus oder die eigene Wohnung sprechen Kopf und Herz: Angesichts steigender Mieten ist das Eigenheim eine wirtschaftlich kluge Strategie.

Gleichzeitig entsteht ein Platz für die Familie, der Wohntraum Ihrer Wünsche oder ein sicherer Hafen fürs Alter: Ein Traum wird Wirklichkeit. Zum guten Gelingen gehören die sorgfältige Vorbereitung und eine gute Beratung. Lesen Sie hier, wie Sie Schritt für Schritt zum eigenen Heim gelangen.

Baufinanzierung – Warum jetzt der richtige Zeitpunkt ist

Die Entscheidung fürs Eigenheim ist ein großer Schritt. Die meisten Privatpersonen bauen oder kaufen einmal in ihrem Leben eine Immobilie. Es gehört eine gute Portion Entschlossenheit dazu, solch ein Projekt anzugehen. Schließlich ist mit der Baufinanzierung und dem Haus oder der Wohnung auch viel Verantwortung verbunden.

Dennoch sprechen viele Argumente dafür, diesen Schritt gerade jetzt zu wagen. Selten waren die Rahmenbedingungen für eine Baufinanzierung so günstig, und noch können die guten Baugeld-Konditionen für die Zukunft gesichert werden. Keiner kann vorhersagen, ob nicht schon in einigen Monaten eine Zinswende alle Immobilienkredite verteuert.

Außerdem bringen bei niedrigen Zinsen die klassischen Anlageprodukte wenig Rendite. Was liegt also näher, als mit der eigenen Immobilie inflationsgeschützt Kapital zu schaffen?

Die Entscheidung für eine Immobilie kann natürlich nicht allein wegen des Zinsumfelds getroffen werden. Jedoch sind die Niedrigzinsen ein guter Anstoß, über das Projekt nachzudenken. Haben Sie vielleicht schon ein Umfeld im Auge, in dem Sie mit Ihrer Familie oder Ihrem Partner leben wollen? Haben Sie Ihr Budget bereits mit Blick auf eine Baufinanzierung unter die Lupe genommen?

Wenn Sie bereits eine Vorstellung von Ihrem Traumhaus oder Ihrer Traumwohnung haben, dann machen Sie einen Kassensturz und rechnen Sie Ihr Eigenkapital zusammen. Ein Immobilienkauf bringt eine Reihe von Nebenkosten mit sich, die Sie idealerweise mit Eigenkapital abdecken.

In welchem Zeithorizont denken Sie? Wie schnell wollen Sie den Kredit für Ihr Eigenheim abbezahlen? Alle diese Aspekte gehören zur Entscheidung für eine Immobilie dazu – damit Herz und Verstand „Ja!“ sagen können.  

In welchem Umfeld möchten Sie wohnen? (Schritt 1)

Die Lage ist bei der Wahl der Immobilie besonders wichtig. In einer guten Lage werden Sie sich auch noch in vielen Jahren wohlfühlen. Und falls sich die Lebensumstände und Ihre Wünsche ändern, werden Sie mit einer Immobilie in einer guten Lage auch finanziell ausgesorgt haben. Denn die Immobilie in guter Lage behält ihren Wert oder wird sogar noch wertvoller.

Hier sind die wichtigsten Kriterien...

…für das Eigenheim, das zu Ihren Bedürfnissen passt:

  • In Ihrem Eigenheim sollen Sie sich langfristig wohlfühlen. Passt das Eigenheim in Stil und Gestaltung zu Ihrem Geschmack? Lieben Sie die Umgebung, fühlen Sie sich zu Hause?
  • Erfüllt das Haus oder die Wohnung alle praktischen Anforderungen wie Zahl der Zimmer, Größe der Küche, zusätzliche Nutzung als Büro, Garten und anderes mehr?
  • Passt die Wohnlage zu Ihnen? Bevorzugen Sie eine zentrale Lage oder den Stadtrand? Oder möchten Sie auf dem Land oder in einer Kleinstadt wohnen?
  • Kann das Haus oder die Wohnung mit Ihnen wachsen? Ist ein altersgerechter Umbau möglich? Wie werden Sie es nutzen, wenn die Familie größer oder kleiner wird?
  • Sind passende Schulen und Kindergärten in der Nähe? Wie lang wird der Arbeitsweg, gibt es Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten? Wie sieht es mit Freizeitangeboten aus? Wie ist die Verkehrsanbindung?

…für das Eigenheim, das langfristig an Wert gewinnt:

  • Ist die Bausubstanz solide und ohne Baumängel? Hat das Gebäude moderne Energiewerte? Sind die Grundrisse modern? Gibt es flexible Nutzungsmöglichkeiten?
  • Wie wird sich die Gegend in den kommenden Jahren entwickeln? Sind neue Straßen oder Baugebiete geplant? Welchen Einfluss werden diese Bautätigkeiten auf Ihr Grundstück haben? Bebauungs- und Stadtentwicklungspläne geben Auskunft.
  • Wie sind die Perspektiven für die Region, die Stadt oder den Stadtteil (Makrolage)? Experten nehmen beispielsweise an, dass Ballungszentren weiter wachsen, viele ländliche Regionen aber weiter Einwohner verlieren werden.
  • Wie bewerten Sie die Mikrolage, also die direkte Nachbarschaft, Straße und Lage des Gebäudes?
  • Zur Wertbeständigkeit von Immobilien gibt es ebenfalls Expertengutachten. Besonders angesagte Stadtteile beispielsweise sind manchmal problematisch, weil die große Nachfrage die Preise über ein dauerhaft realistisches Niveau treibt. Generell sehen Experten aber selbst in Großstädten noch keine Gefahr von Immobilienblasen.
  • Die Unterteilung von guten Lagen und schlechten Lagen ist zentral. Gute Lagen gewinnen stetig an Wert. Informationen finden Sie im Immobilienatlas, in Marktstudien und Branchengutachten.

Die Baufinanzierung: Ihr persönliches Budget (Schritt 2)

Die Bauzinsen sind weiterhin auf Tiefstand, daher rückt das Eigenheim für viele Menschen in greifbare Nähe. Verbraucher, die bislang zögerten, stellen fest, dass die Monatsraten für Baugeld auch in ihr Budget passen. Steigende Mieten kommen hinzu. Vor diesem Hintergrund ist die Investition mit einer Baufinanzierung in das eigene Haus oder die eigene Wohnung eine attraktive und realistische Alternative.

Vergleich Mietzahlung und monatliche Rate fürs Eigenheim

In attraktiven Wohngebieten und in den Ballungszentren steigen die Mieten vor allem bei der Neuvermietung stark an. Im Durchschnitt zahlen die Deutschen 22,5 Prozent ihres Einkommens für die Miete (Eurostat, Stand 2014). Singles überweisen allerdings einen deutlich höheren Anteil ihres Einkommens an den Vermieter - Mieter in Großstädten sowieso. Diesen Anteil möchten immer mehr Menschen in die eigene Immobilie stecken und so einen bleibenden Wert schaffen.

Aus der Kaltmiete wird die Monatsrate

Hohe Monatsmieten sind eines der wichtigsten Argumente für die Entscheidung zum Eigenheim, nach dem Motto „Dann doch lieber etwas Eigenes“. Die monatliche Kaltmiete steht für eine Immobilienfinanzierung auf jeden Fall zur Verfügung. Mithilfe einer einfachen Formel ermitteln Sie aus der Kaltmiete plus den Sparbeiträgen für Rücklagen die Höhe der möglichen Monatsrate. Ob die Rate zu Ihrer gewünschten Kreditsumme passt, können Sie mit dem Baufinanzierungsrechner ermitteln.

