Grundschuld: Immobilienabsicherung mit Vorteilen

Wenn die Bank eine Immobilie finanziert, werden ihre Ansprüche an den Käufer im Grundbuch vermerkt. Das kann als Hypothekendarlehen oder als Grundschuld eingetragen werden. Warum sich die Grundschuld immer mehr durchsetzt und welche Spielräume sie dem Käufer später bietet, erklären wir hier.


Grundschuld: Doppelschritt beim Immobilienkauf

Ihre Wunschimmobilie ist gefunden, mit dem Verkäufer sind Sie sich handelseinig – nun geht es um den wichtigen Part der Finanzierung. Wenn das mit Ihrem Kreditgeber vereinbarte Darlehen zusammen mit Ihrem Eigenkapital für den Erwerb des Objektes ausreicht, können Sie den Kaufvertrag schließen. Das findet unter notarieller Aufsicht statt, der Notar setzt auch den Kaufvertrag auf. Neben dem Eigentümerwechsel und den mit dem Verkäufer ausgehandelten Bedingungen wie Preis und Übergabeformalitäten wird darin auch vermerkt, wer der oder die Kreditgeber sind und welche Summen sie zur Verfügung stellen. Für die Kreditgeber ist unabdingbar, dass ihre Ansprüche an Sie als Käufer im Grundbuch eingetragen werden. Wurde früher zumeist ein Hypothekenkredit registriert, nutzen Banken immer häufiger die juristische Form der Grundschuld. Fast immer haben Kreditgeber und Notar vor dem Termin bereits dazu Absprachen getroffen. Auch Ihr Kreditgeber kann Sie in dieser Hinsicht beraten.
Jeder Immobilienkauf muss im dazugehörigen Grundbuch eingetragen werden. Das stellt der Notar sicher, indem er den Kaufvertrag ans Grundbuchamt übermittelt. Wurde früher der Kreditgeber mit der Höhe des Hypothekendarlehens eingetragen, muss der Notar nun als separaten Schritt ebenfalls beim Grundbuchamt eine Grundschuldbestellung vornehmen. Dafür überstellt der Kreditgeber dem Notar ein entsprechendes Formular („Grundschuldbestellungsformular“). Dadurch werden die Verbindlichkeiten des Käufers auf besondere Weise abgesichert. Die Grundschuld erscheint in der Abteilung III des Grundbuchs und kann von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, also etwa bei einer späteren Umschuldung beteiligte Kreditgeber.


Bedeutung und Vorteile der Grundschuld

Banken legen großen Wert auf einen Grundschuldeintrag, denn damit sind ihre Forderungen bestmöglich abgesichert. Kommt es zu einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung, wird die Grundschuld aus dem Erlös zuerst bedient. Werden mehrere Grundschuldeinträge vorgenommen, spielt deren Rang eine Rolle. Die erstrangige Grundschuld wird im Falle eines Verkaufs oder einer Versteigerung zuerst bedient, dann kommen die nachrangigen Grundschulden. Muss ein Haus unter dem Wert der aufgenommenen Darlehen verkauft werden, sind diese nachrangigen Forderungen also weniger gut abgesichert, es gibt keine volle Deckungsgarantie. Daher werden bei nachrangig abgesicherten Darlehen häufig etwas höhere Zinsen festgelegt.
Es gibt zwei Arten der Grundschuld: die Briefgrundschuld und die Buchgrundschuld. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zum Grundbucheintrag auch ein Grundschuldbrief ausgestellt. Der Besitzer dieses Briefes kann damit später seine Forderungen nachweisen. Wird auf die Ausstellung des Grundschuldbriefes verzichtet, ist die Grundschuld als Buchgrundschuld eingetragen und trägt den Vermerk „ohne Brief“.

Vorteile der Grundschuld für den Immobilienkäufer

Auch wenn eine Grundschuld zuallererst die Bankenforderungen absichert, hat sie auch für Sie als Käufer Vorteile: Sie können die Grundschuld später für die Absicherung eines anderen Darlehens nutzen, ohne dass Notar- und Grundbuchgebühren anfallen.
Ein Beispiel: Sie haben seit mehreren Jahren das Darlehen Ihrer Immobilie verlässlich getilgt. Nun überlegen Sie, dass der Bau einer Garage sinnvoll wäre. Mit einem Kostenvoranschlag gehen Sie zu Ihrem Kreditgeber und beantragen das dafür nötige Baudarlehen. Der Kreditgeber prüft, wie weit Sie das erste Darlehen bereits getilgt haben, und kann Ihnen problemlos in dieser Höhe dann das zweite Darlehen bewilligen, da es ja bereits durch die bestehende Grundschuld abgesichert ist.
Grundschuld bedeutet also auch, dass die Höhe des anfangs aufgenommenen Darlehens im Grundbuch quasi pauschal durch Ihre Immobilie als Gegenwert abgesichert ist und später auch in Teilsummen oder in der vollen Summe als Sicherheit für andere Verbindlichkeiten genutzt werden kann. Falls Sie bei einem anderen Kreditgeber ein Darlehen aufnehmen und durch die bestehende Grundschuld der ursprünglich die Immobilie finanzierenden Bank absichern wollen, treffen die beiden beteiligten Geldhäuser entsprechende Vereinbarungen. Dabei können für Sie Bankgebühren anfallen, aber es entstehen keine Notar- oder Grundbuchamtskosten.
 


