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Hauskauf: Nebenkosten einschätzen und reduzieren

Notar, Makler, Grunderwerbsteuer: Viele Käufer unterschätzen die Kosten, die der Hauserwerb mit sich bringt – noch ohne, dass ein Euro in die Immobilie geflossen ist. Zum Glück lässt sich an einigen Stellschrauben drehen, um beim Hauskauf die Nebenkosten zu reduzieren. Wir zeigen, welche Kosten auf Sie zukommen und wie Sie mit einfachen Maßnahmen Geld sparen können!


Die Hauskauf-Nebenkosten in der Baufinanzierung

Die Finanzierung der Wunschimmobilie ist eine große Herausforderung. „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“, fragen sich Interessenten. Viele Faktoren sind zu bedenken: Wie groß ist der Spielraum für die monatliche Rate? Wie lange soll die Finanzierung laufen? Wie teuer ist die Baufinanzierung zurzeit? Bevor Sie nun Immobilienofferten durchstöbern und sich mit Maklern treffen: Berechnen Sie auch die außer dem reinen Kaufpreis anfallenden Nebenkosten in Höhe von zehn bis 15 Prozent! Sie belasten Ihr Budget beträchtlich.


Nebenkosten aus Eigenkapital stemmen

Ermitteln Sie, wie hoch die Nebenkosten in Ihrer Region und für Ihr Wunschobjekt sind. Diese Nebenkosten werden üblicherweise aus Eigenkapital bezahlt, denn sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Sie als Käufer müssen also die entsprechenden Beträge vorhalten.

Die wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf im Überblick:

  • Maklerprovision
  • Notargebühren
  • Grunderwerbsteuer

Spielraum bei den Maklergebühren

In der Regel fallen bei einem Hauskauf Nebenkosten in Form von Maklerprovisionen an. Die Maklergebühren sind regional sehr unterschiedlich. Je nach Bundesland werden zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises als Maklercourtage berechnet, die Mehrwertsteuer ist darin eingeschlossen. Es gibt allerdings keine gesetzlich zwingenden Vorgaben – die Maklergebühr lässt sich individuell aushandeln.

Zusätzlich hängt es sehr stark von der Nachfrage ab, wer die Maklercourtage übernimmt. In gefragten Gegenden ist es üblich, dass der Käufer die Courtage trägt. An weniger gefragten Standorten übernimmt meist der Verkäufer die Courtage, um mehr Interessenten zu gewinnen. Verhandeln Sie diesen Punkt in jedem Fall nach und versuchen Sie, zumindest eine 50:50-Teilung der Gebühren zu erzielen.


Die Maklerklausel im Kaufvertrag

Die Vereinbarung über eine Provision für den Makler sollte möglichst nicht in den notariellen Kaufvertrag einfließen, denn das würde den Kaufpreis erhöhen – und damit auch die Notargebühren. Allerdings wird im Notarvertrag ja das Zustandekommen der Kaufeinigung dokumentiert, was meistens auch die Nennung der Maklergebühr einschließt. Als Käufer sollten Sie sich in jedem Fall ausführlich beraten lassen, ob und in welcher Form die Maklerprovision im Kaufvertrag auftauchen sollte.

Natürlich gibt es auch die Möglichkeit, ganz auf den Makler zu verzichten. Der Kauf von privat hat den großen Vorteil, dass keine Maklerprovision fällig wird. Allerdings birgt der Kauf gewisse Risiken, denn ein guter Makler trägt beispielsweise viele für den Kaufvertrag wesentliche Fakten zusammen und prüft die Finanzierungssituation des Käufers. Beides kann ersatzweise jedoch auch ein erfahrener Rechtsanwalt übernehmen. Die Aufgaben des Maklers müssen Sie bei einem Kauf von privat selbst übernehmen.


Der Termin beim Notar und die anfallenden Gebühren

Darüber hinaus fallen bei einem Hauskauf Nebenkosten in Form von Aufwendungen für den Notar an. Der Notar spielt im Kaufvertrag für die Immobilie eine wichtige Rolle, seine Beteiligung ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar stellt die Identität der Beteiligten fest und entwirft den Kaufvertrag. Der Vertrag wird dem Käufer vor dem eigentlichen Notartermin zugeschickt, sodass er ihn in Ruhe prüfen kann. Weiterhin klärt der Notar beide Parteien über den Vertrag und die Bedeutung der einzelnen Bestandteile auf, indem er ihn vollständig vorliest und alle eventuell auftretenden Fragen beantwortet. Dann unterschreiben beide Parteien den Vertrag.