Einkommensanalyse

Dies ist eine Möglichkeit, die wirtschaftlich tragbare Monatsrate zu ermitteln: Sie orientieren sich an Ihrer Kaltmiete und addieren hinzu, was Sie heute monatlich sparen. Wenn Sie aber keinen direkten Vergleich haben, weil Sie den Haushalt vergrößern oder in eine andere Stadt ziehen, können Sie den Betrag auch über die Ausgabenseite herausfinden:

Einkommen

Monatliches Nettoeinkommen beider Partner
+ evtl. Kindergeld
+ sonstige Einnahmen

Ausgaben

Monatliche Ausgaben für

  • Lebensmittel
  • Kleidung
  • Gesundheit
  • Strom
  • Wasser
  • Heizung
  • Telefon
  • Internet
  • Auto und Verkehr
  • Versicherungen (auf den Monat umgerechnet)
  • Urlaub
  • Freizeit
  • Rücklagen für Haushaltsgeräte und Möbel
  • Betriebskosten und Wohnnebenkosten in der neuen Wohnung/im neuen Haus
  • Sonstiges

Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben = Finanzierungspotenzial

So vermeiden Sie typische Fallen

Bei der Berechnung der Monatsraten schätzen Kreditnehmer manche Faktoren falsch ein:

  • Wenn Sie sich an Ihrer bisherigen Miete orientieren, konzentrieren Sie sich auf die Kaltmiete. Ermitteln Sie die Heiz- und Betriebskosten anhand vorhandener Daten für Ihr neues Heim – in einem freistehenden Eigenheim sind beispielsweise die Heizkosten in der Regel höher als in einer Mietwohnung.
  • Denken Sie bei einer Eigentumswohnung an das Hausgeld, mit dem die Eigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Investitionen tätigt.
  • Als Hausherr sind Sie für anfallende Reparaturen allein zuständig. Für unvorhergesehene Fälle benötigen Sie ein finanzielles Polster.
  • Setzen Sie sich realistische Ziele: Die Baufinanzierung ist ein Marathon. Überlegen Sie sorgfältig, worauf Sie dauerhaft verzichten wollen. Planen Sie beispielsweise günstigere oder weniger Urlaubsreisen ein, aber streichen Sie den Familienurlaub nicht komplett, wenn Ihnen das Reisen bisher wichtig war.

Berechnen Sie Ihre Eigenheimfinanzierung

Ganz einfach, mit unserem Baufinanzierungsrechner

Schwäbisch Hall Bausparfuchs zeigt mit dem Finger nach vorneJetzt berechnen

Das Eigenkapital für die Baufinanzierung (Schritt 3)

Mit Eigenkapital gut gerüstet

Über wie viel Eigenkapital verfügen Sie? Dies ist eine wichtige Frage bei der Entscheidung, ob und wann Sie bauen oder eine Immobilie kaufen. Wenn Sie heute schon wissen, dass Sie in ein paar Jahren den Traum vom eigenen Haus verwirklichen möchten, können Sie gezielt darauf hinarbeiten – zum Beispiel durch Bausparen. Spätestens wenn Sie konkrete Finanzierungsangebote anfordern, ist ein Kassensturz angesagt: Tragen Sie alle verfügbaren Kapitalquellen zusammen und ermitteln Sie Ihr Eigenkapital.

Das Eigenkapital spielt in der Baufinanzierung eine große Rolle. Anbieter von Baufinanzierungen prüfen genau, wie viel Kapital die Kreditnehmer mitbringen. So gehen sie sicher, dass die Baufinanzierung solide ist. Ein gutes Eigenkapitalpolster dient Ihrer eigenen Sicherheit. Denn eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist nicht nur teuer, sondern birgt auch große Risiken.

Schwäbisch-Hall-Experten empfehlen solide Eigenkapitalausstattung

Schwäbisch-Hall-Experten empfehlen 25 Prozent Eigenkapital in der Baufinanzierung, und das aus gutem Grund. Ein Baukredit wird mit der Immobilie abgesichert – dem Kreditbetrag steht also der Kaufpreis oder der Marktwert des Hauses gegenüber. Doch Hauskäufer und Eigenheimbauer finanzieren nicht nur den Hauspreis, sondern auch die Nebenkosten des Haus- oder Wohnungskaufs. Diese können die Kaufsumme um bis zu 15 Prozent erhöhen.

Die Risiken einer ungenügenden Kapitalausstattung kommen unter Umständen erst Jahre später zum Tragen. Wenn Sie beispielsweise als Kreditnehmer das Haus verkaufen, weil sich Ihre Lebensplanung geändert hat, reicht möglicherweise der Erlös aus dem Hausverkauf nicht aus, sämtliche Schulden abzulösen – dieses Risiko haben Sie bei einer Baufinanzierung mit hohem Eigenkapitalanteil nicht.

Auf eine Reserve achten

Als Eigenheimbesitzer müssen Sie außerdem mit unvorhersehbaren Kosten rechnen. Kalkulieren Sie also eine Reserve mit ein! Das gilt auch, wenn Sie den Wohnungskauf als Kapitalanlage nutzen.

Ein weiteres Argument für ein gutes Eigenkapitalpolster sind die Kosten der Baufinanzierung. Zwar ist die Finanzierung eines Eigenheims auch ohne oder mit wenig Eigenkapital möglich und machbar. Wer jedoch weniger Eigenkapital mitbringt, zahlt einen Zinsaufschlag: Die Finanzierung wird deutlich teurer.

Eigenkapital aufbauen

Bausparverträge sind ein bewährtes Instrument, mit dem Sie Eigenkapital regelmäßig ansparen und sich auf eine spätere Baufinanzierung vorbereiten. Mit Abschluss eines Bausparvertrags erwirbt der Bausparkunde eine Option auf ein Bauspardarlehen. Sobald seine Spareinlagen eine bestimmte Höhe erreicht haben und weitere Voraussetzungen erfüllt sind, werden ihm Bausparguthaben und -darlehen bereitgestellt.

Zum Eigenkapital gehören alle Vermögenswerte, die in kurzer Frist verfügbar sind, also Sparverträge, Guthaben in Form von Tagesgeld oder Festgeld, der Bausparvertrag, Darlehen vom Arbeitgeber, Kredite von Verwandten und Freunden. Wenn das Baugrundstück bereits vorliegt, aus Erwerb oder Erbschaft, zählt es ebenfalls zum Eigenkapital. Kreditinstitute verlangen einen Nachweis über das vorhandene Eigenkapital, bevor das Darlehen ausgezahlt wird.

Eigenleistung als Eigenkapital ansetzen

Wer handwerklich geschickt ist, kann auch seine Eigenleistung und die seiner Familie als Eigenkapital ansetzen. Die Berechnung erfolgt analog zu den Kosten, die ein professioneller Handwerker für die Leistung verlangen würde. Viele Bauherren streichen Wände, legen Fliesen oder kümmern sich selbst um die Bodenbeläge. Überschätzen Sie aber nicht Ihre Fähigkeiten oder Ihre freie Zeit! Manch einer nimmt sich zu viel vor und verursacht so Verzögerungen im Gesamtprojekt. Dann werden die Vorteile der besseren Eigenkapitalausstattung schnell durch höhere Kosten zunichtegemacht.


Das gibt der Staat dazu – Förderungen (Schritt 4)

Nach wie vor fördert der Staat Arbeitnehmer, die ein Eigenheim bauen oder kaufen möchten. Dabei steht zum einen der Vorsorgeaspekt im Vordergrund: Der Staat ermuntert seine Bürger, sich ein Polster fürs Alter anzuschaffen, und da gehört die selbst genutzte Immobilie klar zu den bevorzugten Anlageformen. Entsprechend gibt es für Sparbeträge, die etwa in einen Bausparvertrag fließen, staatliche Zulagen und Steuervorteile. Zum anderen fördern Bund, Länder und Kommunen Maßnahmen, die zur Energieeffizienz beitragen.

Die Riester-Zulage in der Baufinanzierung: Wohn-Riester

Das eigene Heim ist eine sinnvolle Altersvorsorge. Sind Haus oder Wohnung erst einmal abbezahlt, wohnen Sie im Alter mietfrei. Mit der Rente halten Sie Ihren gewohnten Lebensstandard aufrecht. Diesem Gedanken folgt „Wohn-Riester“3. Die staatliche Zulage wurde 2008 eingeführt. Anders als bei Geld-Riester-Verträgen, bei denen die Rente einschließlich der Zulagen erst nach Erreichen der Altersgrenze ausgezahlt wird, können die Zulagen für die Baufinanzierung sofort eingesetzt werden. Sofern Sie die Immobilie selbst nutzen.

Bei Ehepaaren hat jeder Partner ein eigenes Anrecht auf die Riester-Grundzulage von zurzeit 154 Euro im Jahr. Für Kinder gibt es zusätzliche Zulagen: Für jedes nach 2007 geborene Kind gibt der Staat 300 Euro Förderung pro Jahr dazu.

Bausparförderung mit der Arbeitnehmersparzulage

Der Staat fördert das Bausparen mit verschiedenen Instrumenten. Ganz allgemein steht jedem Arbeitnehmer, der fürs Alter vorsorgt und Vermögen bildet, eine Arbeitnehmersparzulage1 zu. Gezahlt werden die Zulagen bei der Auszahlung des Bausparvertrags. Zurzeit erhält jeder Arbeitnehmer und jede Arbeitnehmerin bis zu 43 Euro Zulage im Jahr. Bedingung: Das zu versteuernde Jahreseinkommen ist nicht höher als 17.900 Euro (35.800 Euro bei Zusammenveranlagung von Ehe-/Lebenspartnern).