Wichtig: Das richtige Timing

Zurück zum ursprünglichen Kauf der Immobilie. Nach Erstellung des notariellen Kaufvertrags dauert der behördliche Eintrag des Eigentümerwechsels samt der dazugehörigen Rechte und Lasten ins Grundbuch beim Grundbuchamt etwa acht Wochen. Gleiches gilt auch für die Grundschuldbestellung, die ein rechtlich eigener gesonderter Vorgang ist. Da in dieser Zeit die Ansprüche der Bank an den Käufer nicht abgesichert sind, wird auch die vereinbarte Darlehenssumme – meist ein erheblicher Teil des Kaufpreises – vorher nicht zur Verfügung gestellt. Das müssen Sie beachten, wenn die Übergabe des Objektes nach dem Prinzip „Schlüssel gegen Geld“ erfolgen soll. Sofern sich der Verkäufer auf keine andere Vereinbarung einlässt, sollten Sie ausreichend großen Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Objektübergabe vorsehen. Dazu kann Ihnen der Notar seine Erfahrungswerte mitteilen und Sie und den Verkäufer beraten. Sollte es ohne Absprache eine Objektübergabe geben, aber der Kaufpreis wird nicht entsprechend umgehend gezahlt, kann der Verkäufer von Ihnen Verzugszinsen fordern. Das sollte von vornherein im Kaufvertrag berücksichtigt und durch ein kluges Timing ausgeschossen werden.
 


Die Grundschuld löschen

Weder der Grundschuldeintrag noch ein Hypothekeneintrag im Grundbuch geben Aufschluss über den aktuellen Schuldenstand. Auch wenn Sie Monat für Monat über viele Jahre hin verlässlich Ihre Darlehen abzahlen, steht die ursprünglich aufgenommene und abgesicherte Summe im Grundbuch – es wäre ein bürokratisches Monster, wenn bei jedem der vielen Millionen Grundbucheinträge immer der aktuelle Schuldenstand angeglichen werden sollte.
Sind alle Verbindlichkeiten gegenüber den Kreditgebern abgegolten und ist eine Immobilie somit schuldenfrei, möchten viele Haus- oder Wohnungsbesitzer auch ein schuldenfreies Grundbuch haben. Natürlich können Sie die Grundschuld löschen lassen, aber Sie sollten sich das gut überlegen: Denn es ist rechtlich nicht nötig, die Grundschuld zu löschen. Und Sie halten sich die Möglichkeit offen, später noch einmal ein eigenes Darlehen – oder eines Ihrer Kinder? – im Rahmen der bestehenden Grundschuld absichern zu können.
Im Fall eines Verkaufs oder wenn die Immobilie vererbt wird, muss der Notar vor der Eigentumsumschreibung ermitteln, wie hoch die verbliebenen Ansprüche aus der eingetragenen Grundschuld sind und wie sie gegebenenfalls abgegolten werden. Beim Verkauf zahlen die Erwerber oft die noch offene Restschuld des Voreigentümers, und die Bank willigt in die Löschung ein. Dann ist die Abteilung III des Grundbuchs von alten Lasten frei. Alternativ ist die Übernahme einer ursprünglich eingetragenen Grundschuld durch den Erwerber der Immobilie möglich – die Vor- und Nachteile eines solchen Schritts müssen dann mit den beteiligten Banken besprochen werden. Zumindest die Grundschuldbestellungskosten lassen sich auf diese Weise sparen.
Wollen Sie allein aus dem Wunsch nach einer belastungsfreien Abteilung III Ihres Grundbuchs heraus die Grundschuld löschen lassen, müssen Sie mit Gebühren für Notar und Grundbuchamt rechnen. Nur für die Bestätigung des Kreditgebers, dass alle Verbindlichkeiten getilgt sind, darf keine Gebühr verlangt werden.

 

Grundschuld und Immobilienfinanzierung

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Die Grundschuld ist eine für alle Beteiligten sinnvolle Sache. Sollten Sie hierzu weiteren Informationsbedarf haben, sprechen Sie Ihren Finanzberater darauf an. Die Heimatexperten von Schwäbisch Hall erarbeiten mit Ihnen nicht nur das passende zinsgünstige Finanzierungskonzept für Ihr Immobilienprojekt, sie können Ihnen auch die möglichen staatlichen Förderungen aufzeigen und natürlich alle Aspekte der Finanzierung erläutern.

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