Das Honorar des Notars ist gesetzlich geregelt. Die Notarkosten ergeben sich aus einer Tabelle, sie sind nach Kaufpreis gestaffelt: Für die Notargebühren und die ebenfalls für den neuen Besitzereintrag im Grundbuch fälligen Grundbuchgebühren zusammen werden bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro rund 3.000 Euro fällig, bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro rund 5.400 Euro (Stand Februar 2018). Notargebühren und Grundbuchgebühren lassen sich nicht vermeiden.


Die Grunderwerbsteuer: Immobilie und Inventar trennen

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, der Satz beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Die Steuer bezieht sich auf den Rechtsvorgang des Kaufvertrags, also auf die darin niedergelegte Kaufsumme – und nicht auf Schätz- oder Einheitswerte. Zum Grund und Boden gehört das Haus, das auf dem Grundstück steht: Daher wird die Steuer bei einer Bestandsimmobilie auf den gesamten Kaufpreis für Grundstück und Haus inklusive der untrennbar damit verbundenen Inventarteile erhoben.

Sie können die Grunderwerbsteuer allerdings senken, indem Sie einen Teil des Inventars in einen separaten Kaufvertrag übernehmen. Denn die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Wenn Sie also vom Verkäufer die Einbauküche, eine Sauna, ein Gartenhaus übernehmen, weisen Sie dies im Notarvertrag getrennt aus. Das Finanzamt errechnet die Steuer allein aus dem Kaufpreis für das Haus.


Sonderfall Hausbau: Nebenkosten für die Erschließung

Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren fallen immer an – ob Interessenten eine Wohnung kaufen, eine Bestandsimmobilie erwerben, ein unbebautes Grundstück kaufen oder mit einem Bauträger einen Vertrag abschließen. Ist ein Makler beteiligt, muss auch er honoriert werden.

Hausbauer müssen dagegen andere Nebenkosten einkalkulieren. Dazu zählen die Erschließungskosten für das Grundstück, insbesondere die Kosten für den Anschluss an Strom, Wasser und Abwasser, Telekommunikation, Gas oder Fernheizung. Außerdem sind Erdarbeiten nötig, um das Gelände vorzubereiten. Wird ein Neubau von einem Bauträger gekauft, sind diese Erschließungskosten in der Regel im Kaufpreis enthalten. Prüfen Sie jedoch die Verträge genau, damit diese Kosten nicht doch als Nebenkosten aufgeführt werden.


Weitere Hauskauf-Nebenkosten

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Die folgenden Kosten zählen nicht zu den festen Nebenkosten beim Hauskauf. Sie sollten dennoch mit einkalkuliert werden, denn sie belasten Ihr Budget. Mit guter Vorbereitung können Sie diese Kosten im Rahmen halten.

  • Umzugskosten: Planen Sie Ihren Umzug realistisch. Einerseits sollten Sie das Mietverhältnis rechtzeitig beenden oder Ihr bisheriges Haus zum passenden Zeitpunkt verkaufen, sodass Sie finanzielle Doppelbelastungen vermeiden.
    Andererseits ist ein zeitlicher Puffer sinnvoll, falls das neue Haus nicht rechtzeitig bezugsfertig ist. Zwischenlösungen zur Miete sind womöglich teuer. Bei Verträgen mit einem Bauträger trägt übrigens der Bauträger das Risiko, wenn die Wohnung oder das Haus nicht rechtzeitig fertig wird.
  • Modernisierungskosten: Überlegen Sie, welches Budget für Modernisierungsmaßnahmen Sie bereithalten. Sie entscheiden, ob Sie beim Einzug noch mit Kompromissen leben wollen, um Geld zu sparen – oder ob zum Einzug alles komplett modernisiert und eingerichtet sein soll. Auf jeden Fall sollten Sie damit rechnen, dass bei älteren Immobilien während der kommenden Jahre Instandhaltungs- oder Modernisierungsaufgaben anstehen. Auch dafür benötigen Sie Geldmittel, die Sie schon jetzt ansparen können.
    Falls Sie eine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit mehreren Wohnungseigentümern kaufen, gibt es in der Regel eine Instandhaltungsrücklage, in die alle Eigentümer einzahlen. Wie hoch diese ausfällt, ist nicht gesetzlich geregelt. Das wird von der Eigentümerversammlung festgelegt.
  • Finanzierungsnebenkosten: Hierzu gehören alle Kosten, die für die Bereitstellung oder Auszahlung des Kredites oder einzelner Raten anfallen. Dazu zählen manchmal eine Auszahlungsgebühr sowie Bereitstellungszinsen, wenn man das Darlehen nicht binnen eines Jahres teilweise oder vollständig abgerufen hat. Sprechen Sie mit Ihrer Bausparkasse oder Bank und lassen Sie sich die Konditionen erläutern. Oft lässt sich bei diesen Hauskauf-Nebenkosten Geld sparen.

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