Bausparförderung mit der Wohnungsbauprämie

Ähnlich funktioniert die Wohnungsbauprämie2. Sie soll es auch Arbeitnehmern mit geringerem Einkommen ermöglichen, ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen. Die Prämie gibt es für Bausparverträge mit einem Mindestsparbeitrag von 50 Euro, die maximale Prämie beträgt 45 Euro im Jahr, für Verheiratete 90 Euro. Die Einkommensgrenze beträgt 25.600 Euro Jahreseinkommen, bei Ehegatten 51.200 Euro.

Förderungen für Ihre Baufinanzierung berechnen

Mit dem Förderrechner (siehe Kasten rechts) erhalten Sie einen ersten Überblick, welche Fördermöglichkeiten Ihnen für die Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag offenstehen. Aus den Angaben zu Ihrem monatlichen Einkommen und Ihren Arbeitnehmerzulagen ermittelt der Rechner, welche Beträge Ihnen als Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage und Riester-Zulage zustehen.

Zinsgünstige Kredite der KfW Förderbank

Die staatseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterstützt mit Fördermitteln die Wohnraummodernisierung und die Wohneigentumsbildung in Deutschland. Als Fördermittel kommen Zuschüsse oder günstige Darlehen in Frage. Mehr über die Förder-Möglichkeiten durch die KfW erfahren Sie hier. 


Die Nebenkosten bei Hauskauf und -bau (Schritt 5)

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchte, darf sich nicht allein an den Preisen in den Anzeigen der Immobilienportale und den Prospekten der Fertighausanbieter orientieren. Denn zu jedem Kauf und zu jedem Bauprojekt kommen Nebenkosten hinzu.

Die Baunebenkosten

Bei einem Bauprojekt sind die Nebenkosten prozentual höher als beim Kauf einer bestehenden Immobilie, weil zu den Kosten für Grunderwerb, Makler und Notar auch die Erschließungskosten für das Grundstück sowie die Kosten für Baugenehmigung, Versicherungen, Baustelle und Bauüberwachung hinzukommen.

Am besten gehen Sie die folgende Liste Punkt für Punkt durch und schätzen, wie hoch die entsprechenden Kosten in Ihrem speziellen Fall sind, denn diese sind je nach Bundesland, Lage des Grundstücks und der Größe des Bauvorhabens verschieden.

Baunebenkosten - ein Rechenbeispiel:
(kein Anspruch auf Vollständigkeit, alle Angaben sind Schätzungen)

Nebenkosten für ein Grundstück mit einem Kaufpreis von 70.000 Euro

  • Maklergebühren für das Grundstück von beispielsweise 2.500 Euro, falls ein Makler eingeschaltet wird (Kommission 3,57 Prozent)
  • Notarkosten 600 Euro
  • Grunderwerbsteuer 2.380 Euro
  • Grundbucheintrag ca. 1000 Euro
  • Summe der Nebenkosten: 6.480 Euro = fast 10 Prozent des Kaufpreises.

Sobald Sie das Grundstück haben, fallen weitere Kosten für die Bauvorbereitung an, die von der Beschaffenheit des Bodens und den Gegebenheiten vor Ort abhängen. Fragen Sie örtliche Berater, Behörden und Anbieter nach konkreten Preisen und Gebühren für:

  • Bodengutachten (falls noch nicht erfolgt)
  • Vermessung
  • Baugenehmigung
  • Prüfstatiker
  • Vorbereitung und Freimachen des Grundstücks
  • Fällen von Bäumen
  • Vorbereitung der Baustelle
  • Aushub des Bodens

Kosten für Versicherungen und Erschließungen beachten

Alle Bauhelfer müssen versichert werden, ebenso wie die Baustelle und der Rohbau. Für Versicherungskosten sollten Sie rund 1.250 Euro einplanen. Die Begleitung durch einen Bausachverständigen hilft, Baumängel frühzeitig zu erkennen. Je nach Bauprojekt wird ein Architekt eingebunden. Auch diese Aktivitäten zählen nicht zu den direkten Baukosten und sollten getrennt berechnet werden.

Wenn das Haus steht, folgen weitere Kosten: Das Eigenheim muss an Wasser, Strom und Kanalisation angebunden werden, außerdem benötigen Sie einen Telefon- und Internetanschluss (Erschließungskosten). Je nach eigenem Anspruch fallen weitere Kosten für die Außenanlagen wie Terrasse, Carport und Garten an.

Die Nebenkosten beim Erwerb

Wenn Sie eine bestehende Immobilie kaufen, planen Sie für Ihre Baufinanzierung ebenfalls Nebenkosten ein.

Nebenkosten bei Erwerb - ein Rechenbeispiel für ein Objekt mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro:
(kein Anspruch auf Vollständigkeit, alle Angaben sind Schätzungen)

  • Maklercourtage 10.700 Euro (Kommission 3,6 Prozent)
  • Grunderwerbsteuer 12.000 Euro
  • Notar- und Grundbuchkosten 6.000 Euro
  • Renovierung 10.000 Euro
  • Summe der Nebenkosten: 38.700 Euro = 13 Prozent des Kaufpreises.

So ermitteln Sie, wie viel Baufinanzierung Sie benötigen

Nehmen Sie also nicht den Netto-Preis für Hausbau und Grundstück als Grundlage für die Baufinanzierung, sondern rechnen Sie sorgfältig und anhand einer Checkliste die bevorstehenden Kosten zusammen. Nicht selten kommen dabei Beträge in Höhe von noch einmal 50 Prozent der reinen Hausbau- und Grundstückskosten zusammen.

Diese Nebenkosten gehören in die Baufinanzierung. Die Grundformel lautet: Haus- oder Wohnungspreis plus Nebenkosten abzüglich Eigenkapital ergibt die Höhe des benötigten Immobiliendarlehens.

Idealerweise können Sie die Nebenkosten vollständig aus Ihrem Eigenkapital decken. Bei einem Kredit in Höhe des Kaufpreises oder weniger können Sie dann im Notfall den Kredit mit dem Verkaufserlös des Hauses oder der Wohnung ablösen.


Gestaltung von Baufinanzierung und Laufzeit (Schritt 6)

Jede Baufinanzierung ist anders. Denn die Menschen, die eine Immobilienfinanzierung abschließen, bringen ganz unterschiedliche Voraussetzungen mit. Der eine hat bereits ein langes Arbeitsleben hinter sich und gespart, nun möchte er mit Blick auf den Ruhestand eine passende Wohnung kaufen. Der andere möchte Kapital aus einer Erbschaft sicher und renditestark anlegen. Ein Dritter wiederum ist jung und möchte mit der Familie ins eigene Heim ziehen.

Lebensalter, Einkommen und Ziele

Die Baufinanzierung passt sich an das Lebensalter an. Je kürzer die Zeit bis zur Rente, desto schneller soll der Kredit abgetragen werden. Es macht in der Baufinanzierung einen sehr großen Unterschied, ob jemand am Anfang der Karriere steht und noch 35 Jahre Zeit hat, die Immobilie abzubezahlen. Oder ob ein 50-jähriger Käufer den Kredit innerhalb der nächsten 15 Jahre zurückzahlen möchte.

Bei den meisten Arbeitnehmern sinkt mit dem Renteneintritt auch das verfügbare Einkommen. Viele haben das Ziel, im Alter mietfrei zu wohnen – die Immobilie ist ihre Altersvorsorge. Andere wollen zumindest die monatliche Rate ihrem Einkommen als Rentner oder Pensionär anpassen. Gerade für den letzteren Fall sind flexible Verträge nötig. Für Käufer von Wohnungen, die der Kapitalanlage dienen, sind wiederum andere Finanzierungsmodelle nötig. In jedem Fall muss die Baufinanzierung zum Nutzungskonzept passen.

Die passende Baufinanzierung

Je nach persönlicher Lebenssituation und den Motiven für den Immobilienkauf wird die Baufinanzierung individuell gestaltet: Laufzeit und Tilgung des Kredits richten sich auch nach dem Lebensalter.

Ein junges Ehepaar hat noch viele Jahrzehnte Zeit, seine Immobilie abzubezahlen, es kann also eine lange Laufzeit vereinbaren. Allerdings wissen die beiden nicht, wie sich ihre Karriere entwickeln wird. Auch die Entwicklung ihrer Familiensituation ist noch ungewiss. Sie werden meist eine wirtschaftlich tragbare Kreditrate vereinbaren und nehmen dafür eine lange Laufzeit in Kauf.

Best Ager stehen mitten im Leben oder nähern sich dem Ende ihrer Berufskarriere. Sie verfügen eher über Eigenkapital und haben ein gutes Einkommen, die Familienplanung ist in der Regel abgeschlossen. Best Ager setzen auf eine kurze Laufzeit, damit sie bis zum Ruhestand ihre Immobilie abbezahlen können.

Senioren erwerben Eigentum oft aus anderen Motiven. Sie suchen beispielsweise eine barrierefreie Wohnung oder eine, die mit dem Angebot von betreutem Wohnen kombiniert ist. Manchmal können Senioren den Erwerb zumindest teilweise aus vorhandenem Kapital finanzieren. Allerdings möchten sie ihren Erben keine Schulden hinterlassen: Hier ist eine sorgfältige Beratung bezüglich der Kreditlaufzeit besonders wichtig.

Weitere individuelle Kriterien:

  • Die Monatsrate berücksichtigt das persönliche Einkommen. Außerdem entscheidet die Höhe der Monatsrate darüber, wie schnell ein Kredit zurückgezahlt werden kann.
  • Je nach Lebensalter und persönlichen Einkommensverhältnissen ergibt sich eine unterschiedlich hohe Restschuld nach Ablauf der Baufinanzierung. Wer im Alter mietfrei wohnen möchte, sollte das Immobiliendarlehen bis dahin tilgen.
  • Das vorhandene Eigenkapital spielt eine große Rolle bei der Baufinanzierung. Wer bereits viel angespart hat, erhält bessere Konditionen für die Baufinanzierung und kann die Immobilie schneller abbezahlen.

Persönliche Risiken in der Baufinanzierung

Man kann es nicht oft genug betonen: Die Baufinanzierung ist ein langfristiges Projekt, das einen großen Teil des monatlichen Einkommens beansprucht. Manche Kreditnehmer verpflichten sich bis an die Grenze ihrer Leistungsfähigkeit. Wenn dann zum Beispiel das Einkommen eines Partners ausfällt, gerät die Baufinanzierung und unter Umständen auch die selbstgenutzte Immobilie in Gefahr.  

Immobilienkäufer sollten Auswirkungen dieser Risiken auf ihre Baufinanzierung bedenken.

  • Berufsunfähigkeit: Eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist für Arbeitnehmer empfehlenswert. Sie hilft, die monatliche Kreditrate zu zahlen, wenn der eigene Beruf wegen Krankheit nicht mehr ausgeübt werden kann.
  • Arbeitslosigkeit: Wenn sich eine Familie auf zwei Einkommen stützen kann, sind die Risiken im Falle eines Jobverlusts geringer.
  • Tod eines Partners: Mit einer Absicherung für den Todesfall kann der verbleibende Partner den Immobilienkredit weiter bedienen oder ablösen.
  • Restschuldversicherung: Kreditnehmer können im Rahmen der Baufinanzierung eine Versicherung für den Fall des Todes, der Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit abschließen.
    Zur "Absicherung" der Restschuld kann auch ein zinssicherer und -günstiger Bausparvertrag eingesetzt werden.    

Warum ist die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung so wichtig? (Schritt 7)

Zinsen sind der Dreh- und Angelpunkt Ihrer Finanzierung. Sie sind der Preis, den der Kreditgeber für die Bereitstellung der Kreditsumme erhält. Immobiliendarlehen gehören zu den langfristigen Krediten, daher bestimmt der anfänglich festgelegte Zinssatz die Kosten der Baufinanzierung auf Jahre hinaus.

Zinsen: Kleiner Unterschied, große Wirkung

Zinsrechnung ist ein Fall für den Taschenrechner. Die wenigsten Menschen können die Auswirkungen von Zinsveränderungen auf ein Finanzierungsprojekt zuverlässig abschätzen. Ein halbes Prozent höhere Zinsen verursacht zusätzliche Kosten von mehreren Tausend Euro, wie unsere Beispielrechnung zeigt.

Beispielrechnung mit einem Immobilienkredit über 200.000 Euro, Laufzeit zehn Jahre, monatliche Rate von 1.000 Euro:

  • Restschuld nach zehn Jahren bei 1,5 Prozent effektivem Jahreszins: 102.800 Euro
  • Restschuld nach zehn Jahren bei 2,0 Prozent effektivem Jahreszins: 111.200 Euro

Der „kleine“ Unterschied von einem halben Prozentpunkt ergibt über die gesamte Laufzeit einen Unterschied in der Restschuld von 8.400 Euro.

Welche Zinsen sind entscheidend für die Baufinanzierung?

Einen „mittleren“ Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe eingibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweils effektiven Jahreszins. Daran lässt sich abschätzen, in welchem Rahmen sich eine Baufinanzierung aktuell bewegt.

Auch die öffentliche Statistik ist eine gute Informationsquelle. Für die private Baufinanzierung bietet sich als Vergleichswert der Zinssatz für private Wohnungsbaukredite an, den die Bundesbank veröffentlicht. Daran lässt sich vor allem die Entwicklung in den vergangenen Jahren gut verfolgen.

Doch diese Zinssätze können nur einen groben Anhaltspunkt geben, für die Planung Ihrer individuellen Baufinanzierung reichen sie nicht aus. Denn bevor eine Bausparkasse oder Bank ein konkretes Finanzierungsangebot macht, prüft sie eine Vielzahl von Faktoren, darunter:

  • verfügbares Eigenkapital
  • Bonität
  • Verhältnis Kreditsumme zum Preis der Immobilie

Wenn Sie über viel Eigenkapital verfügen, erhalten Sie einen günstigeren Zinssatz, ebenso bei guter Bonität. Wenn Sie nur einen Teil, beispielsweise 60 Prozent der Immobilie beleihen, erhalten Sie bessere Konditionen als Kunden, die 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises finanzieren wollen. Beides gilt aber nicht beim Baufinanzieren mit Bausparen.

Umgekehrt gibt es auch für Sie Kriterien, die neben der reinen Höhe des Zinssatzes eine Rolle spielen. Die meisten Bauherren suchen einen zuverlässigen Kreditgeber, der solide berät und auf ihre individuellen Bedürfnisse eingeht.

Zinsentwicklung in Deutschland

Das Zinsumfeld ist zurzeit für eine Baufinanzierung ideal. Die EZB tut weiterhin alles, um die Wirtschaft mit günstigem Geld zu versorgen. Dabei sind die Experten uneins, ob die „Zinswende“ kurz bevorsteht oder womöglich schon eingetreten ist. Unter der Zinswende verstehen Marktbeobachter die Umkehr des Trends der vergangenen Jahre. Denkbar ist jedoch auch, dass die Zinsen weiterhin im Dauertief verweilen.

Seit der Finanzkrise 2008 sind die Zinsen stetig gesunken. Nimmt man als Maßstab die Zinsen für private Wohnungsbaukredite mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren (siehe Grafik), so war der Zinshöhepunkt der August 2008 mit 5,3 Prozent Zinsen. Im Dezember 2015 lag der gleiche Zinssatz nach Angaben der Deutschen Bundesbank bei 2,01 Prozent4. Die Zinsentwicklung bleibt spannend – sicher ist allerdings, dass die aktuellen Zinsen für den Immobilienkauf außerordentlich günstig sind.

Baufinanzierung – Wie viel Eigenheim wollen Sie sich leisten?

Die Entscheidung für das Eigenheim ist gefallen und das Traumhaus gefunden. Dann geht es an die Umsetzung! Bei dem aktuellen Zinsniveau ist es sinnvoll, das Projekt Eigenheim nicht auf die lange Bank zu schieben. Lassen Sie sich ein Angebot zur Baufinanzierung machen und prüfen Sie es auf Herz und Nieren.

Bei der Kalkulation und in den Angeboten zur Baufinanzierung werden Ihnen zentrale Begriffe immer wieder begegnen. Beschäftigen Sie sich mit den Grundlagen des Immobiliendarlehens! Heutzutage gibt es viele Finanzierungsrechner, sodass Sie die Baufinanzierung mit verschiedenen Werten durchspielen können. Auch das gibt Ihnen ein Gefühl für die finanzmathematischen Zusammenhänge.

So ist ein Immobilienkredit aufgebaut

Der Aufbau eines Immobilienkredits ist immer gleich. Die Baufinanzierung umfasst eine Kreditsumme, die Ihnen der Finanzierungspartner für den Kauf oder Hausbau überlässt. Hinzu kommen monatliche Raten, mit denen dieser Kredit abbezahlt wird. In den meisten Fällen enthält der Vertrag eine feste Monatsrate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt.

Die Zinsen stehen für die Kosten des Kredits, die Tilgung ist die Rückzahlung an den Kreditgeber. Zinsen, Tilgung, Monatsrate und Laufzeit hängen eng zusammen, und an jeder einzelnen dieser Stellschrauben können Sie drehen. Welche Auswirkungen solche Veränderungen haben, erfahren Sie in den nächsten Abschnitten.

Die Frage nach der Zinsbindung ist heute besonders wichtig. Denn schließlich wollen Sie die aktuell günstigen Zinsen möglichst lange für Ihre Baufinanzierung nutzen. Mit einer langen Zinsbindungsfrist sichern Sie nicht nur die aktuell günstigen Bauzinsen, sondern erhalten zudem eine große Planungssicherheit.

Ein erster Eindruck Ihrer Baufinanzierung

Wenn Sie die Baufinanzierung sorgfältig durchrechnen oder entsprechende Angebote studieren, können Sie gut abschätzen, wie teuer das Eigenheim sein darf, damit es zu Ihrer persönlichen Einkommens- und Lebenssituation passt. Sie selbst legen fest, ob Sie die Kreditlaufzeit durch eine höhere monatliche Tilgung beschleunigen wollen oder ob Sie mit zusätzlichem Eigenkapital die monatliche Rate senken können. Wenn die Baufinanzierung auf Sie und Ihre Bedürfnisse zugeschnitten ist, dann steht Ihnen auf dem Weg zum Traumhaus nichts mehr im Wege. Mit dem Baufinanzierungsrechner können Sie erste konkrete Zahlen für Ihre Baufinanzierung ermitteln.

 

Der Aufbau eines Immobilienkredits (Schritt 8)

Wer eine Baufinanzierung plant, sollte die wichtigsten Vertragsbestandteile kennen, denn der Vertrag über die Immobilienfinanzierung bindet den Kreditnehmer über viele Jahre oder Jahrzehnte. Machen Sie sich mit dem Vokabular und den finanzmathematischen Zusammenhängen vertraut, damit Sie selbst beurteilen können, welche Ausgestaltung am besten zu Ihrer persönlichen Situation passt.

Das Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die klassische Form der Baufinanzierung. Bei dieser Darlehensform wird eine monatliche Rate vereinbart, die einen Tilgungs- und einen Zinsanteil enthält. Die monatliche (oder auch viertel-, halb- oder jährliche Rate) bleibt über die gesamte Laufzeit des Kredits konstant. Durch den Tilgungsanteil in der Rückzahlungsrate verringert sich die Restschuld, sodass mit jedem Zeitraum etwas weniger Zinsen anfallen. So wird der Zinsanteil in der Monatsrate niedriger, der Tilgungsanteil steigt.

Diese Form der Baufinanzierung wird von den meisten Privatpersonen genutzt, die eine selbst genutzte Immobilie kaufen oder bauen. Der Vorteil: Sie können (wie bislang bei der Miete) mit einer gleichbleibenden monatlichen Belastung rechnen.

Das Hypothekendarlehen

Eine Baufinanzierung läuft in aller Regel über ein Hypothekendarlehen, auch Hypothekarkredit genannt. Dabei sichert sich die Bank mit einem Grundpfandrecht das Recht, auf die Immobilie zuzugreifen, sollte der Kredit nicht bezahlt werden. Meist wird heute eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, seltener eine Hypothek, die etwas andere rechtliche Folgen hat. Die Grundschuld ist öffentlich sichtbar, und sie besteht so lange, bis sie gelöscht wird.

Die Sofort-Finanzierung mit einem Bausparvertrag

In dieser Form der Baufinanzierung wird ein sogenanntes Zinszahlungsdarlehen mit vorher vereinbarten Sollzinsen sofort ausgezahlt. Anstelle der Darlehenstilgung wird ein neu
abgeschlossener Bausparvertrag bespart. Bei Zuteilung des Bausparvertrags lösen das Bausparguthaben und das -darlehen das Zinszahlungsdarlehen ab. Anschließend ist das Bauspardarlehen in festen monatlichen Zins- und Tilgungsraten zurückzuzahlen.  

Das Volltilgerdarlehen

Das Volltilgerdarlehen ist so angelegt, dass Sie zum Ende der Laufzeit den gesamten Kredit zurückgezahlt haben und schuldenfrei sind. In Zeiten niedriger Zinsen ist dies besonders günstig, weil Sie sich keine Gedanken über eine Anschlussfinanzierung zu eventuell steigenden Zinsen machen müssen. Je nach Kreditsumme ist die Monatsrate für das Volltilgerdarlehen relativ hoch, da ein großer Teil der Rate in die Tilgung fließt.

Außerdem hat der Vertrag eine geringe Flexibilität: Eine Verkürzung oder Verlängerung der Laufzeit sowie Sondertilgungen sind meist ausgeschlossen. Diese Form der Baufinanzierung eignet sich vor allem für einkommensstarke Kreditnehmer, die ein Höchstmaß an Planungssicherheit und Zinsstabilität bevorzugen.

Darlehen mit variablem Zinssatz

Bei dieser Form der Baufinanzierung wird der Zinssatz nur für einen kurzen Zeitraum (drei bis sechs Monate) festgelegt, er kann sich also laufend ändern. Der Kreditzins richtet sich nach dem Euribor-Zinssatz. Dies ist der Zinssatz, zu dem Banken untereinander handeln, er orientiert sich am Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB). Je nach Zinsentwicklung kann das Darlehen so teurer oder günstiger werden.

Ein Vorteil: Der Kredit kann bei diesen Verträgen wesentlich flexibler zurückgezahlt werden, eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Für die meisten privaten Bauherren ist diese Form der Baufinanzierung allerdings zu riskant.

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Kreditnehmer heute geltende günstige Zinskonditionen für die Zukunft. Diese Darlehen betreffen insbesondere die Anschlussfinanzierung: Bis zu fünf Jahre vor Auslaufen der aktuellen Baufinanzierung (bei Bausparverträgen gelten 36 Monate) kann ein Vertrag für das Anschlussdarlehen abgeschlossen werden. Das Darlehen selbst wird dann erst zu dem Zeitpunkt ausgezahlt, zu dem das erste Darlehen ausläuft. Bis dahin erhebt die Bank einen Zinsaufschlag für jeden Monat Wartezeit.

Natürlich gibt es keine Garantie, dass die Zinsen im vereinbarten Zeitraum tatsächlich steigen – allerdings sind die Forward-Darlehen zurzeit so günstig, dass Kreditnehmer damit nur selten eine Fehlentscheidung treffen. Ein Produkt, das Bauherren für die Anschlussfinanzierung im Auge behalten sollten.


Zinsen in der Baufinanzierung (Schritt 9)

Zinsen sind ein ganz entscheidender Faktor, wenn es darum geht, wie teuer der Immobilienkredit insgesamt wird. Weil sich die Baufinanzierung über einen langen Zeitraum erstreckt, bedeuten bereits kleine Zinsunterschiede eine große zusätzliche Be- oder Entlastung. Doch welcher Zins gibt den Ausschlag? Hier eine Übersicht über die wichtigsten Begriffe:

Sollzins

Der Sollzins ist der Zins, zu dem das Darlehen auf dem Papier verzinst wird. Er wird auch Nominalzins genannt. Der Sollzins ist wichtig, um Ihre monatliche Belastung auszurechnen: Diese setzt sich zusammen aus der Tilgungsrate und der Rate für die Zinszahlungen gemäß Sollzinssatz.

Gebundener Sollzins

Die meisten Bauherren und Wohnungskäufer möchten eine Baufinanzierung, die mit verlässlichen Monatsraten verbunden ist. Für solche Kredite wird der Sollzins für eine bestimmte Laufzeit festgeschrieben. Man spricht dann vom gebundenen Sollzins.

Effektivzins – Effektiver Jahreszins

Der Sollzins ist ungeeignet, um Angebote von mehreren Anbietern zu vergleichen. Denn je nachdem, wie der Darlehensvertrag ausgestaltet ist, liegt die tatsächliche Verzinsung des Darlehens über dem Sollzins. Einen Einfluss haben beispielsweise die Zinszahlungs- und Verrechnungstermine und natürlich die Laufzeit, aber auch die Tilgung, die Dauer der Zinsfestschreibung und der Auszahlungskurs (im Falle eines Disagios). Der Zins, der die Gesamtkosten des Kredits enthält, wird Effektivzins genannt. Auch er wird als Jahreszinssatz dargestellt, so erhalten Sie den effektiven Jahreszins.

Berechnet wird der Effektivzins nach genauen Vorgaben, die in der Preisangabenverordnung festgelegt sind. Dadurch ist er über alle verschiedenen Institute und Anbieter vergleichbar. Allerdings sind nur Angebote mit gleicher Laufzeit und gleichen Auszahlungskonditionen vergleichbar!

Anfänglicher effektiver Jahreszins

Wenn zum Vertragsabschluss noch nicht alle Konditionen feststehen, spricht man vom anfänglichen jährlichen Effektivzins.

Der effektive Jahreszins als Preisschild

Es ist gesetzlich vorgeschrieben, in Darlehensangeboten Sollzins und Effektivzins anzugeben. Nur so kann der Kreditnehmer verschiedene Angebote auch wirklich vergleichen. In diesem Sinne ist der effektive Jahreszins das Preisschild am Kreditangebot. Mit dieser Größe lassen sich die Kosten eines Kredits abschätzen. Bedenken Sie dabei aber, dass nicht alle Kosten des Kredits im effektiven Jahreszins angegeben werden. Nur Kredite mit gleicher Laufzeit der Zinsbindung sollten verglichen werden.

 

Die Zinsbindung in der Baufinanzierung (Schritt 10)

Im Darlehensvertrag wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, man spricht vom gebundenen Sollzins. Zumeist steht der Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Vertrags fest, die Dauer der Zinsbindung entspricht also der Kreditlaufzeit.

Funktion der Sollzinsbindung

Wenn es die Zinsbindung nicht gäbe, wäre die Eigenheim-Finanzierung ein großes Risiko. Denn die Marktzinsen schwanken, und niemand kann vorhersagen, ob und in welcher Geschwindigkeit die heute niedrigen Zinsen eventuell wieder steigen. Die Sollzinsbindung bietet Sicherheit vor wirtschaftlich nicht tragbaren Raten und gleichzeitig Planungssicherheit:

  • Sie wissen genau, wie hoch die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit des Kredits ist. Diesen Betrag können Sie fest einplanen, so wie bislang die Mietzahlung.
  • Sie wissen von vornherein - sofern Sie keine Sondertilgungen leisten -, wie hoch Ihre Restschuld am Ende der Kreditlaufzeit sein wird. So können Sie sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung kümmern.
  • Auch bei ungünstiger Marktentwicklung steht der Kreditgeber zu seinem Angebot, eine einseitige Änderung der Konditionen durch die Bank ist ausgeschlossen.

Das Zinsänderungsrisiko

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex.

Zurzeit sind die Zinsen in Deutschland sehr niedrig, daher können die Zinsen heute praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann gibt es auch das Risiko, dass die Zinsen sinken. In solch einem Fall fesselt die Zinsbindung den Kreditnehmer an einen vergleichsweise teuren Vertrag. Deshalb ist es wichtig, sich jetzt die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.  

Aufschlag für die längere Laufzeit

Längere Laufzeiten verteuern das Baugeld. Banken erheben in der Regel einen Zinsaufschlag, da sie das Zinsänderungsrisiko tragen. Zurzeit beträgt der Zinsunterschied zwischen einem Kredit mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und dem mit einer Zinsbindung von 15 Jahren mehrere Zehntel Prozentpunkte. Zwischen Krediten mit einer Laufzeit von 15 und von 20 Jahren besteht ebenfalls ein Zinsunterschied – die längere Zinsbindung ist teurer.

Um die Vor- und Nachteile verschiedener Kreditlaufzeiten abzuwägen, vergleichen Sie die Monatsrate und vor allem die Höhe der Restschuld. Denn für die Restschuld werden Sie eine neue Finanzierung abschließen müssen, dabei liegt das Zinsänderungsrisiko wieder bei Ihnen.

Abwägen: Kurze oder lange Sollzinsbindung

Theoretisch gibt es Marktsituationen, in denen eine kurze Sollzinsbindung sinnvoll ist. Wenn das Zinsniveau hoch ist und allgemein sinkende Zinsen erwartet werden, sollten Kreditnehmer eher kurze Laufzeiten vereinbaren. Von einer solchen Situation kann allerdings heute keine Rede sein.

Zurzeit sind die Zinsen nach wie vor auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Gefahr einer Zinssteigerung besteht durchaus, auch wenn keiner die tatsächliche Entwicklung vorhersehen kann. Viele Immobilienkäufer wollen sich daher das aktuelle Zinsniveau für einen möglichst langen Zeitraum sichern.

Das geschieht am einfachsten mit einer langen Sollzinsbindung. Selbst die Zinsaufschläge sind heute so moderat, dass sich die Kredite kaum verteuern. Allerdings sollten Sie auch bei langfristigen Laufzeiten die Tilgung nicht vernachlässigen – umso höher die Restschuld nach dem Ende der Laufzeit, desto größer das verbleibende Zinsänderungsrisiko.

Kündigung nach zehn Jahren und sechs Monaten

Der große Verbrauchervorteil: Kreditnehmer können ihren Immobilienkredit unabhängig von der vereinbarten Laufzeit grundsätzlich nach 10 Jahren Laufzeit plus sechs Monate Kündigungsfrist einseitig kündigen. Sie gehen daher mit langen Laufzeiten kaum ein Risiko ein, denn sollten nach zehneinhalb Jahren die Zinsen niedriger sein, können Sie aus dem laufenden Vertrag aussteigen und eine günstigere Anschlussfinanzierung abschließen. Die Bank kann dagegen langfristige Darlehensverträge nicht einseitig kündigen.

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Die Tilgung in der Baufinanzierung (Schritt 11)

Tilgung und Lebensalter

Die Tilgung ist die Rückzahlung des Kredits in Teilbeträgen. Weil durch die Tilgung der Kreditbetrag immer weiter abnimmt, werden Monat für Monat weniger Zinsen fällig. Die Tilgungsrate bleibt daher nicht auf dem Anfangswert stehen, sondern steigt immer weiter an – der Rückzahlungsprozess beschleunigt sich.

Grundsätzlich ist die Höhe der Tilgung unabhängig vom Zinssatz: Ein Darlehen kann immer schnell oder langsam getilgt werden. Wie der Plan konkret aussehen soll, hängt stark von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab.

Ein Beispiel für eine schnelle Tilgung: Ein Paar, beide fünfzig Jahre alt, mit guten Einkommen, kauft eine Wohnung und benötigt einen Kredit, der bis zur Pensionierung getilgt sein soll. Sie vereinbaren eine hohe anfängliche Tilgungsrate und zahlen den Kredit binnen fünfzehn Jahren komplett zurück.

Anders dagegen eine Familie, beide Elternteile Anfang dreißig: Sie haben Kinder, ein Partner arbeitet Teilzeit, und ihnen ist eine tragbare monatliche Rate wichtig. Auch sie wollen bis zum Rentenalter den Kredit abbezahlt haben. Bis dahin haben sie noch 35 Jahre Zeit. Sie werden also eine deutlich niedrigere anfängliche Tilgungsrate vereinbaren.

Tilgung und Zinsen

In Zeiten niedriger Zinsen ist Baufinanzierung für viele Verbraucher attraktiv, denn die Zinskosten fallen weniger stark ins Gewicht. Dennoch empfehlen Experten, die Tilgung nicht ganz aus dem Blick zu verlieren, denn über eine lange Laufzeit mit mindestens einer Anschlussfinanzierung besteht die Gefahr eines Zinsanstiegs. Der Zinsanstieg erhöht den Zinsanteil in der Monatsrate, und die Tilgung verlangsamt sich. Auch in Niedrigzinszeiten sollten Verbraucher daher schon in der Anfangsphase eine möglichst hohe Tilgungsrate vereinbaren.

Schneller zum Ziel mit Sondertilgungsrechten

Eine gute Alternative zur hohen anfänglichen Tilgungsrate ist die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten. Im Kreditvertrag wird vereinbart, ob und in welchem Umfang Kreditnehmer zusätzliches Kapital außerplanmäßig für die Tilgung des Darlehens einsetzen dürfen. So dienen Geldgeschenke, Sonderzahlungen vom Arbeitgeber oder Erbschaften dazu, die Restschuld zu vermindern. Die Zinslast sinkt, der Tilgungsanteil steigt und der Kredit kann schneller abbezahlt werden. Üblich sind Vereinbarungen, nach denen beispielsweise fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme pro Jahr zusätzlich getilgt werden dürfen. Auf diese Sondertilgungsrechte gibt es jedoch keinen gesetzlichen Anspruch.

Der Tilgungsplan und die Restschuld

Am besten ist der Zusammenhang zwischen monatlicher Rate, Zinszahlung, Tilgung und Restschuld im sogenannten Tilgungsplan zu erkennen. Das ist eine Tabelle, die für jeden einzelnen Monat oder jeden einzelnen Zahlungszeitraum die Ratenhöhe, den Zinsanteil, den Tilgungsanteil und die Restschuld angibt. Der Tilgungsplan ist Teil des Darlehensvertrags. Er hilft, einen genauen Überblick über den Kreditverlauf zu bekommen: Wann wird welcher Betrag gezahlt und wie hoch ist jeweils die Restschuld gegenüber dem Kreditgeber.

Baufinanzierung: Verhältnis Tilgungshöhe zu Laufzeit

Baufinanzierung – Alles geht nach Plan

Die Finanzierung ist geklärt, die Vertragsangebote liegen auf dem Tisch. Mit der Bausparkasse oder Bank sind die Eckpunkte der Baufinanzierung besprochen. Wie funktioniert nun die Abwicklung von Kauf und Baufinanzierung? Was steht im Darlehensvertrag? Wann fließt das Geld? Mit ein paar wichtigen Tipps zum Vertragsabschluss und zu den Grundbucheinträgen verläuft der Start der Baufinanzierung reibungslos. Es ist ratsam, sich alle Details genau erläutern zu lassen – schließlich haben die Verträge und Grundbucheinträge eine hohe rechtliche Verbindlichkeit. Die Zinsentwicklung immer im Auge behalten, denn spätestens ein Jahr bevor die Zinsbindung ausläuft, ist es Zeit, sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern.

 

Der Darlehensvertrag und die Darlehensauszahlung in der Baufinanzierung (Schritt 12)

Die Realisierung der Baufinanzierung und des Immobilienkaufs ist ein weiterer spannender Höhepunkt auf dem Weg zum Eigenheim. Jetzt wird rechtlich nachvollzogen, was so viele Wochen und Monate geplant wurde. Die Verträge, die jetzt unterschrieben werden, sind wichtig und rechtlich bindend.

Der Abschluss des Kaufvertrags auf der einen und des Darlehensvertrags auf der anderen Seite erfordern eine gute zeitliche Abstimmung. Denn wenn der Darlehensvertrag unterschrieben ist, aber der Immobilienkauf platzt, entstehen Kosten für den Rücktritt von der Baufinanzierung. Umgekehrt sollte man den Kaufvertrag nicht ohne verbindliche Finanzierungszusage unterschreiben, denn die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs ist für den Käufer mit hohen Kosten verbunden.

Möglich ist dieser Ablauf:

  • Unverbindliche Darlehensanfrage. Die genauen Konditionen für die persönliche Baufinanzierung erfährt der Darlehensnehmer mit einer unverbindlichen Darlehensanfrage. Daraufhin erhält er ein Angebot der Bank, das seine Bonität berücksichtigt. Damit kann er verschiedene Angebote vergleichen.
  • Verbindliche Finanzierungszusage. Mit der Bausparkasse oder Bank setzt man sich zusammen, verhandelt eventuell noch einzelne Aspekte nach und reicht weitere Unterlagen ein. Dazu gehören beispielsweise die Gehaltsbescheinigungen, Einkommensnachweise über weiteres Einkommen und der Nachweis des Eigenkapitals, aber auch Schufa-Auskünfte, Ausweise, Steuerbescheide und Unterlagen über das Immobilienobjekt. Anschließend gibt die Bausparkasse oder Bank die verbindliche Finanzierungszusage.
  • Kaufvertrag, Darlehensvertrag und Eintragung der Grundschuld. Sobald die Immobilie gekauft wurde, erfolgt der Abschluss des Darlehensvertrags mit der Bank. Der Notar übernimmt die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Damit ist der Kredit abgesichert und die Bank zahlt das Darlehen an den Darlehensnehmer aus. Die Eintragung kann einige Wochen dauern. 

Der Darlehensvertrag

Der Darlehensvertrag wird zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer geschlossen. Im Vertrag sagt der Darlehensgeber einen Geldbetrag zu, den er für einen gewissen Zeitraum zur Verfügung stellt. Der Darlehensnehmer verpflichtet sich, Zinsen zu zahlen und den Darlehensbetrag bis zum Ende der Laufzeit vollständig zu tilgen.

Bestandteile des Darlehensvertrags

Das Darlehensrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. Der Vertrag enthält

  • die Darlehenssumme
  • die Darlehensdauer
  • den Verwendungszweck
  • die Höhe der Zinsen und die Zinsfestschreibung
  • die Auszahlungsmodalitäten
  • die Rückzahlungsweise
  • die Absicherung des Kredits
  • die Nebenkosten
  • die Kündigungsfristen
  • weitere Bestimmungen

Wenn der Kreditgeber ein Unternehmen ist, der Kreditnehmer dagegen eine Privatperson, spricht man von einem Verbraucherdarlehen. Das Immobiliardarlehen ist eine Sonderform des Verbraucherdarlehens. Es wird üblicherweise durch Grundpfandrechte abgesichert. Kreditgeber von Immobiliardarlehen sind Bausparkassen und Banken.

Grundsätzlich haben Verbraucher ein Widerrufsrecht von zwei Wochen, in denen sie vom Darlehensvertrag zurücktreten können.

Die Auszahlung der Kreditsumme

Die Auszahlung des Baugelds hängt davon ab, ob eine bestehende Immobilie gekauft oder ein neues Haus gebaut wird. Beim Immobilienkauf fließt die Kreditsumme, sobald die Grundschuld eingetragen ist und die Auszahlung schriftlich beantragt wurde.

Wenn selbst gebaut wird, erfolgt die Auszahlung nach dem vereinbarten Zahlungsplan, die Finanzierung wird in Raten abgerufen. Die Bausparkasse oder Bank gibt die jeweils nächste Rate frei, wenn der entsprechende Bautenstandsbericht vorliegt.

Der Bautenstandsbericht dokumentiert den Baufortschritt bei Neubauten, Ausbau- oder Umbauprojekten. Er dokumentiert, zu wie viel Prozent die Bauabschnitte fertiggestellt sind und berichtet über eventuelle Mängel. Ihr Architekt oder Bauleiter unterschreibt den Bericht.

Daneben prüft der Kreditgeber, ob das Geld tatsächlich für den Bau verwendet wird, dafür lässt er sich die Rechnungen für die Bauleistungen vorlegen. Meist wird im Nachhinein geprüft, manchmal wird erst nach Vorlage der Rechnung Geld ausgezahlt. Damit wollen Bausparkassen und Banken sicherstellen, dass die Kreditsumme tatsächlich in den Bau und nicht etwa in den Konsum fließt.

 

Warum benötigen Sie einen Notar? (Schritt 13)

Der Immobilienkauf und die Baufinanzierung sind Rechtsgeschäfte, die Verbraucher nur selten in ihrem Leben tätigen, und oft geht es um große Summen. Rechtsgeschäfte von besonderer Bedeutung werden von einem Notar beurkundet. Bei Grundstücksgeschäften ist dies immer der Fall – ob Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Erbbau. Auch Grundbucheintragungen können in Deutschland nur von Notaren vorgenommen werden. Der Notar ist neutral und keiner Partei verpflichtet. Es gehört zu seinen Aufgaben sicherzustellen, dass alle Vertragsparteien die Bedeutung und die Konsequenzen der Vereinbarungen erkennen.

Die Grundschuldeintragung

Die Grundschuld ist in Deutschland die wichtigste Art der Kreditsicherung. In den meisten Fällen verlangen die Kreditgeber als Absicherung des Kredits eine Grundschuld ersten Ranges. In dieser Frage besteht für private Kreditnehmer kaum Verhandlungsspielraum. Damit hat der Kreditgeber Vorrang vor allen anderen Gläubigern, auch im Falle einer Insolvenz des Schuldners. Die Kreditsumme wird üblicherweise erst ausgezahlt, wenn die Grundschuld für den Kreditgeber im Grundbuch an erster Stelle eingetragen ist. Ein Gerichtsprozess ist nicht nötig, um die Ansprüche durchzusetzen.

Eine Hypothek wird dagegen nur selten eingetragen. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gebunden – sie besteht unabhängig vom Darlehensvertrag.

Die Grundschuld kommt zum Tragen, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird. Dann kann der Kreditgeber die mit der Grundschuld belastete Immobilie versteigern lassen und mit dem Erlös die Kreditschuld ablösen. Der Fachbegriff für die Zustimmung des Kreditnehmers zur Versteigerung der Immobilie ist die „Vollstreckungsunterwerfung“. So kann der Kreditgeber offene Forderungen im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen.

Die Grundschuld bleibt vollständig im Grundbuch bestehen, auch wenn das Darlehen abbezahlt ist. Kreditnehmer können sie löschen lassen, allerdings ist dies wieder mit Kosten verbunden. Zum Löschen benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bausparkasse oder Bank.

Die Aufgaben des Notars im Kaufvertrag

Der Notar übernimmt beim Abschluss des Kaufvertrages folgende Aufgaben:

  • Er berät die Vertragsparteien.
  • Er informiert die Vertragsparteien über die Folgen bestimmter Entscheidungen.
  • Er setzt den Kaufvertrag nach den Vorschlägen des Verkäufers und Käufers auf.
  • Er stellt beim Notartermin sicher, dass beide Seiten wissen, auf was sie sich einlassen.
  • Er verliest den kompletten Vertrag, bevor er unterschrieben wird. Damit sind alle Beteiligten vollständig informiert.
  • Nach der Unterschrift beglaubigt der Notar die Echtheit der Unterschriften. Das ist wichtig für Grundbucheinträge.

Die Kosten für Notar und Grundbucheintragung

Die Dienstleistung des Notars kostet Geld. Notare legen ihre Gebühren nicht nach Gebührentabellen fest, sondern die Kosten richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Die Gebühren der Grundbuchämter wiederum richten sich nach dem Wert des einzutragenden Grundpfandrechts. Auch die Löschung und der Wechsel zu einem anderen Rechteinhaber sind mit Gebühren verbunden.

Für Ihre Baufinanzierung können Sie folgenden Wert ansetzen: Rechnen Sie für Notar und Grundbuchamt mit etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro wären das also 3.000 Euro. Die Kosten für die Grundschuldeintragung und den Notar sollten Sie aus Eigenkapital zahlen – sie gehören zu den Erwerbsnebenkosten und werden nicht von der Baufinanzierung abgedeckt.  

 

Wie geht es mit der Baufinanzierung weiter? (Schritt 14)

Die Baufinanzierung läuft. Sie genießen Ihr Eigenheim: Sie sind unabhängig, gestalten Ihr Wohnumfeld nach Ihren Wünschen, zahlen Ihre feste monatliche Rate und freuen sich auf die Aussicht, bald gänzlich mietfrei zu wohnen. Doch in den meisten Fällen ist mit dem Ende der Zinsbindungsfrist Ihre Baufinanzierung noch nicht abgeschlossen. Nach der Laufzeit des Kredits bleibt eine Restschuld, die Sie mit einem neuen Darlehen, dem Anschlussdarlehen, finanzieren. Steigen Sie rechtzeitig in die zweite Finanzierungsrunde ein, können Sie bares Geld sparen.

Die Anschlussfinanzierung in der Baufinanzierung

Die größte Rolle für Ihre Anschlussfinanzierung spielen die Zinsen. Ob Sie einen alten Vertrag haben und sich freuen, nach Ende der Laufzeit endlich vom günstigen Zinsklima profitieren zu können, oder ob Ihre Finanzierung zu günstigen Konditionen läuft und Sie mit Sorge auf eventuell steigende Zinsen blicken – bei der Anschlussfinanzierung haben Sie es in der Hand, auch die nächste Runde der Finanzierung optimal zu gestalten.

Dabei nutzen allgemeine Tipps wenig, denn je nach Ihren individuellen Zinskonditionen, Laufzeiten und Erwartungen haben Sie sehr unterschiedliche Optionen. Außerdem kommt es darauf an, wann Ihre Anschlussfinanzierung ansteht: heute, in einem Jahr oder in fünf Jahren.

Mögliche Szenarien:

  • Das Zinsniveau ist seit Ihrem Vertragsabschluss in etwa gleich geblieben: Sie können Ihren ursprünglichen Vertrag bedenkenlos verlängern. Falls Sie beim gleichen Anbieter bleiben, sparen Sie Kosten.
  • Die Zinsen sind höher als in der ersten Finanzierungrunde, aber stabil. Nach Ablauf der Laufzeit schließen Sie bei Ihrer Bausparkasse oder einem anderen Anbieter einen Vertrag zu neuen Konditionen ab.
  • Die Zinsen sind heute niedriger als bei Vertragsabschluss. Altverträge können Sie nach zehn Jahren und sechs Monaten kündigen, die Restschuld lösen Sie mit einem neuen Vertrag zu günstigeren Konditionen ab.
  • Sie erwarten steigende Zinsen: Sie sichern sich das aktuelle Zinsniveau mit einem Forward-Darlehen für den Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung oder einem Bausparmodell zur Sofortfinanzierung.

Für die Anschlussfinanzierung können Sie bei Ihrer Bausparkasse oder Bank bleiben oder zu einem anderen Institut wechseln. Es lohnt sich, die Konditionen für Ihre Wunschfinanzierung zu vergleichen und eventuell die eigene Bausparkasse oder Bank mit dem besseren Angebot der Konkurrenz zu konfrontieren.

Das Bausparmodell zur Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung schützt Eigenheimbesitzer vor steigenden Zinsen. Dabei schließen Sie einen Bausparvertrag ab und erhalten ein zinsgünstiges Sofortdarlehen über die Höhe der Restschuld. Damit lösen Sie den vorherigen Kredit ab. Nach der Ansparzeit wird dann ein besonders günstiges Bauspardarlehen zum festgelegten Zinssatz zugeteilt.

Das Forward-Darlehen

Auch mit dem Forward-Darlehen sichern Sie sich aktuell günstige Zinskonditionen für die Zukunft. Das Forward-Darlehen kann frühestens abgeschlossen werden, wenn der laufende Vertrag noch eine bestimmte Restlaufzeit hat. Zum vereinbarten Zeitpunkt tritt dann der Darlehensvertrag zum festgelegten Zinssatz in Kraft, die Kreditsumme wird ausgezahlt.

Für jeden Monat vor Inkrafttreten erhebt der Anbieter einen Zinsaufschlag – damit wird für den Kreditgeber das Risiko steigender Zinsen abgedeckt. Der Vorteil für den Kreditnehmer liegt vor allem darin, dass er seine Anschlussfinanzierung sicher planen kann.

So kümmern Sie sich rechtzeitig

  • Drei Jahre vor Ablauf der Laufzeit: Sie beobachten die Zinsentwicklung. Ab jetzt können Sie ein Forward-Darlehen abschließen, falls Sie steigende Zinsen befürchten.
  • Ein Jahr vorher: Überprüfen Sie die Zinsentwicklung. Erkundigen Sie sich nach attraktiven Bauspar-Modellen und lassen Sie sie durchrechnen.
  • Ein halbes Jahr vorher: Sie erhalten ein Angebot Ihrer Bausparkasse oder Bank zur Prolongation. Die Prolongation ist die Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags, zu angepassten Konditionen. Meist entfällt eine erneute Bonitätsprüfung, weil Sie als Kunde gut bekannt sind. Holen Sie jetzt Vergleichsangebote ein.

Die Vergleichsangebote helfen Ihnen im Gespräch mit Ihrem Finanzierungsinstitut, als guter Kunde haben Sie eine gute Ausgangsposition!

Umschuldung: Falls Sie zu einem neuen Anbieter wechseln, erfolgt die Anschlussfinanzierung in Form einer Umschuldung. Dabei wird die Grundschuld an den neuen Kreditgeber abgetreten, mit dem neuen Kredit lösen Sie die Restschuld beim ersten Finanzierungspartner ab. Ihre Ersparnis durch die besseren Zinskonditionen sollte größer sein als die Kosten für die Grundbucheintragung und den Notar.

Kündigung der laufenden Baufinanzierung

Die Kündigung des Darlehensvertrags ist nach zehn Jahren zuzüglich einer Kündigungsfrist von sechs Monaten möglich. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Sie können also mit einer anderen Bank einen Vertrag zu besseren Zinsen vereinbaren und mit der neuen Kreditsumme den alten Vertrag ablösen.  

Vor dieser Zehnjahresfrist ist die vorzeitige Kündigung einer Baufinanzierung teuer und schwierig. Im Falle einer berechtigten Kündigung müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber zahlen, denn die Bausparkasse oder Bank verliert das Zinsgeschäft aus dem laufenden Vertrag.  

 

Baufinanzierung: Gute Beratung ist unverzichtbar

Um alle Schritte der Baufinanzierung im Blick zu haben und Fragen zu klären, sollten Sie sich umfassend beraten lassen. Ein Experte von Schwäbisch Hall hilft Ihnen gerne dabei. Machen Sie jetzt einen Termin.

Persönliche Beratung

Unsere Experten vor Ort sind jederzeit gern für Sie da.

Schwäbisch Hall Bausparfuchs zeigt mit dem Finger nach vorneBeratung vereinbaren
  • Fußnoten

    1 5. Gesetz zur Förderung der Vermögensbildung der Arbeitnehmer

    2 Wohnungsbau-Prämiengesetz

    3 Eigenheimrentengesetz

    4 Zeitreihe BBK01.SUD118: Effektivzinssätze Banken DE /
    Neugeschäft / Wohnungsbaukredite an private Haushalte, anfängliche Zinsbindung
    über 5 bis 10 Jahre

    5 Richtlinie 2011/83/EU